АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности

и обоснованности судебных актов арбитражных судов,

вступивших в законную силу

Дело № А83-7962/2019

город Калуга

18 августа 2022 года

Резолютивная часть постановления объявлена 11.08.2022

 Постановление изготовлено в полном объеме  18.08.2022

Арбитражный суд Центрального округа  в составе:

председательствующего судьи Власова Е.В.,

судей Силаевой Н.Л., Шелудяева В.Н., 

при участии в судебном заседании:

от Администрации города Евпатории Республики Крым - не явились, уведомлены надлежаще;

от общества с ограниченной ответственностью «Корделет-Крым» - не явились, уведомлены надлежаще;

от Департамента имущественных и земельных отношений Администрации города Евпатории Республики Крым - не явились, уведомлены надлежаще,

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу Администрации города Евпатории Республики Крым на решение Арбитражного суда  Республики Крым от 16.03.2021 и постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 21.04.2022 по делу № А83-7962/2019,

                                        У С Т А Н О В И Л :

  Администрация города Евпатории Республики Крым (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Республики Крым с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Корделет-Крым" (далее - общество, ООО "Корделет-Крым"), Департаменту имущественных и земельных отношений Администрации города Евпатории Республики Крым о признании недействительным (ничтожным) договора аренды земельного участка от 30.06.2017 № 644-н и возложении обязанности на общество в порядке  применения последствий недействительности сделки возвратить земельный участок площадью 11 930 кв. м с кадастровым номером 90:18:010154:2488, расположенный по адресу: Черноморское шоссе, 17з,         г. Евпатория,  Республика Крым. 

Решением Арбитражного суда Республики Крым от 16.03.2021, оставленным без изменения постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 21.04.2022, в иске администрации отказано.

В кассационной жалобе администрация просит состоявшиеся судебные акты отменить, как не соответствующие требованиям закона.

Участвующие в деле лица надлежаще извещены о времени и месте судебного разбирательства, но их представители в суд округа не явились, что не препятствует рассмотрению кассационной жалобы в силу части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ). Ходатайство администрации об отложении судебного разбирательства на иную дату и его проведении с использованием систем видеоконференц-связи, как необоснованное, отклонено судом округа.  

Законность судебных актов проверена кассационной инстанцией по правилам статьи 286 АПК РФ.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, суд кассационной инстанции находит судебные акты подлежащими отмене.

При разрешении спора суды исходили из следующих установленных по делу обстоятельств.

Между ООО "Корделет-Крым" и Евпаторийским городским советом на основании решения Евпаторийского городского совета от 29.12.2010             № 6-3/158 заключен договор аренды земельного участка от 11.03.2011, предусматривающий, что обществу на срок до 29.12.2015 передается в пользование земельный участок из городских земель с кадастровым номером 0110900000:01:054:0042, площадью 4 215 кв. м, на котором расположены комплекс зданий и сооружений производственной базы, подъезд к участку и инженерные сети для обслуживания объекта (пункты 1-3).

По условиям указанного договора названный участок предоставлен для реконструкции и обслуживания производственной базы. После истечения установленного срока договор считается утратившим силу; арендатор вправе не позднее, чем за 60 дней до окончания срока действия договора уведомить письменно арендодателя о намерении продлить договор (пункты 7, 12).

За обществом "Корделет-Крым" было зарегистрировано по законодательству Украины право собственности на объекты недвижимого имущества: административный корпус площадью 39, 5 кв.м, склады с площадями 60,3 кв.м и 79,5 кв.м, которые согласно представленным в деле документам были построены в 2006 году (т.4 л.д.145-147).

Постановлением администрации города Евпатории от 20.01.2017            № 110-п по итогам рассмотрения заявления ООО "Корделет-Крым" утверждена схема расположения земельного участка по адресу: 

<

...>, площадью 11930 кв.м на кадастровом плане территории и предварительно согласовано предоставление земельного участка без торгов ООО "Корделет-Крым", на которое возложена обязанность обеспечить выполнения необходимых кадастровых работ. 

По договору от 30.06.2017 № 644-н между Департаментом имущественных и земельных отношений Администрации город Евпатории Республики Крым и ООО "Корделет-Крым" земельный участок с кадастровым номером 40:18:010154:2488, расположенный по адресу: 

<

...>, площадью 11 930 кв.м был передан без торгов во временное владение и пользование обществу на срок 49 лет.

В договоре отражено, что на данном участке находятся объекты недвижимого имущества: административный корпус площадью 39, 5 кв.м, склады с площадями 60,3 кв.м и 79,5 кв.м, принадлежащие ООО "Корделет-Крым", на которые исполкомом Евпаторийского городского совета 27.12.2012 выдано свидетельство о праве собственности.

Оспаривая договор аренды от 30.06.2017, администрация обратилась в суд с иском по настоящему делу.

        Отказывая в иске, суд первой инстанции, руководствуясь статьями 11.9, 39.6, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, статьями 181, 271    ГК РФ исходил из того, что ООО "Корделет-Крым" по оспариваемому договору аренды был предоставлен участок необходимой площади для обслуживания принадлежащих обществу строений и сооружений, а также указал на пропуск истцом давностного срока для оспаривания договора от 30.06.2017 № 644-н.

        Оставляя в силе решение суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции указал на то, что на дату заключения оспариваемого договора аренды на земельном участке находились следующие объекты недвижимости: административный корпус с кадастровым номером 90:18:010154:17, площадью 39,5 кв. м; нежилое здание склад с кадастровым номером 90:18:010154:20, площадью 60,3 кв. м; нежилое здание склад с кадастровым номером 90:18:010154:21 площадью 79,5 кв. м (далее - соответственно объекты № 1, № 2, № 3).

        Кроме того, на земельном участке находятся следующие объекты: навес площадью 100,8 кв. м с кадастровым номером 90:18:010154:897; навес площадью 73,4 кв. м с кадастровым номером 90:18:010154:896; трансформаторная подстанция, козловый кран ККС-12,5-32 (далее - соответственно объекты № 4, № 5, № 6, № 7).

        Апелляционный суд указал, что навесы (объекты № 4 и № 5) обладают признаками капитальности и право собственности на них зарегистрировано за обществом как на объекты недвижимости. 

        Эксплуатация объектов № 1, № 2, № 3 (с учетом правил, а также характера и функционального назначения объектов № 1, № 2, № 3) невозможна без объектов № 4, № 5, № 6, № 7.

        Апелляционный суд посчитал, что весь земельный участок с кадастровым номером 90:18:010154:2488 площадью 11 930 кв. м является необходимым для эксплуатации принадлежащих обществу объектов недвижимости и вспомогательных объектов, без которых функциональное использование первых невозможно; указанные объекты образуют целостный имущественный комплекс, объединенный единым функциональным назначением объектов капитального и некапитального, в том числе вспомогательного характера. Соответственно, общество вправе было получить спорный земельный участок в аренду на законных основаниях.

        Суд округа полагает, что решение и постановление судов подлежат отмене по следующим основаниям.

         Из материалов дела усматривается, что ООО "Корделет-Крым", как владельцем объектов недвижимого имущества, расположенных по Черноморскому шоссе в городе Евпатория, были заявлены притязания на приобретение земельного участка под объектами недвижимости.

         Порядок  предоставления без торгов земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определенный статьей 39.14 Земельного кодекса Российской Федерации, предусматривает передачу заинтересованному лицу на законных основаниях земельного участка, образованного в установленном порядке для соответствующих целей.

         Земельные участки в силу пункта 1 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации образуются при разделе, объединении, перераспределении  земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

        В силу подпункта 3 пункта 1 статьи 11.3 Земельного кодекса Российской Федерации образование земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется, в том числе в соответствии с утвержденной схемой расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории.

        В соответствии с пунктом 1 статьи 11.7 Земельного кодекса Российской Федерации при перераспределении земельных участков образуются несколько других смежных земельных участков.

В силу пункта 3 статьи 11.7 Земельного кодекса Российской Федерации перераспределение земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, между собой и таких земель и (или) земельных участков и земельных участков, находящихся в частной собственности, осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены главой V данного Кодекса.

 Действующим Земельным кодексом Российской Федерации предусмотрены различные правовые способы и основания приобретения частными лицами прав на земельные участки, в том числе приобретение земли в собственность или в аренду на торгах (пункт 1 статьи 39.3, пункт 1 статьи 39.6), получение земли под недвижимостью без проведения торгов (статья 39.6 пункт 2 подпункт 9), перераспределение земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности (статьи 39.28, 39.29).

В Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 28.05.2020 № 1189-О указано, что существующие различия между способами приобретения прав на землю обусловлены особенностями образования земельных участков как объектов земельных и гражданских правоотношений, а также различиями в решаемых при этом задачах. Так, перераспределение земель и (или) земельных участков призвано обеспечить прежде всего эффективное и рациональное использование земли. При этом оспариваемая норма содержит необходимые гарантии, ограничивающие произвольное применение и злоупотребление данной процедурой в ущерб предоставлению земельных участков на торгах, обеспечивающему справедливое и открытое перераспределение объектов публичной собственности. В частности, действующее законодательство определяет предельные размеры при перераспределении земельных участков, находящихся в публичной собственности и в собственности частных лиц.

Из материалов дела усматривается, что земельный участок по адресу:     

<

...> площадью 11930 кв.м поставлен на кадастровый учет 25.04.2017 с кадастровым номером 90:186010154:2488      (т.1 л.д.13,14).

Согласно сведениям, изложенным в  выписке из ЕГРН от 04.05.2017 в графе "особые отметки", граница земельного участка пересекает границы земельного участка с кадастровым номером 906186010154:16.

Согласно представленному в материалах дела межевому плану, подготовленному 14.02.2017 кадастровым инженером организации            ООО "Кадастр Плюс", выполнявшей работы по соглашению с                    ООО "Корделет-Крым", участок площадью 11 930 кв.м образован в порядке перераспределения земельных участков: земельного участка с кадастровым номером 90618:010154:16 (площадью 4216 кв.м) с землями, находящимися в публичной собственности (т.1 л.д. 70,73).

В материалах дела представлены документы, выполненные                 ООО "Кадастр Плюс" по соглашению с ООО "Корделет-Крым", содержащие сведения о том, что проектируемый земельный участок по Черноморскому шоссе в г. Евпатории образуется за счет участка в существующих границах с присоединением незастроенной большей по площади территории (т.1 л.д.113-132).

При рассмотрении дела позиция администрации, по сути, состояла в том, что действия по формированию земельного участка  с кадастровым номером 90:186010154:2488 и его последующему предоставлению обществу совершены с нарушением закона в обход установленных процедур предоставления земли, находящейся в публичной собственности,  предусматривающей необходимость проведения торгов.

Указанные доводы администрации были оставлены судами без должного внимания и не проверены.

Вместе с тем, по смыслу положений земельного законодательства, законодательства о защите конкуренции предоставление уполномоченным органом государственной власти хозяйствующему субъекту в аренду без торгов земельного участка, на котором расположен объект недвижимости данного субъекта, площадью большей, чем обусловлено объективными потребностями, является недопустимым. 

        При рассмотрении дела установлено, что в договоре аренды от 30.06.2017 № 644-н перечислены объекты недвижимости, возведенные в 2006 году, существовавшие на момент заключения договора аренды от 11.03.2011.

Из материалов дела усматривается, что на момент заключения между ООО "Корделет-Крым" и Евпаторийским городским советом договора аренды земельного участка от 11.03.2011 границы передаваемого в аренду по решению Евпаторийского городского совета от 29.12.2010 № 6-3/158 участка  площадью 0,4215 га были определены по существующим ограждениям и включали находящиеся на нем объекты недвижимого имущества (т.3 л.д.33-35).

Вопрос о способе формирования земельного участка  с кадастровым номером 90:186010154:2488 и о наличии правовых оснований для его формирования соответствующим способом не выяснялся. Также судами не выяснено на каком земельном участке, учтенном в кадастре недвижимости  и с какими границами, до предоставления в аренду земельного участка с кадастровым номером 90:186010154:2488 находились объекты недвижимости, принадлежащие ООО "Корделет-Крым"; какие решения принимались в отношении ранее сформированного под объектами недвижимости общества земельном участке; какие обстоятельства после формирования земельного участка под объектами ООО "Корделет-Крым", предоставленного обществу до формирования земельного участка с кадастровым номером 90:186010154:2488, изменились и потребовали предоставления земли большей, чем ранее площади.

 Кроме того, делая вывод о том, что объекты, принадлежащие              ООО  "Корделет-Крым", находящиеся на спорном земельном участке образуют единый имущественный комплекс, суды не учли, что государственная регистрация этих объектов в качестве единого недвижимого комплекса не осуществлялась (ст.133.1 ГК РФ). Должное обоснование того, что земельный участок изначально предоставлялся для строительства объектов в составе единого комплекса и соответствующие объекты согласно разрешительной документацией были возведены в неразрывной связи  для обеспечения соответствующих технологических процессов, не приведено. Суды не дали оценки тому, достаточно ли  применительно к нормативному регулированию одного лишь факта нахождения на земельном участке перечисленных в судебных актах объектов, принадлежащих обществу, в том числе  козлового крана, не являющегося объектом недвижимого имущества, и их совместного использования в целях  осуществления обществом хозяйственной деятельности, для вывода о нахождении на спорном земельном участке единого имущественного комплекса.

 Поскольку при разрешении спора не выяснены все обстоятельства, имеющие юридическое значение для рассмотрения дела, не имеется оснований полагать, что судами были правильно применены нормы права, регулирующие отношения сторон, в том числе и в вопросе о давностном сроке, связанном с оценкой оспариваемой сделки.

 Таким образом, в связи тем, что по делу требуется исследование фактических обстоятельств, суд округа полагает необходимым отменить судебные акты и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, при котором следует учесть изложенное, разрешить спор в соответствии с требованиями материального закона при соблюдении процессуального законодательства.

          Руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда  Республики Крым от 16.03.2021 и постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 21.04.2022 по делу № А83-7962/2019 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Крым.

         Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст.291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

 Председательствующий судья                                          Е.В. Власов  

 

 Судьи                                                                                   Н.Л. Силаева 

 

                                                                                                        В.Н. Шелудяев