Арбитражный суд Пензенской области

Кирова ул., д. 35/39, Пенза г., 440000,

тел.: +78412-52-99-97, факс: +78412-55-36-96, http://penza.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело №А49-11280/2021

г. Пенза

23 мая 2022 года

Резолютивная часть решения объявлена 19 мая 2022 года

Арбитражный суд Пензенской области в составе судьи Бочковой Е.Н., при ведении протокола помощником судьи Земсковой М.Б., рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Арбитражного суда Пензенской области: 

<

...>, зал судебных заседаний №10 дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «СКД-Инвест» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к Управлению муниципального имущества города Пензы (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, общества с ограниченной ответственностью «Центр экономического содействия» (ОГРН 

<

***>), ФИО1, ФИО2 

о признании недействительной односторонней сделки в форме уведомления,

при участии:

от истца - представитель ФИО3 (доверенность),

установил:

ООО «Специализированный застройщик «СКД-Инвест» обратилось в Арбитражный суд Пензенской области с иском к Управлению муниципального имущества города Пензы о признании недействительной односторонней сделки в форме уведомления от 16.07.2021 № 9/2870, совершенной Управлением муниципального имущества города Пензы, в части повышения арендной платы по договору аренды земельного участка от 29.03.2017 №225.

05.04.2022 судом в соответствии со ст.49 АПК РФ принято изменение предмета иска, согласно которому истец просит признать недействительной одностороннюю сделку в форме уведомления от 16.07.2021 № 9/2870, совершенную Управлением муниципального имущества города Пензы в части повышения арендной платы по договору аренды земельного участка от 29.03.2017 №225 в размере, превышающем 2621000 руб.

Судебное заседание назначено на 19.05.2022.

Каждый судебный акт по данному делу размещен в картотеке арбитражных дел в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» http://www.penza.arbitr.ru (информационный ресурс «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ru). 

Отчет о публикации судебных актов приобщен к материалам дела.

Ответчик в судебное заседание не явился, заявил ходатайство об отложении рассмотрения дела в связи с невозможностью обеспечить явку представителя в связи с занятостью в другом судебном заседании.

Представитель истца возражал против удовлетворения ходатайства ответчика.

Суд не усматривает оснований для удовлетворения ходатайства ответчика исходя из следующего.

В судебном заседании 05.05.2022, которое состоялось при участии представителя ответчика, был заслушан эксперт ФИО2, который в дальнейшем в соответствии с определением суда от 05.05.2022 по системе «Мой Арбитр» 06.05.2022 представил в материалы дела письменные пояснения по делу. 

В соответствии с определением от 05.05.2022 истцу и ответчику было предложено ознакомиться с материалами дела, в том числе с пояснениями эксперта, и в срок до 18.05.2022 представить свою позицию по делу. 

В установленный срок истец представил позицию по делу. 

Ответчик определение суда от 05.05.2022 не исполнил. При этом, о наличии препятствий к своевременному ознакомлению с материалами дела на бумажном носителе ответчик не заявил, доступ к электронному делу предоставлен 16.05.2022.

 Отложение рассмотрения дела является не обязанностью, а правом суда, предоставленным законодательством для обеспечения возможности полного и всестороннего рассмотрения дела. 

Основания и порядок отложения судебного разбирательства предусмотрены в статье 158 АПК РФ. В соответствии с частью 4 данной статьи арбитражный суд может отложить судебное разбирательство по ходатайству лица, участвующего в деле, в связи с неявкой в судебное заседание его представителя по уважительной причине. На основании части 5 указанной статьи арбитражный суд может отложить судебное разбирательство, если признает, что оно не может быть рассмотрено в данном судебном заседании, в том числе вследствие неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле, других участников арбитражного процесса, а также при удовлетворении ходатайства стороны об отложении судебного разбирательства в связи с необходимостью представления ею дополнительных доказательств, при совершении иных процессуальных действий.

Ответчик, ходатайствуя об отложении судебного заседания, уважительных причин не привел, о наличии дополнительных доказательств и невозможности их представить в установленный судом срок не заявил.

Суд определил в удовлетворении ходатайства ответчика отказать.

Третьи лица явку в судебное заседание не обеспечили.

Меры к их извещению судом приняты надлежащие и исчерпывающие.

Неявка надлежаще извещенных о месте и времени рассмотрения дела участников судебного процесса не препятствует рассмотрению дела по существу в соответствии со ст. 156 АПК РФ.

Возражений о рассмотрении дела в отсутствие третьих лиц не поступило.

Изучив материалы дела, заслушав пояснения истца, ответчика, третьего лица в судебных заседаниях, арбитражный суд пришел к следующему. 

12.01.2017 администрацией г.Пензы издано постановление № 20/5 от об организации и проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка из состава земель населенных пунктов площадью 4070 кв.м. (кадастровый номер 58:29:4003002:10279), адрес (описание местоположения): 

<

...>, с разрешенным использованием: многоквартирные жилые дома выше 5 этажей, сроком на 10 лет.  

21.02.2017 согласно протоколу о результатах аукциона победителем аукциона признан истец. 

29.03.2017 в соответствии с протоколом о результатах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка от 21.02.2017 (лот №1) между муниципальным образованием «город Пенза» в лице УМИ администрации г.Пензы (арендодателем) и ООО «СКД-Инвест» (арендатором) заключен договор аренды земельного участка №225, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает по акту приема – передачи на условиях аренды земельный участок площадью 4070 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, адрес (описание местоположения) земельного участка: 

<

...>, кадастровый номер: 58:29:4003002:10279 (п.1.1 Договора). 

Границы участка указаны в кадастровом паспорте земельного участка, который является неотъемлемой частью Договора (п.1.2 Договора).

Согласно п.1.3 Договора, участок предоставлен и используется в соответствии с видом разрешенного использования – зона многоэтажной жилой застройки выше 5 этажей в соответствии с градостроительным регламентом территориальной зоны Ж-3, установленным Правилами землепользования и застройки в городе Пензе, утвержденными решением Пензенской городской Думы от 22.12.2009 №229-13/5. Разрешенное использование – многоквартирные жилые дома выше 5 этажей.  

Договор действует с 29.03.2017 по 29.03.2027 и вступает в силу с момента его подписания (п.2.1 Договора). 

Спорный земельный участок был передан арендодателем арендатору 29.03.2017 по акту приема – передачи земельного участка. 

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 22.06.2017 за ГРН 58:29:4003002:10279-58/038/2017-1. 

В соответствии с п.2.2 Договора ежегодная арендная плата за участок составляет 7680400 руб. 

Сумма ежегодной арендой платы, указанная в пункте 2.2 Договора, подлежит оплате в полном объеме и вносится единовременно победителем аукциона в течение 10 дней с момента подписания Договора и включает в себя сумму внесенного задатка на участие в аукционе (п.2.3 Договора).

Согласно п. 2.3. Договора Арендодатель пересматривает размер арендной платы раз в год в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Размер ежегодной арендной платы, установленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, изменяется Арендодателем путем направления Арендатору соответствующего уведомления с приложением нового расчета ежегодной арендной платы и порядка ее внесения.   

Неиспользование участка арендатором не может служить основанием для невнесения им арендной платы (п.2.6 Договора).  

Уведомлением от 16.07.2021 № 9/2870 ответчик уведомил истца о том, что согласно отчету об оценке от 06.07.2021 № 3709/21 арендная плата за период с 12.08.2021 составляет 7369000 руб. в год, 614083,33 руб. в месяц.  

Истец, не согласившись с указанным размером арендной платы, обратился в ООО «Аксиома» произвести оценку. Согласно отчету ООО «Аксиома» (эксперт ФИО4) арендная плата за спорный земельный участок составляет 3007015 руб. в год.

10.09.2021 истец заявил ответчику свои возражения в отношении размера арендной платы по договору, которые, как следует из ответа ответчика от 13.10.2021, оставлены последним без удовлетворения.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца с настоящим иском в суд.  

Суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно требованиям ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (ст. 614 ГК РФ).

Размер арендной платы в отношении государственного и муниципального имущества определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации (пункт 1 части 9 ст. 17.1. Федерального закона N 135-ФЗ от 26.07.2006 "О защите конкуренции").

Согласно пункту 3 ст. 614 ГК РФ размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год, если иное не предусмотрено договором.

Судом установлено, что в основу изменения в одностороннем порядке арендной платы согласно указанному выше уведомлению положен отчет об оценке рыночной стоимости арендной платы от 06.07.2021 № 3709/21, выполненный экспертом ФИО1.

Определением  суда от 18.01.2022 по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Центр Бизнес-планирования» ФИО2, перед экспертом поставлены следующие вопросы: 

1) соответствует ли отчет об оценке № 3709/21 от 06.07.2021, выполненный ФИО1, требованиям действующего законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, утвержденных методик оценки;

2) в случае, если отчет об оценке № 3709/21 от 06.07.2021, выполненный ФИО1, не соответствует требованиям действующего законодательства, то определить рыночную стоимость размера ежегодной арендной платы за земельный участок площадью 4070 кв. м, разрешенное использование: многоквартирные жилые дома выше 5 этажей; местоположение: 

<

...>,- кадастровый номер: 58:29:4003002:10279, по состоянию на 06.07.2021.

18.02.2022 в материалы дела получено заключение эксперта 01/22, выполненное экспертом ФИО2 15.02.2022.

Согласно выводам, изложенным в заключении эксперта ФИО2, отчет оценщика ФИО1 № 3709/21 от 06.07.2021 выполнен с нарушениями требований действующего законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, Федеральных стандартов оценки (ФСО), утвержденных методик оценки; размер годовой арендной платы за спорный земельный участок по состоянию на 06.07.2021 составляет 2621000 руб. 

В обоснование ответа на первый вопрос экспертом на стр.8-24 заключения эксперта №01/22 приведена таблица, в которой подробно отмечены выявленные экспертом несоответствия (нарушения).

Арбитражным судом установлено, что большинство из отмеченных экспертом несоответствий (нарушений) носят формальный характер и на достоверность полученной оценки не повлияли.   

В то же время, некоторые из обстоятельств, на которые обратил внимание эксперт, по мнению суда, ставят под сомнение достоверность использованной ответчиком оценки, а именно:  анализ рынка выполнен не в полном объеме (ФСО №7) (стр. 10 заключения), объект оценки был неточно идентифицирован (стр. 11 заключения); практически отсутствует анализ рынка объектов оценки (ФСО № 7)(стр. 15 заключения); отсутствуют либо неполны обоснование и отказ от выбранного подхода к оценке (ФСО №7) (стр.17-20 заключения).  

Ответ эксперта на второй вопрос сопровожден подробными пояснениями и расчетами, приведенными на стр.26-59 заключения эксперта № 01/22.

Проанализировав содержание отчета №3709/21 от 06.07.2021 и содержание заключения эксперта №01/22 от 15.02.2022, а также заслушав в судебном заседании пояснения эксперта ФИО2 по данному им заключению, арбитражный суд установил, что расхождения в полученных результатах обусловлены следующим: подходом к выбору аналогов, при этом эксперт ФИО5 выбрал три объекта, имеющие максимальные значения стоимости  квадратного метра, эксперт ФИО2 выбрал три объекта, наиболее сопоставимые объекту исследования (расхождения 22.8%); эксперт ФИО5 применял корректировку на торг в минимальном значении диапазона для смешанной коммерческой (офисные, торговые, коммунальные, складские, производственные) и жилой застройки, эксперт ФИО2 использовал корректировку на торг в среднем значении для земельных участков под ИЖС (расхождение 10,1%);  эксперт ФИО1 использовал поправку на местоположение по справочнику в редакции 2018 года, эксперт ФИО2 использовал поправку по справочнику в редакции 2020 года (расхождение до 48%); эксперт ФИО2 использовал поправку на расположение относительно красной линии, у эксперта ФИО1 такая поправка отсутствует (расхождение 20%);  эксперт ФИО1 использовал значение ставки капитализации  методом кумулятивного построения, без ссылок на расчеты или источник данных, эксперт ФИО2 ставку капитализации определял согласно результатам исследований и анализа соответствующих данных в справочнике Лейфера в редакции 2020 года  (расхождение 38%).    

Соглашаясь с оценкой рыночной стоимости, сделанной в заключении эксперта  №01/22 от 15.02.2022, арбитражный суд исходит из того, что отмеченные экспертом недостатки при проводившейся им оценке отсутствуют; примененная экспертом методология понятна и нормативным требованиям не противоречит; выбор аналогов и произведенных корректировок при определении рыночной стоимости земельного участка методом сравнения продаж, а также примененное значение коэффициента капитализации экспертом должным образом обоснованы; установленная экспертом рыночная стоимость объекта оценки – 2 621 000 руб. достаточно мотивирована и может быть принята в качестве достоверной. 

Лицами, участвующими в деле убедительных доводов и обстоятельств, ставящих под сомнение выводы эксперта, не приведено; выводы эксперта не опровергнуты; ходатайств о назначении повторной или дополнительной экспертизы не заявлено.

В этой связи арбитражный суд считает, что заключение эксперта №01//22 отвечает критериям относимости, допустимости и является достоверным доказательством реального рыночного размера годовой арендной платы, а выводы эксперта могут быть положены в основу судебного акта по настоящему делу.

Данный подход к разрешению спора соответствует сложившейся судебной практике рассмотрения аналогичных споров (дело № А49-12555/2020, № А49-11854/2020, № А49-1253/2020, №А49-12772/2020). 

В силу ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Госпошлина по иску составляет 6000 руб.

Расходы на оплату судебной экспертизы понесены истцом и составили 30000 руб.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд, -

Р Е Ш И Л :

Исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «СКД-Инвест» удовлетворить. Судебные издержки отнести на ответчика.

Признать недействительной одностороннюю сделку в форме уведомления от 16.07.2021 № 9/2870, совершенную Управлением муниципального имущества города Пензы в части повышения арендной платы по договору аренды земельного участка от 29.03.2017 №225 в размере, превышающем 2621000 руб.

Взыскать с Управления муниципального имущества города Пензы в пользу общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «СКД-Инвест» расходы по оплате государственной пошлины в размере 6000 руб. и расходы по оплате стоимости судебной экспертизы в сумме 30000 руб.

 Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Пензенской области в течение одного месяца со дня его принятия.

 

Судья                                                                                                                     Е.Н. Бочкова