ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 18АП-15659/2024

г. Челябинск

18 декабря 2024 года

Дело № А07-2442/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 17 декабря 2024 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 18 декабря 2024 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Колясниковой Ю.С.,

судей Жернакова А.С., Томилиной В.А.,

при ведении протокола помощником судьи Придвижкиной В.Д.,   рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу  Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 14.10.2024 по делу № А07-2442/2023.

В судебном заседании приняли участие представители:

Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан - ФИО1 (паспорт, доверенность от 09.09.2024, диплом);

  общества с ограниченной ответственностью «Пропети» - директор ФИО2 (паспорт, приказ о продлении полномочий директора №21-К от 17.05.2023, решение №1/2023 от 17.05.2023).

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично путем размещения указанной информации на официальном сайте Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет, в судебное заседание не явились.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц.

Общество с ограниченной ответственностью «Пропети» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, далее – истец, ООО «Пропети») обратилось в суд с исковым заявлением к Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, далее – ответчик, Министерство) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества, находящегося в собственности Республики Башкортостан и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства (с условием о рассрочке оплаты) в отношении:

- нежилого здания площадью 738,6 кв. м с кадастровым номером 02:55:030267:144, расположенного по адресу: 

<

...>,

-  доли в праве 1980/3372 общей долевой собственности на земельный   участок с кадастровым номером 02:55:030267:579.

В части исключения условий о приватизации доли в праве 1980/3372 общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером     02:55:030267:579, и определения выкупной стоимости арендуемого нежилого здания с кадастровым номером 02:55:030267:144, изложив в 2.1. договора в следующей редакции:

«Продавец обязуется передать, а Покупатель обязуется принять и оплатить по цене и на условиях настоящего Договора недвижимое государственное имущество – нежилое здание площадью 738,6 кв.м с кадастровым номером 02:55:030267:144, расположенное по адресу: 

<

...>»,

изложив п. 2.2. договора в следующей редакции:

«Передаваемое Покупателю Имущество имеет в соответствии с техническим паспортом от 07.08.2020 года следующие описания и характеристики:

-       нежилое здание с кадастровым номером 02:55:030267:144; 

-       количество этажей 1, в том числе подземных 0; 

-       фундамент здания бетонный; 

-       стены кирпичные;

-       перекрытия железобетонные плиты; 

-       крыша рулонная; 

-       полы бетонные;

-       коммуникации: электричество.

Цена Имущества устанавливается в соответствии с заключением эксперта № А07-2442/2023/1 от 17.07.2024 года, выполненным экспертом   ООО «ФинЭкспертОценка» в размере 1 848 000 (один миллион восемьсот сорок восемь тысяч) рублей (без НДС).», изложив п. 3.1.. договора в следующей редакции:

«Цена Имущества по настоящему Договору составляет: 1 848 000 (один миллион восемьсот сорок восемь тысяч) рублей (без НДС), из них:

- стоимость нежилого здания составляет 1 848 000 (один миллион восемьсот сорок восемь тысяч) рублей (без НДС).».

Взыскать с Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан в пользу ООО «Пропети» расходы по оплате государственной пошлины в сумме 6 000 руб., расходы по оплате судебной экспертизы в размере 45000 рублей.

Уточнение исковых требований судом принято в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В порядке ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены:

1) Государственное казенное учреждение "Управление имуществом      казны Республики Башкортостан" (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>);

2) Общество с ограниченной ответственностью "Аудит-безопасность"    (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>);

3) Индивидуальный предприниматель ФИО3  (ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>);

4) Управление Росреестра по РБ (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>). 

Определением суда от 23.03.2023 года по делу № А07-2442/2023 назначена судебная экспертиза, производство которой поручено эксперту Общества с ограниченной ответственностью «ФинЭкспертОценка» (адрес местонахождения: 

<

...>, почтовый адрес: 450073, а/я 100) ФИО4.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 14.10.2024 (резолютивная часть от 01.10.2024) заявленные требования удовлетворены.

С указанным решением не согласился ответчик, обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (далее также – податель жалобы, апеллянт) просит отменить решение суда, принять по делу новый судебный акт.

Апеллянт утверждает, что эксперт и суд первой инстанции необоснованно исключили из стоимости здания стоимость прав на земельный участок. Так, рыночная стоимость единого объекта недвижимости с учетом прав на земельный участок без учета НДС - 7 453 000 руб. Рыночная стоимость права собственности объекта капитального строительства (далее – ОКС) с кадастровым номером 02:55:030267:144 - 1 848 00 руб.; Стоимость прав на земельный участок - 5 605 000 руб. Таким образом, эксперт рассчитал стоимость ОКСа, исключив из рыночной стоимости объекта недвижимости стоимость прав на земельный участок: 7 453 000 - 5 605 000 = 1 848 000 руб.

На основании изложенного, податель жалобы полагает, что суд при вынесении решения, руководствуясь заключением эксперта, в качестве рыночной стоимости объекта недвижимости должен был учесть стоимость равную 7 453 00 руб., так как при приватизации реализуется не ОКС, а объект недвижимости с кадастровым номером 02:55:030267:144.

Кроме этого, апеллянт отмечает, что ОКС не имеет рыночную стоимость, поскольку не может быть отчужден без прав на земельный участок. Иными словами, рыночной стоимости ОКСа как самостоятельного объекта нет и быть не может. Эксперт в своём заключении, определив стоимость через разницу в рыночных стоимостях ЕОН и земли, которую мы условно можем назвать рыночной стоимостью ОКСа, по факту определил нормативную цену, не являющуюся рыночной стоимостью.

Таким образом, апеллянт считает, что при переходе права собственности на здание суду первой инстанции надлежало применить рыночную стоимость здания с учетом прав на земельный участок.

При указанных обстоятельствах податель жалобы указывает, что в случае перехода права собственности на здание Истец утратит право аренды на земельный участок. При этом, если ООО «Пропети» будет передано право собственности на объект 02:55:030267:144, основания для сохранения арендных отношений на основании и. 1 ст. 652 ГК РФ будут утрачены. Следовательно, ООО «Пропети» утратит право владения и пользования земельным участком 02:55:030267:579.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.11.2024 апелляционная жалоба принята к производству. Судебное заседание назначено на 17.12.2024. 

От общества с ограниченной ответственностью «Пропети» поступили письменные пояснения по апелляционной жалобе с доказательствами направления в адрес лиц, участвующих в деле. Поясненя приобщены к материалам дела.

Законность и обоснованность судебного акта суда проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 23.03.2020 между Министерством земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (Арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Пропети» (Арендатор) заключен Договор №537 от 23.03.2020 аренды в отношении нежилых помещений зданий, строений, сооружений, находящихся в казне Республики Башкортостан, согласно которого Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает во временное владение и пользование объект недвижимого имущества, находящийся в казне Республики Башкортостан (далее -«Имущество»): расположенный по адресу: 

<

...>; включающий в себя: ремонтно-механическая мастерская литера Д,Д1, кадастровый номер 02:55:030267:144, общей площадью 738,6 кв.м, для использования в целях: свободный вид использования (по назначению объекта).

В силу п. 1.2 договора, описание и технические характеристики Имущества подтверждаются кадастровым (техническим) паспортом, изготовленным за счет средств Арендодателя организацией (органом) по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации объектов капитального строительства. Сведения о передаваемом в аренду Имуществе, изложенные в Договоре, являются достаточными для его надлежащего использования в соответствии с целями, указанными в пункте 1.1 Договора.

Согласно п. 2.1 договора, Настоящий договор вступает в силу с момента его подписания или государственной регистрации (в случае, если срок аренды установлен в один год и более) и действует с 23.03.2020 г. по 18.03.2021 г. Условия настоящего договора распространяются на взаимоотношения Сторон, возникшие с 23.03.2020 г. в соответствии со статьей 425 Гражданского кодекса Российской Федерации.

29.09.2020 между Комитетом по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Уфимскому району и ООО «ПРОПЕТИ» заключен договор аренды земельного участка №РБ-37-20 от 29.09.2020 года, в соответствии с которым, земельный участок с кадастровым номером 02:55:030267:579, вид разрешенного использования «мастерские и салоны бытовых услуг, косметические салоны, парикмахерские, массажный кабинет», общей площадью 3372 кв.м, расположенный по адресу: 

<

...> (далее – Земельный участок), передан на праве аренды ООО «ПРОПЕТИ» со сроком аренды до 18.03.2021 года.

В соответствии с п. 4.1. договора размер арендной платы за земельный участок устанавливается пропорционально доле Арендатора в зданиях (сооружениях), которая исчисляется как соотношение площади принадлежащих Арендатору на правах собственности или иных вещных правах помещений в зданиях (сооружениях) к общей площади зданий (сооружений) и устанавливается из расчета арендной платы согласованной сторонами, что соответствует 1989/3372 доли от общей площади земельного участка.

23.04.2021 между Министерством земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан и ООО «ПРОПЕТИ» заключен Договор №537.а от 23.04.2021 года аренды в отношении нежилых помещений зданий, строений, сооружений, находящихся в казне Республики Башкортостан, согласно которому Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает во временное владение и пользование объект недвижимого имущества, находящийся в казне Республики Башкортостан (далее -«Имущество»): расположенный по адресу: 

<

...>; включающий в себя: ремонтно-механическая мастерская литера Д,Д1, кадастровый номер 02:55:030267:144, общей площадью 738,6 кв.м, для использования в целях: свободный вид использования (по назначению объекта).

Согласно п. 2.1 договора настоящий договор вступает в силу с момента его подписания или государственной регистрации (в случае, если срок аренды установлен в один год и более) и действует с 19.03.2021 по 18.03.2024. Условия настоящего договора распространяются на взаимоотношения Сторон, возникшие с 19.03.2021 в соответствии со статьей 425 Гражданского кодекса Российской Федерации.

12.08.2021 между Министерством земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (Арендодатель) и обществом с  ограниченной ответственностью «Пропети» (Арендатор) заключен договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора № 96-21(РБ), согласно которому в соответствии с пунктом 1 статьи 39.1 Земельною кодекса Российской Федерации, пунктом 1 статьи 652 Гражданского кодекса Российской Федерации Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:55:030267:579, расположенный по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Республика Башкортостан, г. Уфа, Орджоникидзевский р-н, ул. Конституции, д.3/1, с видом разрешенного использования «мастерские и салоны бытовых услуг, косметические салоны, парикмахерские, массажный кабинет», в границах, указанных в выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 09.08.2021 года № КУВИ-002/2021-102375324, прилагаемой к Договору и являющейся его неотъемлемой частью, общей площадью 3372 кв.м., из них Арендатору к оплате 1980 кв.м. (далее - Участок).

В пределах границ Участка расположены следующие объекты недвижимости с кадастровыми номерами:

-02:55:030267:144 нежилое здание - Ремонтно-механическая мастерская, площадью 738,6 кв.м., принадлежащее ООО «Пропети на праве аренды, государственная регистрация № 02:55:030267:144-02/373/2021-3, срок действия с 19.03.2021 по 18.03.2024.

-02:55:030267:145 нежилое здание - гараж, площадью 519,3 кв.м., принадлежащее Республике Башкортостан на праве собственности, государственная регистрация № 02:55:030267:145-02/101/2019-2.

11.08.2022 между Министерством земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан и ООО «ПРОПЕТИ» заключено дополнительное соглашение о внесении изменений в Договор аренды земельного участка №96-21 (РБ) с множественностью лиц на стороне арендатора от 12.08.2021 в соответствии с которым срок аренды устанавливается с 19.03.2021 по 18.03.2027.

На основании Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в       собственности  субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» (далее - Закон № 159-ФЗ) истец вправе воспользоваться преимущественным правом на приобретение имущества при условии, что арендуемое имущество на день подачи заявления находится во временном владении и пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором аренды имущества.

ООО «Пропети» относится к субъектам малого и среднего предпринимательства, арендует нежилое здание с кадастровым номером 02:55:030267:144 по договорам аренды Договор №537 от 23.03.2020 года, №537.а от 23.04.2021 года более двух лет и отвечает требованиям, установленным статьей 3 Закона № 159-ФЗ, в связи с чем, имеет преимущественное право на выкуп арендуемого недвижимого имущества.

24.03.2022 ООО «Пропети» обратилось в Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан с заявлением о предоставлении преимущественного права субъектом малого и среднего предпринимательства на приобретение арендуемого по договорам аренды имущества находящегося в казне Республики Башкортостан, расположенного по адресу: 

<

...>, включающий в себя: ремонтно-механическая мастерская литера Д,Д1, кадастровый номер 02:55:030267:144 на основании Федерального закона от 22 июля 2008 года № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (вх. №ЮР-4378 от 24.03.2022, далее -Заявление).

30.11.2022 Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан на своем официальном сайте https://mzio.bashkortostan.ru/ опубликовало Приказ «Об условиях приватизации нежилых зданий с кадастровыми номерами 02:55:030267:144, 02:55:030267:145, расположенных по адресу: 

<

...>, и земельного участка с кадастровым номером 02:55:030267:579, в пределах которого находятся объекты» от 28.11.2022 №3314 (далее – Приказ).

Так, в своем Приказе Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан установило следующие условия приватизации:

«1. Приватизировать находящиеся в собственности Республики Башкортостан:

- нежилое здание площадью 738,6 кв. м с кадастровым номером 02:55:030267:144, расположенное по адресу: 

<

...>;

- нежилое здание площадью 519,3 кв. м с кадастровым номером 02:55:030267:145, расположенное по адресу: 

<

...>;

- земельный участок с кадастровым номером 02:55:030267:579 в общую долевую собственность, где доля в праве ООО «Пропети» составляет 1980/3372, доля в праве ИП ФИО3 составляет 1392/3372.

2. Установить:

- способ приватизации государственного имущества, указанного в пункте 1 настоящего приказа, - преимущественное право ООО «Пропети» и ИП ФИО3 на приобретение арендуемого имущества;

- цену подлежащего приватизации ООО «Пропети» государственного имущества, определенную согласно отчету об оценке рыночной стоимости объекта №22-412-Н от 16.09.2022, выполненному оценщиком ООО «Аудит-безопасность», в размере 12 515 000 (Двенадцать миллионов пятьсот пятнадцать тысяч) рублей (без НДС);

- цену подлежащего приватизации ИП ФИО3 государственного имущества, определенную согласно отчету об оценке рыночной стоимости объекта № 570/2022 от 01.11.2022,    выполненному оценщиком ООО «ГК «АЗИРА», в размере 10 171 300 (Десять миллионов сто семьдесят одна тысяча триста) рублей (без НДС);

- форму, сроки и порядок внесения платежа - в безналичной форме единовременно в течение десяти дней или в рассрочку сроком не более семи лет с момента заключения договора купли-продажи в валюте Российской Федерации (рублях).»

Руководствуясь Федеральным законом № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменения в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - ФЗ № 159-ФЗ), 30.11.2022 за исх. №ФН-М04-13/6222-Ю Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан направило ООО «Пропети» проект договора купли-продажи недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Республики Башкортостан и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства (с условием о рассрочке оплаты), согласно которому Продавец обязуется передать, а Покупатель обязуется принять и оплатить по цене и на условиях настоящего Договора недвижимое государственное имущество - нежилое здание площадью 738,6 кв.м., с кадастровым номером 02:55:030267:144 и долю в размере 1989/3372 в праве общей долевой собственности на земельный участок под ним с кадастровым номером 02:55:030267:579 площадью 3 372 кв.м., расположенные по адресам: Республика Башкортостан, г. Уфа, Орджоникидзевский район, ул. Конституции, д. 3 и ул. Конституции, д. 3/1 (далее - Имущество).

Согласно п. 2.2 договора купли-продажи, передаваемое Покупателю Имущество имеет в соответствии с техническим паспортом от 07.08.2020 следующие описания и характеристики: нежилое здание с кадастровым номером 02:55:030267:144; количество этажей 1, в том числе подземных 0; фундамент здания бетонный; стены кирпичные; перекрытия железобетонные плиты; крыша рулонная; полы бетонные; коммуникации: электричество. Земельный участок: кадастровый номер 02:55:030267:579; площадь 3372 кв.м.; категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: мастерские и салоны бытовых услуг, косметические салоны, парикмахерские, массажный кабинет.

Цена Имущества устанавливается в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости объекта № 22-412-Н от 16.09.2022, выполненным оценщиком ООО «Аудит-Безопасность», в размере 12 515 000 (Двенадцать миллионов пятьсот пятнадцать тысяч) рублей (без НДС).

По инициативе истца оценщиком была произведена оценка рыночной стоимости арендуемых объектов недвижимости обществом с ограниченной ответственностью «Партнер-Оценка».

В соответствии с выполненным отчетом общества с ограниченной ответственностью «Партнер-Оценка» № 2227-О/22 от 15.12.2022 г. итоговая величина рассчитанного значения рыночной стоимости объекта оценки по состоянию на дату оценки с учетом округления составила:

- нежилое здание с кадастровым номером 02:55:030267:144, общая площадь 738,6 кв.м, 1 451 667 (один миллион четыреста пятьдесят одна тысяча шестьсот шестьдесят семь) рублей, без учета НДС;

-1980/3372 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 02:55:030267:579, 5 579 000 (пять миллионов пятьсот семьдесят девять тысяч) рублей, без учета НДС.

20.12.2022 года за исх.№ 95 ООО «Пропети» направило в Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан письмо, которым уведомило, что ООО «Пропети» не согласно с редакцией отдельных пунктов проекта договора купли-продажи     недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Республики Башкортостан и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства (с условием о рассрочке оплаты), в том числе с ценой (стоимостью) Имущества, с внесудебным порядком расторжения договора и др.

В связи с чем общество возвратило подписанный со своей стороны договор с протоколом разногласий к проекту договора, с учетом результатов альтернативной оценки рыночной стоимости Имущества на дату подачи заявления ООО «Пропети» о реализации своего преимущественного права выкупа – 24.03.2022 года (отчет об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости №2227-О/22 от 15.12.2022, выполненный ООО «Партнер-Оценка»).

ООО «Пропети» в своем письме просило в срок 30 (тридцать) дней с даты получения протокола разногласий к договору, известить о принятии договора с учетом предложенных изменений и подписании данного протокола либо о его отклонении.

Дополнительно Общество сообщило, что ООО «Пропети» считает незаконными и необоснованными, затрагивающими законные интересы     Общества в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности Общества, отдельные условия приватизации, закрепленные Приказом №3317 от 28.11.2022, а именно условия об одновременной приватизации нежилого здания и доли в праве 1980/3372 на неделимый земельный участок с кадастровым номером 02:55:030267:579 в общую долевую собственность с ИП ФИО3 Указало, что данное условие приватизации имущества нарушает   п. 1, п. 4 ст. 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ.

18.01.2023 исх. № ФН-М04-13/299-Ю Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан направило в адрес ООО «Пропети» ответ, которым сообщило, что рыночная стоимость объекта установлена на основании отчета об оценке рыночной стоимости объекта №22-412-Н от 16.09.2022, выполненного оценщиком ООО «Аудит-безопасность» и определена в размере 12 515 000 рублей. Приказом Минземимущества РБ от 28.11.2022 года №3314 утверждены условия приватизации имущества. Дальнейшее изменение рыночной стоимости выкупаемого объекта недвижимости невозможно.

Вместе с тем Минземимущество РБ указало, что рассмотрело предложенные ООО «Пропети» в протоколе разногласий изменения в другие пункты договора 4.1.3, 4.1.5, 4.1.8, 4.1.9, 6.2, 6.3, 6.3.1, 6.4. и совместно с ответом направило новую редакцию договора купли-продажи с условием о рассрочке оплаты до 7 лет с учетом предложенных ООО «Пропети» изменений (за исключением пунктов договора, определяющих стоимость выкупаемого имущества).

Изложенное явилось основанием для обращения истца с исковым заявлением по настоящему делу.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции учел результаты рассмотрения дела № А07-41955/2022, результаты проведения судебной экспертизы, и пришел к выводу о том, что из стоимости необходимо исключить стоимость земельного участка.

Повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения судебного акта.

В силу части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом избираемый истцом способ защиты права должен соответствовать характеру и последствиям нарушения и обеспечивать восстановление нарушенных прав.

В соответствии с пунктом 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Договор должен соответствовать обязательным для сторон  правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным       нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со статьей 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 названного Кодекса, не применяются.

Следовательно, цена недвижимости в договоре купли-продажи является существенным условием.

Пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случаях, когда в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

По смыслу пункта 4 статьи 421 и статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации условия, на которых суд обязывает заключить договор, не могут противоречить законодательству, действующему на момент рассмотрения спора.

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом № 159-ФЗ.

В силу положений статьи 3 Федерального закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества.

Преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

- арендуемое имущество на день подачи заявления находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона (в редакции, действовавшей на дату поступления в уполномоченный орган заявления ООО «Пропети» о реализации своего преимущественного права на выкуп объекта недвижимого имущества 24.03.2022 года);

-  отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 названного Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 данного Федерального закона, на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления;

- арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 названного Федерального закона;

- сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

В силу части 4 статьи 9 Федерального закона № 159-ФЗ в случае, если заявитель не соответствует установленным статьи 3 данного Закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого     имущества,     указанного     в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с названным Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества.

В ходе судебного разбирательства, на основании представленных в материалы дела доказательств, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что заявление ООО «Пропети» (вх. №ЮР-4378 от 24.03.2022) соответствуют требованиям, установленным в статье 3 Федерального закона № 159-ФЗ.

Данное обстоятельство лицами, участвующими в деле не оспаривается, подтверждается судебными актами по делу № А07-41955/2022.

Из материалов дела следует, что преддоговорной спор между сторонами возник относительно выкупной цены объекта и других пунктов договора купли-продажи недвижимого имущества.

Судом установлено, сторонами не оспаривается,  материалами дела подтверждается, что проект спорного договора купли-продажи был подготовлен именно Министерством земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан.

Исходя из положений Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, обязанность проведения оценки объекта лежит на органе местного самоуправления, уполномоченного на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в муниципальной собственности. Стоимость объекта определяется в соответствии со ст. 3 данного закона, а именно: по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Для возможности определения выкупной стоимости отчуждаемого недвижимого имущества по заказу Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан обществом с ограниченной ответственностью "Аудит-Безопасность" подготовлен отчет об оценке № 22-412-Н от 16.09.2022 на дату оценки 06.09.2022.

Общество в своем исковом заявлении (с учетом первоначальных исковых требований) указывает, что оно не согласно с рыночной стоимостью земельного участка, которая определена на основании отчета об оценке № 22-412-Н от 16.09.2022, считает ее недостоверной и завышенной.

В соответствии со ст. 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Рыночная стоимость, определенная в отчете, является рекомендуемой для целей совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Согласно положениям ст. 13 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В п. 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» разъяснено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, судам следует учитывать, что согласно ст. 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (ст. 75 Арбитражного процессуального кодекса РФ).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В связи с наличием разногласий между сторонами спора относительно величины рыночной стоимости отчуждаемого земельного участка определением суда от 23.03.2023 по делу № А07-2442/2023 назначена судебная экспертиза, производство которой поручено эксперту общества «ФинЭкспертОценка» ФИО4.

Экспертиза по делу проведена, в материалы дела представлено заключение эксперта №А07-2442/2023 от 16.05.2023.

Из представленного заключения эксперта следует, что рыночная стоимость объекта недвижимости 1980/3372 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 02:55:030267:579, общей площадью 3372 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешение использование: Мастерские и салоны бытовых услуг, косметические салоны, парикмахерские, массажный кабинет, расположенный по адресу: 

<

...> по состоянию на 24.03.2022 г. (без НДС) составляет 5 605 000 (пять миллионов шестьсот пять тысяч) рублей.

 Отвечая на вопрос №2, эксперт пришел к выводу о том, что «Отчет об оценке №22-412-Н, подготовленный ООО «Аудита Безопасность» не соответствует требованиям Федерального закона № 135-ФЗ от 29 июля 1998 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»: не соответствует Федеральным стандартам оценки. Выявленные нарушения законодательства об оценочной деятельности повлияли на итоговую рыночную стоимость.

 В нарушение ст. 11 Закона «Об оценочной деятельности Российской Федерации» № 135-ФЗ, п. 5 ФСО № 3 Отчет вызывает неоднозначное толкование и вводит в заблуждение относительно назначение Объекта капитального строительства расположенного на исследуемом земельном участке, Оценщик указывает, что возможно использовать объект оценки в качестве помещений торгово-офисного назначения, в то время как согласно фактическому использованию, подтверждается фото фиксациями Оценщика и Эксперта, объект капитального строительства может быть отнесен только к сегменту ПРОИЗВОДСТВЕННО-СКЛАДСКОЙ недвижимости, он не имеет характеристик позволяющих использовать его в качестве торгово-офисных помещений. Нарушение влияет на итоговую рыночную стоимость, т.к. формирует не верную (дефектную) логику дальнейших расчетов.

В нарушение ст. 11 Закона «Об оценочной деятельности Российской Федерации» № 135-ФЗ, п. 5 ФСО № 3 Отчет вызывает неоднозначное толкование и вводит в заблуждение относительно «додумывания», подмены фактического использования и гипотетического использования Объекта исследования, Оценщик пишет, что в соответствии с Проектом планировки и проектом межевания территории утвержденными постановлением Администрации ГО г. Уфа РБ от 17.10.2019 г. № 3599 «предусмотрено сохранение существующий застройки с образованием единого земельного участка «П-6». Зона «П-6» предполагает производственную деятельность, объекты «автотранспорта». При этом, далее, Оценщик вводит в заблуждение пользователей отчета, рассматривая зону ЖЗ и делает вывод об использовании объекта исследования под коммерческое использование, торгово-офисного назначения. Нарушение влияет на итоговую рыночную стоимость, т.к. формирует не верную (дефектную) логику дальнейших расчетов.

В нарушение ст. 11 Закона «Об оценочной деятельности Российской Федерации» № 135- ФЗ, п. 5 ФСО № 3 Отчет вызывает неоднозначное толкование и вводит в заблуждение относительно корректности подобранных Оценщиком аналогов, в части разрешенного использования: аналоги № 1, № 2 имеют разрешенное использование «деловое управление» не соответствующую разрешенному использованию объекта исследования, при этом корректировка на разрешенное использование отсутствует. Нарушение влияет на итоговую рыночную стоимость. т.к. формирует не верную (дефектную) логики дальнейших расчетов.

В нарушение ст. 11 Закона «Об оценочной деятельности Российской Федерации» № 135-ФЗ, п. 5 ФСО № 3 Отчет вызывает неоднозначное толкование и вводит в заблуждение относительно местоположения объекта аналога № 3 стр. 75 Отчета, Оценщик ошибочно отнес его по местоположению к микрорайону «Зеленая Роща». Нарушение влияет на итоговую рыночную стоимость».

Кроме того, судом первой инстанции принято во внимание, что решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 09 августа 2023 года по делу № А07-41955/2022 удовлетворены требования ООО «Пропети» и ИП ФИО3, признано незаконным решение Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан о приватизации земельного участка с кадастровым номером 02:55:030267:579 в общую долевую собственность, где доля в праве ООО «Пропети» составляет 1980/3372, доля в праве ИП ФИО3 составляет 1392/3372 и о включении в цену подлежащего приватизации государственного имущества цену долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 02:55:030267:579, выраженные в Приказе «Об условиях приватизации нежилых зданий с кадастровыми номерами 02:55:030267:144, 02:55:030267:145, расположенных по адресу: 

<

...>, и земельного участка с кадастровым номером 02:55:030267:579, в пределах которого находятся объекты» от 28.11.2022 года №3314 (абзац 1 пункта 1, абзац 2 пункта 2, абзац 3 пункта 2 Приказа).

Суд обязал Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан внести изменения в Приказ «Об условиях приватизации нежилых зданий с кадастровыми номерами 02:55:030267:144, 02:55:030267:145, расположенных по адресу: 

<

...>, и земельного участка с кадастровым номером 02:55:030267:579, в пределах которого находятся объекты» от 28.11.2022 года №3314, которыми из данного Приказа исключить из числа приватизируемого     имущества     земельный     участок     с     кадастровым     номером 02:55:030267:579 в общую долевую собственность, где доля в праве ООО «Пропети» составляет 1980/3372, доля в праве ИП ФИО3 составляет 1392/3372, а также исключить из цены подлежащего приватизации имущества Обществом с ограниченной ответственностью «Пропети» и индивидуальным предпринимателем ФИО3 стоимость земельного участка с кадастровым номером 02:55:030267:579.

Постановлениями апелляционной и кассационной инстанций по делу № А07-41955/2022 апелляционная и кассационная жалобы Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан оставлены без удовлетворения.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно признал обстоятельства, установленные в рамках дела № А07-41955/2022, имеющими преюдициальное значение в порядке ст. 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении настоящего дела.

Судом первой инстанции отмечено, что согласно разъяснениям, содержащимся в абзаце 5 подпункта 4 пункта 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", действие данного Закона не распространяется на отношения по выкупу земельных участков, что не исключает приобретения субъектами малого или среднего предпринимательства земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в порядке, установленном земельным законодательством и законодательством о приватизации.

Пункт 3 статьи 1 Закона № 159-ФЗ предусматривает, что отношения, связанные с участием субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества и не урегулированные названным Законом, регулируются Законом № 178-ФЗ.

В соответствии со статьей 3 Закона № 178-ФЗ данный закон регулирует отношения, возникающие при приватизации государственного и муниципального имущества, и связанные с ними отношения по управлению государственным и муниципальным имуществом. Его действие распространяется также на отношения, возникающие в связи с отчуждением земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости, в том числе имущественные комплексы.

Согласно пункту 3 статьи 28 Закона № 178-ФЗ собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом.

При приватизации расположенных на неделимом земельном участке частей зданий, строений и сооружений, признаваемых самостоятельными объектами недвижимости, с покупателями такого имущества заключаются договоры аренды указанного земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора в порядке, установленном законодательством. Собственники указанных в настоящем пункте объектов недвижимости вправе одновременно приобрести в общую долевую собственность земельный участок после приватизации всех частей зданий, строений и сооружений, расположенных на этом земельном участке (пункт 4 ст. 28 Закона № 178-ФЗ).

На основании пункта 1 ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

При этом в пункте 2 данной статьи указано, что в случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Исходя из положений подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3, пунктов 1, 2 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации собственники строений, зданий, сооружений обладают возможностью реализовать как право на выкуп земельных участков, предусмотренное указанными нормами права, так и право аренды, если эти участки ими не разделены или неделимы.

При этом сделка приватизации земельного участка, который неделим или делим, но не был разделен между собственниками объектов недвижимости, может быть заключена ими как совместными покупателями в отношении всего земельного участка, если отсутствуют законодательные ограничения для выкупа данного участка. Однако если все собственники расположенных на одном земельном участке объектов недвижимости не договорились о приобретении неделимого или не разделенного ими земельного участка в собственность, то они могут претендовать на его приобретение только в аренду, что следует из положений пункта 6 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, которыми предусмотрено, что с заявлением о приобретении в аренду земельного участка может обратиться любой из правообладателей здания, сооружения или помещений в них, а уполномоченный орган в течение 30 дней направляет подписанный проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора всем иным правообладателям здания, сооружения или помещений в них, имеющим право на заключение договора аренды земельного участка.

Аналогичная правовая позиция сформирована в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 № 4275/11.

Установив, что на земельном участке с кадастровым номером 02:55:030267:579, признанным неделимым, расположены два объекта недвижимости (здания с кадастровыми номерами 02:55:030267:144, 02:55:030267:145), передаваемые по условиям приватизации в порядке Закона № 159-ФЗ в собственность разных субъектов малого предпринимательства, при отсутствии их совместного волеизъявления на приобретение занимаемого объектами земельного участка в общую долевую собственность; учитывая, что невозможность приватизации земельного участка не является основанием для отказа в приватизации заявителями расположенных на нем объектов недвижимости в порядке Закона № 159-ФЗ, суд приходит к выводу о незаконности включения в решение об условиях приватизации земельного участка в общую долевую собственность заявителей, и, соответственно, о включении в цену подлежащего приватизации недвижимого имущества цены долей в праве общей долевой собственности на земельный участок. 

Таким образом, требование истца в части исключения из п. 2.1. проекта договора слов «..., и долю в размере 1980/3372 в праве общей долевой собственности на земельный участок под ним с кадастровым номером 02:55:030267:579 площадью 3372 кв.м., ..., и ул. Конституции 3/1» судом первой инстанции правомерно удовлетворены.

В ходе судебного разбирательства ответчиком и третьим лицом (2) заявлено о невозможности частичного использования отчета об оценке № 22-412-Н от 16.09.2022, выполненного ООО «Аудит-безопасность», для определения выкупной стоимости нежилого здания площадью 738,6 кв. м с кадастровым номером 02:55:030267:144, расположенного по адресу: 

<

...> и о необходимости определения выкупной стоимости нежилого здания на основании заключения эксперта, путем проведения дополнительной судебной экспертизы по делу.

Определением суда от 11.06.2024 года по делу № А07-2442/2023 назначена дополнительная судебная экспертиза, производство которой поручено эксперту Общества с ограниченной ответственностью «ФинЭкспертОценка» (адрес местонахождения: 

<

...>, почтовый адрес: 450073, а/я 100) ФИО4, перед экспертом были поставлены следующие вопросы:

1. Какова рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером 02:55:030267:144, площадью 738,6 кв. м, этажность: 1, расположенного по адресу: 

<

...>, по состоянию на 24.03.2022 года (без НДС)?

2. Возможно или нет использовать отчет об оценке, выполненный ООО «Аудит-Безопасность» № 22-412-Н от 16.09.2022 г., составленный оценщиком ФИО5, только в целях определения стоимости нежилого здания с кадастровым номером 02:55:030267:144, площадью 738,6 кв. м, этажность: 1, расположенного по адресу: 

<

...> (далее - Нежилое здание)?

18.07.2024 года от Общества с ограниченной ответственностью «ФинЭкспертОценка» поступило заключение эксперта № А07-2442/2023/1 от 17.07.2024 года.

Согласно заключению эксперта Общества с ограниченной ответственностью «ФинЭкспертОценка № А07-2442/2023/1 стоимость объекта недвижимости в составе: нежилое здание с кадастровым номером 02:55:030267:144, площадью 738,6 кв.м. этажность - 1, расположенное по адресу: 

<

...>, с учетом прав на земельный участок составляет: 7 453 000 (семь миллионов четыреста пятьдесят три тысячи) рублей, в том числе:

-1 848 000 (Нежилое здание (объект капитального строительства, улучшения без учета прав на земельный участок) с кадастровым номером 02:55:030267:144, площадью 738,6 кв.м. этажность - 1, расположенное по адресу: 

<

...>) без учета НДС.

-5 605 000 - Объект недвижимости 1980/3372 доля в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 2:55:030267:579, общей площадью 3372 кв.м. категория земель: земли населенных пунктов, разрешение использование: Мастерские и салоны бытовых услуг, косметические салоны, парикмахерские, массажный кабинет, расположенный по адресу: 

<

...>».

Отвечая на вопрос №2, эксперт указал, что отчет об оценке, выполненный ООО «Аудит – Безопасность» № 22-412-Н от 16.09.2022, не возможно использовать в целях определения стоимости нежилого здания с кадастровым номером 02:55:030267:144 площадью 738,6 кв.м. этажность - 1, расположенного по адресу: 

<

...> по состоянию на 24.03.2022 г. (без НДС)».

Исследовав и оценив выводы эксперта, сопоставив их также с имеющимися в материалах дела доказательствами, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о возможности принятия заключения эксперта в качестве надлежащего доказательства (статьи 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Обстоятельств, свидетельствующих о недостоверности указанного заключения эксперта, а равно о необходимости назначения дополнительной или повторной экспертизы, судом не установлено.

Несоответствие представленного в материалы дела отчета об оценке, подготовленного экспертом ФИО4, положениям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных     стандартов     оценки     и     других     актов     уполномоченного     органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, не установлено.

Судом первой инстанции приняты во внимание доводы истца и установлено, что отчет ООО «Аудит-Безопасность» № 22-412-Н от 16.09.2022 г., составленный оценщиком ФИО5, содержит рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на 06.09.2022 года, между тем, как подтверждается материалами дела, истец ООО «Пропети» направило в уполномоченный орган заявление о реализации своего преимущественного права на выкуп арендуемого им объекта недвижимости на основании п. 3 Федерального закона 159-ФЗ – 24.03.2022.

По смыслу правовой позиции, сформированной в постановлении Президиума ВАС РФ № 7240/12 от 18.10.2012, данное обстоятельство является достаточным для признания недостоверной выкупной цены имущества, определенной оценщиком в отчете ООО «Аудит-Безопасность» № 22-412-Н от 16.09.2022, для целей совершения сделки купли-продажи рыночной стоимости имущества.

На основании положений частей 2, 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 этого Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Таким образом, дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Суд первой инстанции верно отметил, что поскольку из отчета общества с ограниченной ответственностью «Аудит-Безопасность» от 16.09.2022 об оценке спорного имущества    следует, что рыночная стоимость определялась не на дату поступления в уполномоченный орган заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, указанная в этом отчете цена объекта в любом случае не может быть признана рыночной стоимостью имущества для цели совершения в отношении него сделки купли-продажи.

Материалами дела подтверждается, и сторонами по существу не оспаривается, что как на дату подачи Обществом своего заявления о реализации своего преимущественного права на выкуп нежилого здания на основании Федерального закона 159-ФЗ (24.03.2022 года), так и на дату рассмотрения настоящего дела по существу, ООО «Пропети» является действующим арендатором земельного участка с кадастровым номером 02:55:030267:579 в связи с чем, обосновано исключение из цены подлежащего приватизации имущества Обществом с ограниченной ответственностью «Пропети» стоимости доли в праве 1980/3372 земельного участка с кадастровым номером 02:55:030267:579.

Судом первой инстанции также установлено, что заявление Общества (вх. №ЮР-4378 от 24.03.2022 года) не содержит требования о продаже ему прав на земельный участок.

В судебном заседании эксперт ФИО4 при ответе на вопрос суда уточнила, что рыночная стоимость нежилого здания, площадью 738,6 кв.м, с кадастровым номером 02:55:030267:144, расположенного по адресу: 

<

...>, на дату 24.03.2022 года составляет 1 848 000 (один миллион восемьсот сорок восемь тысяч) рублей без НДС.

Учитывая, что экспертом даны полные, четкие и ясные ответы на все поставленные перед ним вопросы, не содержащие противоречий либо неясностей, суд приходит к выводу о том, что судебная экспертиза проведена экспертами в соответствии с требованиями статей 82, 83 и 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в заключении экспертом отражены все предусмотренные частью 2 статьи 86 названного Кодекса сведения; противоречия в выводах эксперта отсутствуют, выводы обоснованы и являются однозначными, не носят вероятностного характера, оснований сомневаться в обоснованности заключения не имеется.

Доказательств, опровергающих выводы экспертного заключения, основанные на комплексном всестороннем исследовании объекта экспертизы, в материалы дела не представлено (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Лицами, участвующими в деле, ходатайств о проведении повторной экспертизы не заявлялось, денежные средства для проведения повторной экспертизы на депозит суда не вносились, кандидатуры экспертов не направлялись.

Оценив заключение экспертизы по правилам ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что экспертом надлежащим образом определена рыночная стоимость выкупаемого арендуемого недвижимого имущества

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к верному выводу, что выкупная стоимость нежилого здания, площадью 738,6 кв.м, с кадастровым номером 02:55:030267:144, расположенного по адресу: 

<

...>, должна определяться на дату 24.03.2022 года исходя из рыночной стоимости, установленной заключением эксперта Общества с ограниченной ответственностью «ФинЭкспертОценка» № А07-2442/2023/1 от 17.07.2024 года, в рамках назначенной дополнительной судебной экспертизы и составляет 1 848 000 (один миллион восемьсот сорок восемь тысяч) рублей без НДС.

Требования ответчика о включении в стоимость нежилого здания с кадастровым номером 02:55:030267:144 стоимости земельного участка (прав на земельный участок) с кадастровым номером 02:55:030267:579 по существу направлены на преодоление судебных актов первой, апелляционной и кассационной инстанции по делу № А07-41955/2022,      способом, не предусмотренным действующим процессуальным законодательством, в связи с чем судом первой инстанции правомерно отклонены.

Доводы подателя апелляционной жалобы о том, что эксперт и суд первой инстанции необоснованно исключили из выкупной стоимости здания стоимость прав на земельный участок, признаны необоснованными, поскольку доля в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 02:55:030267:579 не является и не может являться предметом спорного договора купли-продажи, заключаемого на основании Закона № 159-ФЗ.

Доводы апеллянта о том, что судом первой инстанции был проигнорирован основополагающий принцип земельного законодательства - единство судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов, не были применены положения пункта 2 статьи 555 ГК РФ, отклонены судебной коллегией как противоречащие вышеприведенным нормам Законов № 159-ФЗ, № 178-ФЗ, ЗК РФ, а также результатам рассмотрения дела № А07-41955/2022. 

Ссылка апеллянта на то, что в случае перехода права собственности на здание истец утратит право аренды на земельный участок, что в случае, если истцу будет передано право собственности на объект недвижимости, основания для сохранения арендных отношений на основании пункта 1 статьи 652 ГК РФ будут утрачены, основана на неверном применении норм материального права, поскольку в силу пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ, в случае перехода права собственности на здание у истца возникнет исключительное право на приобретение земельного участка в аренду.

Таким образом, доводы апелляционной жалобы, приведенные в ее обоснование, не опровергают выводы суда первой инстанции, а выражают лишь несогласие с ними, дают иную правовую оценку установленным обстоятельствам и по существу сводятся к переоценке доказательств, положенных в обоснование содержащихся в обжалуемом судебном акте выводов, являются несостоятельными и не могут служить основанием для отмены обжалуемого законного и обоснованного решения суда первой инстанции.

Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, базирующихся на исследовании и правильной оценке представленных в материалы дела доказательств в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, у суда апелляционной инстанции не имеется.

Всем доказательствам, представленным сторонами, обстоятельствам дела, а также доводам, в том числе, изложенным в жалобе, суд первой инстанции дал надлежащую правовую оценку, оснований для переоценки выводов у суда апелляционной инстанции в силу статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, суд апелляционной инстанции не установил.

Вопрос о распределении расходов по оплате государственной пошлины не рассматривается, поскольку в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан освобождено от уплаты государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 14.10.2024 по делу № А07-2442/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан  – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Ю.С. Колясникова

Судьи:

А.С. Жернаков 

В.А. Томилина