АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, г. Владивосток, ул. Светланская, 54

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А51-15502/2017

г. Владивосток

28 апреля 2018 года

Резолютивная часть решения объявлена 23 апреля 2018 года. 

Полный текст решения изготовлен 28 апреля 2018 года.

Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Кирильченко М.С.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску Администрации городского округа Большой Камень (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, дата государственной регистрации в качестве юридического лица 19.12.1997, дата присвоения ОГРН 09.12.2002)

к обществу с ограниченной ответственностью «ВОСТОК СЕРВИС БУНКЕР» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, дата государственной регистрации в качестве юридического лица 10.08.2016)

к обществу с ограниченной ответственностью «НАТЭК» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, дата государственной регистрации в качестве юридического лица 13.07.2015)

о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды от 17.10.2016 № 277/16 и пени за просрочку арендных платежей 

при участии:

от истца – не явился, извещен,

от ответчика – не явился, извещен,

установил:

Администрации городского округа Большой Камень (далее – истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением о взыскании с общества с ограниченной ответственностью «Восток Сервис Бункер» (далее – ответчик, ООО «Восток Сервис Бункер») задолженность по арендной плате по договору аренды от 17.10.2016 № 277/16 за период с 17.10.2016 по 03.07.2017 в размере 4 976 893,43 рублей, пени за просрочку арендных платежей в размере 3 755 232,22 рублей, а всего 8 732 125,65 рублей; Взыскать с общества с ограниченной ответственность «НАТЭК» (далее – ответчик, ООО «НАТЭК») в пользу администрации городского округа Большой Камень задолженность по арендной плате по договору аренды от 17.10.2016 № 279/16 за период с 04.07.2017 по 31.12.2017 в размере 3490337,41 рублей, пеню за просрочку арендных платежей в размере 230362,27 рублей, а всего взыскать 3 720 699,68 рублей (с учётом уточнений). 

Стороны, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное разбирательство не явились, явку компетентных представителей в заседание суда не обеспечили, что в силу части 3 статьи 156 АПК РФ не является препятствием для проведения заседания в отсутствие указанных лиц.

От истца в материалы дела 16.04.2018 в электронном виде поступило ходатайство о рассмотрении настоящее дела в отсутствие представителя истца. Указал, что исковые требования поддерживает в полном объеме. 

Судом в порядке статьи 163 АПК РФ объявлялся перерыв в судебном заседании. После перерыва судебное заседание продолжено в том же составе суда при участии в заседании представителя истца – ФИО2 по доверенности от 04.10.2017, удостоверение.

Ответчики, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное разбирательство не явились, явку компетентных представителей в заседание суда не обеспечили, что в силу части 3 статьи 156 АПК РФ не является препятствием для проведения заседания в отсутствие указанных лиц.

Представитель Администрации городского округа Большой Камень исковые требования поддержал в полном объеме.

Изучив материалы дела, оценив доводы заявителя и представленные доказательства в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд установил следующее.

Между администрацией городского округа ЗАТО Большой Камень и обществом с ограниченной ответственностью «Восток Сервис Бункер» заключен договор № 277/16 от 17.10.2016  аренды земельного участка с кадастровым номером 25:36:010102:1657 общей площадью 3000 м2, под строительство здания административного назначения на срок с 17.10.2016 по 17.10.2026. 

Договор аренды № 277/16 от 17.10.2016 зарегистрирован 10.11.2016 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество в установленном законом порядке.

В соответствии с пунктом 4.1 договора аренды арендная плата вносится арендатором ежегодно, за каждый год вперед не позднее 10 числа первого месяца текущего года. Сумма годовой арендной платы составляет 7 038 525,72 рублей. 

Согласно абзацу 6 пункта 3.4 договора аренды арендатор обязан своевременно производить оплату в порядке и размерах, определенных в пункте 4 договора.

Согласно пункту 5.1. договора при неуплате арендатором платежей в установленные сроки начисляется пеня в размере 0,3 % с просроченной суммы за каждый день просрочки.

В адрес администрации от ООО «Восток Сервис Бункер» 28.06.2017 поступило уведомление о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № 277/16 от 17.10.2016 из которого следует, что права и обязанности по договору аренды земельного участка переданы ООО «НАТЭК» сроком с 17.10.2016 по 17.10.2016 на основании договора от 11.11.2016 заключенного между сторонами.

Согласно выписки из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах право аренды с 04.07.2017 зарегистрировано в пользу ООО «НАТЭК».

Истцом в адрес ответчика направлено требование от 14.04.2017 № 04/16-933 о необходимости в срок до 01.05.2017 погасить задолженность в полном объеме по арендным платежам за период с 17.10.2016 по 2017 год включительно в размере 11 218 049,74 рублей, в том числе пени начисленные за период с 11.10.2016 по 18.04.2017 в размере 2 750818,90 рублей. 

Согласно почтовому уведомлению 25.04.2017 ООО «Восток Сервис Бункер» было получено требование (претензия) о погашении задолженности по внесению арендной платы № 04/16-933 от 14.04.2017. 

Уведомление от ответчика о передаче прав и обязанностей по спорному земельному участку поступило 28.06.2017, то есть по истечении 7 месяцев после подписания договора о передаче прав и обязанностей и после предъявления искового заявления в суд.

Как указал истец в заявлении, Администрация в действиях ООО «Восток Сервис Бункер» усматривает злоупотребление своим правом в целях уклонения от исполнения обязательств.

В соответствии с пунктом 9 договора от 11.11.2016 о передаче прав и обязанностей договор считается заключенным для третьих лиц и вступает в силу с даты его государственной регистрации и распространяет свое действие на отношение сторон, возникшие с 17.10.2016. Обязанности и расходы по государственной регистрации перенайма возложены на Арендатора, то есть на ООО «Восток Сервис Бункер».

В соответствии с пунктом 7 договора от 11.11.2016 о передаче прав и обязанностей обязанность третьего лица (ООО «НАТЭК») по оплате арендной платы за земельный участок наступает с момента заключения договора.

В связи с не своевременным исполнением ответчиком обязательств по оплате арендной платы истец обратился с иском в Арбитражный суд Приморского края с заявлением о взыскании задолженности по арендной плате.

Исследовав материалы дела, заслушав доводы истца, суд считает исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из представленных в материалы дела документов, между сторонами сложились обязательственные отношения, регулируемые главой 34 ГК РФ «Аренда» возникшие из договора аренды земельного участка № 277/16 от 17.10.2016.  

Согласно пункту 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключённым, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. 

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно ст. 164 Гражданского кодекса Российской Федерации сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренном ст. 131 настоящего Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. 

В соответствии с п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ним. 

Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации (ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Согласно п. 1 ст. 26 Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества. 

Исследуемый судом договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке.

Договор от 28.06.2017 о передаче прав и обязанностей по договору аренды зарегистрирован 04.07.2017 в установленном законом порядке.

В соответствии со статьей 307 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

В соответствии со статьёй 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Статьей 310 ГК РФ предусмотрено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ, разделом 4 договора аренды арендатор обязался вносить ежегодно, за каждый год вперед не позднее 10 числа первого месяца текущего года обусловленную договором арендную плату, размер которой определяется в соответствии с правовым актом, устанавливающим методику расчета арендной платы.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу ст.ст. 64, 71, 168 АПК РФ арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств. 

В соответствии с пунктом 2 статьи 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, если иное не установлено кодексом, другим законом или иными правовыми актами. 

Согласно пункту 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется. 

При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются (пункт 9 ст. 22 ЗК РФ).

Как указано судом выше администрация и ответчик 1 заключили договор № 277/16 от 17.10.2016 аренды земельного участка.

В соответствии с пунктом 4.1. договора аренды арендная плата вносится арендатором ежегодно, за каждый год вперед не позднее 10 числа первого месяца текущего года. Сумма годовой арендной платы составляет 7 038 525,72 рублей. 

Расчет размера арендной платы, установленной пунктом 4.1 договора аренды ответчиками не оспаривается.

Вместе с тем, 28.06.2017 ответчик 1 и ответчик 2 заключили договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды № 277/16 от 17.10.2016. 

Фактическое использование арендованного земельного участка ответчиками в спорный период, подтверждается материалами дела и не оспаривается сторонами.

Факт наличия задолженности по договору и сумма основного долга, ответчиками не оспаривается.

Однако ответчик 1 оспаривает отнесение истцом сумма основного долга и пени на его счет, в связи с заключением договора от 28.06.2017. 

Суд отклоняет, данный довод ответчика 1, на основании следующего.

Ответчик 1 переуступил ответчику 2 свои права арендатора в соответствии с нормами пункта 6 статьи 22 ЗК РФ.

Если замена арендатора в обязательстве, возникшем из договора аренды, происходит в результате перенайма, то стороны должны руководствоваться нормами гражданского законодательства об уступке требования и переводе долга. 

В соответствии со статьей 391 ГК РФ такая сделка совершается по волеизъявлению прежнего и нового должников и кредитора с соблюдением требований к форме, предъявляемых к основной сделке. Перевод должником своего долга на другое лицо допускается с согласия кредитора и при отсутствии такого согласия является ничтожным.

В пункте 7 договора от 11.11.2016 стороны согласовали, что обязанности оплате арендной плате у общества с ограниченной ответственностью «НАТЭК» возникает с момента заключения договора. 

В соответствии с пунктом 9 договора от 11.11.2016 договор считается заключенным для третьих лиц и вступает в силу с даты его государственной регистрации и распространяет свое действие на отношения сторон возникшие с 17.10.2016.

Ответчики не предоставили доказательства согласования с истцом перевода долга по договору аренды.

Следовательно, из совокупности указанных норм права, пункта 9 договора от 11.11.2016, следует, что ответчики согласовали перевод долга с ответчика 1 на ответчика 2 с 04.07.2017, то есть с даты государственной регистрации договора.

Таким образом, исходя из изложенного выше, учитывая пункт 4.1 договора аренды, пункт 9 договора от 11.11.2016, суд распределяет сумму основного долга по договору аренды между ответчиками следующим образом: задолженность по арендным платежам в размере 4 976 893,43 рублей за период с 17.10.2016 по 03.07.2017 относит на общество с ограниченной ответственностью «Восток Сервис Бункер», задолженность по арендным платежам в размере 3 490 337,41 рублей за период с 04.07.2017 по 31.12.2017 на общество с ограниченной ответственностью «НАТЭК». 

Истцом также заявлены требования к ответчикам о взыскании пени начисленной за просрочку арендных платежей в размере 3 755 232,22 рублей с ООО «Восток Сервис Бункер» и 230 362,27 рублей с ООО «НАТЭК».

Согласно ст. ст. 330, 331 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, которую должник обязан уплатить кредитору в случае ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения. 

Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке (статья 331 ГК РФ). 

Принимая во внимание, что договор аренды является заключенным, а условие о неустойке содержится в тексте договора, требование о письменной форме соглашения о неустойке (пени) сторонами выполнено.

В порядке статьи 65 АПК РФ ответчиками не представлены доказательства внесения арендной платы договору аренды в сроки предусмотренные договором.

Поскольку нарушение ответчиком обязательств по своевременному внесению арендной платы судом установлено к предпринимателю подлежит применению ответственность в соответствии с положениями статьи 330 ГК РФ.

В соответствии с п. 5.1 договора аренды за нарушение сроков внесения арендной платы предусмотрена пеня в размере 0,3% с просроченной суммы за каждый день просрочки.

Судом установлено, что стороны настоящего спора путем подписания договора аренды приняли и признали подлежащими исполнению определенные в нем условия, в том числе в части мер ответственности за неисполнение (ненадлежащее исполнение) обязательства.

Следовательно, в силу положений статьи 8, пункта 2 статьи 307, части 1 статьи 425 ГК РФ с момента подписания договора, данные условия обязательны для сторон. Таким образом, суд установил, что имеет место просрочка исполнения обязательства, следовательно, имеются основания для взыскания пени.

Вместе с тем, произведенный истцом расчет неустойки в отношении ответчика 1  судом проверен и признан неверным.

В случаях, когда обязательство не предусматривает срок его исполнения и не содержит условий, позволяющих определить этот срок, оно должно быть исполнено в разумный срок после возникновения обязательства. Обязательство, не исполненное в разумный срок, а равно обязательство, срок исполнения которого определен моментом востребования, должник обязан исполнить в семидневный срок со дня предъявления кредитором требования о его исполнении, если обязанность исполнения в другой срок не вытекает из закона, иных правовых актов, условий обязательства, обычаев делового оборота или существа обязательства (часть 2 статьи 314 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно п. 4.1. договора аренды  арендная плата вносится ежегодно за каждый год вперед не позднее 10 числа первого месяца текущего года.

Арендные платежи начинают исчисляться с 17.10.2016 (п. 4.3. договора от 11.11.2016).

При неуплате арендатором платежей в установленные сроки начисляется пеня в размере 0,3 % с просроченной суммы за каждый день просрочки.

Договор вступает в силу с момента регистрации права аренды в порядке, установленном ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (п. 7.1. договора аренды).

Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Исходя из буквального толкования пунктов 4.1., 4.2., 4.3. договора аренды, приложения к договору, следует, что годовая арендная плата в сумме 7 038 525,72 рублей начисляется за период аренды, начиная с 17.10.2016 за каждый календарный год.

Срок оплаты арендной платы за период с 17.10.2016 по 31.12.2016 договором не определён и должен определяться по правилам ст. 314 ГК РФ – обязательство должно быть исполнено в течение семи дней со дня предъявления кредитором требования о его исполнении.

Расчет неустойки произведенный истцом в отношении ответчиков судом проверен и признан верным, принимая также во внимание, что договор аренды относится к реальным договорам.

Вместе с тем ответчиками заявлено о снижении неустойки, ввиду ее несоразмерности последствиям неисполнения обязательств.

Подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

Если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника (пункт 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 №7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств»). Согласно пункту 77 указанного Постановления от 24.03.2016 №7 снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункты 1 и 2 статьи 333 ГК РФ).

Степень соразмерности заявленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, в силу чего только суд вправе дать оценку указанному критерию, исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного дела, как того требуют положения статьи 71 АПК РФ.

Согласно определению Конституционного Суда РФ от 14.03.2001 №80-О снижение судом неустойки на основании статьи 333 ГК РФ является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, - на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в части первой статьи 333 ГК РФ речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

Бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 65 АПК РФ).

Наличие оснований для применения статьи 333 ГК РФ определяется судом самостоятельно исходя из установленных по делу обстоятельств. В качестве таких обстоятельств ответчик указал на высокий размер процента неустойки, по которому Управление произвело расчет.

При этом суд исходит из того, что размер неустойки, установленный договором, в размере 0,3 процента, что составляет более 100 процентов годовых соответственно, является чрезмерно высоким, то есть неправомерное пользование чужими денежными средствами в данном случае является значительно менее выгодным для должника, чем условия правомерного пользования. 

С учетом конкретных обстоятельств дела и периода просрочки со стороны ответчиков суд считает возможным взыскать с общества ограниченной ответственностью "Восток Сервис Бункер" в пользу администрации пеню в сумме 1 506 867,15 рублей; с общества с ограниченной ответственностью «НАТЭК» пеню в сумме 115 181,13 рублей, а в остальной части требований о взыскании неустойки отказать в связи с применением статьи 333 ГК РФ.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы истца по уплате государственной пошлине подлежат возмещению за счет ответчиков.

Поскольку истец как орган местного самоуправления на основании статей 105 АПК РФ, 333.37 НК РФ освобожден от уплаты государственной пошлины, она подлежит взысканию с ответчиков в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных требований без учёта применения ст. 333 ГК РФ.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Восток Сервис Бункер" в пользу Администрации городского округа Большой Камень 4 976 893 рубля 43 копейки основного долга и 1 506 867 рублей  15 копеек пени. 

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «НАТЭК» в пользу Администрации городского округа Большой Камень 3 490 337 рублей 41 копейку основного долга и 115 181 рубль 13 копеек пени.

В остальной части иска отказать. 

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Восток Сервис Бункер" в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в сумме 62 953 рубля

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «НАТЭК» в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в сумме 41 603 рубля 

Исполнительные листы выдать после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.

 

Судья                                                               Кирильченко М.С.