АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА  

пр-кт Ленина, стр. 32, Екатеринбург, 620000 http://fasuo.arbitr.ru 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

 № Ф09-7630/24 

Екатеринбург 04 февраля 2025 г. Дело № А07-2441/2023 

Резолютивная часть постановления объявлена 03 февраля 2025 г. Постановление изготовлено в полном объеме 04 февраля 2025 г.  

Арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего Беляевой Н.Г., судей Лазарева С.В., Тороповой М.В. 

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Федюниной Е.И. рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (далее – Министерство, ответчик) на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 04.07.2024 по делу № А07-2441/2023 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.10.2024 по тому же делу.  

 Судебное заседание проведено путем использования системы веб- конференции в порядке статьи 153.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.  

В судебном заседании, проведенном посредством использования систем онлайн-заседания в режиме веб-конференции, приняли участие представители:  

Министерства – ФИО1 (доверенность от 09.09.2024 № ФН- М04-04-1/6121-ю);  

индивидуального предпринимателя ФИО2 (далее – предприниматель ФИО2) – ФИО3 (доверенность от 16.12.2022).  

Предприниматель ФИО2 обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Министерству об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого здания площадью 519,3 кв.м, с кадастровым номером 02:55:030267:145, расположенного по адресу: Республика Башкортостан,  

<

...>/3372 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 02:55:030267:579.3 путем:  

- исключения из наименования договора слов: «(с условием о рассрочке оплаты)»;  

- исключения из пункта 2.1 договора слов «..., и долю в размере 1392/3372 в праве общей долевой собственности на земельный участок под ним с кадастровым номером 02:55:030267:579 площадью 3372 кв.м, ..., и ул. Конституции 3/1»;  

- изложения пункта 2.2 договора в следующей редакции: 

«Передаваемое Покупателю Имущество имеет в соответствии с техническим паспортом от 26.09.2002 следующие описания и характеристики: нежилое здание с кадастровым номером 02:55:030267:145; количество этажей 1; фундамент здания бетонный; стены кирпичные; перекрытия железобетонные плиты; крыша рулонная; полы бетонные; коммуникации: электричество.  

Цена Имущества устанавливается в соответствии с заключением эксперта № 01-01-24-33 от 25.01.2024 года, выполненным ООО ОК «ТерраНова», в размере 1 166 045 (один миллион сто шестьдесят шесть тысяч сорок пять) рублей (без НДС).»;  

- изложения пункта 3.1. договора в следующей редакции:  

«Цена Имущества по настоящему Договору составляет: 1 166 045 (один миллион сто шестьдесят шесть тысяч сорок пять) рублей (без НДС), из них:  

- стоимость нежилого здания составляет 1 166 045 (один миллион сто шестьдесят шесть тысяч сорок пять) рублей (без НДС);»;  

- изложения пункта 3.2. договора в следующей редакции:  

«Покупатель производит оплату Имущества путем перечисления денежных средств на счет продавца, указанный в пункте 3.3. настоящего Договора, в течении десяти рабочих дней со дня заключения настоящего договора.»  

- исключения из договора пунктов 3.3, 3.4, 3.7, 3.8, 3.9, 7.2, 7.3 и приложения № 1 к договору «ГРАФИК ПЛАТЕЖЕЙ», касающихся условий о рассрочке платежа;  

- изложения пункта 4.1.6 договора в следующей редакции:  

«Предоставлять возможность использования существующих линий электропередачи, связи и трубопроводов, систем водоснабжения, канализации и мелиорации.» (с учетом уточнения предмета заявленных исковых требований, принятого судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).  

На основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «Пропети» (далее – общество «Пропети», третье лицо), общество с ограниченной  

ответственностью «Группа компаний «Азира» (далее – общество «ГК «Азира», третье лицо).  

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 04.07.2024 исковые требования удовлетворены. Судом урегулированы разногласия, возникшие между сторонами при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Республики Башкортостан и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в отношении нежилого помещения площадью 519,3 кв.м. с кадастровым номером 02:55:030267:145, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Орджоникидзевский район, ул. Конституции, д. 3. Пункты 2.1, 2.2, 3.1, 3.2, 3.3, 3.4, 4.1.6 договора изложены в следующей редакции:  

«п. 2.1 Продавец обязуется передать, а Покупатель обязуется принять и оплатить по цене и на условиях настоящего Договора недвижимое государственное имущество - нежилое здание площадью 519,3 кв.м. с кадастровым номером 02:55:030267:145, расположенное по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Орджоникидзевский район, ул. Конституции, д. 3 (далее - Имущество)»;  

«п. 2.2 Передаваемое Покупателю Имущество имеет в соответствии с техническим паспортом от 26.09.2002 следующие описания и характеристики: нежилое здание с кадастровым номером 02:55:030267:145; количество этажей 1; фундамент здания бетонный; стены кирпичные; перекрытия железобетонные плиты; крыша рулонная; полы бетонные; коммуникации: электричество. Цена Имущества устанавливается в соответствии с заключением эксперта № 01/01-24-ЗЭ от 25.01.2024 года, выполненным ООО ОК «ТерраНова», в размере 1 166 045 (один миллион сто шестьдесят шесть тысяч сорок пять) рублей (без НДС)»;  

«п. 3.1. Цена Имущества по настоящему Договору составляет: 1 166 045 (один миллион сто шестьдесят шесть тысяч сорок пять) рублей (без НДС), из них: стоимость нежилого здания составляет 1 166 045 (один миллион сто шестьдесят шесть тысяч сорок пять) рублей (без НДС)»;  

«п. 3.2 Покупатель производит оплату Имущества путем перечисления денежных средств на счет продавца, указанный в пункте 3.3. настоящего Договора, в течении десяти рабочих дней со дня заключения настоящего договора»;  

«п. 3.3 Оплата стоимости Имущества и уплата процентов производится в рублях. Сведения о реквизитах счета для оплаты стоимости Имущества:  

«Получатель» - Управление Федерального казначейства по Республике Башкортостан (Минземимущество РБ);  

«Банк получателя» - Отделение - НБ Республика Башкортостан Банка России//УФК по Республике Башкортостан г. Уфа;  

«Расчетный счет получателя» - 03100643000000010100; «БИК получателя» - 018073401; «ИНН» - 0274045532; «КПП» - 027401001; 

«ОКТМО» - 80701000; Корреспондентский счёт - 40102810045370000067. 

В платежном документе указывается код бюджетной классификации (КБК) 86311402023020000410, в поле «Назначение платежа» - «Доходы от реализации иного имущества, находящегося в собственности субъектов РФ, по договору купли-продажи от № »;  

«п. 3.4 Днем исполнения обязательства Покупателя по оплате стоимости Имущества считается день поступления денежных средств на счет, указанный в пункте 3.3. настоящего Договора»;  

«п. 4.1.6 Предоставлять возможность использования существующих линий электропередачи, связи и трубопроводов, систем водоснабжения, канализации и мелиорации».  

Из текста указанного договора исключены наименование договора в части слов «(с условием о рассрочке оплаты)», пункты 3.5, 3.6, 3.7, 3.8, 3.9, 7.2, 7.3 и приложение № 1 к договору «График платежей».  

На Министерство возложена обязанность в течение 30 календарных дней внести соответствующие изменения в договор и направить истцу подписанный со своей стороны договор купли-продажи недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Республики Башкортостан и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства.  

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.10.2024 решение оставлено без изменения.  

В кассационной жалобе Министерство, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, неполное выяснение судами обстоятельств, имеющих значение для разрешения спора, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, просит обжалуемые решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований. Заявитель жалобы считает, что суды первой и апелляционной инстанций необоснованно исключили из стоимости здания стоимость прав на земельный участок, проигнорировав принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов, а также положения пункта 2 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым стоимость здания в договоре включает в себя стоимость прав на земельный участок, занятый зданием и необходимый для его использования. По мнению Министерства, поскольку при приватизации реализуется не объект капитального строительства, а объект недвижимости с кадастровым номером 02:55:030267:145, с учетом того, что при определении рыночной стоимости в целях реализации объекта недвижимости в оценочной деятельности фактически отсутствует такое понятие как «рыночная стоимость объекта капитального строительства» в отрыве от стоимости прав на земельный участок, судами первой и апелляционной инстанций должна была быть принята во внимание установленная в заключении эксперта № 01/01/24-ЗЭ  

рыночная стоимость единого объекта недвижимости с учетом прав на земельный участок в размере 5 410 123 руб. (без учета НДС). Отдельно Министерство обращает внимание суда округа на то, что в случае перехода права собственности на объект недвижимости с кадастровым номером 02:55:030267:145 истец утратит право аренды на земельный участок с кадастровым номером 02:55:030267:579, так как основания для сохранения арендных отношений в силу пункта 1 статьи 652 Гражданского кодекса Российской Федерации будут утрачены. Кроме того, заявитель жалобы считает необоснованным требование истца об исключении из договора условий о рассрочке оплаты; отмечает, что соответствующие условия не нарушают право заявителя на досрочную оплату выкупаемого имущества, были включены на основании статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ), поскольку истцом не было однозначно заявлено о намерении произвести оплату имущества единовременно. Министерство также приводит доводы о ненадлежащем характере заключения эксперта от 25.01.2024 № 01/01/24-ЗЭ как доказательства по делу; полагает, что его доводы и возражения по делу не получили надлежащей правовой оценки со стороны судов, более того, судом апелляционной инстанции было необоснованно отказано в удовлетворении его ходатайства о проведении по делу повторной судебной экспертизы.  

В соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции в обжалуемой части исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно кассационной жалобы.  

Как установлено судами и следует из материалов дела, между предпринимателем ФИО2 (арендатор) и Министерством (арендодатель) заключен договор аренды в отношении нежилых помещений, зданий, строений, сооружений, находящихся в казне Республики Башкортостан, от 27.03.2020 № 538 (далее также – договор № 538), согласно пункту 1.1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное владение и пользование объект недвижимого имущества, находящийся в казне Республики Башкортостан (далее - «имущество»): расположенный по адресу: Республика Башкортостан, 

<

...>; включающий в себя: гараж литера В, В1, общей площадью 519,3 кв.м., для использования в целях: свободный вид использования (по назначению объекта).  

В соответствии с пунктом 1.2 договора № 538 описание и технические характеристики имущества подтверждаются кадастровым (техническим) паспортом, изготовленным за счет средств арендодателя организацией  

(органом) по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации объектов капитального строительства. Сведения о передаваемом в аренду имуществе, изложенные в договоре, являются достаточными для его надлежащего использования в соответствии с целями, указанными в пункте 1.1 договора.  

В силу пункта 2.1 договора № 538 он вступает в силу с момента его подписания или государственной регистрации (в случае, если срок аренды установлен в один год и более) и действует с 30.03.2020 по 24.03.2021. Условия настоящего договора распространяются на взаимоотношения сторон, возникшие с 30.03.2020 в соответствии со статьей 425 Гражданского кодекса Российской Федерации.  

Между предпринимателем ФИО2 (арендатор) и Министерством (арендодатель) также был оформлен договор аренды в отношении нежилых помещений, зданий, строений, сооружений, находящихся в казне Республики Башкортостан, от 17.09.2021 № 538.а (далее также – договор № 538.а), согласно пункту 1.1 которого арендодатель предоставляет на новый срок, а арендатор принимает во временное владение и пользование объект недвижимого имущества, находящийся в казне Республики Башкортостан (далее - «имущество»), расположенный по адресу: 

<

...>, включающий в себя: гараж литера В, В1, общей площадью 519,3 кв.м., для использования в целях: свободный вид использования (по назначению объекта). Имущество передано арендатору по акту приема-передачи от 30.03.2020.  

В силу пункта 1.2 договора № 538.а описание и технические характеристики имущества подтверждаются кадастровым (техническим) паспортом, изготовленным за счет средств арендодателя организацией (органом) по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации объектов капитального строительства. Сведения о передаваемом в аренду имуществе, изложенные в договоре, являются достаточными для его надлежащего использования в соответствии с целями, указанными в пункте 1.1 договора.  

Договор вступает в силу с момента его подписания или государственной регистрации (в случае, если срок аренды установлен в один год и более) и действует с 25.03.2021 по 19.03.2022. Условия настоящего договора распространяются на взаимоотношения сторон, возникшие с 25.03.2021 в соответствии со статьей 425 Гражданского кодекса Российской Федерации (пункт 2.1 договора № 538.а).  

Кроме того, между предпринимателем ФИО2 (арендатор) и Министерством (арендодатель) был заключен договор аренды в отношении нежилых помещений, зданий, строений, сооружений, находящихся в казне Республики Башкортостан, от 24.08.2022 № 538.б (далее также – договор № 538.б), согласно пункту 1.1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает на новый срок во временное владение и пользование объект недвижимого имущества, находящийся в казне Республики Башкортостан (далее - «имущество»), расположенный по адресу: Республика  

Башкортостан, 

<

...>, а именно: гаражи литера В, В1, общей площадью 519,3 кв.м., для использования в целях: свободный вид использования (по назначению). Имущество передано арендатору по акту приема-передачи от 30.03.2020.  

В соответствии с пунктом 1.2 договора № 538.б описание и технические характеристики имущества подтверждаются кадастровым (техническим) паспортом, изготовленным за счет средств арендодателя организацией (органом) по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации объектов капитального строительства. Сведения о передаваемом в аренду имуществе, изложенные в договоре, являются достаточными для его надлежащего использования в соответствии с целями, указанными в пункте 1.1 договора.  

Согласно пункту 2.1 договора № 538.б он вступает в силу с момента его подписания или государственной регистрации (в случае, если срок аренды установлен в один год и более) и по 16.03.2023. Условия настоящего договора распространяются на взаимоотношения сторон, возникшие с 20.03.2022 в соответствии со статьей 425 Гражданского кодекса Российской Федерации.  

Между обществом «Пропети» (арендатор) и Министерством (арендодатель) заключен договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от 12.08.2021 № 96-21(РБ) (далее также – договор № 96-21(РБ)), согласно пункту 1.1 которого в соответствии с пунктом 1 статьи 39.1 Земельною кодекса Российской Федерации, пунктом 1 статьи 652 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:55:030267:579, расположенный по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Республика Башкортостан, г. Уфа, Орджоникидзевский р-н, ул. Конституции, д.3/1, с видом разрешенного использования «мастерские и салоны бытовых услуг, косметические салоны, парикмахерские, массажный кабинет», в границах, указанных в выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 09.08.2021 года № КУВИ002/2021-102375324, прилагаемой к договору и являющейся его неотъемлемой частью, общей площадью 3 372 кв.м, из них арендатору к оплате 1 980 кв.м (далее участок).  

Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости в пределах границ указанного земельного участка с кадастровым номером 02:55:030267:579 расположены следующие объекты недвижимости:  

- с кадастровым номером 02:55:030267:144: нежилое здание – ремонтно-механическая мастерская, площадью 738,6 кв.м, принадлежащее на праве аренды обществу «Пропети», государственная регистрация № 02:55:030267:144- 02/373/2021-3, срок действия с 19.03.2021 по 18.03.2024;  

- с кадастровым номером 02:55:030267:145: нежилое здание - гараж, площадью 519,3 кв.м, принадлежащее на праве собственности Республике  

Башкортостан, государственная регистрация № 02:55:030267:14502/101/2019-2.  

Между предпринимателем ФИО2 (арендатор) и Министерством (арендодатель) заключено соглашение от 22.08.2022 № 1 о присоединении к договору № 96-21 (РБ), согласно которому на основании статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 652 Гражданского кодекса Российской Федерации, подпункта 4.2.3. пункта 4 договора № 538.б, заявления арендатора от 01.08.2022 № ЮР-5628 арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:55:030267:579, расположенный по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: 

<

...>, с видом разрешенного использования: мастерские и салоны бытовых услуг, косметические салоны, парикмахерские, массажный кабинет в границах, указанных в выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 16.08.2022, прилагаемом к договору и являющимся его неотъемлемой частью, общей площадью 3 372 кв.м., из них арендатору к оплате 1 392 кв.м, сроком с 04.08.2022 по 16.03.2023.  

27.06.2022 предприниматель ФИО2 на основании Закона № 159-ФЗ обратился в Министерство с заявлением о предоставлении преимущественного права субъекту малого и среднего предпринимательства на приобретение арендуемого по договору аренды имущества, находящегося в казне Республики Башкортостан, расположенного по адресу: 

<

...>, включающего в себя: гараж литера В, В1, кадастровый номер 02:55:030267:145, общей площадью 519,3 кв.м.  

30.11.2022 Министерство на своем официальном сайте https://mzio.bashkortostan.ru/ опубликовало приказ от 28.11.2022 № 3314 «Об условиях приватизации нежилых зданий с кадастровыми номерами 02:55:030267:144, 02:55:030267:145, расположенных по адресу: 

<

...>, и земельного участка с кадастровым номером 02:55:030267:579, в пределах которого находятся объекты».  

В данном приказе Министерство установило следующие условия приватизации:  

«1. Приватизировать находящиеся в собственности Республики Башкортостан:  

- нежилое здание площадью 738,6 кв.м. с кадастровым номером 02:55:030267:144, расположенное по адресу: 

<

...>;  

- нежилое здание площадью 519,3 кв.м. с кадастровым номером 02:55:030267:145, расположенное по адресу: 

<

...>;  

- земельный участок с кадастровым номером 02:55:030267:579 в общую долевую собственность, где доля в праве общества «Пропети» составляет 1980/3372, доля в праве предпринимателя ФИО2 составляет 1392/3372.  

2. Установить: 

способ приватизации государственного имущества, указанного в пункте 1 настоящего приказа, - преимущественное право общества «Пропети» и предпринимателя ФИО2 на приобретение арендуемого имущества;  

цену подлежащего приватизации обществом «Пропети» государственного имущества, определенную согласно отчету об оценке рыночной стоимости объекта № 22-412-Н от 16.09.2022, выполненному оценщиком ООО «Аудитбезопасность», в размере 12 515 000 (Двенадцать миллионов пятьсот пятнадцать тысяч) рублей (без НДС);  

цену подлежащего приватизации предпринимателем ФИО2 государственного имущества, определенную согласно отчету об оценке рыночной стоимости объекта № 570/2022 от 01.11.2022, выполненному оценщиком обществом «ГК «Азира», в размере 10 171 300 (Десять миллионов сто семьдесят одна тысяча триста) рублей (без НДС);  

форму, сроки и порядок внесения платежа - в безналичной форме единовременно в течение десяти дней или в рассрочку сроком не более семи лет с момента заключения договора купли-продажи в валюте Российской Федерации (рублях).».  

Письмом от 30.11.2022 № ФН-М04-13/7999-Г на основании Закона № 159-ФЗ, Министерство направило предпринимателю ФИО2 проект договора купли-продажи недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Республики Башкортостан и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства (далее – проект договора купли-продажи).  

Согласно пункту 2.1 проекта договора купли-продажи продавец обязуется передать, а покупатель обязуется принять и оплатить по цене и на условиях настоящего договора недвижимое государственное имущество - нежилое здание площадью 519,3 кв.м с кадастровым номером 02:55:030267:145 и долю в размере 1392/3372 в праве общей долевой собственности на земельный участок под ним с кадастровым номером 02:55:030267:579 площадью 3 372 кв.м, расположенные по адресам: Республика Башкортостан, г. Уфа, Орджоникидзевский район, ул. Конституции, д. 3 и ул. Конституции, д. 3/1 (далее – имущество).  

В силу пункта 2.2 проекта договора купли-продажи передаваемое покупателю имущество имеет в соответствии с техническим паспортом от 26.09.2002 следующие описания и характеристики: нежилое здание с кадастровым номером 02:55:030267:145; количество этажей 1; фундамент здания бетонный; стены кирпичные; перекрытия железобетонные плиты; крыша рулонная; полы бетонные; коммуникации: электричество.  

Земельный участок: кадастровый номер 02:55:030267:579, площадь 3 372 кв.м; категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: мастерские и салоны бытовых услуг, косметические салоны, парикмахерские, массажный кабинет.  

Цена имущества устанавливается в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости объекта № 570/2022 от 01.11.2022, выполненным оценщиком обществом «ГК «Азира», в размере 10 171 300 руб. (без НДС).  

По инициативе истца привлеченным им оценщиком – обществом с ограниченной ответственностью «Партнер-Оценка» (далее – общество «Партнер-Оценка»), произведена оценка рыночной стоимости арендуемых объектов недвижимости.  

В соответствии с выполненным отчетом от 19.12.2022 № 2301-О/22 итоговая величина рассчитанного значения рыночной стоимости объекта оценки по состоянию на дату оценки с учетом округления:  

- нежилого здания с кадастровым номером 02:55:030267:145, площадью 519,3 кв.м, составила 1 225 000 руб. с учетом НДС, 1 020 833 руб. – без учета НДС;  

- 1392/3372 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 02:55:030267:579, площадью 1 392 кв.м составила 3 922 000 руб. с учетом НДС, 3 922 000 руб. – без учета НДС.  

Предприниматель ФИО2 направил Министерству письмо от 29.12.2022 вх. № 13623-Г, которым уведомил, что не согласен с редакцией отдельных пунктов проекта договора купли-продажи недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Республики Башкортостан и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе с ценой (стоимостью) имущества, с внесудебным порядком расторжения договора и др.  

При этом предприниматель ФИО2 в своем письме указал, что предпочтительным способом оплаты является единовременная оплата выкупаемого имущества (без рассрочки); просил в срок 30 дней с даты получения протокола разногласий к договору известить о принятии договора с учетом предложенных изменений и подписании данного протокола либо о его отклонении; дополнительно сообщил, что считает незаконными и необоснованным, затрагивающим его законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности отдельные условия приватизации, закрепленные Приказом Министерства от 28.11.2022 № 3317, а именно условия об одновременной приватизации нежилого здания и доли в праве 1392/3372 на неделимый земельный участок с кадастровым номером 02:55:030267:579 в общую долевую собственность с обществом «Пропети». Указал, что данное условие приватизации имущества нарушает пункты 1, 4 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее – Закон № 178-ФЗ).  

В связи с изложенным предприниматель ФИО2 возвратил подписанный со своей стороны договор без условия о рассрочке платежа, с  

протоколом разногласий к проекту договора, с учетом результатов альтернативной оценки рыночной стоимости имущества на дату подачи заявления о реализации своего преимущественного права выкупа – 27.06.2022 (отчет об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости от 19.12.2022 № 2301-0/22, выполненный обществом «Партнер-Оценка»).  

Письмом от 23.01.2023 исх. № ФН-М04-13/339-Г Министерство сообщило предпринимателю ФИО2 о том, что рыночная стоимость объекта установлена на основании оценки рыночной стоимости объекта от 01.11.2022 № 570/2022, выполненной оценщиком – обществом «ГК «Азира», в размере 10 171 300 руб. (без НДС). Приказом Министерства от 28.11.2022 № 3314 утверждены условия приватизации имущества. Дальнейшее изменение рыночной стоимости выкупаемого объекта недвижимости невозможно.  

Министерство также указало, что рассмотрело предложенные предпринимателем ФИО2 в протоколе разногласий изменения в другие пункты договора (пункты 4.1.3, 4.1.5, 4.1.8, 4.1.9, 6.2, 6.3, 6.3.1, 6.4) и вместе с письмом направило новую редакцию договора купли-продажи недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Республики Башкортостан и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства (с условием о рассрочке оплаты), с учетом предложенных предпринимателем ФИО2 изменений (за исключением пунктов договора, определяющих стоимость выкупаемого имущества и рассрочку платежей).  

Согласно пункту 2.2 проекта договора купли-продажи, передаваемое покупателю имущество имеет в соответствии с техническим паспортом от 26.09.2002 следующие описания и характеристики: нежилое здание с кадастровым номером 02:55:030267:145; количество этажей 1; фундамент здания бетонный; стены кирпичные; перекрытия железобетонные плиты; крыша рулонная; полы бетонные; коммуникации: электричество.  

Земельный участок: кадастровый номер 02:55:030267:579; площадь 3 372 кв.м; категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: мастерские и салоны бытовых услуг, косметические салоны, парикмахерские, массажный кабинет.  

Цена имущества устанавливается в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости объекта № 570/2022 от 01.11.2022, выполненным оценщиком ООО «ГК «Азира», в размере 10 171 300 руб. (без НДС).  

В соответствии с пунктом 3.1 проекта договора купли-продажи, цена имущества по настоящему договору составляет: 10 171 300 руб. (без НДС), из них:  

- стоимость нежилого здания составляет 2 458 200 руб. (без НДС); 

- стоимость доли в праве общей долевой собственности 1392/3372 земельного участка составляет 7 713 100 руб. (без НДС).  

На основании пункта 3.2 проекта договора купли-продажи оплата имущества осуществляется в рассрочку на 7 лет со дня заключения настоящего договора платежами, равными 1/84 части цены имущества,  

перечисляемыми ежемесячно на счет, указанный в пункте 3.5. настоящего договора, на тридцатый день текущего (оплачиваемого) месяца. В случае осуществления покупателем ежемесячного платежа до тридцатого дня оплачиваемого месяца перерасчет суммы такого ежемесячного платежа с учетом начисленных на этот период процентов не производится.  

Согласно пункту 3.3 проекта договора купли-продажи на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ключевой ставки Банка России (в соответствии с Указанием Центрального Банка РФ от 11.12.2015 № 3894-У, постановлением Правительства РФ от 08.12.2015 № 1340), действующей на дату размещения объявления (информационного сообщения) о продаже арендуемого имущества.  

В силу пункта 3.4 проекта договора купли-продажи размер, порядок, состав и периодичность внесения платежей в счет оплаты покупателем приобретаемого имущества и уплаты процентов установлен графиком платежей (приложение), являющимся неотъемлемой частью настоящего договора.  

В соответствии с пунктом 3.7 проекта договора купли-продажи, в случае недостаточности денежных средств покупателя для исполнения им обязательств по настоящему договору устанавливается следующая очередность погашения требований:  

- в первую очередь - выплата процентов на сумму денежных средств, по уплате которых предоставляется рассрочка;  

- во вторую очередь - выплата основной суммы долга по оплате имущества.  

Согласно пункту 3.8 проекта договора купли-продажи оплата приобретаемого в рассрочку имущества может быть осуществлена досрочно на основании решения покупателя. В случае полного досрочного исполнения покупателем обязательств по настоящему договору проценты, начисленные до дня такого досрочного исполнения, подлежат уплате в полном объеме. В случае осуществления покупателем ежемесячного платежа в большем размере, чем установлено условиями настоящего договора, перерасчет ежемесячного платежа не производится, при этом сумма, превышающая необходимый ежемесячный платеж, засчитывается в счет погашения основного долга по настоящему договору и срок рассрочки сокращается.  

На основании пункта 3.9 проекта договора купли-продажи после перехода нрава собственности на имущество к покупателю и до момента его полной оплаты покупателем оно признается находящимся в залоге у продавца в соответствии с действующим законодательством.  

Пунктом 7.2 проекта договора купли-продажи установлено, что в случае существенного нарушения покупателем обязанности по оплате проданного в рассрочку и переданного ему имущества (подпункт 6.3.1 настоящего договора) продавец вправе потребовать от покупателя досрочного внесения всех оставшихся платежей.  

В случае расторжения настоящего договора в связи с неисполнением или ненадлежащим исполнением покупателем своих обязательств продавец вправе требовать от покупателя (в части, не покрытой неустойкой) возмещения убытков, в том числе упущенной выгоды в размере арендной платы, которую продавец мог бы получить от предоставления имущества в аренду, за время с момента передачи его покупателю до возврата продавцу в соответствии с пунктом 6.4 договора (пункт 7.3 проекта договора купли- продажи).  

Таким образом, истец указал на то, что фактически Министерство не учло, что ни в первоначальном заявлении от 27.06.2022, ни в письме от 29.12.2022 он о рассрочке оплаты не просил, подписал предложенную редакцию договора без условий о рассрочке платежей с протоколом разногласий именно к такому договору (без рассрочки).  

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с заявленными исковыми требованиями.  

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции, приняв во внимание результаты проведенной по делу судебной экспертизы, пояснения эксперта, пришел к выводу о необходимости урегулирования возникших между сторонами разногласий путем установления стоимости приватизируемого объекта в размере 1 166 045 руб. (без учета НДС). Суд первой инстанции также пришел к выводу о незаконности включения в проект договора купли-продажи условий, касающихся приватизации земельного участка, необоснованности включения условий о рассрочке платежей в отсутствие на то согласия покупателя имущества.  

Суд апелляционной инстанции выводы суда первой инстанции поддержал.  

Проверив законность обжалуемых судебных актов в пределах, установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.  

Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.  

В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.  

Пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях, когда в соответствии с Гражданским кодексом  

Российской Федерации или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.  

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.  

По смыслу пункта 4 статьи 421 и статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации условия, на которых суд обязывает заключить договор, не могут противоречить законодательству, действующему на момент рассмотрения спора.  

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Законом № 159-ФЗ.  

В соответствии со статьей 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности).  

Согласно статье 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отображаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.  

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта.  

На основании статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете,  

составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.  

Результаты проведения оценки объекта оценки могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации (статья 6 Закона об оценочной деятельности в Российской Федерации).  

Часть 8 статьи 4 Закона № 159-ФЗ также предоставляет субъектам малого и среднего предпринимательства право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.  

В силу статьи 13 Закона об оценочной деятельности в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, указанный спор подлежит рассмотрению в том числе, арбитражным судом.  

В пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» разъяснена необходимость учитывать в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (статья 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).  

Из материалов дела следует, что между сторонами возник спор, в том числе относительно выкупной цены спорного объекта.  

Так, согласно направленному ответчиком в адрес истца предложению о заключении договора купли-продажи начальная цена продажи подлежащего приватизации муниципального имущества (нежилого здания с кадастровым номером 02:55:030267:145, а также доли в размере 1392/3372 в праве общей долевой собственности на земельный участок под ним с кадастровым  

номером 02:55:030267:579) определена в соответствии с отчетом об оценке от 01.11.2022 № 570/2022, выполненным обществом «ГК «Азира», в размере 10 171 300 руб. без учета НДС.  

В свою очередь истцом самостоятельно получен отчет об оценке от 19.12.2022 № 2301-О/22, выполненный обществом «Партнер-Оценка», согласно которому рыночная стоимость объектов недвижимости: нежилого здания с кадастровым номером 02:55:030267:145 составила 1 225 000 руб. с учетом НДС, 1 020 833 руб. – без учета НДС; 1392/3372 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 02:55:030267:579, составила 3 922 000 руб. с учетом НДС, 3 922 000 руб. – без учета НДС.  

Судом первой инстанции на основании статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначена судебная экспертиза по делу, производство которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью Оценочная компания «ТерраНова» ФИО4, с постановкой перед ним следующих вопросов:  

- определить, соответствует ли Федеральному стандарту оценки «Требования к отчету об оценке ФСО- № 3» и иным федеральным стандартам оценки отчет от 27.05.2022 № 22-145-Н, составленный обществом «ГК «Азира». Если не соответствует, то указать в чем заключается несоответствие и повлияло ли это на величину рыночной стоимости?  

- определить рыночную стоимость без учета НДС 20% по состоянию на 27.06.2022 объекта нежилого фонда: нежилое здание, площадью 519,3 кв.м с кадастровым номером 02:55:030267:145, расположенное по адресу: РБ, 

<

...>.  

По результатам проведения судебной экспертизы в материалы дела представлено экспертное заключение от 25.01.2024 № 01/01/24-ЗЭ, содержащее следующие выводы.  

Отчет об оценке от 01.11.2022 № 570/2022, выполнений обществом «ГК «Азира», не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Закона оценочной деятельности в Российской Федерации, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.  

Рыночная стоимость объекта нежилого фонда – нежилое здание, площадью 519,3 кв.м., с кадастровым номером 02:55:030267:145, расположенное по адресу: 

<

...>, по состоянию на 27.06.2022, с учетом округления составляет 1 166 045 руб. (без учета НДС).  

Указанное заключение экспертов признано судами соответствующим требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, полным и ясным, основанным на комплексном всестороннем исследовании объекта экспертизы, выполненным лицом надлежащей квалификации в сфере оценочной деятельности, обладающим специальными познаниями, которые были необходимы для дачи заключения по  

поставленным судом вопросам, предупрежденным об ответственности за дачу заведомо ложного заключения.  

Вопреки доводам Министерства, из содержания обжалуемых судебных актов следует, что его возражения относительно указанного заключения судебной экспертизы получили надлежащую правовую оценку со стороны судов, в том числе с учетом пояснений эксперта, изложенных в ходе судебного заседания суда первой инстанции 06.06.2024, а также его письменных пояснений относительно представленных возражений.  

Установив, что изложенные в заключении судебной экспертизы данные объективно и достоверно отражают рыночную стоимость нежилого помещения, в отсутствие оснований для вывода о несоответствии данного заключения требованиям Закона об оценочной деятельности и Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», равно как и в отсутствие в материалах дела доказательств, опровергающих выводы эксперта, суды первой и апелляционной инстанций приняли указанное заключение в качестве надлежащего доказательства по делу.  

Ссылка заявителя жалобы на ненадлежащий характер представленного в материалы дела заключения эксперта отклоняется судом округа, с учетом вышеизложенных выводов судов, а также с учетом того обстоятельства, что вопросы оценки доказательств, в том числе определение их допустимости, достоверности и достаточности для установления значимых для дела обстоятельств, относятся к компетенции суда, рассматривающего спор по существу, и не входят в полномочия суда, рассматривающего дело в порядке кассационного производства (статья 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).  

Исследовав и оценив экспертное заключение от 25.01.2024 № 01/01/24- ЗЭ наряду с иными доказательствами по делу в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды первой и апелляционной инстанций приняли в качестве достоверного вывод эксперта о том, что рыночная стоимость спорного объекта по состоянию на 27.06.2022 составляет 1 166 045 руб. (без учета НДС), в связи с чем правомерно указали на то, что указанная выкупная стоимость подлежит применению при урегулировании возникших между сторонами разногласий в соответствующей части.  

Доводы заявителя жалобы о том, что суды первой и апелляционной инстанций необоснованно исключили из стоимости здания стоимость прав на земельный участок, проигнорировав принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов, а также положения пункта 2 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым стоимость здания в договоре включает в себя стоимость прав на земельный участок, занятый зданием и необходимый для его использования, отклоняются судом округа как основанные на неверном толковании норм материального права применительно к установленным фактическим обстоятельствам настоящего дела.  

Так, разрешая спор в части наличия между сторонами разногласий относительно включения в проект договора купли-продажи условий о выкупе помимо нежилого здания с кадастровым номером 02:55:030267:145, также доли в размере 1392/3372 в праве общей долевой собственности на расположенный под ним земельный участок с кадастровым номером 02:55:030267:579, суды обоснованно исходили из следующего.  

Согласно разъяснениям, изложенным в абзаце 5 подпункта 4 пункта 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», действие данного Закона не распространяется на отношения по выкупу земельных участков, что не исключает приобретения субъектами малого или среднего предпринимательства земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в порядке, установленном земельным законодательством и законодательством о приватизации.  

Пунктом 3 статьи 1 Закона № 159-ФЗ предусмотрено, что отношения, связанные с участием субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества и не урегулированные названным Законом, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее – Закон № 178-ФЗ).  

В силу статьи 3 Закона № 178-ФЗ данный закон регулирует отношения, возникающие при приватизации государственного и муниципального имущества, и связанные с ними отношения по управлению государственным и муниципальным имуществом. Его действие распространяется также на отношения, возникающие в связи с отчуждением земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости, в том числе имущественные комплексы.  

На основании пункта 3 статьи 28 Закона № 178-ФЗ собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом.  

В соответствии с пунктом 4 статьи 28 Закона № 178-ФЗ при приватизации расположенных на неделимом земельном участке частей зданий, строений и сооружений, признаваемых самостоятельными объектами недвижимости, с покупателями такого имущества заключаются договоры аренды указанного земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора в порядке, установленном законодательством. Собственники  

указанных в настоящем пункте объектов недвижимости вправе одновременно приобрести в общую долевую собственность земельный участок после приватизации всех частей зданий, строений и сооружений, расположенных на этом земельном участке.  

Согласно пункту 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.  

В случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора (пункт 2 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации).  

Таким образом, собственники строений, зданий, сооружений обладают возможностью реализовать как право на выкуп земельных участков, предусмотренное указанными нормами права, так и право аренды, если эти участки ими не разделены или неделимы.  

При этом сделка приватизации земельного участка, который неделим или делим, но не был разделен между собственниками объектов недвижимости, может быть заключена ими как совместными покупателями в отношении всего земельного участка, если отсутствуют законодательные ограничения для выкупа данного участка.  

Однако если все собственники расположенных на одном земельном участке объектов недвижимости не договорились о приобретении неделимого или не разделенного ими земельного участка в собственность, то они могут претендовать на его приобретение только в аренду, что следует из положений пункта 6 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, которыми предусмотрено, что с заявлением о приобретении в аренду земельного участка может обратиться любой из правообладателей здания, сооружения или помещений в них, а уполномоченный орган в течение 30 дней направляет подписанный проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора всем иным правообладателям здания, сооружения или помещений в них, имеющим право на заключение договора аренды земельного участка.  

Аналогичная правовая позиция сформирована в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 № 4275/11.  

Судами первой и апелляционной инстанций учтено, что вступившими в законную силу судебными актами по делу № А07-41955/2022 по заявлению общества «Пропети» и предпринимателя ФИО2 признано незаконным решение Министерства о приватизации земельного участка с кадастровым номером 02:55:030267:579 в общую долевую собственность и о включении в цену подлежащего приватизации государственного имущества цены долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 02:55:030267:579, выраженное в приказе от 28.11.2022 № 3314 «Об условиях приватизации нежилых зданий с кадастровыми номерами 02:55:030267:144, 02:55:030267:145, расположенных по вышеназванному адресу и земельного участка с кадастровым номером 02:55:030267:579, в пределах которого находятся объекты».  

В рамках указанного дела № А07-41955/2022 судами сделаны выводы о том, что поскольку на земельном участке с кадастровым номером 02:55:030267:579, признанном неделимым, расположены 2 объекта недвижимости (здания с кадастровыми номерами 02:55:030267:144, 02:55:030267:145), передаваемые по условиям приватизации в порядке Закона № 159-ФЗ в собственность разных субъектов малого предпринимательства, при отсутствии их совместного волеизъявления на приобретение занимаемого объектами земельного участка в общую долевую собственность, включение в решение об условиях приватизации земельного участка в общую долевую собственность заявителей, и, соответственно, о включении в цену подлежащего приватизации недвижимого имущества цены долей в праве общей долевой собственности на земельный участок является незаконным.  

С учетом изложенного, принимая во внимание, что невозможность приватизации земельного участка не является основанием для отказа в приватизации заявителями расположенных на нем объектов недвижимости в порядке Закона № 159-ФЗ, суды первой и апелляционной инстанций в рамках настоящего дела в свою очередь пришли к обоснованному выводу о незаконности включения в текст договора купли-продажи условий о выкупе доли в размере 1392/3372 в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 02:55:030267:579 площадью 3 372 кв.м., в отсутствие согласия истца.  

Как верно указал суд апелляционной инстанции, возражения заявителя жалобы в указанной части противоречат как приведенному правовому регулированию, так и результатам рассмотрения дела № А07-41955/2022.  

Ссылка заявителя жалобы на то, что в случае перехода права собственности на объект недвижимости с кадастровым номером 02:55:030267:145 истец утратит право аренды на земельный участок с кадастровым номером 02:55:030267:579, так как основания для сохранения арендных отношений в силу пункта 1 статьи 652 Гражданского кодекса Российской Федерации будут утрачены, также правомерно отклонена судом апелляционной инстанции как основанная на неверном толковании норм материального права с учетом того, что в таком случае в силу пункта 1  

статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации у истца возникнет исключительное право на приобретение земельного участка в аренду.  

Доводы Министерства о необоснованном отказе суда апелляционной инстанции в удовлетворении его ходатайства о назначении повторной судебной экспертизы по делу отклоняются судом округа.  

В соответствии с частью 1 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при недостаточной ясности или полноте заключения эксперта, а также при возникновении вопросов в отношении ранее исследованных обстоятельств дела может быть назначена дополнительная экспертиза, проведение которой поручается тому же или другому эксперту. В силу части 2 указанной статьи в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.  

Вопрос о необходимости проведения экспертизы согласно статьям 82 и 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относится к компетенции суда, разрешающего дело по существу, удовлетворение ходатайства о проведении повторной (дополнительной) экспертизы является правом, а не обязанностью суда, которое он может реализовать в случае, если с учетом всех обстоятельств дела придет к выводу о необходимости осуществления такого процессуального действия для правильного разрешения спора.  

При этом согласно разъяснениям, изложенным в абзаце 2 пункта 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе», ходатайство о проведении экспертизы в суде апелляционной инстанции рассматривается судом с учетом положений частей 2 и 3 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которым дополнительные доказательства принимаются судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него (в том числе в случае, если судом первой инстанции было отклонено ходатайство о назначении экспертизы), и суд признает эти причины уважительными.  

При рассмотрении соответствующего ходатайства суд апелляционной инстанции указал на то, что определение выкупной стоимости спорного объекта недвижимости с учетом прав на земельный участок в настоящем случае не требуется, так как доля в размере 1392/3372 в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 02:55:030267:579 не является предметом договора купли-продажи, при этом отметил, что достоверность рыночной стоимости нежилого здания с кадастровым номером 02:55:030267:145, указанная в заключении судебной экспертизы, не опровергнута.  

При указанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции правомерно отказал в удовлетворении заявленного ответчиком ходатайства о проведении повторной судебной экспертизы в силу отсутствия предусмотренных статьей 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований, также отметив, что при рассмотрении дела в суде первой инстанции ходатайство о проведении по делу повторной судебной экспертизы не заявлялось.  

Из материалов дела следует, что между сторонами также возникли разногласия относительно включения в проект договора купли-продажи условий о рассрочке оплаты имущества.  

Согласно части 1 статьи 5 Закона № 159-ФЗ оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты такого имущества при реализации преимущественного права на его приобретение устанавливается соответственно нормативным правовым актом Правительства Российской Федерации, законом субъекта Российской Федерации, муниципальным правовым актом, но не должен составлять менее пяти лет.  

В силу части 2 статьи 5 Закона № 159-ФЗ право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.  

Руководствуясь приведенными нормами права, принимая во внимание возражения истца относительно условий о рассрочке платежа, с учетом того, что им был избран порядок оплаты цены договора единовременно, что соответствует требованиям пункта 2 статьи 5 Закона № 159-ФЗ, суды первой и апелляционной инстанций также правомерно разрешили разногласия сторон в указанной части в соответствии с предложением истца.  

Возражения заявителя жалобы в данной части являлись предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций и правомерно ими отклонены, с учетом приведенного правового регулирования.  

Между сторонами также возникли разногласия относительно изложения пункта 4.1.6 договора, предусматривающего обязанность покупателя предоставлять возможность прокладки и использования существующих линий электропередачи, связи и трубопроводов, систем водоснабжения, канализации и мелиорации, которые разрешены судом первой инстанции с учетом положений пункта 2 статьи 23, пункта 1 статьи 39.37, пункта 1 статьи 39.39, пункта 1 статьи 39.43 Земельного кодекса Российской Федерации с указанием на то, что установление в проекте договора купли-продажи обременения в части вменения в обязанность истца  

предоставления возможности прокладки и использования существующих линий электропередачи, связи и трубопроводов, систем водоснабжения, канализации и мелиорации, то есть ограниченного использования земельного участка иными лицами, противоречит указанным нормам действующего земельного законодательства, по смыслу которых для реализации потребностей, обеспечиваемых размещением тех или иных объектов социального назначения органами публичной власти, действующих в общественных интересах, устанавливается публичный сервитут, при этом установление такого сервитута осуществляется независимо от формы собственности на земельный участок по специальной процедуре, не требующего согласия правообладателей земельных участков, в связи с чем наличие в договоре обязательства покупателя о возможности установления обременения земельного участка, равно как и отсутствие такого обязательства, не имеет юридической силы для принятия уполномоченным органом решения об установлении публичного сервитута или об отказе в его установлении.  

С учетом изложенного, суд первой инстанции указал на наличие оснований для изменения пункта 4.1.6 проекта договора купли-продажи и изложения его в следующей редакции: «Предоставлять возможность использования существующих линий электропередачи, связи и трубопроводов, систем водоснабжения, канализации и мелиорации.».  

Самостоятельных доводов относительно законности указанного вывода суда первой инстанции кассационная жалоба не содержит.  

В свою очередь доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, были предметом исследования в судах первой и апелляционной инстанции, не свидетельствуют о нарушении судами норм права, основаны на неверном толковании указанных норм и подлежат отклонению по основаниям, изложенным в мотивировочной части настоящего постановления.  

При рассмотрении спора имеющиеся в материалах дела доказательства исследованы судами по правилам, предусмотренным статьями 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, им дана надлежащая правовая оценка согласно статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Суд кассационной инстанции не вправе переоценивать доказательства и устанавливать иные обстоятельства, отличающиеся от установленных судами нижестоящих инстанций, в нарушение своей компетенции, предусмотренной статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

 Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.  

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.  

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд  

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 04.07.2024 по делу № А07-2441/2023 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.10.2024 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан – без удовлетворения.  

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Председательствующий Н.Г. Беляева  

Судьи С.В. Лазарев  

 М.В. Торопова