Арбитражный суд Тульской области

300041, Россия, г. Тула, Красноармейский пр., 5

тел./факс (4872) 250-800;  e-mail: а68.info@arbitr.ru; 

 http://www.tula.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А68-4963/2018

г. Тула

27 ноября 2018 года

– дата объявления резолютивной части решения

04 декабря 2018 года – дата изготовления решения в полном объеме

Арбитражный суд Тульской области в составе судьи Шабановой Т.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,     

рассмотрел в открытом судебном заседании исковое заявление общества с ограниченной ответственностью коммерческое предприятие «РИФМ» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Спар-Тула» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) о взыскании:

- задолженности за содержание и ремонт общедомового имущества по Договору аренды нежилого помещения ТулР 1/13 от 27.05.2013 за период с 01.05.2015 по 30.06.2016 в размере 197 784 руб. 00 коп.,  неустойки за просрочку исполнения оплаты расходов, предусмотренных п. 5.7 Договора ТулР 1/13 от 27.05.2013, по состоянию на 27.04.2018 в размере 852 299 руб. 45 коп., неустойки за просрочку исполнения оплаты расходов, предусмотренных п. 5.7 Договора ТулР 1/13 от 27.05.2013, за период с 28.04.2018 до момента фактического исполнения судебного решения в размере 0,5% от суммы неисполненного обязательства; 

- задолженности за содержание и ремонт общедомового имущества по Договору аренды нежилого помещения ТулР 1/16 от 01.07.2016 за период с 01.07.2016 по 31.01.2018 в размере 310 432 руб. 32 коп., неустойки за просрочку исполнения оплаты расходов, предусмотренных п. 5.7 договора ТулР 1/16 от 01.07.2016, по состоянию на 27.04.2018 в размере 544 549 руб. 83 коп., неустойки за просрочку исполнения оплаты расходов, предусмотренных п. 5.7 Договора ТулР 1/16 от 01.07.2016, за период с 28.04.2018 до момента фактического исполнения судебного решения в размере 0,5% от суммы неисполненного обязательства, 

- неустойки за просрочку внесения арендной платы за январь 2018 года по договору аренды нежилого помещения ТулР 1/16 от 01.07.2016 за период с 07.01.2018 по 26.02.2018 в размере 120 760 руб. 50 коп. (третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора,  - ООО «Уют Дом» (ИНН 

<

***>)).

В судебное заседание 22.11.2018 явились:

от истца: ФИО2 - представитель по доверенности, паспорт;

от ответчика: ФИО3 - представитель по доверенности от 01.07.2018, паспорт;

от третьего лица: не явился - извещен надлежащим образом.

Истец просил удовлетворить исковые требования в полном объеме.

Ответчик возражал против удовлетворения исковых требований по основаниям, изложенным в отзыве.

В судебном заседании 22.11.2018 объявлялся перерыв с 12 часов 19 мин. 22.11.2018 до 27.11.2018 до 15 часов 05 мин.

В судебное заседание 27.11.2018 явились:

от истца: ФИО2 - представитель по доверенности, паспорт;

от ответчика: ФИО3 - представитель по доверенности от 01.07.2018, паспорт;

После объявленного перерыва в судебном заседании 27.11.2018  стороны поддержали свои правовые позиции.

Общество с ограниченной ответственностью коммерческое предприятие «РИФМ» обратилось в Арбитражный суд Тульской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Спар-Тула» о взыскании:

- задолженности за содержание и ремонт общедомового имущества по Договору аренды нежилого помещения ТулР 1/13 от 27.05.2013 за период с 01.05.2015 по 30.06.2016 в размере 197 784 руб. 00 коп.,  неустойки за просрочку исполнения оплаты расходов, предусмотренных п. 5.7 Договора ТулР 1/13 от 27.05.2013 по состоянию на 27.04.2018 в размере 852 299 руб. 45 коп., неустойки за просрочку исполнения оплаты расходов, предусмотренных п. 5.7 Договора ТулР 1/13 от 27.05.2013 за период с 28.04.2018 до момента фактического исполнения судебного решения в размере 0,5% от суммы неисполненного обязательства, 

- задолженности за содержание и ремонт общедомового имущества по договору аренды нежилого помещения ТулР 1/16 от 01.07.2016 за период с 01.07.2016 по 31.01.2018 в размере 308 513 руб. 52 коп., неустойки за просрочку исполнения оплаты расходов, предусмотренных п. 5.7 договора ТулР 1/16 от 01.07.2016 по состоянию на 27.04.2018 в размере 544 549 руб. 83 коп., неустойки за просрочку исполнения оплаты расходов, предусмотренных п. 5.7 Договора ТулР 1/16 от 01.07.2016 за период с 28.04.2018 до момента фактического исполнения судебного решения в размере 0,5% от суммы неисполненного обязательства, 

- неустойки за просрочку внесения арендной платы за январь 2018 года по договору аренды нежилого помещения ТулР 1/16 от 01.07.2016 за период с 07.01.2018 по 26.02.2018 в размере 120 760 руб. 50 коп. 

Определением от 19.07.2018 арбитражный суд привлек к делу в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ООО «Уют Дом» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>). 

25.07.2018 Истец уточнил исковые требования в части взыскания задолженности за содержание и ремонт общедомового имущества по договору аренды нежилого помещения ТулР 1/16 от 01.07.2016 за период с 01.07.2016 по 31.01.2018, просил суд взыскать задолженность в размере 310 432 руб. 32 коп., остальные исковые требования оставлены без изменения. 

Из положений части 1 статьи 49 АПК РФ следует, что истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, увеличить или уменьшить размер исковых требований.

Судом принято увеличение размера исковых требований на основании части 5 статьи 49 АПК РФ, как не противоречащее закону и не нарушающее права третьих лиц.

Из материалов дела суд установил следующее.

27.05.2013 между ООО «Спар-Тула» (далее по тексту – Ответчик, Арендатор) и ООО КП  «Рифм» (Далее по тексту – истец, арендодатель) заключен Договор аренды нежилого помещения № ТулР 1/13 (далее по тексту - Договор № 1), согласно которому Арендодатель сдает, а Арендатор принимает в аренду встроенные нежилые помещения с номерами на поэтажном плане №№ 1, 3-27, 27а, 28, 29, 29а, 30, 31 согласно техническому паспорту отделения по г.Туле Тульского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация» по данным инвентаризации по состоянию на 05.01.2007, расположенные на первом этаже лит.«А» в жилом доме № 45а по ул. Металлургов, общей площадью 738,0 кв. м, далее именуемое «Имущество» (п. 1.1 Договора).

Арендатор после заключения договора аренды с Арендодателем обязан заключить договоры об его энергообеспечении, водообеспечении и теплоснабжении с ОАО «Тульская энергосбытовая компания», ОАО «Тулагорводоканал», ЗАО «Тулатеплосети» и (или) иными специализированными организациями, и надлежащим образом оплачивать коммунальные услуги организациям их оказывающим, а также оплачивать эксплуатационные и прочие расходы (п. 5.7 Договора).

Согласно п. 1.3 Договора срок аренды устанавливается с 01.06.2013 по 01.06.2016.

Согласно передаточным актам от 01.06.2013 и 30.06.2016 фактический срок использования помещений составил с 01.06.2013 по 30.06.2016.

По истечении срока действия Договора № ТулР 1/13, 01.07.2016 между ООО «Спар-Тула» и ООО КП  «Рифм» заключен Договор аренды нежилого помещения № ТулР 1/16 (далее по тексту - Договор № 2), согласно которому Арендодатель сдает, а Арендатор принимает в аренду встроенные нежилые помещения с номерами на поэтажном плане №№ 1, 3-27, 27а, 28, 29, 29а, 30, 31 согласно техническому паспорту отделения по г. Туле Тульского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация» по данным инвентаризации по состоянию на 05.01.2007, расположенные на первом этаже лит. «А» в жилом доме № 45а по ул. Металлургов, общей площадью 738,0 кв. м, далее именуемое «Имущество» (п.1.1 Договора).

Арендатор после заключения договора аренды с Арендодателем обязан заключить договоры об его энергообеспечении, водообеспечении и теплоснабжении с ОАО «ТНС энерго Тула», АО «Тулагорводоканал», ЗАО «Тулатеплосеть» и (или) иными специализированными организациями, и надлежащим образом оплачивать коммунальные услуги организациям их оказывающим, а также оплачивать эксплуатационные расходы и иные прочие платежи (п. 5.7 Договора).

Согласно п. 1.3 Договора срок аренды устанавливается с 01.07.2016 по 30.06.2021.

За пользование указанным арендованным Имуществом Арендатор выплачивает Арендодателю арендную плату в размере 492 000 руб. 00 коп. в месяц, НДС не облагается (п. 5.1 Договора).

Арендная плата перечисляется ежемесячно безналичным порядком на счет Арендодателя не позднее 7-го числа текущего месяца (п. 5.2 Договора).

Согласно передаточным актам от 01.07.2016 по 31.01.2018 и 05.02.2018, фактический срок использования помещений №№ 1, 3-6, 8-27, 28, 29, 29а, 30, 31 общей площадью 703,5 составил с 01.07.2016 по 31.01.2018, а помещений № 7 и 27а общей площадью 34,5 кв. м – с 01.07.2016 по 05.02.2018.

 Как указывает Истец, в нарушение п.п.5.7 Договоров ООО «Спар-Тула» не заключило Договор на управление с управляющей компанией, что повлекло ущерб ООО КП «Рифм» в виде образовавшейся задолженности по оплате за содержание и текущий ремонт общедомового имущества вышеуказанных помещений за период пользования ими ООО «Спар-Тула» за период с 01.05.2015 по 30.06.2016 в размере 197 784 руб. 00 коп,. за период с 01.07.2016 по 31.01.2018 в размере 310 432 руб. 32 коп.

В соответствии с п. 7.3 Договоров № 1 и № 2, Истец начислил неустойку за просрочку оплаты расходов, предусмотренных п.п.5.7 Договоров, в размере 0,5% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки, что по состоянию на 27.04.2018 составляет: по Договору № 1 – 852 299 руб. 45 коп., по Договору № 2 – 544 549 руб. 83 коп.   

Истцом также начислена неустойка за период с 07.01.2018 по 26.02.2018 в размере 120 760 руб. 50 коп., поскольку Ответчиком арендная плата за январь 2018 года в размере 492 000 руб. 00 коп. внесена 26.02.2018, что является нарушением п.7.3 Договора № 2.

27.03.2018 Истцом в адрес Ответчика направлена досудебная претензия № 22 с требованием об оплате задолженности и начисленных неустоек.

Ответчиком указанная претензия оставлена без удовлетворения, что послужило основанием для обращения Истца в Арбитражный суд Тульской области с настоящим исковым заявлением.

Ответчик в отзыве на исковое заявление указал, что в удовлетворении исковых требований в части взыскания задолженности и неустойки по оплате за содержание и ремонт общедомового имущества следует отказать, поскольку исходя из п.5 ст.161 ЖК РФ, именно собственники помещений в многоквартирном доме обязаны заключить договор управления этим домом с управляющей организацией. Непосредственно на арендатора данного имущества в силу положений статей 161, 162 ЖК РФ обязанности по заключению от своего имени договора с управляющей компанией на управление многоквартирным домом и оплате понесенных ею расходов возложены быть не могли. Ссылка Истца на то, что такая обязанность арендатора вытекает из п.5.7 Договоров аренды, является неосновательной, поскольку этот договор регулирует отношения собственника и арендатора. Оснований считать, что в нем содержится условие об исполнении арендатором в пользу третьего лица обязательств собственника по несению названных расходов, а также считать, что арендатор неосновательно обогатился за счет истца либо ООО «УютДом» в результате отказа от оплаты расходов на содержание общего имущества, не имеется. 

 Размер неустойки, начисленной Истцом за нарушение сроков оплаты арендной платы, просил снизить, применив статью 333 ГК РФ.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, выслушав позиции сторон, суд пришел к выводу,  что исковые требования подлежат частичному удовлетворению. При этом суд исходит из следующего.

 

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как - то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Согласно пункту 2 статьи 307 ГК РФ обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе. 

В рассматриваемом в рамках данного дела случае обязательства сторон возникли из Договоров № ТулР 1/13 от 27.05.2013, № ТулР 1/16 от 01.07.2016, которые по своей правовой природе являются договорами аренды и регулируются нормами главы 34 ГК РФ.

   Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются  (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Факт передачи и возврата имущества по Договорам № ТулР 1/13 и № ТулР 1/16 подтверждается передаточными актами от 01.06.2013, от 30.06.2016, от 01.07.2016, от 31.01.2018, от 05.02.2018. 

Фактический срок использования помещений Ответчиком по Договорам составил с 01.06.2013 по 30.06.2016, с 01.07.2016 по 05.02.2016.

Согласно части 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с п. 5.1, п. 5.2 Договора № ТулР 1/16  за пользование арендованным имуществом Арендатор  выплачивает Арендодателю арендную плату в размере 492 900 руб. 00 коп. в месяц, НДС не облагается. Арендная плата перечисляется ежемесячно безналичным порядком на счет Арендодателя не позднее 7-го числа текущего месяца.

Арендная плата за январь 2018 года должна быть оплачена по 09.01.2018 (с учетом требований ст.193 ГК РФ).

Фактически оплата арендной платы за январь 2018 года произведена Ответчиком 26.02.2018, что подтверждается платежным поручением № 5500 от 26.02.2018.

В соответствии с п. 7.3 Договора при несоблюдении п. 5.1, п. 5.2 Договора Арендатор уплачивает Арендодателю неустойку в размере 0,5% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки неисполнения обязательства.

Истцом начислена неустойка за период с 07.01.2018 по 26.06.2018 в размере 120 760 руб. 50 коп.

В соответствии со статьей 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, предусмотренной законом или договором.

Согласно статье 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

Судом проверен расчет Истца, факт нарушения сроков внесения арендной платы за январь 2018 года в размере 492 900 руб. 00 коп. является установленным, что подтверждается платежным поручением № 5500 от 26.02.2018, что в свою очередь является основанием для начисления неустойки на основании статьи 330 ГК РФ, п.7.3  Договора, однако Истцом неверно указана начальная дата начисления неустойки – 07.01.2018 г., в связи с чем, при удовлетворении заявленного требования арбитражный суд исходит из следующего расчета: с 10.01.2018 (с учетом требований ст.193 ГК РФ) по 26.02.2018 = 48 дней х 492 900,00 х 0,5% = 118 296 руб. 00 коп.

На основании изложенного, требования Истца о взыскании неустойки в размере                 118 296 руб. 00 коп. являются обоснованными и законными.

Ответчик просил снизить неустойку на основании статьи 333 ГК РФ в связи с ее явной несоразмерностью последствиям нарушения обязательств.

В силу статьи 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить ее размер.

Гражданское законодательство, как указал Конституционный суд в Определении от 14.10.2004 N 293-О, предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательства и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств.

В пункте 69 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

Если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

Согласно абз.2 п.2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011г. №81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения. Вместе с тем для обоснования иной величины неустойки, соразмерной последствиям нарушения обязательства, каждая из сторон вправе представить доказательства того, что средний размер платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями субъектам предпринимательской деятельности в месте нахождения должника в период нарушения обязательства, выше или ниже двукратной учетной ставки Банка России, существовавшей в тот же период. Снижение судом неустойки ниже определенного таким образом размера допускается в исключительных случаях, при этом присужденная денежная сумма не может быть меньше той, которая была бы начислена на сумму долга исходя из однократной учетной ставки Банка России. Снижение неустойки ниже однократной учетной ставки Банка России на основании соответствующего заявления ответчика допускается лишь в экстраординарных случаях, когда убытки кредитора компенсируются за счет того, что размер платы за пользование денежными средствами, предусмотренный условиями обязательства (заем, кредит, коммерческий кредит), значительно превышает обычно взимаемые в подобных обстоятельствах проценты. 

Неустойка как способ обеспечения обязательства должна компенсировать кредитору расходы или уменьшить неблагоприятные последствия, возникшие вследствие ненадлежащего исполнения должником своего обязательства перед кредитором.

Степень соразмерности заявленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, в силу чего суд вправе дать оценку указанному критерию, исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного дела (статья 71 АПК РФ).

Суд, исходя из анализа всех обстоятельств дела, учитывая компенсационный характер неустойки в гражданско-правовых отношениях, период просрочки, принцип соразмерности размера взыскиваемой неустойки объему и характеру правонарушения, отсутствия доказательств в материалах дела наличия неблагоприятных последствий для Истца, суд считает возможным снизить размер неустойки на основании статьи 333 ГК РФ до 0,1%, исходя из следующего расчета: с 10.01.2018 по 26.02.2018 = 48 дней х 492 900,00 х 0,1%= 23 659 руб. 20 коп.

Суд отмечает, что размер неустойки (0,1 % в день) является обычно принятым и применяемым размером в деловом обороте и не свидетельствует о ее чрезмерности. 

Аналогичный вывод поддерживается сложившейся судебной практикой (определение ВАС РФ от 10.04.2012г. № ВАС-3875/12; постановления Арбитражного суда Центрального округа от 06.10.2016г. по делу №А09-8821/2015, от 15.06.2016г. по делу №А09-6462/2015; постановления Арбитражного суда Уральского округа от 15.09.2016г. по делу №А76-4107/2016, от 01.09.2016г. по делу №А60-60464/2015).

Требование о взыскании с Ответчика долга в размере 508216 руб. 32 коп. подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с п.п.5.7 Договоров аренды Арендатор после заключения договора аренды с Арендодателем обязан заключить договоры об его энергообеспечении, водообеспечении и теплоснабжении с ОАО «Тульская энергосбытовая компания», ОАО «Тулагорводоканал», ЗАО «Тулатеплосети» и (или) иными специализированными организациями, и надлежащим образом оплачивать коммунальные услуги организациям их оказывающим, а также оплачивать эксплуатационные и прочие расходы.

 Согласно ст.431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Исходя из буквального толкования п.п.5.7 Договоров, Арендатор, во-первых, обязан заключить договоры об энергоснабжении, водообеспечении и теплоснабжении и оплачивать коммунальные услуги организациям их оказывающим, во-вторых, оплачивать эксплуатационные и прочие расходы.

Таким образом, Договоры аренды не устанавливают прямой обязанности Арендатора по заключению иных договоров, кроме договоров об энергоснабжении, водообеспечении и теплоснабжении, а указывают лишь на обязанность Арендатора оплачивать эксплуатационные и прочие расходы Арендодателю, к которым относятся и расходы на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома, в котором находятся арендуемые помещения.

В силу статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом.

Согласно пункту 2 статьи 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание и ремонт имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Приведенная норма регулирует исключительно правоотношения между сторонами договора аренды, в связи с чем, не может являться основанием возникновения обязанности арендатора по оплате расходов на содержание арендованного имущества  в пользу третьих лиц (Управляющей компании).

В рассматриваемом случае управляющая компания в отсутствие заключенного с ним договора не имеет возможности осуществлять контроль за тем, какое лицо фактически пользуется нежилым помещение, в том числе на основании договора аренды.

В отсутствие договора между арендатором нежилого помещения и управляющей компанией, заключенного в соответствии с действующим законодательством  и условиями договора аренды, в том числе в случае, если на арендатора возложена обязанность по возмещению указанных расходов арендодателю, обязанность по оплате таких услуг лежит на собственнике (арендодателе) нежилого помещения (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ 26.05.2015). 

Поскольку предусмотренная статьей 616 ГК РФ обязанность арендатора устанавливается по отношению к арендодателю, у которого возникает право требовать совершения оговоренных в ней действий, соответствующая норма может быть применима, в частности, при расчетах между арендатором и арендодателем с целью возмещения понесенных последним затрат на содержание и ремонт общего имущества.

Но возникшее на основании соответствующего договора обязательство будет связывать только стороны данного обязательства, а именно: собственника и лицо, на которое собственником возложена обязанность нести бремя содержания принадлежащего собственнику имущества.

Согласно пункту 3 статьи 308 ГК РФ, обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (для третьих лиц).

Следовательно, неисполнение лицом возложенной на него собственником обязанности нести бремя содержания принадлежащего собственнику имущества приведет к возникновению у являющегося стороной соответствующего договора собственника права требования к привлеченному им лицу в связи с допущенным последним нарушением взятого на себя обязательства, но не приведет к освобождению являющегося стороной соответствующего договора собственника от исполнения своих обязанностей, вытекающих из статьи 249 ГК РФ, перед другими участниками долевой собственности.

Таким образом, конкуренция между нормой статьи 249 ГК РФ и нормами статьи 210, пункта 2 статьи 616 ГК РФ не имеется.

Как указывалось судом ранее, статья 616 ГК РФ устанавливает иное правило, отличное от статьи 210 ГК РФ, указывая, что текущий ремонт и расходы на содержание и ремонт имущества несет арендатор, если иное не установлено законом или договором аренды.

Иного Договорами аренды не предусмотрено, напротив, п.п.5.7 Договоров возлагает на Арендатора обязанность оплачивать эксплуатационные и прочие расходы.

Поскольку нежилые помещения, расположенные в многоквартирном жилом доме, не могут существовать отдельно от этого дома, следовательно, арендатор при пользовании нежилым помещением в многоквартирном доме, не может не пользоваться такими элементами дома, как крыша, фундамент, коммуникации и прочим общим имуществом многоквартирного дома, следовательно, бремя несения арендатором расходов на содержание и ремонт имущества согласно ст.616 ГК РФ включает не только расходы по содержанию непосредственно нежилых помещений, но и расходы по эксплуатации всего здания.

В пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» разъяснено, что к общему имуществу здания относятся помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения. Соответствующие доли в праве общей собственности на общее имущество определяются пропорционально площади находящихся в собственности помещений.

В соответствии со статьей 161 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из следующих способов управления многоквартирным домом: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; управление управляющей организацией.

Согласно части  3 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран или изменен в любое время на основании решения этого собрания. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Судом установлено, что собственники жилых и нежилых помещений многоквартирного дома д.45-а, расположенного по адресу: 

<

...> выбрали способ управления многоквартирным домом управляющей организацией ООО «УютДом» (Протокол № 2/15 от 29.04.2015).

01.05.2015 между собственниками жилых и нежилых помещений дома многоквартирного дома д.45-а, расположенного по адресу: 

<

...> и ООО «УютДом» заключен Договор управления многоквартирным домом № 28/15, в соответствии с которым Истец приступил к выполнению услуг по управлению домом с 01.05.2015.

Из пункта 4 статьи 162 ЖК РФ следует, что условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Из условий п.5.1.3 Договора управления многоквартирным домом № 28/15 от 01.05.2015 следует, что собственники обязаны своевременно вносить плату за содержание и ремонт общего имущества и плату за коммунальные услуги.

Порядок определения размера платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме устанавливается общим собранием Собственников в следующем виде:

- с 01.05.2015 по 30.04.2016 в размере 18,94 руб. за 1 кв. м общей площади помещения в месяц (в соответствии с приложением № 5);

- с 01 мая каждого текущего года, в котором происходит пролонгация Договора, в случае неисполнения Собственниками п. 5.1.16 Договора, размер платы за содержание и ремонт общего имущества увеличивается на коэффициент-дефлятор на платные услуги населения в сфере ЖКХ, в соответствии с прогнозом социально-экономического развития Российской Федерации (п. 6.2.1 Договора).   

Согласно п.7 ст.156 ЖК РФ размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, которое проводится в порядке, установленном статьями 45 - 48 настоящего Кодекса, за исключением размера расходов, который определяется в соответствии с частью 9.2 настоящей статьи. Размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год.

Как следует из Протокола № 2/15 внеочередного общего собрания собственников помещений многоквартирного дома № 45-а по ул.Металлургов г.Тулы от 29.04.2015 г., общее собрание утвердило и заключило договор управления многоквартирным домом с управляющей организацией ООО «УютДом» (утверждение собственниками помещений договора управления многоквартирным домом является его акцептом) (п.5 Протокола).

На общем собрании утвержден размер платы на содержание и ремонт общего имущества в сумме 18 руб. 94 коп. за 1 кв.м. общей площади помещения в месяц сроком на 1 год с момента начала действия договора управления (п.6 Протокола).

Согласно п.5.1.16 Договора № 28/15 от 01.05.2015 г. собственники обязаны ежегодно, не позднее, чем за 2 месяца до даты окончания действия Договора предоставлять в Управляющую организацию протокол общего собрания, содержащий в том числе, решение об утверждении размера платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме на новый период действия Договора, принятое с учетом предложений Управляющей организации. Указанные предложения для рассмотрения на общем собрании, Управляющая организация предоставляет по письменному обращению Собственника, по инициативе которого созывается вышеуказанное общее собрание.

Пунктом 6.2.1 Договора управления многоквартирным домом № 28/15 от 01.05.2015 установлен порядок определения размера платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме устанавливается общим собранием Собственников в следующем виде:

- с 01.05.2015 по 30.04.2016 в размере 18,94 руб. за 1 кв. м общей площади помещения в месяц (в соответствии с приложением № 5);

- с 01 мая каждого текущего года, в котором происходит пролонгация Договора, в случае неисполнения Собственниками п. 5.1.16 Договора, размер платы за содержание и ремонт общего имущества увеличивается на коэффициент-дефлятор на платные услуги населения в сфере ЖКХ, в соответствии с прогнозом социально-экономического развития Российской Федерации (п. 6.2.1 Договора).   

Как следует из п.5 Протокола, утверждение собственниками помещений договора управления многоквартирным домом является его акцептом.

Согласно п.1 ст.438 ГК РФ акцептом признается ответ лица, которому адресована оферта, о ее принятии. Акцепт должен быть полным и безоговорочным.

Таким образом, утверждением договора собственники полностью приняли его условия, в том числе, и пункта 6.2.1 Договора.

С момента заключения договора собственниками помещений многоквартирного дома решения об установлении в последующие периоды платы за содержание и ремонт жилого помещения в фиксированном размере не принимались; размер такой платы органом местного самоуправления для указанного многоквартирного дома не устанавливался, условиями Договора № 28/15 от 01.05.2015 предусматривается возможность индексации действующего размера не чаще 1 раз в год.

В связи с неисполнением собственниками помещений многоквартирного дома условий договора, ООО «УютДом» индексировало плату за содержание и текущий ремонт многоквартирного дома в соответствии с прогнозом социально-экономического развития РФ на текущий календарный год; за два месяца до даты окончания действия договора информация об увеличении размера платы за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома опубликовывалась на платежных документах, которые выставляются собственникам помещений многоквартирного дома. До истечения двух месяцев и после этого собственники не провели собрание по вопросу увеличения платы за содержание и текущий ремонт многоквартирного дома, в связи с чем, платежные документы были выставлены истцом с новым тарифом, собственники помещений не заявили возражений по данному поводу и оплатили платежные документы, следовательно, в данном случае собственники помещений фактически совершили конклюдентные действия по одобрению размера платы.

Согласно п.3 ст.438 ГК РФ совершение лицом, получившим оферту, в срок, установленный для ее акцепта, действий по выполнению указанных в ней условий договора (отгрузка товаров, предоставление услуг, выполнение работ, уплата соответствующей суммы и т.п.) считается акцептом, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или не указано в оферте.

Таким образом, с учетом вышеизложенного, порядок установления платы за содержание и ремонт общего имущества, изложенный в пункте 6.2.1 Договора управления многоквартирным домом № 28/15 от 01.05.2015, соответствует требованиям п.7 ст.156 ЖК РФ, поскольку выражает волеизъявление общего собрания собственников помещений.

Поскольку управляющая компания выбрана общим собранием собственников помещений МКД, то Ответчик, являясь арендатором нежилого помещения в этом доме в силу ст.616 ГК РФ и п.п.5.7 Договоров, обязан ежемесячно производить оплату за содержание и ремонт общего имущества, исходя из следующих ставок: с 01.05.2015 по 30.04.2016 – 18,94 руб., с 01.05.2016 по 31.12.2016 – 20,36 руб., с 01.01.2017 по 31.01.2018 - 22,96 руб. за 1 кв.м. общей площади в месяц. 

Материалами дела установлено, что в спорном периоде ООО «УютДом», как управляющая компания, оказывало услуги по содержанию общего имущества в многоквартирном доме, доказательств обратного  Ответчиком в материалы дела не представлены.

На основании статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу положений статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Как следует из материалов дела и не оспаривается Ответчиком, последний оплату оказанных услуг не произвел.

Поскольку доказательств надлежащего исполнения обязательства по оплате оказанных услуг Ответчиком не представлено, арбитражный суд на основании статьи 153, пункта 2 части 1 и части 4 статьи 154, статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации статей 309, 310, 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, п.п.5.7 Договоров аренды удовлетворяет  требование Истца о взыскании задолженности за содержание и ремонт общедомового имущества за период с 01.05.2015 по 30.06.2016 в размере 197 784 руб. 00 коп., за период с 01.07.2016 по 31.01.2018 в размере 310 432 руб. 32 коп.

Истцом заявлено требование о взыскании неустойки за просрочку оплаты расходов, предусмотренных п. 5.7 по Договору № ТулР 1/13 за период с 31.05.2015 по 27.04.2018 в размере 852 299 руб. 45 коп., по Договору ТулР 1/16  за период с 31.07.2016 по 31.01.2018 в размере 544 549 руб. 83 коп.

В соответствии с п.7.3 Договоров при несоблюдении требований пунктов 5.1, 5.2, 5.5, 5.7, 7.2 Договоров, Арендатор уплачивает Арендодателю неустойку в размере 0,5 % от неуплаченной суммы за каждый день просрочки исполнения обязательства.

Вместе с тем, пунктами 5.7 Договора срок исполнения обязательства Арендатора по возмещению Арендодателю эксплуатационных расходов не установлен.

Однако согласно пункту 5.5 Договора в случае прекращения действия договора по любым законным основаниям, включая истечение его срока, Арендатор обязан в 10-тидневный срок произвести все расчеты по арендной плате и иным договорным обязательствам, связанным с использованием и содержанием Имущества, и предоставить Арендодателю подтверждающие документы.     

Исходя из буквального толкования пунктов 5.5 Договоров, в течение 10 дней со дня прекращения действия Договоров Арендатор должен произвести все расчеты по договорам, в том числе и по возмещению затрат Арендодателя по оплате содержания и ремонта общего имущества.

В соответствии со статьей 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, предусмотренной законом или договором.

Согласно статье 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

Судом проверен расчет Истца, факт нарушения Ответчиком внесения платы за содержание и ремонт арендованного имущества в размере 508 216 руб. 32 коп. является установленным, что в свою очередь является основанием для начисления неустойки на основании статьи 330 ГК РФ, п.7.3  Договоров, однако расчет Истца является неверным в связи с неверным установлением начальной даты начисления неустойки, в связи с чем, суд исходит из следующего расчета:

По Договору от 27.05.2013 г. – с 12.07.2016 г. (30.06.2016 г. + 10 дней) по 27.04.2018 г. = 655 дней Х 197784 руб. 00 коп. Х 0,5 % = 647742 руб. 60 коп.,

По Договору от 01.07.16 г. – с 13.01.2018 г. (31.01.2018 г. + 10 дней) по 27.04.2018 г. = 78 дней Х 308513 руб. 52 коп. Х 0,5 % = 120320 руб. 27 коп. 

На основании изложенного, требования Истца о взыскании неустойки в размере 768062 руб. 87 коп. являются обоснованными и законными.

Ответчик просил снизить неустойку на основании статьи 333 ГК РФ в связи с ее явной несоразмерностью последствиям нарушения обязательств.

В силу статьи 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить ее размер.

Гражданское законодательство, как указал Конституционный суд в Определении от 14.10.2004 N 293-О, предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательства и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств.

В пункте 69 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

Если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

Согласно абз.2 п.2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011г. №81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения. Вместе с тем для обоснования иной величины неустойки, соразмерной последствиям нарушения обязательства, каждая из сторон вправе представить доказательства того, что средний размер платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями субъектам предпринимательской деятельности в месте нахождения должника в период нарушения обязательства, выше или ниже двукратной учетной ставки Банка России, существовавшей в тот же период. Снижение судом неустойки ниже определенного таким образом размера допускается в исключительных случаях, при этом присужденная денежная сумма не может быть меньше той, которая была бы начислена на сумму долга исходя из однократной учетной ставки Банка России. Снижение неустойки ниже однократной учетной ставки Банка России на основании соответствующего заявления ответчика допускается лишь в экстраординарных случаях, когда убытки кредитора компенсируются за счет того, что размер платы за пользование денежными средствами, предусмотренный условиями обязательства (заем, кредит, коммерческий кредит), значительно превышает обычно взимаемые в подобных обстоятельствах проценты. 

Неустойка как способ обеспечения обязательства должна компенсировать кредитору расходы или уменьшить неблагоприятные последствия, возникшие вследствие ненадлежащего исполнения должником своего обязательства перед кредитором.

Степень соразмерности заявленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, в силу чего суд вправе дать оценку указанному критерию, исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного дела (статья 71 АПК РФ).

Суд, исходя из анализа всех обстоятельств дела, учитывая компенсационный характер неустойки в гражданско-правовых отношениях, период просрочки, принцип соразмерности размера взыскиваемой неустойки объему и характеру правонарушения, суд считает возможным снизить размер неустойки на основании статьи 333 ГК РФ до 0,1 % в день, в связи с чем, требования Истца о взыскании неустойки подлежит удовлетворению в размере 153612 руб. 57 коп.

Суд отмечает, что размер неустойки (0,1 % в день) является обычно принятым и применяемым размером в деловом обороте и не свидетельствует о ее чрезмерности. 

Аналогичный вывод поддерживается сложившейся судебной практикой (определение ВАС РФ от 10.04.2012г. № ВАС-3875/12; постановления Арбитражного суда Центрального округа от 06.10.2016г. по делу №А09-8821/2015, от 15.06.2016г. по делу №А09-6462/2015; постановления Арбитражного суда Уральского округа от 15.09.2016г. по делу №А76-4107/2016, от 01.09.2016г. по делу №А60-60464/2015).

Истцом также заявлено требование о взыскании с Ответчика в пользу Истца неустойки  в размере 0,5 % начисленную на сумму долга в размере 508 216 руб. 32 коп. за каждый день просрочки, начиная с 28.04.2018 по день фактического погашения долга (включая день оплаты долга).

В силу пункта 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации "О применении практики некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" от 24.03.2016 N 7 по смыслу статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации Истец вправе требовать присуждение неустойки по день фактического исполнения обязательства.

Присуждая неустойку, суд по требованию Истца в резолютивной части решения указывает сумму неустойки, исчисленную на дату вынесения решения и подлежащую взысканию, а также то, что такое взыскание производится до момента фактического исполнения обязательства.

Расчет суммы неустойки, начисляемой после вынесения решения, осуществляется в процессе исполнения судебного акта судебным приставом-исполнителем, а в случаях, установленных законом, - иными органами, организациями, в том числе органами казначейства, банками и иными кредитными организациями, должностными лицами и гражданами (часть 1 статьи 7, статья 8, пункт 16 части 1 статьи 64 и часть 2 статьи 70 Закона об исполнительном производстве). В случае неясности судебный пристав-исполнитель, иные лица, исполняющие судебный акт, вправе обратиться в суд за разъяснением его исполнения, в том числе по вопросу о том, какая именно сумма подлежит взысканию с должника (статья 202 ГПК РФ, статья 179 АПК РФ).

При этом день фактического исполнения нарушенного обязательства, в частности, день уплаты задолженности кредитору, включается в период расчета неустойки.

На основании вышеизложенного с Ответчика в пользу Истца надлежит взыскать неустойку в размере 0,5 % за каждый день просрочки оплаты обязательства, начисленную на сумму долга в размере 508 216 руб. 32 коп., начиная с 28.04.2018 по день фактической оплаты долга (включая день оплаты).

В  соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате госпошлины в размере 22 805 руб. 95 коп. относятся на Ответчика и подлежат возмещению Истцу.

Расходы по уплате государственной пошлины в размере 10 314 руб. 05 коп. подлежат отнесению на Истца в связи с частичным удовлетворением исковых требований из-за неверного расчета неустойки.

Руководствуясь ст.ст.110, 167- 170, 176 АПК РФ, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ООО КП «Рифм» удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «Спар-Тула» в пользу ООО КП «Рифм» долг в размере 508216 руб. 32 коп., неустойку в размере 177271 руб. 77 коп., расходы по уплате государственной пошлины в размере 22805 руб. 95 коп., всего 708294 руб. 04 коп.

Взыскать с ООО «Спар-Тула» в пользу ООО КП «Рифм» неустойку в размере 0,5 %, начисленную на сумму долга в размере 508216 руб. 32 коп., начиная с 28.04.2018 г. по день фактической оплаты долга (включая день оплаты).

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Расходы по уплате государственной пошлины в размере 10314 руб. 05 коп. отнести на Истца.

Взыскать с ООО КП «Рифм» в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 9 руб. 00 коп.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Двадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Тульской области в месячный срок после его принятия; кассационная жалоба в Арбитражный суд Центрального округа через Арбитражный суд Тульской области в двухмесячный срок со дня вступления решения в законную силу.

Судья                                                            Т.Ю.Шабанова