Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-61636/2022

05 декабря 2022 года

г.Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть решения объявлена  16 ноября 2022 года.

Полный текст решения изготовлен  05 декабря 2022 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Геворкян Д.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по первоначальному иску:

истец: частное образовательное учреждение дополнительного профессионального образования «Обучающий центр «Коннессанс» (адрес:  191036, 

<

...>, литер А, помещение 46Н, ОГРН:  

<

***>);

ответчик: общество с ограниченной ответственностью «Мабрук» (адрес:  197227, Санкт-Петербург, Комендантский пр., д. 11, лит. В, офис 2811, ОГРН:  

<

***>);

о возврате обеспечительного платежа

по встречному иску:

о возмещении убытков

при участии:

- от истца: представитель ФИО2 по доверенности от 30.05.2022,

- от ответчика: представитель ФИО3 по доверенности от 01.04.2022,

установил:

Частное образовательное учреждение дополнительного профессионального образования «Обучающий центр «Коннессанс» (далее – Учреждение) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области (далее - арбитражный суд) с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Мабрук» (далее – Общество) о взыскании обеспечительного платежа по договору аренды от 22.03.2021 № Офис/29/21 в размере 436 850 руб. 31 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 5720 руб. 95 коп., а так же расходов по оплате юридических услуг в размере 60 000 руб.

Определением арбитражного суда от 23.06.2022 дело принято к рассмотрению в порядке упрощенного производства без вызова сторон в соответствии со статьей 228 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ). Ответчику предложено представить отзыв на заявленные требования. Лицам, участвующим в деле, предложено представить доказательства в обоснование своих доводов. 

Определением арбитражного суда от 12.07.2022 принято к производству для совместного рассмотрения с первоначальным иском встречное исковое заявление Общества к Учреждению о взыскании 472 521 руб. 09 коп. убытков в виде стоимости ремонтно-восстановительных работ.

Определением от 12.07.2022 суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства.

В настоящем судебном заседании представители сторон поддержали  заявленные ранее требования и возражения, представитель Общества представил возражения на отзыв на встречное исковое заявление.

Арбитражный суд нашел дело подготовленным к судебному разбирательству и поскольку от лиц, участвующих в деле, не поступило возражений относительно продолжения рассмотрения дела в судебном заседании арбитражного суда первой инстанции, с учетом обстоятельств дела, суд, завершив предварительное судебное заседание в порядке статей 136-137 АПК РФ, рассмотрел исковое заявление по существу.

Как усматривается из материалов дела, 22.03.2021 между Обществом (Арендодателем) и Учреждением (Арендатором) заключен Договор аренды № Офис/29/21 (далее - Договор) части нежилого здания, расположенного по адресу: Санкт- Петербург, проспект Испытателей, дом 39, литера А, кадастровый номер 78:34:0412402:2011, а именно: расположенных на втором этаже нежилых помещений, внутренняя нумерация №№ С-2-7к (площадью 32,1 кв.м.), С-2-7/1к (площадью 31,8 кв.м.), С-2-8к (площадью 34,0 кв.м.), С-2-8/1 к (площадью 34,0 кв.м.), всего общей площадью 131,9 кв.м, (далее - Объект).

Объект передан Арендатору по Акту приема-передачи от 22.03.2021.

Пунктом 8.1. Договора установлен срок действия договора по 20.03.2022 включительно.

Арендодатель письмом от 17.03.2022 (исх. № 72) пригласил Арендатора для возврата Объекта аренды и подписания Акта приема-передачи (возврата) нежилого помещения на 21.03.2022 в 10 час. 00 мин.

Арендодателю 18.03.2022 направлено уведомление о передаче арендуемых помещений Исх. № 16 с сообщением о том, что арендуемого помещения освобождено от имущества Арендатора, а также приведения помещения в исходное состояние в период с 19 по 20 марта 2022 года.

21.03.2022 в 10 час.00 мин. нежилые помещения: С-2-8к, С-2-8/1к, С-2-7к, С- 2-7/1к переданы Арендодателю в связи с прекращением срока действия Договора, в подписании акта приема-передачи помещения отказано, в связи с чем Арендатором в одностороннем порядке составлен акт приема-передачи нежилого помещения, ключи направлены бандеролью.

22.03.2022 в адрес Арендодателя направлено уведомление о подписании акта приема-передачи с приложением акта приема-передачи и акта сверки взаимных расчетов за период срока действия Договора.

23.03.2022 направлено уведомление о подписании акта сверки взаимных расчетов за период срока действия Договора, на что 24.03.2022 Арендодатель ответил отказом в подписании акта сверки в связи с недостоверными данными.

15.04.2022 Арендатор направил Арендодателю претензию о возврате суммы обеспечительного платежа в размере 436 850 руб. 31 коп. в течение десяти рабочих дней с даты получения уведомления. Срок для ответа на предложение истек, однако Арендодатель на него не ответил, изложенные в претензии требования не удовлетворил.

Ссылаясь на то, что Договором не предусмотрено право Арендодателя безосновательно удерживать обеспечительный платеж при окончании действия Договора, указывая, что Арендатор в период действия Договора надлежащим образом исполнял свои обязательства по внесению арендной платы, а также требования во освобождения и приведения в надлежащий вид занимаемыми ранее помещения в соответствии с Договором, полагая, что Арендодатель неправомерно удерживает обеспечительный платеж, Учреждение обратилось в иском в суд.

Возражая против удовлетворения заявленных требований, Общество предъявило встречные исковые требования о взыскании с Учреждения 472 521 руб. 09 коп. убытков в виде стоимости ремонтно-восстановительных работ.

Исследовав материалы дела и оценив представленные в дело доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, суд находит встречные исковые требования подлежащими удовлетворению и отказывает в удовлетворении первоначального иска по следующим основаниям.

Основные правила исполнения обязательств установлены статьями 309-310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), согласно которым обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В соответствии с положениями статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Согласно части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Условиями Договора (п. 3.1.14 и п. 4.2.) предусмотрена обязанность Арендатора по приведению Объекта аренды в исходное состояние, соответствующее описанному в Акте приема-передачи помещения с учетом естественного износа.

В соответствии с п. 4.2. Договора в последний день действия Договора, в том числе при его досрочном прекращении, Арендатор обязан освободить Объект аренды от не принадлежащего Арендодателю имущества и возвратить Объект аренды Арендодателю по акту приема-передачи.

К предусмотренному Договором моменту возврата Объекта аренды Арендодателю Арендатор обязан провести работы по приведению Объекта аренды в исходное состояние (с учетом нормального износа) за свой счет своими силами либо с привлечением третьих лиц, если иное не предусмотрено соглашением Сторон. Порядок и время проведения работ Арендатор письменно согласует с Арендодателем.

Под исходным состоянием Объекта аренды Стороны понимают состояние Объекта аренды (в т.ч. состояние оборудования Арендодателя, установленного на Объекте аренды), зафиксированное в Акте приема-передачи на момент передачи Объекта аренды в пользование Арендатору.

В число работ по приведению Объекта аренды в исходное состояние, в числе прочего, входит:

демонтаж всех конструкций, оборудования (в т.ч., но не ограничиваясь: перегородок, стеллажей, световых приборов и т.п.), установленных Арендатором па Объекте аренды;

ликвидация сколов, отверстий, трещин, иных повреждений ограждающих конструкций (стен, потолка, пола, витрин, дверей, роллет) Объекта аренды, возникших в процессе эксплуатации Объекта аренды Арендатором;

уборка Объекта аренды, в т.ч. уборка строительного и иного мусора.

К нормальному износу Стороны относят потертости поверхностей ограждающих конструкций Объекта аренды.

В случае невыполнения Арендатором обязательства по приведению Объекта аренды в исходное состояние к установленному Договором сроку Арендатор несет ответственность в соответствии с п. 5.9. Договора.

В случае отказа или уклонения Арендатора от надлежащей передачи Объекта аренды Арендодателю и/или от подписания Акта приема-передачи (возврата) Объекта аренды Арендодатель имеет право принять Объект аренды в одностороннем порядке с составлением соответствующего акта. В этом случае Договор прекращает свое действие с даты составления Арендодателем одностороннего акта.

Арендатор 22.03.2022 или его уполномоченный представитель не явились для осмотра Объекта аренды и подписания Акта приема-передачи (возврата) нежилого помещения, в связи с чем Объект аренды был принят Арендодателем в одностороннем порядке.

В ходе осмотра Объекта аренды установлено, что техническое состояние Объекта аренды на момент его возврата не соответствует условиям заключенного между Арендодателем и Арендатором Договора аренды, а именно:

В помещениях С-2-7к и С-2-7/1к Арендатором заменено напольное покрытие: вместо линолеума, уложен ковролин, демонтирован плинтус по периметру.

В помещениях С-2-8к и С-2-8/1к ковролин изношен, имеет большие грязные пятна, требуется замена напольного покрытия.

В помещениях С-2-7к и С-2-7/1к с поверхности потолка Арендатором не удалены защитные материалы и скотч.

В помещениях С-2-7к, С-2-7/1 к и С-2-8к Арендатором изменена схема включения освещения: в помещениях С-2-7к, С-2-7/1 к двухклавишные выключатели заменены па одноклавишные. В помещении С-2-8к установлен дополнительный одноклавишный выключатель.

В помещениях С-2-7к и С-2-7/1 к Арендатором изменена арматура распределительного щита: в помещении С-2-7к отсутствуют 14 автоматов однополюсных и 1 трехполюсный автомат, в помещении С-2-7/1 к отсутствуют 12 автоматов однополюсных и 1 трехполюсный автомат.

В помещении С-2-8к и С-2-8/1к отсутствуют розетки с вставкой «телефон и интернет» (3 шт.). В помещении С-2-8/1к дополнительно установлено 3 розетки встроенные двойные и 9 розеток двойных наружных.

Радиатор, установленный в помещении С-2-7к имеет механические повреждения (не закреплены декоративные элементы), настроечный вентиль с колпачком заменен на шаровой кран, исключающий регулировку теплоносителя.

Между помещениями С-2-8к и С-2 -8/1 к Арендатором устроен дверной проем с установкой дверного блока.

В помещении С-2-8к имеются повреждения на стенах, на потолке и в полу. Стены помещения загрязнены, имеют неоднородную окраску.

В помещении С-2-7/1 к посередине правой стены с потолка свисает провод от демонтированного оборудования, на стене два отверстия от крепления оборудования.

В помещениях С-2-7к, С-2-7/1к, С-2-8к и С-2-8/1к имеются дополнительные врезки в систему вентиляции, проложены дополнительные воздуховоды, установлены дополнительные дефлекторы.

Следовательно, обязанность по возврату помещений в состоянии, обусловленном н. 4.2. Договора, Арендатором не исполнена.

Для определения стоимости ремонтно-восстановительных работ Объекта аренды Общество  обратилось в ООО «Гильдия экспертов Северо-Запада».

Обследование Объекта аренды производилось специалистом 28.03.2022 в присутствии представителей сторон.

В ходе осмотра специалистом зафиксированы недостатки Объекта аренды, а также произведена частичная разборка потолочных панелей и осмотр состояния системы вентиляции, в ходе которого зафиксировано наличие дополнительных врезок в приточный и отточные каналы вентиляции здания, устройство дополнительных воздуховодов и воздухораспределителей.

Согласно заключению специалиста ООО «Гильдия экспертов Северо-Запада» от 22.04.2022 №ЗС-ЗО-СТЭ/22, рыночная стоимость ремонтно-восстановительных работ Объекта аренды составляет 690 816 руб. 

В соответствии с абз. 2 п. 5.9. Договора в случае невыполнения Арендатором обязательства по приведению Объекта аренды в исходное состояние (с учетом нормального износа) в установленный Договором срок Арендатор обязан уплатить штраф в размере месячной арендной платы, действующей на момент окончания срока действия Договора, в течение шести дней с даты отправки Арендодателем соответствующего счета в порядке, предусмотренном Договором.

В связи с невыполнением Учреждением обязательств по приведению Объекта аренды в исходное состояние Обществом выставлен счет на оплату штрафа в размере 220 079 руб. 10 коп. 

Согласно пункту 1 статьи 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 394 ГК РФ если за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства установлена неустойка, то убытки возмещаются в части, нс покрытой неустойкой.

В соответствии с пунктом 5.14. Договора убытки, причиненные Арендатором Арендодателю и/или третьим лицам вследствие неисполнения или ненадлежащего исполнения Арендатором условий Договора, подлежат взысканию с Арендатора в полной сумме сверх неустоек, причитающихся к оплате в соответствии с Договором.

Кроме того, в период действия договор аренды Арендатором не в полном размере исполнена обязанность, установленная п. 2.6.1. Договора по возмещению расходов Арендодателя по снабжению Объекта аренды электроэнергией, холодным и горячим водоснабжением, в связи с чем у возникла задолженность в размере 1784 руб. 19 коп. 

Согласно расчету Общества общая сумма задолженности по Договору составила 912 679,29 руб. 

На основании п. 2.4.1 Договора Арендатором внесен обеспечительный платеж в размере 434 370 руб. 44 коп. 

05.07.2021 и 27.01.2022 в связи с увлечением размера арендной платы Арендатором произведена доплата обеспечительного платежа в сумме 4827 руб. 54 коп. и 960 руб. 22 коп. соответственно.

Общая сумма внесенного Арендатором обеспечительного платежа составила 440 158 руб. 20 коп. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно пункту 1 статьи 381.1 ГК РФ денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 настоящего Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем.

При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.

Согласно п.п 2.4.1 - 2.4.5 Договора Обеспечительный платеж обеспечивает обязательство Арендатора по уплате:

задолженности по уплате неустоек, начисленных Арендодателем Арендатору вследствие нарушения последним условий Договора;

задолженности по возмещению убытков, причиненных Арендатором имуществу Арендодателя и/или третьим лицам.

задолженности Арендатора по возмещению расходов Арендодателя согласно п.п. 2.6.1. Договора;

задолженности Арендатора по оплате работ / услуг / ТМЦ, предоставленных Арендодателем Арендатору согласно п.п. 2.6.2. Договора;

задолженности Арендатора по уплате арендной платы.

Поскольку в период действия Договора Учреждением допущены нарушения условий Договора, выразившиеся в невозмещении расходов Арендодателя по снабжению Объекта аренды электроэнергией, холодным и горячим водоснабжением за март 2022 года (п. 2.6.1 Договора), в неисполнении обязанности по приведению Объекта аренды в исходное состояние (п.п. 3.1.14 и п. 4.2. Договора), а также причинены убытки в виде стоимости восстановительного ремонта у Арендодателя отсутствует обязанность по возврату Арендатору суммы обеспечительного платежа.

Сумма обеспечительного платежа (440 158 руб. 20 коп.) зачтена Арендодателем в счет исполнения следующих обязательств Арендатора:

задолженность по снабжению Объекта аренды электроэнергией, холодным и горячим водоснабжением за март 2022 года в размере 1784 руб. 19 коп.,

штраф за нарушение п. 5.9. Договора в размере 220 079 руб. 10 коп.,

убытки в виде стоимости ремонтно-восстановительных работ частично в сумме 218 294 руб. 91 коп.

Остаток задолженности составляет 472 521,09 руб. Расчет судом проверен, признан правильным и обоснованным.

Каких-либо доказательств, подтверждающих исполнение Арендатором обязанности по возврату помещений в состоянии, обусловленном п. 4.2. Договора, Арендатором не представлено.

Утверждение Арендатора о том, что работы по улучшению помещений произведены в марте 2017 года по согласованию с Арендодателем документально не подтверждено. 

Состояние помещений на момент их приемки по Договору отражено в Акте приема-передачи от 22.03.2021. Доказательств обращения по согласованию проведения ремонтных работ (в том числе по отделке или перепланировке помещений, проведению электромнотажных работ, переоборудовнию системы вентиляции и пр.) к Арендодателю не представлено.

При таких обстоятельствах заявление Учреждения о пропуске Обществом срока исковой давности не обоснованно и подлежит отклонению.

Согласно частям 1, 2 и 4 статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в своей совокупности и взаимосвязи, а также доводы сторон по правилам статьи 71 АПК РФ, суд пришел к выводу о доказанности встречных исковых требований по праву и по размеру.

При таких условиях суд считает встречные исковые требования подлежащими удовлетворению в полном объеме и отказывает в удовлетворении первоначального иска. 

При принятии решения арбитражный суд распределяет судебные расходы.

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. Следовательно, судебные расходы по первоначальному иску остаются на Учреждении, а государственная пошлина, уплаченная истцом по встречному иску, возмещается Обществу Учреждением.

В соответствии с частью 5 статьи 15, часть 1 статьи 177 и частью 1 статьи 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебный акт, выполненный в форме электронного документа, подписанного судьей усиленной квалифицированной электронной подписью, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа.

Руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

решил:

В удовлетворении исковых требований частного образовательного учреждения дополнительного профессионального образования «Обучающий центр «Коннессанс» отказать.

Встречные исковые требования удовлетворить.

Взыскать с частного образовательного учреждения дополнительного профессионального образования «Обучающий центр «Коннессанс» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Мабрук»:

денежные средства в размере 472 521 руб. 09 коп.;

судебные расходы, состоящие из государственной пошлины в размере, 12 450 руб. 

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья Геворкян Д.С.