АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН

 

ул.Ново-Песочная, д.40, г.Казань, Республика Татарстан, 420107

E-mail: info@tatarstan.arbitr.ru

http://www.tatarstan.arbitr.ru

тел. (843) 294-60-00

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Казань                                                                                                    Дело № А65-19074/2020 

Дата принятия решения –  01 апреля 2021 года.

Дата объявления резолютивной части –  25 марта 2021 года.

 

Арбитражный суд Республики Татарстан в составе судьи Шайдуллина Ф.С., при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью "БизнесТехнология", г.Казань (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к Обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Уютный дом", г.Казань (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) об утверждении пункта 3.1.21 договора №502199 от 01.01.2020 в редакции ООО «БизнесТехнология»,

при участии:

от истца – ФИО2 по доверенности от 19.05.2020,

от ответчика – ФИО3 по доверенности от 18.07.2019,  

 

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "БизнесТехнология" (заявитель) обратилось в  Арбитражный суд РТ с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Уютный дом" (ответчик) об утверждении пункта 3.1.21 договора №502199 от 01.01.2020 в редакции ООО «БизнесТехнология».

В судебном заседании представитель истца заявил об уточнении исковых требований и просил разрешить разногласия, возникшие между сторонам при заключении договора №502199 от 01.01.2020, утвердив пункт 3.1.21 договора №502199 от 01.01.2020 в редакции ООО «БизнесТехнология» по тексту протокола разногласий. 

Уточнение исковых требований принято судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ). 

Представитель истца поддержал требование по изложенным в исковом заявлении и в дополнении к нему основаниям. 

Представитель ответчика требования истца не признал по изложенным в отзыве на заявление доводам. Представил для приобщения к материалам дела копии протокола урегулирования разногласий, договора управления МКД №500340 и дополнительного соглашения к нему от 01.07.2019.

Как следует из материалов дела, истцу на основании договора аренды нежилого помещения №50 от 29.3.2016 во временное возмездное владение и пользование передано недвижимое имущество общей площадью 1 698,2 кв.м., расположенного по адресу: РТ, 

<

...>, с кадастровым номером 16:50:110805:4742, что подтверждается выпиской из ЕГРН.  

Истец обратился к ответчику с просьбой заключить договор по управлению, содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного жилого дома и оказанию коммунальных услуг, в ответ на который ответчик направил в адрес истца Договор управления с собственником нежилого помещения многоквартирного дома №502199 от 01.01.2020.

Истец, не согласившись с пунктом 3.1.21 договора управления с собственником нежилого помещения многоквартирного дома №502199 от 01.01.2020, направил в адрес ответчика протокол разногласий к договору управления с собственником нежилого помещения многоквартирного дома №502199 от 01.01.2020, которым исключил из договора пункт 3.1.21.  

Неурегулирование разногласий по договору управления с собственником нежилого помещения многоквартирного дома №502199 от 01.01.2020 послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Рассмотрев материалы дела, заслушав доводы сторон, суд пришел к следующим выводам.

Согласно части 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях  передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно части 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

Пунктом 3.1.21 договора управления с собственником нежилого помещения многоквартирного дома №502199 от 01.01.2020 (далее по тексту – Договор управления), по которому у сторон возникли разногласия, установлена обязанность собственника «Обеспечить уборку прилегающей территории в длину – на протяжении всей длины помещений, в ширину – на расстоянии 10 м. либо до бордюра проезжей части (в случае расположения объекта вдоль дорог). Либо заключить отдельный договор с обслуживающей подрядной организацией или любым иным лицом» (л.д. 31 – 36, том 1).  

Согласно редакции Договора управления, предложенной истцом, указанный пункт исключен.  

В силу норм пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Согласно статье 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В силу части 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ земельный участок, на котором расположен многоквартирный жилой дом с элементами озеленения и благоустройства, иными предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенными на указанном земельном участке объектами, входит в состав общего имущества многоквартирного дома.

Согласно статье 39 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники  помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.

    Часть 1 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме.

В соответствии с частью 2.3 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации при управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах.

Согласно части 5 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме обязаны заключить договор управления этим домом с управляющей организацией, выбранной по результатам предусмотренного частью 4 настоящей статьи открытого конкурса, в порядке, установленном статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Частью 1 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией в письменной форме или в электронной форме с использованием системы путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора. 

В силу части 2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, обеспечить готовность инженерных систем, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

            Согласно пункту 9 Постановления Правительства РФ от 6 мая 2011 г. N 354 "О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов" условия предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирном доме в зависимости от выбранного способа управления многоквартирным домом определяются:

            а) в договоре управления многоквартирным домом, заключаемом собственниками помещений в многоквартирном доме или органом управления товарищества или кооператива с управляющей организацией, выбранной в установленном жилищным законодательством Российской Федерации порядке для управления многоквартирным домом.

            При этом управляющая организация не вправе отказаться от включения в заключаемый с ней договор управления многоквартирным домом условий о предоставлении коммунальных услуг того вида, предоставление которых возможно с учетом степени благоустройства многоквартирного дома, а равно не вправе отказать в предоставлении таких коммунальных услуг, за исключением случаев, указанных в подпунктах "г" - "ж" пункта 17 настоящих Правил.

Согласно подпунктам «а», «б» пункта 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года № 491 (далее – Правила №491), общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества.

Пунктом 11 Правил №491 предусмотрено содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя, в частности:

            г) уборку и санитарно-гигиеническую очистку помещений общего пользования, а также земельного участка, входящего в состав общего имущества;

            д) сбор и вывоз жидких бытовых отходов, включая отходы, образующиеся в результате деятельности организаций и индивидуальных предпринимателей, пользующихся нежилыми (встроенными и пристроенными) помещениями в многоквартирном доме;

            ж) содержание и уход за элементами озеленения и благоустройства, а также иными предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектами, расположенными на земельном участке, входящем в состав общего имущества;

            з) текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества, указанного в подпунктах  "а" - "д" пункта 2 настоящих Правил, а также элементов благоустройства и иных предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектов, расположенных на земельном участке, входящем в состав общего имущества;

Постановлением Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2013 года № 290 определен Минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения (далее - Перечень № 290).

            Пунктами 24 и 25 Правил №290 предусмотрены работы по содержанию земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иными объектами, предназначенными для обслуживания и эксплуатации этого дома в холодный период года и в теплый период года, в том числе, подметание и уборка придомовой территории.

В силу пункта 1.8 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 года № 170, организация по обслуживанию жилищного фонда несет обязанность по содержанию и уборке придомовой территории.

Таким образом, в соответствии с действующим жилищным законодательством при управлении многоквартирным домом управляющей компанией она несет ответственность за содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества, производящегося на возмездной (платной) основе, в частности, на управляющую компанию возложена обязанность по содержанию общего имущества собственников многоквартирного жилого дома, в том числе и обязанность по уборке придомовой территории жилого дома, являющейся составной частью содержания общего имущества многоквартирного дома.

Суд согласен с доводом ответчика об отсутствии у Управляющей компании обязанности по обслуживанию прилегающей территории, подразумевающей территорию за пределами земельного участка, входящего в состав общего имущества МКД. Но при этом, управляющая компания не вправе и возлагать на собственников помещений в МКД обязанности обеспечить уборку такой прилегающей территории.

В том случае, если под понятием «прилегающая территория», приведенная в спорном пункте договора, подразумевается придомовая территория жилого дома, то есть территория, ограниченная границами земельного участка, входящего в состав общего имущества МКД, то обязанность обеспечить её содержание, как отмечалось выше, является обязанностью управляющей компании, а не собственников помещений в МКД.

Судом из материалов дела и пояснений представителей сторон установлено, что в данном случае спорная «прилегающая территория» является земельным участком, на котором расположен многоквартирный жилой дом. Часть земельного участка, обязанность по уборке которой Управляющая компания пытается возложить на арендатора помещений (истца), не принадлежит истцу на каком – либо вещном праве или праве аренды, и в соответствии с подпунктом 4 пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации относится к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме. Попытка Управляющей компании возложить обязанность по уборке части земельного участка (придомовой территории), принадлежащего собственникам помещений в многоквартирном доме, на одного арендатора (или собственника), не является законной.

Нет такого условия и в договоре управления с собственником нежилого помещения, утвержденного протоколом № 1 собрания МКД № 82 по пр. Ямашева г. Казани от 09.06.2012 (том 2, л.д. 93-95; 96-98).

На основании изложенного, суд приходит к выводу о неправомерном включении в Договор управления с собственником нежилого помещения многоквартирного дома №502199 от 01.01.2020 пункта 3.1.21, устанавливающего обязанность истца обеспечить уборку прилегающей территории.  

Аналогичная позиция изложена в Апелляционном определении СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан от 15 октября 2015 года по делу N 33-15485/2015, во вступившем в законную силу решении Арбитражного суда Республики Татарстан от 28.10.2014 по делу №А65-20480/2014. 

Согласно части 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Согласно статье 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности, а лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий.

Таким образом, требования истца являются обоснованными и подлежащими удовлетворению. 

В порядке статьи 110 АПК РФ, судебные расходы подлежат отнесению на ответчика пропорционально размеру удовлетворенных требований. Уплаченная истцом государственная пошлина подлежит возмещению ответчиком.

Руководствуясь статьями 110, 112, 167-169, 176, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Республики Татарстан

 

РЕШИЛ

Иск удовлетворить.

Исключить из Договора управления с собственником нежилого помещения многоквартирного дома №502199 от 01.01.2020 пункт 3.1.21. 

   Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Уютный дом" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), расположенного по адресу: 420126, 

<

...>, в пользу Общества с ограниченной ответственностью "БизнесТехнология" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 6 000 (Шесть тысяч) рублей в счет возмещения уплаченной государственной пошлины.

                Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу по ходатайству заявителя.

   Решение может быть обжаловано в месячный срок в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд (г. Самара) через Арбитражный суд Республики Татарстан.

 

 Судья                                                                                                                                           Ф. С. Шайдуллин