ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А41-56824/2022

29 июня 2023 года

г. Москва

 

Резолютивная часть постановления объявлена 22 июня 2023 года

Постановление в полном объеме изготовлено 29 июня 2023 года

 

Арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего – судьи Филиной Е.Ю.

судей Архиповой Ю.В., Ярцева Д.Г., 

при участии в заседании:

от истца: ФИО1, доверенность от 09.01.2023;

от ответчика: не явился, извещен;

от третьих лиц: не явились, извещены;

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу Администрации городского округа Балашиха

на решение Арбитражного суда Московской области от 23.12.2022 и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 23.03.2023

по делу № А41-56824/2022 

по иску ООО «Главстрой-Саввино»-специализированный застройщик»

к Комитету по управлению имуществом Администрации городского округа

Балашиха

о разрешении разногласий, возникших при заключении договора аренды,

третьи лица: Министерство жилищной политики Московской области, Министерство имущественных отношений Московской области, Администрация городского округа Балашиха, 

 

УСТАНОВИЛ:

ООО «Главстрой-Саввино»- специализированный застройщик» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Комитету по управлению имуществом Администрации городского округа Балашиха Московской области (далее – ответчик) с требованиями считать договор № 6722 от 26.05.2022 в части размера арендных платежей заключенным на следующих условиях: 3.2. Размер арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 50:50:0020601:8727, начиная с даты действия договора аренды, определяется в размере не выше ставки земельного налога, действующего на территории городского округа и рассчитанного в отношении такого земельного участка. Размер арендной платы рассчитывается в размере ставки земельного налога в соответствии с Приложением № 1 к настоящему договору. Приложение № 1 к договору аренды № 6722 от 26.05.2022. Расчет арендной платы за земельный участок Размер годовой арендной платы (Ап) за земельный участок определяется по формуле: Ап=Кс*Нс, где Кс- кадастровая стоимость земельного участка; Нс - налоговая ставка земельного налога. Расчет годовой арендной платы: Кадастровый номер: 50:50:0020601:8727; Исходные данные для расчета ежегодной арендной платы; Кадастровая стоимость Участка (действующая) – 101 494 810,80 руб.; Ставка земельного налога в процентах от кадастровой стоимости - 0,3 Расчёт: 101494810,80 руб. х 0,3% - 304484,43 рублей; арендная плата за земельный участок в год составляет 304 484,43 (триста четыре тысячи четыреста восемьдесят четыре) руб. 43 коп. Арендная плата в квартал составляет 76 121,10 руб. (304 484,43 руб.: 4=76 121,10). Пункты 3.6, 3.7 и 3.8 договора аренды земельного участка № 6722 от 26.05.2022 исключить.

В качестве третьих лица, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечены Министерство жилищной политики Московской области, Министерство имущественных отношений Московской области, Администрация городского округа Балашиха.

Решением Арбитражного суда Московской области от 23.12.2023 исковые требования удовлетворены в полном объеме. 

Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 23.03.2023 решение Арбитражного суда Московской области от 23.12.2023 оставлено без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.

Не согласившись с судебными актами судов первой и апелляционной инстанции, Администрация городского округа Балашиха обратилась с кассационной  жалобой на решение суда первой инстанции и на постановление суда апелляционной инстанции, в которой просит отменить обжалуемые судебные акты судов первой и апелляционной инстанции и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований.

В обоснование кассационной жалобы ответчик указал на нарушение судами первой и апелляционной инстанции норм материального и процессуального права, считает, что выводы, содержащиеся в обжалуемых судебных актах, не соответствуют обстоятельствам дела. 

Представитель истца возражал против удовлетворения кассационной жалобы. Отзыв приобщен судебной коллегией к материалам дела. 

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 27.07.2010 № 228-ФЗ) информация о времени и месте судебного заседания была опубликована на официальном интернет-сайте: http://kad.arbitr.ru.

Ответчик и третьи лица своих представителей в суд кассационной инстанции не направили, что согласно части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения кассационной жалобы в их отсутствие.

Обсудив заявленные доводы, выслушав представителя истца, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность принятых по делу судебных актов, суд кассационной инстанции приходит к выводу, что обжалуемые судебные акты судов первой и апелляционной инстанции подлежат оставлению без изменения, а кассационная жалоба - без удовлетворения по следующим основаниям.

Как установлено судами, 27.08.2007 между ООО «Аврора» и Администрацией городского округа Балашиха заключен инвестиционный контракт на осуществление застройки земельного участка, расположенного по адресу: 

<

...> микрорайон «Центр-2», в рамках которого инвестор - застройщик обязался построить и передать в муниципальную собственность жилые помещения для улучшения жилищных условий жителей муниципального образования, четыре общеобразовательные школы, шесть дошкольных учреждений, подстанцию скорой помощи, поликлинику для детей, пожарное депо, здание администрации, здание ГИБДД, и осуществить финансирование проектирования строительства и ввода в эксплуатацию многофункционального торгового центра, инженерных сооружений, необходимых для жизнедеятельности застраиваемой территории а Администрация обязалась утвердить документацию по планировке территории и предоставить в аренду земельные участки для застройки.

В рамках указанного инвестиционного контракта между Комитетом и ООО «Аврора» заключены договоры от 09.12.2010 № 4095, № 4096, № 4097, № 4098, № 4100 аренды земельных участков с кадастровыми номерами 50:50:020601:47, 50:50:020601:48, 50:50:020601:49, 50:50:020601:50, 50:50:020601:51, 50:50:020601:52.

На основании соглашения от 25.04.2019 ООО «Аврора» передало права и обязанности по инвестиционному контракту, договорам аренды от 09.12.2010 №№ 4095, 4096, 4097, 4098, 4100 в пользу ООО «Главстрой-Саввино»-специализированный застройщик».

Вступившими в законную силу судебными актами по делам № А41-96810/19, А41-95730/19, А41-95727/19 А41-95735/19, А41-95750/19, А41-95764/19 установлено, что инвестиционный контракт от 27.08.2007 соответствует условиям договора о развитии застроенной территории, поскольку по условиям инвестиционного контракта от 27.08.2007 договоры аренды заключены в рамках инвестиционного контракта.

Впоследствии из земельных участков с кадастровыми номерами 50:50:020601:47, 50:50:020601:48, 50:50:020601:49, 50:50:020601:50, 50:50:020601:51, 50:50:020601:52 образованы новые земельные участки, в том числе и земельный участок с кадастровым номером 50:50:0020601:8727.

Истец направил в адрес ответчика проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 50:50:0020601:8727.

Согласно пункту 3.2 проекта договора аренды размер арендной платы определяется согласно приложению № 1 к договору на основании пункта 3 части 1 статьи 14 Закона Московской области от 07.06.1996 № 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области», если иное не установлено законодательством Российской Федерации, определение арендной платы (Апл) при аренде земельных участков, находящихся в государственной собственности, в соответствии со следующей формулой: Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S, где: Апл - арендная плата; Аб - базовый размер арендной платы; Кд - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка; Пкд - корректирующий коэффициент; Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования; S – площадь арендуемого земельного участка. Пунктами 3.6, 3.7, 3.8 проекта договора предусмотрено, что размер арендной платы изменяется в зависимости от изменения базового размера арендной платы, коэффициентов и считается измененной, подлежит оплате со дня введения новых коэффициентов.

В связи с тем, что в ходе заключения договора аренды земельного участка между сторонами произошли разногласия по его условиям, общество обратилось с исковым заявлением в арбитражный суд.

Принимая решение об удовлетворении исковых требований, суды правомерно исходили из нижеследующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда (пункт 2 статьи 445 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно правовому подходу, сформулированному в Определении Верховного Суда РФ от 13.04.2017 № 305-ЭС16-16501, требование о понуждении заключить договор, обязательный для одной или обеих сторон, перешедшее в спор об условиях этого договора, должно быть рассмотрено и разрешено судом путем урегулирования разногласий по спорным условиям.

В соответствии с пунктом 4 статьи 11.8 ЗК РФ в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо в отношении измененных земельных участков сохраняет право аренды или безвозмездного пользования и (или) имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

В силу подпункта 2 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ применительно к спорному периоду) порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, собственность на которые не разграничена.

Согласно пункту 2 части 5 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в размере не выше размера земельного налога устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, собственность на которые не разграничена участка, в случае заключения договора аренды земельного участка с лицом, с которым заключен договор о комплексном развитии территории жилой застройки, если земельный участок образован в границах территории, в отношении которой принято решение о комплексном развитии территории жилой застройки, и предоставлен указанному лицу.

Судами установлено, что спорный договор аренды заключен в рамках инвестиционного контракта от 27.08.2007 на осуществление застройки земельного участка, расположенного по адресу: 

<

...> микрорайон «Центр-2».

Поскольку по условиям инвестиционного контракта от 27.08.2007 инвестор обязался передать в муниципальную собственность жилые помещения, четыре общеобразовательные школы, шесть дошкольных учреждений, подстанцию скорой помощи, поликлинику для детей, пожарное депо, здание администрации, здание ГИБДД, иные коммунальные объекты, а администрация обязалась утвердить документацию по планировке территории и предоставить в аренду земельные участки для застройки, суды установили, что инвестиционный контракт от 27.08.2007 соответствует условиям договора о развитии застроенной территории.

Материалами дела подтверждается, что постановлением Главы городского округа Железнодорожный от 31.12.2008 № 3833 утвержден проект рекультивации загрязненных земель по адресу: 

<

...> согласно которому земельный участок с кадастровым номером 50:50:0020601:8727 подлежит рекультивации за счет ООО «Аврора».

В соответствии со статьей 10 Закона Московской области от 03.07.2018 № 103/2018-ОЗ «Об установлении базового размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Московской области или государственная собственность на которые не разграничена на территории Московской области, на 2019 год» (принят постановлением Мособлдумы от 21.06.2018 № 4/56-П), при предоставлении в аренду земельных участков из земель населённых пунктов базовый размер арендной платы за нарушенные земли при наличии утверждённого проекта рекультивации таких земель устанавливается в размере 2,92 рубля за квадратный метр.

Между тем, срок рекультивации на основании постановления Администрации городского округа Балашиха от 09.10.2017 № 1014-ПА установлен до 30.09.2022. Доказательств подтверждающих, что срок рекультивации продлен на момент рассмотрения дела судам не представлено.

Следовательно, к отношениям по аренде земельного участка с кадастровым номером 50:50:0020601:8727 подлежат применению нормы о расчете арендной платы, которая не может быть выше размера земельного налога.

В соответствии с подпунктом 5.1 пункта 5 решения Совета депутатов городского округа Балашиха Московской области от 10.06.2015 № 02/03 «Об установлении земельного налога на территории городского округа Балашиха», установлена налоговая ставка 0,3% в отношении земельных участков для жилищного строительства.

Таким образом, поскольку на территории городского округа Балашиха установлена налоговая ставка земельного налога в размере 0,3%, то расчет арендной платы по договору № 6722 от 26.05.2022 за земельный участок с кадастровым номером 50:50:020601:8727 производится в размере не выше ставки земельного налога, установленного на территории городского округа Балашиха.

Согласно выписке из ЕГРН от 18.05.2022, приложенной к договору аренды №6722 от 26.05.2022, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 50:50:0020601:8727 составляет 101 494 810,8 руб.

Следовательно, размер арендной платы по договору аренды № 6722 от 26.05.2022 за земельный участок с кадастровым номером 50:50:020601:8727 на момент рассмотрения спора должен составлять 304 484,43 рублей в год из следующего расчета: 101494810,8 руб. (кадастровая стоимость) * 0,3%.

Вместе с тем, поскольку арендная плата является регулируемой, ставки земельного налога, кадастровая стоимость могут быть изменены законодателем, суды указали на достаточное указание на порядок определения размера арендной платы в договоре и приложении.

Пункты 3.6, 3.7 и 3.8 договора аренды земельного участка № 6722 от 26.05.2022 подлежат исключению, поскольку не соответствуют порядку расчета арендной платы по договору аренды.

При принятии судебных актов судами были установлены все существенные для дела обстоятельства и им дана надлежащая правовая оценка.

Приведенные в кассационной жалобе были предметом исследования судов первой и апелляционной инстанций, получили надлежащую правовую оценку и обоснованно отклонены.

Пределы рассмотрения дела в суде кассационной инстанции ограничены проверкой правильности применения судами норм материального и процессуального права, а также соответствия выводов о применении нормы права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам (части 1, 3 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). 

Арбитражный суд кассационной инстанции не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в обжалуемом судебном акте либо были отвергнуты судами, разрешать вопросы о достоверности или недостоверности того или иного доказательства, преимуществе одних доказательств перед другими (часть 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Нарушения или неправильного применения норм материального и процессуального права, влекущих отмену обжалуемых судебных актов, судом кассационной инстанции исходя из доводов кассационной жалобы не установлено, как и не установлено нарушений судами норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта.

Учитывая изложенное, оснований, предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для отмены либо изменения принятых по делу судебных актов не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловными основаниями для отмены принятых судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьями 284, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Московской области от 23.12.2022 и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 23.03.2023 по делу № А41-56824/2022 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения. 

 

Председательствующий – судья                                                  Е.Ю. Филина

 

Судьи:                                                                                                   Ю.В. Архипова 

 

       Д.Г. Ярцев