ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 18АП-4139/2025

г. Челябинск

23 июня 2025 года

Дело № А76-32419/2024

Резолютивная часть постановления объявлена 05 июня 2025 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 23 июня 2025 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Тарасовой С.В.,

судей Бабиной О.Е., Лукьяновой М.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Лоран Д.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью Клуб развития «Ключи» на решение Арбитражного суда Челябинской области от 10.03.2025 по делу № А76-32419/2024.

В судебном заседании приняли участие представители:

общества с ограниченной ответственностью «Сапфир» - ФИО1 (паспорт, доверенность № б/н от 17.02.2025 сроком действия три года, удостоверение адвоката №1080 от 19.02.2004),

общества с ограниченной ответственностью Клуб развития «Ключи» - ФИО2 (паспорт, доверенность № 0819-1 от 19.08.2024 сроком действия 1 год, удостоверение адвоката №1435 от 24.04.2008).

Общество с ограниченной ответственностью «Сапфир» (далее - истец, ООО «Сапфир») обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью Клуб развития «Ключи» (далее - ответчик, ООО Клуб Развития «Ключи») о взыскании задолженности по внесению платы за коммунальные услуги в размере 646 174 руб.

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 10.03.2025 исковые требования удовлетворены в полном размере. Судебным актом также распределены судебные расходы по уплате государственной пошлины.

ООО Клуб Развития «Ключи» (далее также – податель жалобы, апеллянт) не согласилось с вынесенным судебным актом и обжаловало его в порядке апелляционного производства.

В апелляционной жалобе ответчик указывает на то, что договором аренды не предусмотрено возмещение расходов арендодателя на оплату услуг управляющей организации. Судом неправильно квалифицированы правоотношения сторон и требования истца, как требования о взыскании коммунальных платежей. Исходя из буквального содержания слов и выражений договора аренды, арендатор принял на себя обязанность оплачивать только те расходы, которые связаны с техническим состоянием непосредственно эксплуатируемого помещения, такая обязанность арендатора корреспондирует его обязанности возвратить помещение арендодателю в том же состоянии, в котором оно было получено. Права собственника на общее имущество здания арендатору не передавались.

Аналогичная правовая позиция - об отсутствии у пользователя имущества обязательства по возмещению собственнику расходов на содержание общего имущества собственников здания подтверждается и судебной практикой. Поскольку предметом договора является лишь само помещение, обязанность по его содержанию, по общему правилу, не предполагает возложение на пользователя, не являющегося собственником, расходов, связанных с общим имуществом. Такое возмещение, может быть, только прямо предусмотрено договором с собственником.

Кроме того, сами действия сторон на протяжении действия договора аренды, более десяти лет, свидетельствуют об отсутствии такой обязанности у арендатора. За весь указанный период, собственником ООО «Сапфир», либо управляющей организацией, ни разу не предъявлялись соответствующие расходы арендатору, арендатор не возмещал собственнику или управляющей организации соответствующие расходы.

Также апеллянт указывает на пропуск истцом срока исковой давности по заявленному требованию, а также необоснованное предъявление истцом требования о возмещении неустойки за просрочку исполнения перед управляющей организацией обязательств по оплате оказанных ей услуг и судебных расходов, понесенных истцом при рассмотрении споров между ним и управляющей компанией.

От ООО «Сапфир» поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором истец просил оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения. Отзыв приобщен к материалам дела в порядке, предусмотренном статьей 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.

Представитель истца с доводами апелляционной жалобы не согласился, считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, просил в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.

Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 18.03.2014 между ООО «Сапфир» (арендодатель) и ООО Клуб Развития «Ключи» (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения                       № 18/03/2014, по условиям которого истец обязуется предоставить ответчику за плату во временное владение и пользование нежилое помещение № 15, общей площадью 448,7 кв. м, с кадастровым номером 74:74-01/368/2009-089, расположенное на 1 и 2 этажах в здании по адресу: 

<

...>.

Срок аренды нежилого помещения: 5 (пять) лет 6 (шесть) месяцев, с дальнейшей пролонгацией в соответствии с пунктом 4.2 договора. 

В настоящее время договор является действующим.

Арендуемое нежилое помещение передано ответчику на основании акта приема-передачи нежилого помещения от 23.04.2014.

Согласно пункту 3.4 договора переменная часть арендной платы включает в себя возмещение расходов арендодателя на оплату электроэнергии, теплоснабжения, водоснабжения, водоотведения, вывоз ТБО и прочие расходы, с оплатой УТК, потребляемых арендатором в арендуемом помещении. Величина переменных платежей в арендуемом помещении определяется на основании полученных от соответствующих организаций первичных документов (актов, накладных, счет-фактур). Арендатор берет на себя обязанность по оплате прочих расходов, относящихся к разряду переменных платежей, которые накладываются на арендодателя в связи с использованием помещения.

У ответчика образовалась задолженность по внесению платы за коммунальные услуги, что подтверждается следующим.

Общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Микрорайон Западный» (далее - ООО «УК «Микрорайон Западный») 30.01.2019 обратилось с исковым заявлением к ООО «Сапфир» о взыскании 443 059 руб. 50 коп., в том числе: основной долг в размере 383 074 руб. за период с 01.02.2016 по 31.12.2018, пени за просрочку платежей по договору за период с 01.02.2016 по 31.12.2018 в размере 59 984 руб. 80 коп., расходов на оплату услуг представителя в размере 10 000 руб.

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 30.09.2020 по делу № А76-2475/2019 в удовлетворении исковых требований отказано в полном объеме.

ООО «УК «Микрорайон Западный» данное решение обжаловано в апелляционном порядке.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.02.2021 принят отказ ООО «УК «Микрорайон Западный» от иска к ООО «Сапфир» в части взыскания задолженности в размере 9 542 руб. 51 коп., неустойки в размере 8 189 руб. 60 коп. Решение Арбитражного суда Челябинской области от 30.09.2020 по делу № А76-2475/2019 в указанной части отменено, производство по делу прекращено. В остальной части решение Арбитражного суда Челябинской области от 30.09.2020 по делу                    № А76-2475/2019 отменено, исковые требования ООО «УК «Микрорайон Западный» удовлетворены частично. С ООО «Сапфир» в пользу ООО «УК «Микрорайон Западный» взыскана задолженность в размере 278 825 руб.                     34 коп. за период с 01.01.2016 по 31.12.2018, неустойка за период с 02.09.2016 по 31.12.2018 в размере 40 428 руб. 71 коп., а также расходы по уплате государственной пошлины в размере 8 637 руб., расходы на оплату услуг представителя в размере 7 206 руб. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано. С ООО «Сапфир» в пользу ООО «УК «Микрорайон Западный» взысканы расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в размере 3 000 руб.

ООО «УК «Микрорайон Западный» 13.07.2020 обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к ООО «Сапфир» о взыскании задолженности в размере 242 726 руб. 88 коп., пени в размере 33 390 руб. 38 коп., расходов на оплату услуг представителя в размере 10 000 руб., расходов на составление заключения Южно-Уральской торгово-промышленной палаты в размере 60 000 руб.

Решением Арбитражного суда Челябинской области по делу № А76-26424/2020 от 01.03.2022 исковые требования удовлетворены частично. 

С ООО «Сапфир» в пользу ООО «УК «Микрорайон Западный» взыскана задолженность в размере 237 983 руб. 28 коп., пени в размере                 32 993 руб. 01 коп., всего 270 976 руб. 29 коп., в возмещение расходов на оплату услуг представителя 9 813 руб. 81 коп., а также в возмещение судебных расходов по уплате государственной пошлины 5 061 руб. 33 коп. В удовлетворении первоначальных исковых требований в остальной части, а также в удовлетворении встречных исковых требований в полном объеме отказано. С ООО «Сапфир» в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 15 302 руб.

Истец исполнил указанные решения арбитражного суда в полном объеме, в общей сумме 646 174 руб., что подтверждается платежными поручениями:

- № 174798 от 12.08.2022 на сумму 185 руб.79 коп.;

- № 320943 от 04.10.2022 на сумму 171 руб. 92 коп.

- № 320943 от 28.12.2022 на сумму 129 106 руб. 99 коп.;

- № 320943 от 31.10.2022 на сумму 156 386 руб. 73 коп.;

- № 358039 от 08.03.2022 на сумму 25 000 руб.;

- № 358039 от 19.10.2021 на сумму 6 210 руб.;

- № 358039 от 25.02.2021 на сумму 766 руб. 86 коп.;

- № 925026 от 09.01.2023 на сумму 44 298 руб. 59 коп.;

- № 2 от 02.08.2022 на сумму 305 061 руб. 47 коп.;

- № 3 от 03.08.2022 на сумму 31 040 руб. 74 коп.

Постановлением судебного пристава-исполнителя МСОСП г. Челябинска по ЮЛ УФССП России по Челябинской области ФИО3 от 09.08.2022 об окончании исполнительного производства № 23589/21/74020-ИП от 10.02.2021, возбужденного на основании исполнительного документа, выданного Арбитражным судом Челябинской области по делу № А76-2475/2019, в пользу ООО «УК «Микрорайон Западный», взыскано                               335 097 руб. 05 коп.

Постановлением судебного пристава-исполнителя МСОСП г. Челябинска по ЮЛ УФССП России по Челябинской области ФИО3 от 11.08.2022 об окончании исполнительного производства № 151795/21/74020-ИП от 27.08.2021, возбужденного на основании исполнительного документа, выданного Арбитражным судом Челябинской области по делу № А76-2475/2019, в пользу ООО «УК «Микрорайон Западный»  взыскано 22 225 руб. 52 коп.

Постановлением судебного пристава-исполнителя МСОСП г. Челябинска по ЮЛ УФССП России по Челябинской области ФИО3 от 07.11.2022 об окончании исполнительного производства                               № 216348/22/74020 от 26.10.2022, возбужденного на основании исполнительного документа, выданного Арбитражным судом Челябинской области по делу № А76-26424/2020, взыскано 3 000 руб. (государственная пошлина).

Постановлением судебного пристава-исполнителя МСОСП г. Челябинска по ЮЛ УФССП России по Челябинской области ФИО3 от 16.01.2023 об окончании исполнительного производства                                            № 138082/22/74020-ИП от 09.08.2022, возбужденного на основании исполнительного документа, выданного Арбитражным судом Челябинской области по делу № А76-26424/2020, в пользу ООО «УК «Микрорайон Западный», взыскано 285 851 руб. 43 коп.

27.08.2024 истцом в адрес ответчика направлена претензия, в которой последнему предложено погасить в порядке регресса задолженность по внесению платы за коммунальные услуги.

Данная претензия получена ответчиком 27.08.2024, что подтверждается соответствующей записью на копии претензии.

Неисполнение ответчиком требований, изложенных в претензии, послужило основанием для обращения истца в суд с соответствующим исковым заявлением.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к выводу об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции установил основания для изменения обжалуемого судебного акта исходя из следующего.

В силу пункта 1 статьи 2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основной задачей судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность, а также прав и законных интересов Российской Федерации в указанной сфере.

Право на судебную защиту нарушенных прав и законных интересов гарантировано заинтересованному лицу положениями статьи 46 Конституции Российской Федерации, статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При этом право на судебную защиту предполагает конкретные гарантии его реализации и обеспечение эффективного восстановления в правах посредством правосудия, отвечающего требованиям справедливости.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Арбитражный суд в соответствии с требованиями части 1 статьи 64 и статей 71, 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на основании имеющихся в деле доказательств устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора.

Исковые требования подлежат рассмотрению исходя из предмета и основания заявленного требования.

Как следует из материалов дела, истцом заявлено требование о взыскании с ответчика в порядке регресса задолженности за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, пени начисленных на данную задолженность, судебных расходов, взысканных с истца в пользу управляющей организации в рамках дел № А76-2475/2019 и № А76-26424/2020. Общая сумма предъявленных к возмещению расходов составила 646 174 руб.

В соответствии со статьей 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Согласно статье 249 Гражданского кодекса Российской Федерации каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Частями 1, 2 статьи 39 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.

Согласно статьям 153, 158 Жилищного кодекса Российской Федерации граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание жилого помещения, взносов на капитальный ремонт.

Таким образом, в силу прямого указания закона обязанность несения расходов по содержанию общего имущества в многоквартирном доме (здании) возложена как на собственников жилых, так и на собственников нежилых помещений.

Согласно части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица. 

Преюдициальная связь судебных актов арбитражных судов обусловлена указанным свойством обязательности как элемента законной силы судебного акта, в силу которой в процессе судебного доказывания суд не должен дважды устанавливать один и тот же факт в отношениях между теми же сторонами. Иной подход означает возможность опровержения опосредованного вступившим в законную силу судебным актом вывода суда о фактических обстоятельствах другим судебным актом, что противоречит общеправовому принципу определенности, а также принципам процессуальной экономии и стабильности судебных решений (постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 05.02.2007 № 2-П).

Преюдициальность предусматривает не только отсутствие необходимости повторно доказывать установленные в судебном акте факты, но и запрет на их опровержение.

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении Президиума от 25.03.2008 № 12664/07, анализ документов, уже оцененных арбитражным судом при рассмотрении другого дела, является нарушением требований статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении Президиума от 24.05.2005 № 225/04, если суд дает иную оценку доказательствам по делу без учета их оценки, данной судами по ранее рассмотренному делу, в котором участвовали те же лица, это противоречит части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Из материалов дела следует, что вступившими в законную силу судебными актами по делам № А76-2475/2019 и № А76-26424/2020 с ООО «Сапфир» в пользу ООО «УК «Микрорайон Западный» взыскана задолженность по оплате услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в размере 516 808 руб. 62 коп., пени в размере            73 421 руб. 72 коп., а также расходы на оплату услуг представителя и по уплате государственной пошлины в общей сумме 49 020 руб. 14 коп.

ООО «Сапфир» исполнило решения арбитражного суда по указанным делам в полном объеме, в общей сумме 646 174 руб., что подтверждается представленными в материалы дела доказательствами. 

Таким образом, оплатив задолженность, определенную решением суда, истец исполнил свою обязанность по оплате услуг управляющей компании как собственник, которому в силу закона надлежит нести расходы по содержанию общего имущества в многоквартирном доме.

Вместе с тем, как следует из материалов дела, 18.03.2014 между ООО «Сапфир» (арендодатель) и ООО Клуб Развития «Ключи» (арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения № 18/03/2014, по условиям которого истец обязуется предоставить ответчику за плату во временное владение и пользование нежилое помещение № 15, общей площадью 448,7 кв. м, с кадастровым номером 74:74-01/368/2009-089, расположенное на 1 и 2 этажах в здании по адресу: 

<

...>.

Срок аренды нежилого помещения: 5 (пять) лет 6 (шесть) месяцев, с дальнейшей пролонгацией в соответствии с пунктом 4.2 договора. В настоящее время договор является действующим.

Арендуемое нежилое помещение передано ответчику на основании акта приема-передачи нежилого помещения от 23.04.2014.

Таким образом, в рассматриваемом случае отношения сторон определяются заключенным между ними договором аренды, регулируемыми правилами статей 606 - 625 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 2 статьи Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Приведенная норма регулирует исключительно правоотношения между сторонами договора аренды, в связи с чем, не может являться основанием возникновения обязанности арендатора по оплате расходов на содержание арендованного имущества в пользу третьих лиц. Указанные в приведенной норме обязанности арендатора устанавливается только по отношению к арендодателю, у которого возникает право требовать совершения оговоренных в ней действий, в том числе требовать оплаты с целью возмещения понесенных арендодателем затрат на оплату расходов на содержание и ремонт имущества.

Указанная правовая позиция поддерживается Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 21.05.2013 № 13112/12 и согласуется с разъяснениями, содержащимися в пункте 5 утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015).

В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли (пункт 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как разъяснено в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 17.07.2019, по делам о взыскании неосновательного обогащения на истца возлагается обязанность доказать факт приобретения или сбережения имущества ответчиком, а на ответчика - обязанность доказать наличие законных оснований для приобретения или сбережения такого имущества либо наличие обстоятельств, при которых неосновательное обогащение в силу закона не подлежит возврату.

В соответствии с пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса и пунктом 1 статьи 36 Жилищного кодекса собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в МКД принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, а также земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства.

На основании статьи 210 указанного Кодекса собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Как следует из положений части 2 статьи 154 Гражданского кодекса, плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя плату за содержание и ремонт жилого помещения, в том числе плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, взнос на капитальный ремонт и плату за коммунальные услуги.

Согласно частям 1 и статьи 154 Жилищного кодекса Российской Федерации плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя и собственника жилого помещения в многоквартирном доме включает в себя, в том числе плату за холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме, плату за коммунальные услуги.

Наниматели и собственники жилых помещений в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив и управление которым осуществляется управляющей организацией, плату за жилое помещение и коммунальные услуги вносят управляющей организации (части 4 и 7 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с частью 6.2 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации управляющая организация, товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, которые получают плату за коммунальные услуги, осуществляют расчеты за ресурсы, необходимые для предоставления коммунальных услуг, с лицами, с которыми такими управляющей организацией, товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом заключены договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления), в соответствии с требованиями, установленными Правительством Российской Федерации.

Согласно пункту 3.2 договора арендная плата формируется из постоянной и переменной частей.

Согласно пункту 3.4 договора аренды переменная часть арендной платы включает в себя возмещение расходов арендодателя на оплату электроэнергии, теплоснабжения, водоснабжения, водоотведения, вывоз ТБО и прочие расходы, с оплатой УТК, потребляемых арендатором в арендуемом помещении. Величина переменных платежей в арендуемом помещении определяется на основании полученных от соответствующих организаций первичных документов (актов, накладных, счет-фактур). Арендатор берет на себя обязанность по оплате прочих расходов, относящихся к разряду переменных платежей, которые накладываются на арендодателя в связи с использованием помещения.

Включение в договор аренды названного условия не противоречит положениям пункта 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Указанное условие не освобождает собственника помещений от обязанностей, предусмотренных статьями 210, 249 Гражданского кодекса Российской Федерации, и приводит к возникновению у собственника имущества права требования к пользователю исполнить спорное обязательство.

Материалами дела подтверждено и ответчиком не опровергнуто, что в исковой период спорное помещение находилось в его пользовании на основании договора аренды.

Факт несения истцом расходов на оплату услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного жилого дома, в котором расположено занимаемое ответчиком помещение, подтверждается вступившим в законную силу судебными актами по делам № А76-2475/2019 и № А76-26424/2020, платежными поручениями и постановлениями судебного пристава-исполнителя.

Материалы дела не содержат доказательств оплаты ответчиком услуг за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме.

Поскольку судебными актами по делам № А76-2475/2019 и № А76-26424/2020 с истца как собственника помещения взысканы расходы на содержание и ремонт помещения, оплата которых по договору аренды возложена на ответчика, требования истца о возмещении расходов по оплате услуг управляющей организации, которые по своей правовой природе являются неосновательным обогащением, предъявлены к взысканию правомерно.

Кроме того, судом апелляционной инстанции принимается во внимание следующее.

В соответствии с пунктом 3.6 договора аренды на основании письменного согласия арендодателя на заключение договоров на оказание коммунальных услуг, арендатор заключает прямые договоры с коммунальными службами самостоятельно, за счет собственных средств осуществляет оплату переменной части арендной платы, а также выполняет иные обязанности, предусмотренные настоящим договором, а именно п.6.3.3. В период до самостоятельного заключения арендатором прямых договоров с ресурсоснабжающими и прочими обслуживающими компаниями, арендодатель перевыставляет арендатору счета на оплату переменных платежей.

Пунктом 6.3.3 договора предусмотрено, что арендатор обязуется самостоятельно и за свой счет заключать или пролонгировать договоры с обеспечивающими нормальную эксплуатацию арендуемого помещения службами коммунального хозяйства г. Челябинска, в том числе со службами, осуществляющими тепло-водоснабжение, вывоз ТБО и электрообеспечение помещения на основании письменного согласия арендодателя, а также самостоятельно производить платежи за потребленные услуги с момента подписания акта приема-передачи помещения.

Также арендатор обязался осуществлять эксплуатацию арендуемого помещения и принимать за свой счет необходимые меры для обеспечения функционирования всех инженерных систем в арендуемом помещении: центрального отопления, горячего и холодного водоснабжения, канализации, электроснабжения и другого оборудования (пункт 6.3.9 договора).

Во исполнение пункта 3.6 договора аренды, ответчиком с управляющей организацией был заключен договор о предоставлении услуг пользователю нежилого помещения от 01.07.2014 № 49/019-2011/УКЗ, который был расторгнут с 01.01.2016.

Таким образом, исходя из совокупности условий договора аренды, устанавливающих обязанности арендатора, заключая договор с управляющей организацией, ответчик понимал, что обязанность по несению переменной части арендных платежей, в которую в том числе, вопреки доводам ответчика, входит оплата услуг управляющей организации, лежит на нем.

Между тем, как следует из материалов дела, в ходе рассмотрения спора в суде первой инстанции ответчиком было заявлено о пропуске истцом срока исковой давности по заявленному требованию.

Удовлетворяя исковые требования в полном размере и отклоняя заявление ответчика, суд первой инстанции исходил из того, что в рассматриваемом случае срок исковой давности надлежит исчислять с момента исполнения истцом решений судов по делам № А76-2475/2019 и                    № А76-26424/2020.

Апелляционная коллегия не может согласиться с указанной позицией суда первой инстанции в силу следующего.

В соответствии со статьей 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Согласно пункту 1 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности. Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения (пункт 2 статьи 199 Гражданского кодекса).

В соответствии с пунктом 2 статьи 199 Гражданского кодекса истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

По смыслу указанных выше норм, применение судом исковой давности по заявлению стороны в споре направлено на сохранение стабильности гражданского оборота и защищает его участников от необоснованных притязаний и одновременно побуждает их своевременно заботиться об осуществлении и защите своих прав.

В соответствии со статьей 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности устанавливается в три года.

В силу пунктов 1, 2 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. По обязательствам, срок исполнения которых не определен либо определен моментом востребования, течение исковой давности начинается с момента, когда у кредитора возникает право предъявить требование об исполнении обязательства, а если должнику предоставляется льготный срок для исполнения такого требования, исчисление исковой давности начинается по окончании указанного срока.

Согласно пункту 3 статьи 202 Гражданского кодекса Российской Федерации если стороны прибегли к предусмотренной законом процедуре разрешения спора во внесудебном порядке (процедура медиации, посредничество, административная процедура и т.п.), течение срока исковой давности приостанавливается на срок, установленный законом для проведения такой процедуры, а при отсутствии такого срока - на шесть месяцев со дня начала соответствующей процедуры.

Кроме того, в пункте 16 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» (далее -  Постановление Пленума ВС РФ № 43) разъяснено, что если стороны прибегли к предусмотренной законом процедуре разрешения спора во внесудебном порядке (процедура медиации, посредничество, административная процедура и т.п.), течение срока исковой давности приостанавливается на срок, установленный законом для проведения такой процедуры, а при отсутствии такого срока - на шесть месяцев со дня начала соответствующей процедуры.

В соответствии с частью 5 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации спор, возникающий из гражданских правоотношений, может быть передан на разрешение арбитражного суда после принятия сторонами мер по досудебному урегулированию по истечении тридцати календарных дней со дня направления претензии (требования), если иные срок и (или) порядок не установлены законом либо договором.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 1 Постановления Пленума ВС РФ № 43, исходя из положений статьи 195 Гражданского кодекса Российской Федерации под правом лица, подлежащим защите судом, следует понимать субъективное гражданское право конкретного лица.

Институт исковой давности в гражданском праве имеет целью упорядочить гражданский оборот, создать определенность и устойчивость правовых связей, дисциплинировать их участников, способствовать соблюдению хозяйственных договоров, обеспечить своевременную защиту прав и интересов субъектов гражданских правоотношений, поскольку отсутствие разумных временных ограничений для принудительной защиты нарушенных гражданских прав приводило бы к ущемлению охраняемых законом прав и интересов ответчиков и третьих лиц, которые не всегда могли бы заранее учесть необходимость собирания и сохранения значимых для рассмотрения дела сведений и фактов. Применение судом по заявлению стороны в споре исковой давности защищает участников гражданского оборота от необоснованных притязаний и одновременно побуждает их своевременно заботиться об осуществлении и защите своих прав (определение Конституционного Суда Российской Федерации от 03.11.2006 № 445-О).

Обращаясь в суд с настоящим иском, ООО «Сапфир» в обоснование заявленных требований сослалось на положения пункта 1 статьи 1081 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому лицо, возместившее вред, причиненный другим лицом, имеет право обратного требования (регресса) к этому лицу в размере выплаченного возмещения, если иной размер не установлен законом.

В пункте 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что, если при принятии искового заявления суд придет к выводу о том, что избранный истцом способ защиты права не может обеспечить его восстановление, данное обстоятельство не является основанием для отказа в принятии искового заявления, его возвращения либо оставления без движения. В соответствии со статьей 133 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на стадии подготовки дела к судебному разбирательству суд выносит на обсуждение вопрос о юридической квалификации правоотношения для определения того, какие нормы права подлежат применению при разрешении спора.

По смыслу части 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам. Суд также указывает мотивы, по которым не применил нормы права, на которые ссылались лица, участвующие в деле. В связи с этим ссылка истца в исковом заявлении на не подлежащие применению в данном деле нормы права сама по себе не является основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования.

Исходя из изложенного суд не связан правовой квалификацией, даваемой истцом относительно заявленных требований (спорных правоотношений), которая может быть как правильной, так и ошибочной, а должен рассматривать иск исходя из предмета и оснований (фактических обстоятельств), определяя по своей инициативе круг обстоятельств, имеющих значение для разрешения спора и подлежащих исследованию, проверке и установлению по делу, а также решить, какие именно нормы права подлежат применению в конкретном спорном правоотношении.

Из содержания пункта 1 статьи 1081 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что право на обращение с иском в регрессном порядке возникает у лица, возместившего вред, причиненный другим лицом. Иными словами, данная норма применяется в случаях, когда в силу прямого указания закона лицо привлечено к деликтной ответственности в отсутствие его вины (например, в случае возмещения вреда работодателем при причинении вреда работником (статья 1068 Гражданского кодекса Российской Федерации)).  

Вместе с тем, гражданское законодательство не содержит конкретного определения понятия регресса или регрессного требования. При этом право регресса заключается в исполнении обязательства за другое лицо и возникновении права требования к лицу, за которое исполнено обязательство.

Требование о возврате уплаченных сумм будет являться регрессом только в том случае, если законом предусмотрена обязанность платежа за другое лицо и эта обязанность исполнена. Случаи, в которых возникает права регресса, прямо предусмотрены Гражданским кодексом Российской Федерации и иными законами (в том числе пункт 2 статьи 325, пункт 2 статьи 366, пункт 3 статьи 399, статья 640, пункт 3 статьи 885, статья 1064, статья 1081 и др.).

По мнению истца, после исполнения судебных актов арбитражного суда по делам № А76-2475/2019 и № А76-26424/2020, у него возникло право требования убытков с ответчика в порядке регресса. Следовательно, срок исковой давности по указанному требованию подлежит исчислению с даты исполнения судебных актов.

С указанным согласился суд первой инстанции, данный вывод основан на неверном толковании истцом норм материального права ввиду следующего.

Исходя из взаимосвязанного толкования положений подпункта 1 пункта 2 статьи 325, пункта 3 статьи 499, пункта 1 статьи 1081 Гражданского кодекса Российской Федерации регрессным является право обратного требования кредитора об оплате денежной суммы, которую он уплатил третьему лицу по вине должника.

Таким образом, регрессное требование обусловлено наличием предшествующих отношений должника и третьего лица, наличие обязательств по которому явилось основанием для последующей оплаты кредитором денежной суммы за должника.

В силу статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность по несению расходов на содержание общедомового имущества возлагается на его собственника, в силу чего именно ООО «Сапфир» являлся должником по обязательству об оплате расходов на общедомовые нужды перед управляющей компанией, а отношения ООО «Сапфир» и ООО Клуб Развития «Ключи» по возмещению таких расходов основаны на обязательствах арендодателя и арендатора из договора аренды, стороной которого управляющая компания не являлась.

С учетом изложенного, требование истца о взыскании расходов на общедомовые нужды является прямым требованием к арендатору помещения, основанным на договоре аренды, и не может быть признано регрессным по своей правовой природе. То есть истец исполнил свои обязательства перед управляющей организацией по перечислению платы за содержание и ремонт общего имущества, оплату коммунальных ресурсов, потребленных на содержание общего имущества, а не обязательства ООО Клуб Развития «Ключи».

Таким образом, задолженность за услуги по ремонту и содержанию общего имущества, коммунальных ресурсов, взысканная с истца в рамках дел № А76-2475/2019 и № А76-26424/2020, является неосновательным обогащением ответчика.  

Обязанность арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества (часть 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации) установлена в отношениях с арендодателем, а не исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией, которые не являются стороной договора аренды. Исполнитель коммунальных услуг в отсутствие заключенного с ним договора не имеет возможности осуществлять контроль за тем, какое лицо фактически пользуется нежилым помещением, в том числе на основании договора аренды.

Поэтому в отсутствие действующего договора между арендатором нежилого помещения и исполнителем коммунальных услуг, заключенного в соответствии с действующим законодательством и условиями договора аренды, обязанность по оплате таких услуг лежит на собственнике (арендодателе) нежилого помещения. Данная правовая позиция изложена в пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 2, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 26.06.2015.

То обстоятельство, что в договоре аренды содержится условие об обязанности арендатора заключить договор с исполнителем коммунальных услуг на поставку коммунальных ресурсов, само по себе не возлагает на арендатора автоматически обязанность оплачивать эти услуги.

Если такой договор будет заключен арендатором, то это освободит собственника нежилого помещения от обязанности нести соответствующие расходы. Вместе с тем, если подобный договор арендатором не заключен, то обязанным лицом перед управляющей или ресурсоснабжающей организацией остается собственник нежилого помещения (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 21.05.2013 № 13112/12).

В настоящем случае, суд апелляционной инстанции исходит из того, что частью 1 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации установлена обязанность истца по перечислению платы за помещение и коммунальные услуги ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем.

Соответственно, действуя разумно и добросовестно, истец имел возможность установить факт заключения ответчиком договора с управляющей организацией в спорный период на перечисление платы за оказанные услуги и поставленный коммунальный ресурс.

Не имея в своем распоряжении достоверных сведений о заключении ответчиком договора управления, истец с момента получения претензии (требования об оплате задолженности) от управляющей организации должен был исходить из отсутствия такого договора и необходимости надлежащего исполнения своих собственных обязательств.

В силу статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации начало течения срока исковой давности обусловлено не только моментом, когда лицо фактически узнало о нарушении своего права, но и моментом, когда оно должно было, то есть имело реальную возможность, узнать о нарушении права. 

В настоящем случае, из материалов дела следует, что истец знал о наличии у него обязательства по перечислению платы за помещение и коммунальные услуги с момента получения претензионных писем. 

В силу присущего гражданскому судопроизводству принципа диспозитивности только истец определяет, защищать ему или нет свое нарушенное или оспариваемое право, к кому предъявлять иск (пункт 3 части 2 статьи 125 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) и в каком объеме требовать от суда защиты (часть 5 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). 

При этом в соответствии с Определением Конституционного Суда РФ от 18.04.2006 № 128-О присущий гражданскому судопроизводству принцип диспозитивности означает, что процессуальные отношения в гражданском судопроизводстве возникают, изменяются и прекращаются главным образом по инициативе непосредственных участников спорного материального правоотношения, которые имеют возможность с помощью суда распоряжаться своими процессуальными правами, а также спорным материальным правом. Так, гражданское дело возбуждается, как правило, по заявлению лица о защите его нарушенного права и это же лицо определяет ответчика, в отношении которого предполагается, что он является субъектом спорного материального правоотношения.

Учитывая, что в рамках настоящего дела истец взыскивает денежные средства в виде взысканной с него задолженности за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме за общий период с 01.01.2016 по 31.07.2021, о наличии которой он узнал уже 06.10.2018 по делу № А76-2475/2019, и 29.06.2020 по делу № А76-26424/2020, соответствующее требование заявлено только 06.09.2024, следовательно, в рассматриваемом случае, срок исковой давности (с учетом соблюдения претензионного порядка урегулирования спора) за период с 01.01.2016 по 30.06.2021 истцом пропущен.

Относительно требования о взыскании задолженности за содержание и ремонт за июль 2021 года суд апелляционной инстанции полагает его подлежащим удовлетворению, поскольку исходя из положений части 1 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации обязанность истца по перечислению платы за помещение и коммунальные услуги установлена ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем.

Следовательно, оплата услуг за содержание и ремонт, оказанных управляющей организацией в июле 2021 года должна была быть произведена истцом не позднее 10.08.2021.

Таким образом, срок исковой давности по требованию об оплате расходов за содержание и ремонт (с учетом соблюдения претензионного порядка урегулирования спора) истекал 10.09.2024 (10.08.2021 + 1 месяц + 3 года).

С исковым заявлением истец обратился в суд 06.09.2024, то есть с пределах срока исковой давности по требованию о взыскании расходов за июль 2021 года.

Стоимость услуг управляющей организации по ремонту и содержанию общего имущества, коммунальных ресурсов за июль 2021 года составила 7 676 руб. 88 коп. Указанная сумма подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.

Определяя сумму подлежащую оплате за июль 2021 года, суд апелляционной инстанции руководствуется алгоритмом расчета, принятым при рассмотрении дела № А76-26424/2020 (441,2 кв.м (площадь) х 17,40 руб./ кв.м (тариф)), поскольку требования управляющей организации к истцу удовлетворены частично, в связи с тем, что согласно выписке из ЕГРН площадь помещения на протяжении спорного периода (январь 2019 года – июль 2021 года) составила 441,2 кв.м.

В отношении требования истца о взыскании пени за просрочу оплаты услуг управляющей организации, а также расходов на оплату услуг представителя и по уплате государственной пошлины, взысканных в рамках дел № А76-2475/2019 и № А76-26424/2020, апелляционная коллегия полагает незаконным и необоснованным, поскольку предъявленные истцом в рамках настоящего дела судебные расходы, а также пени были понесены истцом в связи с отказом истца в добровольном внесудебном порядке исполнить возложенные на него обязанности по оплате услуг управляющей компании.

Неудовлетворение истцом законных требований управляющей организации в добровольном (досудебном) порядке и несвоевременная оплату услуг и как следствие – начисление пени и несение судебных издержек, не является результатом неправомерных действий ответчика по настоящему делу, в связи с чем оснований для удовлетворения исковых требований в данной части у суда первой инстанции не имелось.

Таким образом, обжалуемое решение суда первой инстанции подлежит изменению в апелляционном порядке в связи с неправильным применением судом первой инстанции норм материального права (пункт 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), исковые требования частичному удовлетворению в сумме 7 676 руб. 88 коп.

В удовлетворении оставшейся части исковых требований надлежит отказать.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта, на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации при цене иска 646 174 руб. подлежит уплате государственная пошлина в размере 15 923 руб.

Поскольку исковые требования удовлетворены частично, то в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине относятся на ответчика и подлежат взысканию в пользу истца в сумме 189 руб., пропорционально удовлетворённым исковым требованиям.

Поскольку апелляционная жалоба ООО Клуб развития «Ключи» является частично обоснованной, судебные расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе, подлежат возмещению ответчику за счет истца.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 10.03.2025 по делу № А76-32419/2024 изменить.

Изложить резолютивную часть в следующей редакции:

«Исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Сапфир» удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Клуб развития «Ключи» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Сапфир» 7 676 руб. 88 коп. неосновательного обогащения, а также 189 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.

В удовлетворении оставшейся части исковых требований отказать.».

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Сапфир» в пользу общества с ограниченной ответственностью Клуб развития «Ключи» 30 000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья                                   С.В. Тарасова 

Судьи:                                                                         О.Е. Бабина

                                                                                     М.В. Лукьянова