АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности

и обоснованности судебных актов арбитражных судов,

вступивших в законную силу

 

Дело №А36-8876/2015

г. Калуга

24 октября 2017 года

Резолютивная часть постановления вынесена 17.10.2017.

Постановление в полном объёме изготовлено 24.10.2017.

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего судьи

В.В. Циплякова

судей

М.М. Нарусова

ФИО1

при участии в заседании:

от ИП ФИО2:

от УМИЗ администрации города Липецка:

не явились, извещены надлежащим образом;

не явились, извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Управления имущественных и земельных отношений администрации города Липецка на решение Арбитражного суда Липецкой области от 22.03.2017 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.06.2017 по делу №А36-8876/2015,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (ОГРНИП 309482631000121, далее – ИП ФИО3, истец) обратилась в Арбитражный суд Липецкой области с иском к Департаменту экономического развития администрации города Липецка об обязании заключить договор купли-продажи муниципального имущества в порядке реализации преимущественного права субъектам малого и среднего предпринимательства в рассрочку нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, площадью 59,6 кв. м, по цене 235 630 рублей. 

Судом осуществлено процессуальное правопреемство, Департамент экономического развития администрации города Липецка заменен на Управление имущественных и земельных отношений администрации города Липецка (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, далее – УМИЗ администрации города Липецка, ответчик), в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) приняты уточнения исковых требований, в которых истец просил обязать УМИЗ администрации города Липецка заключить договор купли-продажи муниципального имущества в рассрочку в порядке реализации преимущественного права субъектам малого и среднего предпринимательства нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, площадью 59,6 кв.м, по цене 1 991 346 рублей в течение одного месяца с даты вступления решения в законную силу.

Решением Арбитражного суда Липецкой области от 22.03.2017 (судья О.А. Дегоева), оставленным без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.06.2017 (судьи А.И. Поротиков, И.Б. Сухова, Е.Ю. Щербатых), исковые требования удовлетворены.

Ссылаясь на нарушение судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, УМИЗ администрации города Липецка обратилось в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит решение и постановление отменить, принять по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении исковых требований.

Заявитель жалобы считает, что судами не был учтен тот факт, что разница между стоимостью нежилого помещения, указанной в отчете №1957/15 в размере 2 029 000 рублей и стоимостью этого объекта, указанной в заключении №326-07-00417 в размере 1 991 346 рублей, составляет 37 654 рублей, т.е. на 1,86%, соответственно, экспертное заключение №326-07-00417 подтвердило достоверность рыночной стоимости, указанной в отчете №1957/15. Кассатор так же не согласен со взысканием с него судебных расходов, поскольку из трех заключений два не были приняты судом, соответственно, по ним должно было быть отказано во взыскании указанных расходов.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, своих представителей в суд округа не направили. Дело рассмотрено в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, в порядке, предусмотренном статьей 284 АПК РФ.

Проверив в порядке, установленном главой 35 АПК РФ, правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, соответствие выводов о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Арбитражный суд Центрального округа пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для отмены обжалуемых решения и постановления.

По мнению суда кассационной инстанции, удовлетворяя исковые требования, суды первой и апелляционной инстанции в соответствии с положениями статей 421, 422, 432, 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон №135-ФЗ), Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон №159-ФЗ), разъяснений, содержащихся в пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 №92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» (далее – информационное письмо №92), обоснованно исходили из следующего. 

На основании заключенного с Департаментом экономического развития администрации города Липецка договора аренды от 29.10.2014 истец, являясь субъектом малого предпринимательства, владеет встроенным нежилым помещением №1 площадью 91,90 кв.м, расположенным по адресу: 

<

...>, сроком с 07.11.2014 по 05.11.2015.

Истец 30.03.2015 обратился в Департамент экономического развития администрации города Липецка с заявлением о реализации преимущественного права субъектов малого и среднего предпринимательства по приватизации имущества, находящегося в муниципальной собственности.

Департамент направил истцу проект договора купли-продажи муниципального имущества от 04.09.2015 в порядке реализации преимущественного права субъектов малого и среднего предпринимательства в рассрочку, предметом которого является спорное помещение.

Цена спорного помещения установлена в размере 2 029 000 рублей, которая определена на основании отчета ООО «АналитикЦентр» от 15.07.2015 №1957/15 (пункт 2.1. проекта договора купли-продажи). 

Истцом составлен и направлен Департаменту экономического развития администрации города Липецка протокол разногласий, разработан проект договора, согласно которому цена составила 235 630 рублей в соответствии со стоимостью спорного помещения, указанной в выполненной ОГУП «Липецкоблтехинвентаризация» выкопировке из технического паспорта многоквартирного жилого дома 61 по ул. Гагарина г. Липецка.

Учитывая отсутствие согласия Департамента с предложенным истцом размером выкупной стоимости спорного помещения, истец обратился в арбитражный суд с указанным иском.

В силу статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 данного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В соответствии с положениями статьи 3 Закона №159-ФЗ, пункта 1 статьи 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества, являющуюся существенным условием такого договора, при отсутствии которого договор считается незаключенным.

Разногласия у сторон возникли в части достоверной величины рыночной стоимости объекта недвижимого имущества.

Согласно статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ при возмездном отчуждении арендуемого недвижимого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности субъекты малого или среднего предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ.

Судами установлено, что истец непрерывно, более двух лет, пользуется спорным имуществом на праве аренды, надлежащим образом исполняет обязательства по договору аренды, задолженности не имеет.

Согласно подпункту 1 пункта 3 статьи 9 Закона №159-ФЗ при получении заявления о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Законом №135-ФЗ, в двухмесячный срок с даты получения заявления. Аналогичные положения содержатся и в статье 3 Закона №159-ФЗ.

На основании статьи 12 Закона №135-ФЗ величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность (статьи 6 и 13 Закона №135-ФЗ).

Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 – 87 АПК РФ). 

С учетом возражений истца о существенных недостатках отчета ООО «АналитикЦентр» от 15.07.2015 №1957/15 судом была назначена оценочная экспертиза (эксперт ФИО4, заключение от 13.04.2016 №27-04/16), согласно которой рыночная стоимость спорного помещения по состоянию на 30.03.2015 определена в размере 310 536 рублей. 

Проанализировав указанный отчет, суд пришел к выводу о том, что экспертом при определении рыночной стоимости в рамках сравнительного метода в качестве объектов – аналогов использованы объекты, существенно отличающиеся по площади и местоположению от спорного помещения; в рамках доходного метода использованы данные о доходности на основании договора аренды рассматриваемого в настоящем деле нежилого помещения без учета того факта, что арендная плата по данному договору не является рыночной. В связи с чем оценщиком использован неверный показатель валового дохода, заниженный в 2 раза.

В этой связи по ходатайству ответчика судом была назначена повторная судебная оценочная экспертиза (эксперт ФБУ Воронежский региональный центр судебной экспертизы в лице Липецкого филиала ФИО5, заключение от 08.08.2016 №7614/9-3), согласно которой  рыночная стоимость спорного помещения по состоянию на 30.03.2015 определена в размере 3 510 109,68 рублей. 

Проанализировав указанный отчет, суд пришел к выводу о том, что, при определении рыночной стоимости в рамках сравнительного метода в качестве объектов – аналогов использованы объекты, не соответствующие требованиям к понятию объекта – аналога, указанного в пункте 13 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 №297; экспертом не применен коэффициент по сроку экспозиции, по техническому состоянию объектов оценки, что противоречит пункту б статьи 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 №611; экспертом необоснованно исключен доходный подход определения рыночной стоимости.

В этой связи по ходатайству истца суд назначил повторную судебную оценочную экспертизу (эксперт Липецкой Торгово-промышленной палаты ФИО6, заключение от 23.12.2016 №326-07-00417), согласно которой рыночная стоимость спорного нежилого помещения по состоянию на 30.03.2015 определена в сумме 1 991 346 рублей. 

Исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ все имеющиеся в деле доказательства в их совокупности и взаимосвязи, исходя из конкретных обстоятельств дела, суды пришли к выводу о необходимости определения цены спорного нежилого помещения в размере рыночной стоимости имущества, установленной в заключении от 23.12.2016 №326-07-00417, которое судами признано обоснованным и достоверным, не содержащим противоречий и неточностей.

Довод заявителя жалобы о том, что разница между стоимостью нежилого помещения, указанной в отчете №1957/15 в размере 2 029 000 рублей и стоимостью этого объекта, указанной в заключении №326-07-00417 в размере 1 991 346 рублей, составляет 37 654 рублей, т.е. на 1,86%, соответственно, экспертное заключение №326-07-00417 подтвердило достоверность рыночной стоимости, указанной в отчете №1957/15, судом апелляционной инстанции оценен и обоснованно отклонен.

Доводы кассатора о неправильном взыскании судебных расходов за проведение экспертиз, которые были отнесены на ответчика по правилам статьи 110 АПК РФ, являются несостоятельными.

В соответствии с частями 4, 5 статьи 71 АПК РФ заключение эксперта не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами (пункт 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 №23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе»).

Исследовав представленные доказательства, суды не указали о наличии каких-либо оснований для отказа в выплате вознаграждения экспертам.

В рассматриваемом случае суд удовлетворил иск, поэтому расходы за проведение экспертиз правомерно возложены на ответчика.

Непринятие экспертного заключения в качестве доказательства по делу не исключает отнесение на стороны расходов, по правилам статьи 110 АПК РФ.

Доводы, приведенные в кассационной жалобе, были предметом рассмотрения в судах первой, апелляционной инстанций и им дана надлежащая правовая оценка. Данные доводы не опровергают установленные по делу обстоятельства и не могут поставить под сомнение правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права.

Доводы кассатора не опровергают выводы судов первой и апелляционной инстанций, а выражают лишь несогласие с ними, дают иную правовую оценку установленным обстоятельствам и по существу сводятся к переоценке доказательств, положенных в обоснование содержащихся в решении и постановлении выводов. 

В силу статьи 286 АПК РФ переоценка доказательств не входит в компетенцию арбитражного суда кассационной инстанции.

Учитывая изложенное, суд кассационной инстанции полагает, что выводы судов первой и апелляционной инстанций соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем оснований для отмены обжалуемых судебных актов не имеется.

Оснований, предусмотренных статьей 288 АПК РФ (в том числе нарушений норм процессуального права, которые в любом случае являются основанием к отмене обжалуемых решения и постановления), для отмены обжалуемых судебных актов не установлено.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ государственная пошлина по кассационной жалобе относится на заявителя, но с учетом его освобождения от уплаты государственной пошлины, взысканию не подлежит.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Липецкой области от 22.03.2017 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.06.2017 по делу №А36-8876/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья                                                В.В. Ципляков

Судьи                                                                                       М.М. Нарусов

ФИО1