Арбитражный суд Московской области

   107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва 

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А41-7033/22

29 августа 2022 года

г.Москва

Резолютивная часть объявлена 24 августа 2022 года.

Полный текст решения изготовлен 29 августа 2022 года. 

Судья Арбитражного суда  Московской области Р.С. Солдатов , 

при ведении протокола секретарем А. Н.  Руш

рассмотрев в открытом судебном заседании дело № А41-7033/22

по исковому заявлению АДМИНИСТРАЦИИ ГО БАЛАШИХА (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к ООО "Римэка" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), ФИО1 (ИНН 

<

***>), АНО ДОУ "Детский сад "Малыш" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о/об:

- признании недействительным Договора долевого участия № 07-01 от 01.06.2015 года между ООО «Римэка» и АНО ДОУ «Детский сад «Малыш»;

 - признании недействительным Договора залога имущественных прав (требования) по Договору участия в долевом строительстве от 03 марта 2021 года между АНО ДОУ «Детский сад «Малыш» и ФИО1;

- указать в резолютивной части Решения, что Решение по настоящему делу является основанием для исключения из Единого государственного реестра недвижимости записей о регистрации Договора долевого участия №07-01 от 01.06.2015 года и Договора залога имущественных прав (требования) по Договору участия в долевом строительстве от 03 марта 2021 года, а также установленных этими Договорами обременении.

- признании право муниципального образования Городской округ Балашиха на объект Дошкольное образовательное учреждение на 160 мест, расположенный на земельном участке к.н. 50:15:0040701:311.

При участии в судебном заседании - согласно протоколу.

Рассмотрев материалы дела, суд 

УСТАНОВИЛ:

АДМИНИСТРАЦИЯ ГО БАЛАШИХА (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Московской области  с исковым заявлением к ООО "Римэка" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), ФИО1 (ИНН 

<

***>), АНО ДОУ "Детский сад "Малыш" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о/об: 

- признании недействительным Договора долевого участия № 07-01 от 01.06.2015 года между ООО «Римэка» и АНО ДОУ «Детский сад «Малыш», дата государственной1 регистрации 14.06.2017г., номер государственной регистрации: 50:15:0010701:311-50/015/2017-1; 

- признании недействительным Договора залога имущественных прав (требования) по Договору участия в долевом строительстве от 03 марта 2021 года между АНО ДОУ «Детский сад «Малыш» и ФИО1, дата государственной регистрации 08.03.2021г., номер государственной регистрации: 50:15:0010701:311-50/110/2021-10; 

- указать в резолютивной части Решения, что Решение по настоящему делу является основанием для исключения из Единого государственного реестра недвижимости записей о регистрации Договора долевого участия №07-01 от 01.06.2015 года и Договора залога имущественных прав (требования) по Договору участия в долевом строительстве от 03 марта 2021 года, а также установленных этими Договорами обременении;

- признании права муниципального образования Городской округ Балашиха на объект Дошкольное образовательное учреждение на 160 мест, расположенный на земельном участке к.н. 50:15:0040701:311.

В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования в полном объеме. Просил исковые требования удовлетворить по основаниям, изложенным в иске. 

Представитель ответчика возражал против удовлетворения заявленных исковых требований по основаниям, изложенным в отзыве. 

Исследовав в полном объеме все представленные в материалы дела письменные доказательства, выслушав доводы представителей лиц, участвующих в деле, арбитражный суд установил следующее.

Между Администрацией Городского округа Балашиха (далее Истец, Администрация), Минмособлстроем и ООО «РИМЭКА» (далее Ответчик) 01 октября 2003г. был заключен Инвестиционный контракт № 272 зарегистрированный Миноблстроем за № 130/15- 03 (далее -Контракт).

Предметом Контракта являлась реализация Сторонами в 2003-2008гг. инвестиционного проекта по проектированию, строительству и вводу в эксплуатацию комплекса зданий жилого (смешанного) назначения ориентировочной жилой площадью 280 тыс.кв.м и связанных с ними внутриплощадочных инженерных сетей и сооружений на земельном участке, расположенном по адресу: Московская область, Балашихинский район, вблизи с. Никольско-Трубецкое (проектируемый мкр. 22А).

Пунктом 2 Протокола от 02.08.2011 изменения доли Администрации, стороны установили следующее соотношение раздела имущества по итогам реализации Контракта: 

Администрации: 0% общей площади инвестиционного объекта; 100% нежилой площади объектов социального назначения инвестиционного объекта; 300 кв.м. нежилой площади инвестиционного объекта.

Инвестору: 100% общей площади инвестиционного объекта; 100 % нежилой площади инвестиционного объекта, исключая 100 % нежилой площади объектов социального назначения инвестиционного объекта; 300 кв.м. нежилой площади инвестиционного объекта, передаваемых Администрации.

Срок реализации Инвестиционного контракта в редакции Дополнительного соглашения №03/125 от 04.06.2013 года установлен до 31.12.2018 года.

Для целей реализации контракта Администрация передала ООО «Римэка» земельный участок по договору аренды земельного участка от 17.03.2004 № 01023-Z, согласно которому Ответчику предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 50:15:040701:0003, площадью 297718 кв.м для многоэтажного строительства сроком на 49 лет.

В рамках Инвестиционного контракта предусматривалось строительство дошкольного образовательного учреждения на 160 мест. Для его постройки в границах земельного участка с кадастровым номером 50:15:040701:0003 ООО «Римэка» получено разрешение на строительство № RU50-37-2015-505 от 17.04.2015 г. Действие разрешения на строительство неоднократно продлевалось, последний раз - до 30.06.2022 г.

Согласно дополнительному соглашению от 10.03.2015 земельный участок с кадастровым номером 50:15:040701:0003 площадью 297718 кв.м разделен на 27 земельных участков. Спорное дошкольное учреждение (незавершенное) располагается на земельном участке с кадастровым номером 50:15:0000000:311 площадью 8 480 кв.м.

ДОУ исходя из условий Контракта должно было быть построено, введено в эксплуатцию и передано Администрации по Акту частичной реализации Контракта до 31.12.2018 года.

Однако в этот срок ДОУ не был достроен, и, не введен в эксплуатацию и не передан Администрации и на текущую дату.

Микрорайон, застраиваемый в соответствии с Контрактом — является новым и не имеет необходимых жителям существующих социальных объектов, в том числе ДОУ. Тем самым, данный вопрос о завершении строительства ДОУ и введении его в эксплуатацию, передаче Администрации и дальнейшей эксплуатации по назначению) является имеющим огромное социальное значение для жителей построенных и введенных ООО «Римэка» в эксплуатацию многоквартирных жилых домов.

В связи с эти Администрацией 13.08.2021 исх. №2018 была направлена ООО «Римэка» претензия с требованиями в месячный срок исполнить принятые на себя обязательства по передаче ДОУ на 160 мест в мкр. 22а г. Балашиха Московской области в муниципальную собственность. Ответа на данную претензию со стороны ООО «Римэка» предоставлено не было.

28 июня 2021 года произведен осмотр земельного участка к.н. 50:15:0040701.311 в связи с рассмотрением дела о расторжении договора аренды земельного участка в связи с существенными нарушениями со стороны ООО  «Римэка» этого договора в деле А41- 1403/20. Установлено, что земельный участок полностью огорожен, доступ ограничен, расположено ДОУ и элементы благоустройства, приложены фото состояния участка.

Следующий осмотр проводился по инициативе Администрации, согласно Акта осмотра от 15.09.2021 в границах земельного участка с кадастровым номером 50:15:0040701:311 площадью 8 480 кв.м, ведутся строительные работы, земельный участок огорожен забором, в участке находится объект незавершенного строительства (дошкольное образовательное учреждение на 160 мест, корпус 7), элементы благоустройства, зафиксировано состояние объекта на момент осмотра. Данный акт содержит больше информации именно об объекте ДОУ, в том числе его состояние внутри.

Таким образом, здание ДОУ должно было быть передано Администрации до конца 2018 года, однако не достроено и не передано до настоящего момента. При этом, ООО «Римэка» осуществляет с 2018 года строительство этого ДОУ крайне медленно. Например, за период между приведенным осмотрами несмотря на то, что «на объекте ведутся работы» -существенных изменений объекта, который уже давно находится в стадии значительной степени завершенности — выполнено даже благоустройство не имеется.

Как пояснил истец, ООО «Римэка» неоднократно распоряжалось недвижимыми объектами, которые в рамках Инвестиционного договора подлежали передаче Администрации, различными способами оформляя на них права иных лиц, как правило — ФИО1 и АО «СпецВысотСтрой».

В том числе, такие действия выражались в обращениях данных аффилированных друг с другом лиц в суды за признанием права на объекты, которое не принадлежит ни одному из них, а принадлежит Администрации или жителям многоквартирных домов на спорной территории).

Впоследствии соответствующие решения отменялись, а Администрация вынуждена была подавать иски о признании отсутствующим зарегистрированных прав ФИО1 и АО «СпецВысотСтрой».

В частности,  Решением Балашихинского городского суда Московской области по делу № 2-6500/2018 от 30 октября 2018 года были полностью удовлетворены требования ФИО1 к ООО «Римэка» о признании права собственности на сооружение — Распределительную подстанцию проектной площадью 190 кв.м. на части земельного участка по адресу: Московская область, Балашихинский район, микрорайон № 22а.

Данное решение было отменено по вновь открывшимся обстоятельствам, Решением Балашихинского городского суда Московской области по делу № 2-6642/2019 от 06 ноября -2019 года в удовлетворении требований о признании права ФИО1 на объект было отказано.

При этом в связи с тем, что права уже были зарегистрированы на себя ФИО1 и АО «СпецВысотСтрой», Администрация была вынуждена по этим же объектам обращаться в арбитражный суд, который признал отсутствующим право собственности данных лиц.

Так, Постановлениями Десятого арбитражного апелляционного суда по делу № А41-26653/20 от 18 мая 2021 года и по делу № А41-46347/20 от 12 августа 2021 года - было признано отсутствующим право АО «СпецВысотСтрой» на ряд объектов инженерной инфраструктуры. Которые -должны были быть оформлены ООО «Римэка» и введены в эксплуатацию с последующим их распределением между ООО «Римэка» и Администрацией в соответствии с заключенным Инвестиционным контрактом.

Из выписки ЕГРН от 25.11.2021 прямо следует, что ООО «Римэка» заключило с АНО ДОУ «Детский сад «Малыш» (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>) Договор № 07-01 от 01.06.2015 года на долевое участие в строительство спорного ДОУ или иных схожих объектов и зарегистрировало этот договор 14.06.2017 года.

Согласно п.1 ст. 4 ФЗ от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в . предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

С момента госрегистрации договоров долевого участия у дольщиков в залоге находится земельный участок или права на него и строящийся объект, а с момента, когда застройщик зарегистрирует свое право собственности на объект незавершенного строительства, этот объект тоже считается находящимся в залоге у участников долевого строительства (ч. 1,2 ст. 13 закона № 214-ФЗ). кроме того, у застройщика нет возможности зарегистрировать законченный строительством объект на себя — право собственности сразу регистрируют

Еще одной целью заключения Ответчиком данной сделки является оформление права собственности на спорный объект за АНО ДОУ «Детский сад «Малыш» после ввода объекта ДОУ в эксплуатацию.

Таким образом, если Договор № 07-01 от 01.06.2015 года действительно содержит условия о создании ООО «Римэка» для АНО ДОУ «Детский сад «Малыш» спорного ДОУ (корпус 7 на 160 мест) или иного социального объекта, входившего в рамки Инвестиционного контракта № 272 от 01 октября 2003 года, то он - нарушают условия заключенного между Администрацией Городского округа Балашиха, Минмособлстроем и ООО «Римэка» Инвестиционного контракта № 272 в части распределения долей, затрагивает публичные интересы, а также права и охраняемые законом интересы третьих лиц в части прав на социально-значимые объекты.

Кроме того, в отношении спорного объекта отсутствует какая-либо возможность различного толкования условий Инвестиционного контракта в вопросе к отнесению его к подлежащим разделению в пользу ООО «Римэка» или в пользу Администрации — поскольку в пользу Администрации подлежат распределению не часть, а все 100% объектов социального назначения.

Тем самым, в действиях ООО «Римэка» и АНО ДОУ «Детский сад «Малыш» имеются явные признаки нарушения положений ст. 10 ГК РФ, в соответствии с которой не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.

Согласно пункту 1 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В силу пункта 1 статьи 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ)

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено ой сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права охраняемые  законом  интересы  лица,  оспаривающего  сделку,  в  том  числе  повлекла приятные для него последствия (ч. 2 ст. 166 ГК РФ).

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (ч. 2 ст. 167 ГК РФ).

Исходя из системного толкования п. 1 ст. 1, п. 3 ст. 166 и п. 2 ст. 168 ГК РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки (абз. 2 п. 78 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

В тоже время требования истца в части указания  в резолютивной части Решения, что Решение по настоящему делу является основанием для исключения из Единого государственного реестра недвижимости записей о регистрации Договора долевого участия №07-01 от 01.06.2015 года и Договора залога имущественных прав (требования) по Договору участия в долевом строительстве от 03 марта 2021 года, а также установленных этими Договорами обременении и признании право муниципального образования Городской округ Балашиха на объект Дошкольное образовательное учреждение на 160 мест, расположенный на земельном участке к.н. 50:15:0040701:311 судом откланяются ввиду следующего.

Требования Администрации о признании отсутствующими зарегистрированными права ФИО1 и ЛПО ДОУ и установленные в их пользу обременения земельного участка с кад номером 50:15:0040701:311 и расположенного на нем объекта незавершенного строительства, также не подлежат удовлетворению, поскольку не являются предметом рассмотрения спора. Содержат отдельные требования и основания иска.

Требования о признании права муниципальной собственности не подлежат удовлетворению, поскольку данный объект является незаверенного строительства, не поставлен на кадастровый учет, не имеет идентификационных признаков для его регистрации в Управлении Росреестра. Кроме того Администрацией не представлено доказательств о готовности данного объекта, проектной площади, обмеров, степени готовности.

Иные доводы ответчика, озвученные в ходе судебного заседания, отклоняются судом, являются несостоятельными, поскольку не исключают правомерности требований истца, данные доводы сделаны при не правильном и не верном применении норм материального и процессуального права, регулирующих спорные правоотношения.

В силу ст.65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. При этом согласно ст.68 АПК РФ обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами. Согласно ст. ст. 8, 9 АПК РФ, стороны пользуются равными правами на представление доказательств и несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, в том числе представления доказательств обоснованности и законности своих требований или возражений.

В соответствии со ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Московской области  полагает, что заявленные исковые требования подлежат частичному удовлетворению.

Расходы по оплате государственной пошлины распределяются между сторонами в соответствии со ст.ст. 110, 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями ст. 110, 112, 162, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Московской области

РЕШИЛ:

- Признать недействительным Договор долевого участия № 07-01 от 01.06.2015 года заключенный между ООО «Римэка» и АНО ДОУ «Детский сад «Малыш»;

- Признать недействительным Договор залога имущественных прав (требования) по Договору участия в долевом строительстве от 03 марта 2021 года заключенный между АНО ДОУ «Детский сад «Малыш» и ФИО1;

В удовлетворении остальной части иска отказать. 

Взыскать с ООО "Римэка"  в доход Федерального бюджета Российской Федерации госпошлину в размере 4 000 руб. 

Взыскать с АНО ДОУ "Детский сад"Малыш" в доход Федерального бюджета Российской Федерации госпошлину в размере 4 000 руб. 

Взыскать с ФИО1 в доход Федерального бюджета Российской Федерации госпошлину в размере 4 000 руб. 

Решение может быть обжаловано в установленном законом порядке в Десятый арбитражный апелляционный суд. 

СудьяР.С. Солдатов