﻿ 

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, Республика Татарстан, г. Казань, ул. Красносельская, д. 20, тел. (843) 291-04-15

http://faspo.arbitr.ru   e-mail: info@faspo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Ф06-51184/2019

Дело № А12-42760/2018

г. Казань

17 сентября 2019 года

Резолютивная часть постановления объявлена 10 сентября 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 17 сентября 2019 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Петрушкина В.А.,

судей Карповой В.А., Муравьева С.Ю.,

при участии представителя ООО «Альбит» – Гребенниковой Е.А. (доверенность от 18.03.2019),

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу  общества с ограниченной ответственностью «Альбит», г. Волгоград, 

на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 07.03.2019 (судья Муравьев А.А.) и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.05.2019 (председательствующий судья Котлярова А.Ф., судьи Дубровина О.А., Никольский С.В.)

по делу № А12-42760/2018 

по исковому заявлению Департамента муниципального имущества администрации Волгограда (ИНН 3444074200, ОГРН 1023403446362), г. Волгоград, к обществу с ограниченной ответственностью «Альбит» (ОГРН 1143443006167 ИНН 3460013798), г. Волгоград, о взыскании задолженности по договору аренды от 20.07.2016 № 10019 в размере 1 252 677 руб. 56 коп., из которых: арендная плата за период с 01.02.2018 по 31.10.2018 в размере 1 127 534 руб. 56 коп., неустойка за период с 11.02.2018 по 31.10.2018 в размере 125 143 руб.,

УСТАНОВИЛ:

Департамент муниципального имущества администрации Волгограда (далее – Департамент) обратился в Арбитражный суд Волгоградской области к обществу с ограниченной ответственностью «Альбит» (далее – ООО «Альбит», общество) с исковым заявлением о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 20.07.2016 № 10019 за период с 01.02.2018 по 31.10.2018 в размере 1 127 534 руб. 56 коп., неустойки за период с 11.02.2018 по 31.10.2018 в размере 125 143 руб.

Исковые требования основаны на положениях статей 309, 310, 614  Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и мотивированы тем, что в рамках заключенного договора аренды общество использовало земельный участок, однако обязательства по внесению арендных платежей исполнило частично, при этом последний обязан выплатить неустойку за просрочку платежа.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 07.03.2019, оставленным без изменения Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.05.2019, исковые требования удовлетворены частично: с ООО «Альбит» в пользу Департамента взыскана задолженность по договору аренды земельного участка от 20.07.2016 № 10019 за период с 01.02.2018 по 31.10.2018 в размере 1 011 652 руб. 80 коп., неустойку за период с 11.02.2018 по 31.10.2018 в размере 125 143 руб., в удовлетворении оставшейся части заявленных требований отказано.

В кассационной жалобе ООО «Альбит», поданной в Арбитражный суд Поволжского округа,  судебные акты  предлагается отменить  как принятые с нарушением норм действующего законодательства.

Заявитель кассационной жалобы, оспаривая судебные акты, считает, что неисполнение обязанности по передаче земельного участка и отсутствие гребной базы исключает возможность предъявления Департаментом требования о взыскании арендной платы. 

В судебном заседании представитель ООО «Альбит» поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.

Иные лица участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства уведомлены, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы. Информация о принятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ и в информационной системе «Картотека арбитражных дел» - kad.arbitr.ru в порядке, предусмотренном статьей 121 АПК РФ.

Проверив обоснованность доводов, содержащихся в кассационной жалобе, и в выступлении представителя лица, участвующего в деле, Арбитражный суд Поволжского округа считает, что оспариваемые судебные акты подлежат оставлению без изменения по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судебными инстанциями, между администрацией Волгограда (арендодатель) и союз организации профсоюзов «Волгоградский областной совет профессиональных союзов» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 20.07.2016 № 10019, из земель населенных пунктов, площадью 7411,8 кв. м, с кадастровым номером 34:34:040018:13, с разрешенным использованием: эксплуатация гребной базы, расположенного по адресу: г.Волгоград, пр.Ленина, 76А. 

Срок действия договора установлен до 01.01.2022 (пункт 2.1 договора).

Согласно пункту 2.6 договора, арендная плата вносится ежемесячно равными частями до 10-го числа текущего месяца. 

Пунктом 2.11 договора установлено, что размер арендной платы изменяется со дня вступления в силу нормативных актов Российской Федерации, Волгоградской области, Волгограда, регулирующих порядок начисления и размер арендной платы, а также применяемых при расчете коэффициентов без дополнительных согласований с арендатором и без внесения соответствующих изменений и дополнений в договор. 

Неиспользование арендуемого земельного участка не освобождает арендатора от внесения арендной платы в порядке и сроки, установленные договором (пункт 2.12 договора).

В соответствии с пунктом 2.13 договора в случае невнесения либо несвоевременного внесения арендной платы в установленный договором срок, арендатор уплачивает арендодателю неустойку в размере 0,1% за каждый день просрочки от суммы платежей, подлежащих перечислению арендодателю.

Согласно пункту 3.1.1. арендодатель имеет право досрочно расторгнуть договор в одностороннем порядке в случае невнесения арендной платы арендатором более двух раз подряд. 

Департаментом в адрес общества направлено извещение от 13.09.2017 к договору от 20.07.2016 № 10019, которым установлены с 01.04.2017 рыночная стоимость – 22 606 600 руб.,  размер ключевой ставки  9,75 %, размер годовой арендной платы – 2 204 143 руб. 50 коп.

Между союзом организации профсоюзов «Волгоградский областной совет профессиональных союзов» (продавец) и ООО «Альбит» (покупатель) заключен договор купли-продажи от 15.06.2017 № 9ОС по условиям которого продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять и оплатить недвижимое имущество – гребную базу, назначение: здравоохранение, физическая культура, социальное обеспечение, расположенную по адресу: г.Волгоград, пр.Ленина, д. 76А, кадастровый номер 34:34:040003:28, общая площадь 503, 5 кв. м. 

Передача гребной базы покупателю подтверждается актом приема-передачи недвижимого имущества к договору купли-продажи от 15.06.2017 № 9ОС.

С 23.06.2017 ООО «Альбит» является собственником объекта недвижимости – гребной базы, находящейся на спорном земельном участке, что подтверждается выпиской из ЕГРН. 

ООО «Альбит» обратилось в Департамент земельных ресурсов с заявлением от 07.07.2017 № 14249 о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 34:34:0400018:13 площадью 7411,8 кв.м в аренду без проведения торгов сроков на 49 лет.

Распоряжением Департамента муниципального имущества от 04.08.2017 № 1384р отказано ООО «Альбит» в предоставлении в аренду без проведения торгов испрашиваемого земельного участка в связи с тем, что границы земельного участка с кадастровым номером 34:34:040018:13 пересекают границы земельного участка, с кадастровым номером 34:34:040018:182 и подлежат уточнению в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», а также в связи с тем, что имеется утвержденный постановлением администрации Волгоградской области от 22.05.2017 № 235-п проект планировки территории и проект межевания территории для размещения объекта «Строительство 0-й продольной магистрали (рокадной дороги), с примыканием автомобильных дорог по ул.им. Калинина в Ворошиловском районе и ул.Химической в Центральном районе Волгограда», в соответствии с которым земельный участок, с кадастровым номером 34:34:040018:13 расположен, площадью 5040 кв. м к границах объекта общественно-делового назначения (гребная база), площадью 748 кв. м в границах улично-дорожной сети, земельный участок под временное занятие на период строительства и ввода в эксплуатацию с последующим аннулированием; площадью 1624 кв. м в границах улично-дорожной сети, земельный участок, подлежащий изъятию для строительств и ввода в эксплуатацию, а также в связи с тем, что с заявлением обратилось лицо, не уполномоченное на строительство объектов, предусмотренных проектом планировки территории.

Согласно разъяснениям филиала Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области», изложенным в письме от 12.10.2018 № НБ-5845/2018, земельные участки с кадастровыми номерами 34:34:040018:182, 34:34:040018:193, поставлены на кадастровый учет в соответствии с заявлениями о постановке на государственный кадастровый учет объекта недвижимости от 03.08.2017 № 34-0-1-88/3101/2017- 603.

Уменьшение площади преобразуемого земельного участка с кадастровым номером 34:34:040018:13 произошло в результате регистрации права на образованные из него путем выдела земельных участков (пункт 4 статьи 41 № 218- ФЗ от 13.07.2015 «О государственной регистраций недвижимости»). 

23 октября 2017 года внесены изменения в Государственный реестр недвижимости, в части площади данного земельного участка. 

По состоянию на 12.10.2018 площадь спорного земельного участка составляет 5430 кв. м, что подтверждается также выпиской из ЕГРН.

Департамент направил в адрес ООО «Альбит» уведомление от 17.07.2018 № 13555-ок с требованием погасить задолженность по состоянию на 30.06.2018 в размере 947 250 руб. 80 коп.

Неисполнение требований, изложенных в претензии, послужили Департаменту основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.

Содержащиеся в судебных актах выводы соответствуют материалам дела, действующему законодательству и существующей правоприменительной практике.

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) применяемому во взаимосвязи с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ любое использование земли осуществляется за плату, формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Пунктом 4 статьи 22, пунктом 3 статьи 65 ЗК РФ предусмотрено, что размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 № 15837/11 указано, что регулирование арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.

В соответствии с пунктом 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Согласно подпункту 2 пункта 3 статьи 39.7 ЗК РФ в редакции, действующей с 01.03.2015, если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Ранее аналогичные положения содержались в пункте 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», утратившим силу с 01.03.2015.

Из материалов дела следует, что в рассматриваемом случае договор аренды земельного участка был заключен сторонами после вступления в силу пункта 3 статьи 65 ЗК РФ, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы за земельные участки.

К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Постановлением Администрации Волгоградской области от 20.03.2017 № 135-п, вступившим в силу 01.04.2017, внесены изменения в постановление Администрации Волгоградской области от 22.08.2011 № 469-п «Об утверждении Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, предоставленные в аренду без торгов». 

В частности, добавлен пункт 1.5.7, согласно которому годовая арендная плата за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе город-герой Волгоград (за исключением земельных участков, предоставленных для целей строительства, земельных участков, предоставленных для ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства, земельных участков, предоставленных для эксплуатации индивидуальных жилых домов, гаражей для хранения личного автотранспорта, объектов спорта, а также земельных участков, предоставленных религиозным организациям) определяется на основании рыночной стоимости земельного участка, устанавливаемой в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, и рассчитывается в соответствии с пунктом 2.5 настоящего Порядка, за исключением случаев, указанных в подпунктах 1.5.1 - 1.5.3, 1.5.5, 1.5.6 настоящего пункта. 

В соответствии с пунктом 2.5 размер арендной платы за земельные участки, указанные в подпункте 1.5.7 настоящего Порядка, рассчитывается по следующей формуле: А = С x Р, где: А - арендная плата; С - рыночная стоимость земельного участка, определяемая на основании результатов оценки, проведенной в соответствии с законодательством об оценочной деятельности; Р - ключевая ставка Центрального банка Российской Федерации, действующая на начало календарного года, в котором принято решение о предоставлении земельного участка. 

Согласно пункту 2 постановления администрации Волгоградской области от 20.03.2017 № 135-п перерасчет размера арендной платы за земельные участки, указанные в подпункте 1.5.7 Порядка (в редакции настоящего постановления), по договорам, заключенным до 01.04.2017, осуществляется в соответствии с пунктом 2.5 Порядка (в редакции настоящего постановления) с 01.04.2017 с применением ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действующей по состоянию на 01.04.2017. 

На основании указанных норм Департамент произвел расчет арендной платы за период с 01.04.2017 исходя из рыночной стоимости земельного участка, в связи с чем задолженность за спорный период составила 1 127 534 руб. 56 коп., с учетом изменившейся площади земельного участка.

Между тем, решением Волгоградского областного суда от 19.02.2018 по делу № 3а-15/2018, вступившим в законную силу 26.03.2018, признаны недействующими со дня вступления решения суда в законную силу подпункт 1.5.7 пункта 1.5, абзац четвертый пункта 1.14, пункт 2.5 Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, предоставленные в аренду без торгов, утвержденного постановлением Администрации Волгоградской области от 22.08.2011 № 469-п (в редакции постановления Администрации Волгоградской области от 20.03.2017 № 135-п «О внесении изменений в постановление Администрации Волгоградской области от 22.08.2011 № 469-п «Об утверждении Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, предоставленные в аренду без торгов»). 

Судами двух инстанций обосновано указано, что оспариваемые истцами нормы Порядка расчета арендной платы, утвержденные постановлением № 469-п в редакции постановления № 135-п, не соответствуют принципу экономической обоснованности и одному из общеобязательных принципов определения регулируемой арендной платы – принципу запрета необоснованных предпочтений, в связи с чем арендная плата за период должна быть рассчитана по методике, действующей до внесения изменения постановлением администрации Волгоградской области от 20.03.2017 № 135-п в постановление администрации Волгоградской области от 22.08.2011 № 469-п. 

В соответствии с пунктом 10 Обзора судебной практики Верховного суда Российской Федерации № 2 (2016), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 06.07.2016, если нормативный акт, устанавливающий расчет регулируемой арендной платы, признан решением суда недействительным и имеется ранее принятый нормативный акт, регулирующий аналогичные отношения, расчет арендной платы на основании признанного недействительным нормативного акта является незаконным. 

Как указано в определении Верховного суда Российской Федерации от 14.04.2016 № 309-ЭС15-16627, согласно абзацу второму статьи 13 ГК РФ в случае признания судом недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления нарушенное право подлежит восстановлению или защите иными способами, предусмотренными статьей 12 названного Кодекса.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.09.2010 № 6171/10 сформулирована правовая позиция, согласно которой признание нормативного акта недействующим с момента вступления в силу решения суда не должно препятствовать лицу, которое по незаконному нормативному акту было обязано осуществлять платежи, полностью восстановить нарушенное этим актом субъективное право, а также не должно предоставлять возможность лицу, являющемуся получателем платежей на основании данного нормативного акта, получать их за период до момента вступления в силу решения арбитражного суда о признании нормативного акта недействующим.

Согласно правовой позиции, сформулированной в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 06.07.2018 № 29-П, праву лица, участвующего в деле и распоряжающегося процессуальными правами на всех стадиях процесса самостоятельно, на основе конституционно значимого принципа диспозитивности, поставить перед судом вопрос о неприменении нормативного правового акта, противоречащего акту большей юридической силы, и о принятии решения в соответствии с последним корреспондирует безусловная обязанность суда рассмотреть этот вопрос, отразив в решении мотивы, по которым суд не применил законы и иные нормативные правовые акты, на которые ссылались лица, участвующие в деле (часть 2 статьи 13 и пункт 3 части 4 статьи 170 АПК РФ). Исполнение данной обязанности обеспечивается, кроме прочего, возможностью отмены или изменения судебного решения вышестоящим судом в связи с неприменением закона, подлежащего применению (пункт 1 части 2 статьи 270 и пункт 1 части 2 статьи 288 АПК РФ).

В постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 06.12.2017 № 37-П «По делу о проверке конституционности абзаца тринадцатого статьи 12 ГК РФ и части 2 статьи 13 и пункта 1.1 части 1 статьи 29 АПК РФ в связи с жалобой гражданина В.Г. Жукова» сделан вывод о том, что применение статьи 12 ГК РФ и части 2 статьи 13 АПК РФ имеет целью не ограничение, а гарантирование конституционного права на судебную защиту, при этом исключение из подведомственности дел об оспаривании нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти не затронули вытекающего из Конституции Российской Федерации полномочия арбитражного суда при рассмотрении дела отказать в применении нормативного правового акта, противоречащего нормативному правовому акту большей юридической силы, иное понимание умаляло бы единство судебной системы, также отмечено, что заинтересованное лицо может защитить свои права не путем оспаривания нормативных правовых актов, утративших силу, а обжалуя основанные на них решения и действия (бездействие) органов власти и должностных лиц, для признания которых незаконными нет препятствий, поскольку суд, установив при рассмотрении дела несоответствие акта государственного или иного органа (в том числе утратившего силу) акту большей юридической силы, принимает решение в соответствии с последним (определения Конституционного Суда Российской Федерации от 27.10.2015 № 2473-О, от 20.04.2017 № 724?О).

Таким образом, судебные инстанции при разрешении спора должны были учитывать, что последствием признания судом нормативно-правового акта недействующим является его исключение из актов правового регулирования, и вне зависимости от того, что компетентным судом в рамках административного судопроизводства был установлен момент с которого не подлежал применению нормативный акт, арбитражный суд, установив несоответствие такого нормативного акта, определяющего размер регулируемой платы, акту, имеющего большую юридическую силу, вправе не применять его с момента принятия.

На основании изложенного, суд первой инстанции пришел к выводу, что Администрация произвела расчет арендной платы по ставкам, установленным постановлением № 469-п в редакции постановления № 135-п, признанным судом недействующим и не подлежащим применению. 

В период с 01.02.2018 по 16.03.2018 размер годовой арендной платы определен в соответствии с постановлением администрации Волгоградской обл. от 22.08.2011 № 469-п «Об утверждении Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области», Приказом комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской обл. от 27.10.2015 № 46-н «Обутверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Волгоградской области», Распоряжением министерства по управлению государственным имуществом Волгоградской обл. от 14.02.2013 № 281-р «Об утверждении значений коэффициента категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов и значений коэффициента дифференциации в зависимости от назначения объектов, расположенных на земельном участке из категории земель населенных пунктов, применяемых при определении размера арендной платы за земельные  участки, находящиеся в городе Волгограде - административном центре Волгоградской области» по формуле: А - (КСЗУ х Кви х Кдп х Кка), где: КСЗУ - кадастровая стоимость земельного участка (приказ комитета по управлению государственным имуществом №46-н) = 47 610 683,13 руб.; Кви - коэффициент вида функционального использования земельного участка = 0,015 (постановление Администрации Волгоградской области от 22.08.2011 №469-п.); Кдп - коэффициент дифференциации в зависимости от назначения объектов, расположенных на земельном участке из категории земель населенных пунктов = 1 (п. 18.2 решения Волгоградской городской Думы от 19.04.2017 № 56/1622 «Об утверждении значений коэффициента категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов и значений коэффициента дифференциации в зависимости от назначения объектов, расположенных на земельном участке из категории земель населенных пунктов, применяемых при определении размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в городском округе городгерой Волгоград» - «Предназначенные для размещения детско-юношеских спортивных школ, школ олимпийского резерва, клубов физической подготовки, спортивно-технических»); Кка - коэффициент категории арендатора = 1(не установлен, потому равен 1); Коэффициент инфляции - 1,0816 (ст. 1 Федерального закона № 415-ФЗ). Размер годовой арендной платы составлял 772.435,73 руб. = (47 610 683,13*0,015*1*1*1,0816). 

В период с 17.03.2018 по 31.10.2018 размер арендной платы определяется в соответствии с постановлением администрации Волгоградской области № 89-п от 26.02.2018 по формуле: А = С х Кмд х Кказ, где: А - величина арендной платы; С - рыночная стоимость земельного участка, определяемая на основании результатов оценки, проведенной в соответствии с законодательством об оценочной деятельности; Кмд - коэффициент минимальной доходности земельного участка (установлен приказом комитета экономической политики и развития Волгоградской области от 07.03.2018 № 25н «Об установлении коэффициента минимальной доходности земельного участка на 2018 год»); Кказ - коэффициент категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов, на котором расположены объекты недвижимости. 

Размер годовой арендной платы с 17.03.2018 составляет 1 460 724 руб. 30 коп. 

При таких обстоятельствах суды двух инстанций правомерно пришли к выводу о наличии у ответчика задолженности по оплате арендных платежей за период с 01.02.2018 по 31.10.2018 в размере 1 011 652 руб. 80 коп. 

Также Департаментом заявлено требование о взыскании с общества неустойки в связи с нарушением срока внесения арендной платы. 

В соответствии с пунктом 2.13 договора в случае невнесения арендной платы в установленный договором срок, арендатор уплачивает арендодателю неустойку в размере 0,1%, от суммы невнесенной арендной платы за каждый день просрочки. 

Судебные инстанции, установив, что арендатором нарушены сроки внесения арендных платежей по договору, удовлетворили требование о взыскании неустойки, в сумме 125 143 руб. 00 коп.

Довод заявителя кассационной жалобы о том, что заявленные требования о взыскании арендной платы не подлежат удовлетворению, поскольку объект недвижимости уничтожен, отклоняются судебной коллегией окружного суда в силу следующего. 

Согласно договору купли-продажи от 15.06.2017 № 9ОС, заключенному между союзом организации профсоюзов «Волгоградский областной совет профессиональных союзов» (продавец) и ООО «Альбит» (покупатель)  последний приобрел недвижимое имущество – гребную базу, расположенную на земельном участке с кадастровым номером 34:34:040018:13.

Регистрация перехода права собственности на объект недвижимости к ООО «Альбит» осуществлялась Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Волгоградской области 23.06.2017, о чем свидетельствует выписка из государственного реестра.

Вследствие приобретения права собственности на объекты, ООО «Альбит» 07.07.2017 обратился с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 34:34:040018:13 в аренду, указывая о расположенных на нем здании и сооружении. 

В абзаце 1 пункта 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ, пункту 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка (пункт 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»). 

Применительно к спорным правоотношениям, поскольку прежний собственник объекта обладал правом аренды на земельный участок с кадастровым номером 34:34:040018:13 общей площадью 7411,8 кв. м с момента государственной регистрации права собственности на здания и сооружения базы (23.06.2017) арендатором спорного земельного участка, а также, участником договора аренды от 20.07.2016 № 10019 признается ООО «Альбит».

Поскольку ООО «Альбит» является арендатором земельного участка и собственником гребной базы, состоящей из 12 объектов (здания: ГСМ, складов, спортзала, мастерских, туалета), требования о взыскании арендной платы за период с 01.02.2018 по 31.10.2018 удовлетворены правомерно. 

Судебные инстанции установили, что обществом не представлено доказательств, свидетельствующих о том, что арендатор был лишен возможности использовать земельный участок по назначению. 

Из акта осмотра от 03.08.2017 № 3, составленного по результатам осмотра комплекса сооружений было установлено наличие 12 объектов недвижимости гребной базы, расположенных на земельном участке, используемым обществом.

Согласно статье 614 ГК РФ арендатор обязан вносить плату  за фактическое пользование объекта аренды, частичное разрушение здания не исключает право арендодателя требовать взыскания платы за пользование участком, используемым собственником здания.

Кроме того, демонтаж всех строений (гибель объектов недвижимости) может являться основанием для возврата земельного участка арендодателю  с целью прекращения арендных отношений, до момента возврата земельного участка и расторжения договора аренды, арендатор обязан вносить плату за использование земельного объекта и в случае уничтожения объекта. 

С позиции статьи 71 АПК РФ, суды двух инстанций, руководствуясь частью 1 статьи 235, статьями 309, 614 ГК РФ,  22, 65 ЗК РФ, установив, что общество с момента приобретения зданий (сооружений) в силу закона признается арендатором земельного участка и фактически его использует, не приняли во внимание доводы о гибели строений (базы), удовлетворили иск в размере регулируемой платы, установленной уполномоченным органом Волгоградской области.

Иные доводы заявителя кассационной жалобы по существу направлены на переоценку выводов судов  фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, что в силу положений главы 35 АПК РФ не относится к компетенции суда кассационной инстанции.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Волгоградской области от 07.03.2019 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.05.2019 по делу № А12-42760/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения. 

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные статьями 291.1, 291.2. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья                                            В.А. Петрушкин 

 

Судьи                                                                                    В.А. Карпова 

 

                                                                                              С.Ю. Муравьев