ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

117997, г. Москва, ул. Садовническая, д. 68/70, стр. 1, www.10aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

10АП-908/2024

Дело № А41-45501/23

19 февраля 2024 года

г. Москва

 

Резолютивная часть постановления объявлена  12 февраля 2024 года

Постановление изготовлено в полном объеме  19 февраля 2024 года 

 

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи  Бархатовой Е.А.,

судей Боровиковой С.В., Виткаловой Е.Н.,

при ведении протокола судебного заседания: секретарем ФИО1,

при участии в заседании: без участия представителей сторон,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Инвестпро» на решение Арбитражного суда Московской области от 30.11.2023 по делу № А41-45501/23,  

 

УСТАНОВИЛ:

администрация городского округа Истра (далее – администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Инвестпро» (далее - ООО «Инвестпро», ответчик) с требованиями о взыскании задолженности по договору аренды от 03.07.2020 № 726 задолженность по арендной плате за период с 01.01.2023 по 31.03.2023 в размере 1 768 269, 84 руб., неустойки в сумме 244 905, 38 руб.

Решением Арбитражного суда Московской области от 30.11.2023 исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с данным судебным актом, ООО «Инвестпро» обратилось с апелляционной жалобой в Десятый арбитражный апелляционный суд, в которой просит судебный акт отменить, ссылаясь на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела и неправильное применение норм права.

Дело рассмотрено в соответствии со ст. ст. 121-124, 153, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела (в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru, а также на сайте арбитражных судов www.arbitr.ru).

Десятый арбитражный апелляционный суд, в соответствии со ст. ст. 266, 268 АПК РФ, исследовав материалы дела, проанализировав доводы апелляционной жалобы, проверив правильность применения норм материального и процессуального права, пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения апелляционной жалобы ООО «Инвестпро».

Как следует из материалов дела, между Администрацией городского округа Истра (арендодателем) и ООО «Инвестпро» (арендатором) заключен договор аренды от 03.07.2020 № 726 земельного участка с кадастровым номером 50:08:0000000:167127.

Договор аренды земельного участка от 03.07.2020 № 726 зарегистрирован в установленном законом порядке. 

В силу пункта 2.1 срок договора составляет 3 года - с 03.07.2020 по 02.07.2023. 

В соответствии с разделом 3 договора ответчик принял на себя обязательства по внесению арендной платы, размер которой определен в соответствии с Законом Московской области от 07.06.1996 № 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области». Арендная плата вносится арендатором до 15 числа последнего месяца текущего квартала. 

Пунктом 5.2 договора в случае несвоевременного внесения арендой платы арендатор уплачивает неустойку в размере в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки. 

Претензией от 15.03.2023 Администрация городского округа Истра уведомила ООО «Инвестпро» об образовавшейся задолженности по договору аренды земельного участка от 03.07.2020 № 726. 

В связи с тем, что досудебный порядок урегулирования спора, инициированный и реализованный истцом, не принес положительного результата, администрация обратилась в Арбитражный суд Московской области с настоящим исковым заявлением.

Исследовав материалы дела, арбитражный апелляционный суд согласен с выводом суда первой инстанции о наличии оснований для удовлетворения искового заявления в связи со следующим.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ч. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. 

Как усматривается из материалов дела, договором аренды земельного участка от 03.07.2020 № 726 и приложениями к нему определены порядок, условия и сроки внесения арендной платы. 

Исходя из положения ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (ст. 310 ГК РФ). 

Судом первой инстанции верно установлено, что ответчиком обязательства по внесению арендной платы надлежащим образом не исполнены. 

Согласно расчету, представленному в материалы дела истцом, размер задолженности по арендной плате по договору от 03.07.2020 № 726 за период с 01.01.2023 по 31.03.2023 составляет 1 768 269, 84 руб. 

В силу ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основании своих требований или возражений. 

Исходя из ст. 9 АПК РФ, лицо, не реализовавшее свои процессуальные права, несет риск неблагоприятных последствий не совершения им соответствующих процессуальных действий. 

Возражая против удовлетворения исковых требований, ответчик ссылается на наличие переплаты по договору за период с 03.07.2020 по 06.04.2021 в общей сумме 857 019, 42 руб., поскольку в пункте 1.3 договора указано, что арендуемый земельный участок расположен в зоне с особыми условиями использования территории в соответствии с решением Исполкома Моссовета и Мособлисполкома от 17.04.1980 № 500-1143, СанПиН 2.1.4.1110-02, СП 2.1.4.2625-10. Данное обстоятельство, а также отражение в публичных реестрах сведений о наложении земельного участка с кадастровым номером 50:08:0000000:167127 на границы земель лесного фонда, препятствовали выкупу такого участка по основаниям ограничения оборотоспособности, в связи с чем арендная плата подлежала внесению в размере, не выше ставки земельного налога. 

Указанные доводы ответчика обоснованно отклонены судом первой инстанции в связи со следующим. 

В соответствии с п. 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) использование земли является платным. Формами платы за пользование землей являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата (пункт 3). 

Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка. 

Согласно п. 1 ст. 424 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом, плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. 

В соответствии с пп. 2 п. 3 ст. 39.7 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы за предоставленные в аренду без торгов земельные участки, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации, и участки, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации. 

Порядок определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Московской области, а также земельных участков на территории Московской области, государственная собственность на которые не разграничена, установлен ст. 14 Закона Московской области от 07.06.1996 № 23/96-ОЗ. 

Судом установлено, что размер арендной платы по договору аренды земельного участка от 12.11.2018 № 1043 определен на основании норм Закона Московской области от 07.06.1996 № 23/96-ОЗ. 

При этом в п. 1 ст. 39.7 ЗК РФ указано, что размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации. 

Такие принципы утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582. Постановлением Правительства Российской Федерации от 05.05.2107 № 531, вступившим в законную силу с 12.08.2017, Основные принципы определения арендной платы дополнены еще одним принципом № 7, предусматривающим, что арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяется исходя из принципа наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения, в соответствии с которым размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют. 

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 29.12.2017 № 710 утверждены Методические рекомендации по применению основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных Постановлением № 582. 

В пункте 30 раздела 8 указанных Методических рекомендаций в целях применения принципа № 7 при определении арендной платы за земельные участки рекомендуется исходить из необходимости учета интересов лиц, являющихся собственниками зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, отнесенных законодательством Российской Федерации (п. 5 ст. 27 ЗК РФ) к землям, ограниченным в обороте, предоставление которых в собственность не допускается. В указанном случае при определении размера арендной платы за земельный участок целесообразно основываться на размере земельного налога, исчисляемого в отношении земельного участка, расположенного в том же муниципальном образовании, что и земельный участок, размер арендной платы за который определяется, используемого для сходных целей собственниками расположенных на нем зданий, сооружений и не отнесенного к землям, ограниченным в обороте (с учетом положений п. 1 ст. 387 Налогового кодекса Российской Федерации). 

Верховный Суд Российской Федерации в решении от 12.09.2018 по делу № АКПИ18-667, оставленным без изменения определением Апелляционной коллегии Верховного Суда Российской Федерации от 13.12.2018 по делу № АПЛ18-523, указал, что данные положения (принцип № 7) Основных принципов определения арендной платы предусматривают дополнительные гарантии при установлении размера арендной платы для лиц, имеющих в собственности объекты недвижимого имущества, расположенные на земельных участках, отнесенных законодательством к землям, ограниченным в обороте. 

В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2019), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.11.2019 (пункт 33 практики применения законодательства о вещных правах и земельного законодательства), сформулирована правовая позиция о том, что, если установленный компетентным органом в нормативном правовом акте размер арендной платы за земельные участки, право государственной собственности на которые не разграничено, выше указанного в принципе № 7 Основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582, арендная плата подлежит исчислению с применением данного принципа. 

В силу разъяснений пункта 24 практики применения земельного законодательства, содержащихся в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4(2019), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.12.2019, принцип № 7, закрепленный постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации», применяется исключительно в случаях аренды земельных участков, относящихся к перечню, установленному п. 5 ст. 27 ЗК РФ (земельные участки, ограниченные в обороте). 

В соответствии с п. 14 ч. 5 ст. 27 ЗК РФ в редакции до принятия Федерального закона от 16.02.2022 № 9-ФЗ ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки в первом и втором поясах зон санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения. 

Согласно п. 2 ч. 5 ст. 27 ЗК РФ также ограничиваются в обороте земельные участки из состава земель лесного фонда. 

Из материалов дела следует, что ООО «Инвестпро» является собственником объектов недвижимости, расположенных в границах земельного участка с кадастровым номером 50:08:0000000:167127. 

В пункте 1.3 договора указано, что арендуемый земельный участок расположен в зоне с особыми условиями использования территории в соответствии с решением Исполкома Моссовета и Мособлисполкома от 17.04.1980 № 500-1143, СанПиН 2.1.4.1110-02, СП 2.1.4.2625-10. 

Вместе с тем, как верно учтено судом первой инстанции, в материалы дела не представлено доказательств, что земельный участок с кадастровым номером 50:08:0000000:167127 расположен в первом или во втором поясе зоны санитарной охраны источника питьевого водоснабжения, равно как наличие иных оснований для ограничений в выкупе с учетом режима водоохранной зоны. 

Наличие в публичных реестрах сведений о наложении границ земельного участка с кадастровым номером 50:08:0000000:167127 на земли лесного фонда также не свидетельствует о наличии оснований для установления льготного размера арендной платы. 

Федеральным законом № 280-ФЗ внесены изменения в Федеральный закон «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» и в Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости». 

Так, в соответствии с ч. 3 ст. 14 Федерального закона «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» в новой редакции, в случае, если в соответствии со сведениями, содержащимися в государственном лесном реестре, лесном плане субъекта Российской Федерации, земельный участок относится к категории земель лесного фонда, а в соответствии со сведениями Единого государственного реестра недвижимости, правоустанавливающими или правоудостоверяющими документами на земельные участки этот земельный участок отнесен к иной категории земель, принадлежность земельного участка к определенной категории земель определяется в соответствии со сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости, либо в соответствии со сведениями, указанными в правоустанавливающих или правоудостоверяющих документах на земельные участки, при отсутствии таких сведений в Едином государственном реестре недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных частью 6 настоящей статьи. 

Правила настоящей части применяются в случае, если права правообладателя или предыдущих правообладателей на земельный участок возникли до 1 января 2016 года. 

Согласно ч. 6 ст. 14 Федерального закона «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» положения части 3 настоящей статьи не распространяются на земельные участки: 

- расположенные в границах особо охраняемых природных территорий, территорий объектов культурного наследия; 

- земельные участки, относящиеся к категории земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности или земель иного специального назначения, если на таких земельных участках отсутствуют объекты недвижимости, права на которые зарегистрированы; 

- земельные участки, относящиеся к землям сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», при наличии у уполномоченного органа сведений о результатах проведения государственного земельного надзора, подтверждающих факты неиспользования таких земельных участков по целевому назначению или их использования с нарушением законодательства Российской Федерации. 

Как следует из части 8 этой же статьи, положения части 3 настоящей статьи применяются в отношении земельных участков, указанных в частях 6 и 7 настоящей статьи, в случае, если в течение трех месяцев со дня выявления сведений, указанных в части 3 настоящей статьи, в орган регистрации прав не поступило уведомление федерального органа исполнительной власти, уполномоченного на осуществление защиты, в том числе в судебном порядке, имущественных прав и законных интересов Российской Федерации в области лесных отношений, об обращении в суд с иском об оспаривании зарегистрированного права на такой земельный участок. 

В соответствии с ч. 4 ст. 60.2 Федерального закона № 218-ФЗ, границы лесных участков изменяются в соответствии с описанием местоположения границ земельного участка, содержащимся в сведениях Единого государственного реестра недвижимости, в случае выявления их пересечения с границами земельного участка, права на который зарегистрированы до 1 января 2016 года, если пересечение их границ было выявлено органом регистрации прав при осуществлении регистрации прав на данный земельный участок, обнаружении ошибки, указанной в ч. 3 ст. 61 настоящего Федерального закона (далее также - реестровая ошибка), в том числе выявленной по заявлению правообладателя земельного участка. 

Конституционный Суд Российской Федерации неоднократно указывал, что Закон № 280-ФЗ, которым внесены изменения в статью 14 Закона № 172-ФЗ, был принят в целях преодоления противоречивого толкования положений законодательства в правоприменительной практике и защиты законных интересов добросовестных приобретателей земельных участков. Федеральный законодатель, установив приоритет сведений о категории земельных участков, содержащихся в правоустанавливающих документах и ЕГРН, исключил возможность произвольного толкования оспариваемого законоположения и, соответственно, изъятия земельных участков у лиц, которые приобрели их на законном основании, только по формальным основаниям их расположения в границах лесничеств и лесопарков в соответствии с данными государственного лесного реестра (определения от 21.09.2017 № 1793-О, 1794-О, 1795-О, от 24.02.2022 № 423-О). 

Как указано ответчиком, актом об изменении документированной информации ГЛР от 07.04.2021 № 04-2021/31-07 из ГЛР исключены сведения о наложении границ лесного фонда на границы участка с кадастровым номером 50:08:0000000:167127. 

Следовательно, исходя из целей и природы мероприятий по «лесной амнистии», из публичных реестров исключены сведения о пересечении границ, как если бы такого наложения не было и не могло возникнуть. 

При вынесении обжалуемого судебного акта, судом первой инстанции также принято во внимание, что согласно градостроительному плану земельного участка от 16.09.2020, вся территория участка доступна для освоения, сведения о нахождении участка с кадастровым номером 50:08:0000000:167127 в зоне санитарной охраны источника питьевого водоснабжения г. Москвы и о наложении границ участка на земли лесного фонда подлежат уточнения. 

Таким образом, в материалы дела не представлено доказательств ограничения оборотоспособности земельного участка в период с 03.07.2020 по 06.04.2021. 

Доводы ответчика о том, что необходимость раздела земельного участка с кадастровым номером 50:08:0000000:167127 в целях приватизации участка, а также принятие администрацией городского округа Истра решения об отказе в утверждении схемы расположения земельного участка, препятствуют использованию участка, а также влекут злоупотребление со стороны арендодателя в части начисления арендной платы за большую площадь участка, также обоснованно отклонены судом первой инстанции. 

ООО «Инвестпро» обратилось в Московский областной суд с административным исковым заявлением о признании недействительным Закона Московской области от 07.06.1996 № 23/96-03 «О регулировании земельных отношений в Московской области» в части установления коэффициентов Кд и Км.

Решениями Московского областного суда по делу № 3a-830/2022 и делу № 3а-1125/2022 требования ООО «Инвестпро» оставлены без удовлетворения, указанные решения вступили в законную силу.

Доказательств внесения в договор аренды изменений в части площади арендуемого участка, а также признания такого отказа необоснованным в материалы дела не представлено. 

Кроме того, утверждение схемы раздела земельного участка и формирование участка меньшей площадью являются первоначальным этапом в реализации права на выкуп земельного участка при наличии законных оснований, в связи с чем данные обстоятельства сами по себе не влекут перехода права собственности к арендатору участка и, как следствие, возникновение обязанности по уплате земельного налога вместо арендной платы. 

Доказательств неиспользования земельного участка с кадастровым номером 50:08:0000000:167127 в меньшей площади в материалах дела не имеется, суду такие доказательства также не представлены. 

Таким образом, суд первой инстанции пришел к верному выводу об удовлетворении требования о взыскании задолженности по арендной плате в заявленном размере.

Истец также просит взыскать с ответчика неустойку (пени) за период с 15.03.2023 по 31.03.2023 в сумме 244 905, 38 руб. 

Неустойкой (пеней, штрафом) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств (ст. 330 ГК РФ). Она является одним из способов обеспечения исполнения обязательств, средством возмещения потерь кредитора, вызванных нарушением должником своих обязательств. 

Поскольку судом установлено, что в период действия договора аренды ответчик ненадлежащим образом исполнял свою обязанность по внесению арендных платежей за пользование земельным участком, требование о начислении неустойки является обоснованным. Данное обстоятельство ответчиком оспорено не было. 

Судом расчет начисления неустойки, представленный истцом, проверен и признан верным. 

Ответчиком в суде первой инстанции возражения и доказательства оплаты долга в полном объеме не представлены, ходатайство о снижении размера неустойки не заявлено. Следовательно, неустойка по договору аренды земельного участка от 03.07.2020 № 726 также подлежит взысканию в полном объеме. 

Доводы апелляционной жалобы проверены апелляционным судом и отклонены, поскольку противоречат фактическим обстоятельствам дела, основаны на неправильном толковании норм действующего законодательства и не могут повлиять на законность и обоснованность принятого судом первой инстанции судебного акта, оснований для переоценки выводов суда первой инстанции суд апелляционной инстанции не усматривает.

Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену судебного акта в любом случае, судом первой инстанции не допущено.

На основании изложенного, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что арбитражным судом первой инстанции принято законное и обоснованное решение, полно и правильно установлены и оценены обстоятельства дела, применены нормы материального права, подлежащие применению, и не допущено нарушений процессуального закона, в связи с чем оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта не имеется. 

Учитывая изложенное выше, апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 30.11.2023 по делу № А41-45501/23 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Московского округа через Арбитражный суд Московской области в двухмесячный срок со дня его принятия.

 

Председательствующий судья

 

Е.А. Бархатова

Судьи

 

С.В. Боровикова

Е.Н. Виткалова