АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  ВОРОНЕЖСКОЙ  ОБЛАСТИ  

ИМЕНЕМ  РОССИЙСКОЙ  ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

г. Воронеж                                                                                           Дело №А14-16934/2019                                                                                                                                    

« 13 » апреля 2021г.

Резолютивная часть решения объявлена 30 марта 2021 года

Решение в полном объеме изготовлено 13 апреля 2021 года 

Арбитражный суд Воронежской области в составе судьи Есаковой М.С., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,                                            

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Районная эксплуатационная компания Содружество» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), г.Воронеж

к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП 317366800114772, ИНН 

<

***>), г.Воронеж

о взыскании задолженности в сумме 115 611 руб. 17 коп.

при участии заседании:

от истца: не явился, о времени и месте заседания надлежаще извещен,

от ответчика: не явился, о времени и месте заседания надлежаще извещен,

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью «Районная эксплуатационная компания Содружество» (далее по тексту – ООО «РЭК Содружество», истец по делу) обратилось в Арбитражный суд Воронежской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее по тексту –ответчик по делу) о взыскании 104 451 руб. задолженности по договору аренды земельного участка от 25.11.2016 №19 за период с 25.11.2016 по 31.10.2018,                              11 160 руб. 70 коп. пеней за период с 21.12.2016 по 15.07.2019. 

Ответчик, согласно отзыву, возражает против требований истца.

Истец и ответчик о времени и месте рассмотрения дела надлежаще извещены, явку представителя в судебное заседание не обеспечили, заявили о рассмотрении дела в отсутствие представителей.

На основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассматривалось в отсутствие неявившихся лиц.

В судебном заседании 23.03.2021 в порядке статьи 163 АПК РФ объявлялся перерыв до 30.03.2021.

Из материалов дела следует, что 25.11.2013 между ООО «РЭК Содружество» Коминтерновского района г.Воронежа (арендодатель) и ФИО2 (арендатор), заключен договор аренды земельного участка №19, согласно которому арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду часть земельного участка общей площадью 12,5 кв.м., согласно схеме расположения на плане земельного участка для размещения киоска. Указанный земельный участок расположен на придомовой территории МКД по адресу: 

<

...> (пункт 1.1. договора).

Договор действует с 25.11.2016 по 24.11.2017 и считается ежегодно продленным на тот же срок, если одна из сторон в течение 30 дней до истечения срока действия письменно не заявит о намерении расторгнуть или изменить договор (пункт 3.1. договора).

По акту приема-передачи земельный участок передан арендатору.

В соответствии с пунктом 4.1. договора арендатор ежемесячно выплачивает  арендодателю арендную плату в размере 8 240 руб., в т. ч. НДС 18% в размере                1 260 руб.

Согласно пункту 4.2. договора срок оплаты установлен до 20 числа месяца, следующего за расчетным периодом

В результате нарушения обязательств по внесению арендной платы по договору аренды земельного участка №19 от 25.11.2013 у индивидуального предпринимателя ФИО2 образовалась задолженность  за период с 25.11.2016 по 31.10.2018 в сумме 104 451 руб. 

Поскольку ответчик в установленные сроки не оплатил задолженность по арендной плате, истец начислил за период с 21.12.2016 по 15.07.2019 на сумму задолженности пени в размере 11 160 руб. 70 коп. и направил в адрес последнего претензию от 15.07.2019  о необходимости погасить имеющуюся по договору аренды задолженность.

Претензия также содержит указания на то, что в случае ее неисполнения истец обратится в арбитражный суд за взысканием задолженности, пеней, а также судебных расходов.

Претензия направлена по адресу регистрации индивидуального предпринимателя ФИО2 (совпадает с адресом регистрации по месту жительства), однако оставлена последней без исполнения.

Ссылаясь на ненадлежащие исполнение индивидуальным предпринимателем ФИО3 своих обязательств по оплате арендных платежей, ООО «РЭК Содружество» обратилось в арбитражный суд за взысканием задолженности и пеней.

Исследовав материалы дела, заслушав представителя истца, оценив представленные по делу доказательства, арбитражный суд находит заявленные требования не подлежащими удовлетворению исходя из следующего.

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.  

Согласно статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. 

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в частности, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему. 

Согласно части 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее по тексту - Земельный кодекс РФ) имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ использование земли является платным. Формами оплаты за использование земли является земельный налог и арендная плата.

Отношения сторон урегулированы договором аренды земельного участка, в силу 

чего к рассматриваемым правоотношениям подлежат применению нормы главы 34 Гражданского кодекса РФ – «Аренда».

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) в установленные договором сроки в согласованной сумме. Порядок, условия и даты внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса РФ).

В соответствии со статьей 65 АПК РФ, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основание своих требований и возражений. При этом каждому лицу, участвующему в деле, в том числе, гарантируется право представлять доказательства арбитражному суду и другой стороне по делу. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий (согласно части 2 статьи 9 АПК РФ).

В   силу   пункта  3.1   статьи  70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Факт наличия задолженности ответчика по договору аренды земельного участка №19 от 25.11.2013 в размере 104 451 руб. подтвержден материалами дела. 

Возражая против удовлетворения исковых требований, ответчик ссылается на то, что спорный договор аренды является ничтожной сделкой и не влечет за собой юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с его недействительностью. 

Индивидуальный предприниматель ФИО2 обращает внимание на то, что земельный участок, часть которого была предоставлены предпринимателю в аренду на момент заключения спорного договора принадлежал на праве общей долевой собственности собственникам помещений многоквартирного дома №65 по ул.Шишкова г.Воронежа, которые не предоставляли Обществу права на распоряжение участком, что было установлено в рамках рассмотрения дела №2-219/2018.

Кроме того, индивидуальный предприниматель ФИО2 ссылается на неверное определение истцом размера задолженности по арендной плате.

В соответствии со статьей 608 Гражданского кодекса РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Как следует из материалов дела, ООО «РЭК Содружество» право собственности на спорный земельный участок не принадлежит, поскольку является общей долевой собственностью собственников помещений многоквартирного жилого дома №65 по ул.Шишкова г.Воронежа, которые не предоставляли ответчику полномочий на распоряжение участком, что было установлено решением Коминтерновского районного суда г.Воронежа от 08.02.2018 по делу №2-219/2018.

Данным решением по иску прокурора Коминтерновского района г.Воронежа, заявленному в интересах неопределенного круга лиц и граждански ФИО4, признаны неправомерными действия ООО «РЭК Жилищное Содружество» (ныне ООО «РЭК Содружество») по заключению договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: 

<

...>, для размещения киоска площадью 12,5 кв.м. от 25.11.2016 с ФИО2, на ООО «РЭК Содружество» и ФИО2 возложена обязанность расторгнуть данный договор, на ФИО2 – также обязанность демонтировать за счет собственных средств киоск по адресу: 

<

...> и привести территорию, на которой он располагался в первоначальное положение в течение месяца со дня вступления в силу решения суда.

Кроме того, в решении прямо отражено, что «… из п.3.2.6. договора управления домом невозможно установить давалось ли собственниками помещений согласие на размещение конкретного нестационарного торгового объекта, поскольку решение о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме, а также об определении лиц, которые уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

В силу ч.1 ст. 46 ЖК РФ данное решение принимается большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников  помещений в многоквартирном доме.

Кроме того  собственниками помещений не утверждены существенные условия договоров аренды земельного участка, а именно: конкретная часть земельного участка, а также не избрано уполномоченное лицо на заключение договора аренды земельного участка в соответствии с п.п.3 п.2 ст.44 ЖК РФ.

Также в соответствии с ч.7 ст.10 Федерального закона от 28.12.2009 года №381-ФЗ «Об основах государственного регулирования торговой деятельности в РФ» порядок размещения и использования нестационарных торговых объектов на земельном участке, находящемся в частной собственности, устанавливается собственником земельного участка, с учетом требований, определенных законодательством Российской Федерации, в том числе с учетом разрешенного использования…»

С учетом вышеотраженных обстоятельств, установленных в ходе рассмотрения дела №2-219/2018, суд пришел к выводу что управляющая компания неправомерно передала в аренду часть земельного участка, изменив его целевое назначение.

Согласно сведениям официального сайта Воронежского областного суда  в сети Интернет (http://oblsud.vrn.sudrf.ru/), решение Коминтерновского районного суда г.Воронежа от 08.02.2018 по делу 2-219/2018 вступило в законную силу, оставлено без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Воронежского областного суда 11.09.2018.

В соответствии со статьей 69 АПК РФ вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле.

Кроме того, ранее решением Арбитражного суда Воронежской области от 24.07.2017 по делу №А14-4332/2017 в рамках рассмотрения требований о признании недействительным предписания Управления муниципального жилищного контроля администрации городского округа город Воронеж от 01.02.2017 №125, также была  установлена неправомерность заключения ООО «РЭК Содружество» рассматриваемого договора аренды.

В решении Арбитражного суда Воронежской области указано «… из норм законодательства, регулирующего спорные отношения следует, что распоряжение общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе, общим земельным участком, включая его предоставление в пользование иным лицам, относится к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, решения которого по данным вопросам должны приниматься установленным большинством голосов (не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений).

Вместе с тем, права управляющей организации по использованию общего имущества (передача в аренду), предусмотренные пунктом 3.2.6 договора управления многоквартирным домом, корреспондируют с нормами ст.ст.44, 46 ЖК РФ. 

При этом с учетом ст.181.5 ГК РФ доказательств принятия в порядке ст. 44, 46 ЖК РФ решения по данному вопросу общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме заявителем не представлено (ст.65 АПК РФ). 

Анализ протокола №2 внеочередного общего собрания собственников помещений от 22.03.2012 показывает, что в собрании принимали участие собственники помещений, обладающих 51,2% голосов, что недостаточно для принятия решения по вопросу распоряжения общим имуществом собственников помещений.

С учетом изложенного следует признать, что у ООО «РЭК Жилищное Содружество» отсутствовали полномочия на распоряжение общим имуществом собственников жилых помещений МКД ввиду ничтожности решения собрания от 22.03.2012, выраженного в п.3.2.6 договора управления многоквартирным домом (п.2 ст.181.5 ГК РФ)…».

Решение вступило в законную силу, не оспаривалось.

В соответствии со статьей 16 АПК РФ вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации.

Согласно пункту 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2017 №73 «Об отдельных вопросах практики применения Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»,  положения статьи 608 Гражданского кодекса РФ не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду.

Вместе с тем, из статьи 608 Гражданского кодекса РФ  прямо следует, что право на взыскание арендных платежей имеет добросовестный арендодатель (собственник либо уполномоченное им лицо).

Поскольку, как установлено судами, истец не обладал правом на сдачу спорного земельного участка в аренду, основания для взыскания арендных платежей отсутствуют.

Иное понимание норм права, регулирующих спорные отношения, а также конкретных обстоятельств дела будет свидетельствовать об узаконивании неправомерного поведения участника хозяйственных отношений.

С учетом установленных решением Арбитражного суда Воронежской области от 24.07.2017 по делу №А14-4332/2017 и решением Воронежского областного суда от 08.02.2018 по делу №2-219/2018 обстоятельств, договор аренды земельного участка №19 от 25.11.2016 в силу его несоответствия нормам действующего законодательства фактически является недействительной (ничтожной) сделкой (статья 168 Гражданского кодекса РФ).

Соответственно, удовлетворение исковых требований не достигнет целей  судопроизводства, поскольку повлечет за собой новые исковые производства, направленные в частности, на применение последствий недействительности ничтожности сделки.

Вместе с тем собственники спорного земельного участка не лишены права на обращение в суд с требованиями о взыскании платы за фактическое пользование земельным участком.

Исходя из изложенного, требования о взыскании с                              индивидуального предпринимателя ФИО2 основного долга по договору аренды земельного участка №19 от 25.11.2016 являются неправомерными.

Согласно пункту 1 статьи 329 Гражданского кодекса РФ (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В силу статей 330, 331 Гражданского кодекса РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства. Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. 

Применение  мер  гражданско-правовой  ответственности является последствием  ненадлежащего исполнения обязательств.

Поскольку судом признано неправомерным взыскание основного долга по договору аренды земельного участка №19 от 25.11.2016, основания для предъявления ООО «РЭК Содружество» требований о взыскании с индивидуального предпринимателя ФИО2 пеней по также отсутствуют.

При таких обстоятельствах требования ООО «РЭК Содружество»  удовлетворению не подлежат.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются  арбитражным судом  со стороны.  

С учетом положений статьи 110 АПК РФ и результатов рассмотрения дела, судебные расходы по уплате государственной пошлины относятся на истца.

На основании материалов дела, руководствуясь статьями 8,309,310 Гражданского кодекса РФ, статьями 4,7-11,13,16,65,110,156,167-170 АПК РФ, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований отказать. 

Решение может быть обжаловано в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня принятия и Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу через Арбитражный суд Воронежской области.

Судья                                                                                                         М.С.Есакова