Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Дело № А40-167210/22-135-1275

г. Москва

28 ноября 2022 г.

Резолютивная часть решения объявлена 17 ноября 2022 года                              

Полный текст решения изготовлен 28 ноября 2022  года

Арбитражный суд  г. Москвы в составе: 

Председательствующий: судья В.В. Дудкин

при ведении протокола секретарем судебного заседания  ФИО1

рассматривает в открытом судебном заседании исковое заявление 

ЗАО "КОСМИК" (ОГРН 

<

***>)

к ответчику ООО "ЯРРЕНИНВЕСТ"  (ОГРН 

<

***>)

о взыскании задолженности в размере 26 994 629 руб. 62 коп.

в судебное заседание явились: 

от истца: ФИО2 по дов. от 24.01.2022г.,

от ответчика: ФИО3 по дов. от 11.08.2022г.,

УСТАНОВИЛ:

ЗАО "КОСМИК" (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к ООО "ЯРРЕНИНВЕСТ" (далее – ответчик) о взыскании задолженности в размере 26 994 629 руб. 62 коп.

Истец в судебном заседании поддержал исковые требования в полном объеме, просил суд иск удовлетворить.

Ответчик иск не признал, дал пояснения по материалам дела, представил отзыв на иск в котором просит суд в иске отказать.

Рассмотрев исковое заявление, исследовав имеющиеся в деле и дополнительно представленные доказательства по делу, в том числе подлинные, заслушав представителей истца и ответчика, арбитражный суд установил, что требования истца не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

При этом суд исходит из того, что в соответствии со ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном АПК РФ.

Согласно ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Вместе с тем, согласно ч.2 ст.9 Арбитражного процессуального кодекса РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий. 

Судебная защита гражданских прав осуществляется в соответствии с подведомственностью, установленной процессуальным законодательством, способами, предусмотренными ст. 12 Гражданского кодекса РФ. 

Выбор способа защиты нарушенного или оспоренного права принадлежат истцу. 

Как указывает истец в тексте иска и следует из материалов дела, между ООО «ЯРРЕНИНВЕСТ» (арендодатель) и ЗАО «КОСМИК» (арендатор) был заключен долгосрочный договор аренды от 15.08.2014 №YRI-13-ДЦА/2014 нежилого помещения площадью 2 739,8кв.м., расположенного на 3-м этаже здания Торгового центра «АУРА» по адресу: 

<

...>, №3015. Договор заключен сроком по 19.12.2023.

Согласно п. 2.4 договора разрешенное использование помещения - «организация многофункционального развлекательного комплекса «Космик», включающего в себя боулинг, бильярд, ресторан, бар, игротеку с игровыми аппаратами (симуляторы, видеоигры, силомеры, карусели) аппаратами, аттракционом, лабиринтом и батутом, кафе, настольным теннисом и сопутствующие для данного вида деятельности помещения (раздевалки для персонала, кухня и т.п.), организация «Прошоп» (магазина, осуществляющего розничную продажу аксессуаров для боулинга, бильярда, настольного тенниса, а также товаров с логотипом «Космик»...).

Истец поясняет, договор аренды от 15.08.2014 №YRI-13-ДЦА/2014 между сторонами заключался на стадии строительства Торгового центра «АУРА», таким образом помещение арендатором принималось без отделки и обустройства.

Между сторонами было подписано Приложение №6 к договору «Ведомость разграничения ответственности при производстве отделочных работ в помещении», согласно которому стороны определили арендатора исполнителем по разработке проектной документации по разделам: архитектурный проект, вентиляция и кондиционирование (от точек подключения), электропроект, водоснабжение и канализация (от точек подключения).

Во исполнение взятых на себя обязательств, арендатор произвел ремонт и обустройство арендованных помещений, а также полностью осуществил монтаж систем канализации, вентиляции и кондиционирования.

Так, арендатором были заключены с ООО «МСК» (ИНН 

<

***>) договоры подряда: №303-МСК от 26.09.2016 на сумму 12 121 502 руб. 82 коп. на монтаж и пуско-наладку системы канализации; №305-МСК от 16.09.2016 на сумму 16 167 063 руб. 05 коп. на монтаж и устройство системы вентиляции и кондиционирования.

С учетом специфики проекта систем канализации, вентиляции и кондиционирования, а также установленного оборудования, подрядчик, ООО «МСК», передал арендатору весь объем выполненных работ по унифицированной форме №КС-2 как отделимые улучшения.

Арендатор, приняв соответствующие работы, отразил их в своем бухгалтерском балансе в качестве основных средств (ОС). При этом, в целях начисления амортизации срок полезного использования ОС был установлен арендатором, исходя из периода, в течение которого планировалось использовать объект, т.е. на весь срок договора аренды.

Вместе с тем, на сегодняшний момент арендатор лишен возможности использовать указанные ОС, поскольку данные улучшения, фактически, являются неотделимыми и не могут быть демонтированы без вреда для имущества арендодателя.

В соответствии со статьей 623 ГК РФ после прекращения договора аренды арендатор имеет право на возмещение стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества, которые он произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя.

По смыслу статьи 623 ГК РФ под улучшениями понимаются работы капитального характера, которые повышают (изменяют) качественные характеристики объекта, то есть улучшения связаны с модернизацией, реконструкцией, достройкой, дооборудованием объекта.

Уведомлением от 05.10.2021 об одностороннем отказе от исполнения договора арендодатель потребовал от арендатора в соответствии с п. 11.1 договора передать помещение освобожденное от какого-либо оборудования и инвентаря, смонтированного установленного или находящегося в помещении.

Аналогичное требование содержится в письме арендодателя от 16.12.2021 за исх. №42.

Пунктом 11.1 договора установлено, в частности, что арендодатель после окончания действия настоящего договора или, в случае одностороннего прекращения или расторжения настоящего договора (вне зависимости от оснований такого прекращения или расторжения) вправе рассматривать оставленное арендатором имущество как умышленно оставленное или брошенное и распоряжаться им по своему рассмотрению.

Однако арендодатель и арендатор согласовали Приложением №6 к договору проведение работ по монтажу систем канализации, вентиляции и кондиционирования в арендуемом помещении силами и за счет арендатора.

Оставление произведенных улучшений будет означать, либо безвозмездное пользование арендодателем имуществом арендатора, либо безвозмездную передачу (дарение) данного имущества.

В этой связи, передача данных улучшений от арендатора к арендодателю возможна только на возмездной основе, в противном случае, будет нарушен баланс интересов сторон договора аренды.

Более того, в силу п.8.3 договора арендодатель вправе не возмещать «стоимость произведенных арендатором ремонтных и отделочных работ в переданном в аренду помещении». Однако произведенные работы по устройству систем канализации, вентиляции и кондиционирования не могут быть отнесены к ремонтным или отделочным работам.

Согласно нормам Технического регламента о безопасности зданий и сооружений (Федеральный закон от 30.12.2009 №384-Ф3) (далее - Регламент) канализация, вентиляция и кондиционирование - это система инженерно-технического обеспечения здания.

Таким образом, дальнейшая эксплуатация здания арендодателем невозможна без обустроенных арендатором систем канализации, вентиляции и кондиционирования, в связи с чем, такие улучшения надлежит характеризовать как неотделимые.

Поскольку в досудебном порядке требования истца о выплате стоимости неотделимых улучшений не удовлетворено, истец обратился в суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований суд исходит из следующего.

Согласно п. 8.1 договора аренды все ремонтные и отделочные работы выполняются арендатором (истцом) за свой счет. Арендодатель не возмещает стоимость произведенных арендатором ремонтных и отделочных работ в переданном в аренду помещении.

Согласно п. 11.1 договора арендодатель после окончания срока действия договора (вне зависимости от оснований такого прекращения или расторжения), после досрочного прекращения настоящего договора вправе рассматривать оставленное арендатором имущество как умышленно оставленное или брошенное и распоряжаться им по своему усмотрению. Арендатор обязан компенсировать арендодателю все расходы, связанные с освобождением помещения от имущества арендатора, хранением, вывозом, реализацией и утилизацией данного имущества.

Согласно п. 2 ст. 623 ГК РФ, арендатор вправе требовать стоимость неотделимых улучшений только в случае, если иное не предусмотрено договором аренды.

Однако, договором аренды прямо установлено отсутствие права истца требовать возмещения расходов на любое имущество истца, оставленное в помещении.

 Согласно ст. 65 АПК РФ  каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо. Обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права. Каждое лицо, участвующее в деле, должно раскрыть доказательства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, перед другими лицами, участвующими в деле, до начала судебного заседания или в пределах срока, установленного судом, если иное не установлено настоящим Кодексом. Лица, участвующие в деле, вправе ссылаться только на те доказательства, с которыми другие лица, участвующие в деле, были ознакомлены заблаговременно. В случае, если доказательства представлены с нарушением порядка представления доказательств, установленного настоящим Кодексом, в том числе с нарушением срока представления доказательств, установленного судом, арбитражный суд вправе отнести на лицо, участвующее в деле и допустившее такое нарушение, судебные расходы независимо от результатов рассмотрения дела в соответствии с частью 2 статьи 111 настоящего Кодекса.

На основании изложенного, суд соглашается в доводами ответчика изложенными в отзыве на иск, учитывая, что договором аренды прямо не предусмотрена возможность компенсации неотделимых улучшений, в связи с чем в удовлетворении иска следует отказать.

Учитывая изложенное исковые требования удовлетворению не подлежат.

 Расходы по уплате государственной пошлины по иску в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на истца. 

С учетом изложенного, на основании ст.ст. 307-309, 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, руководствуясь ст.ст. 102, 110, 167-171, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Судья                                                                                  В.В. Дудкин