АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-6257/2021

г. Краснодар

11 мая 2022 года

Резолютивная часть постановления объявлена 04 мая 2022 года

Постановление в полном объеме изготовлено 11 мая 2022 года

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мещерина А.И., судей Анциферова В.А. и Епифанова В.Е., при участии в судебном заседании от истца – общества с ограниченной ответственностью «Галерея»                          (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) – ФИО1 (руководитель), от            ответчика – индивидуального предпринимателя ФИО2  – ФИО2 (паспорт), рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2 на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 13.09.2021 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда                      от 10.02.2022 по делу № А32-6257/2021, установил следующее.

ООО «Галерея» (далее – общество) обратилось в арбитражный с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – предприниматель) о взыскании долга по арендной плате в размере 103 635 рублей за пользование частью земельного участка под торговым павильоном № 53 в здании ТЦ «Галерея», расположенном по адресу: 

<

...>, в период с 06.04.2017 по 01.06.2021, а также неустойки в размере 43 097 рублей 77 копеек  с 06.04.2017 по 31.08.2021 (с учетом уточнения первоначально заявленных требований, принятого судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее – Кодекс). 

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 13.09.2021, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.02.2022, исковое заявление удовлетворено. Судебные акты мотивированы тем, что в связи с приобретением права собственности на павильон к ответчику перешли в соответствующей части права и обязанности арендатора по договору от 06.11.2007, заключенному с обществом. При разделе исходного земельного участка у предпринимателя сохранилась обязанность вносить арендную плату. 

В кассационной жалобе предприниматель, ссылаясь на неправильное применение норм материального и процессуального права, а также на несоответствие сделанных судами выводов представленным в дело доказательствам, просит отменить решение и постановление, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении искового заявления. Податель жалобы указывает, что иск заявлен в отношении не существующего земельного участка. В отсутствие у истца правоустанавливающих документов взыскание возможно лишь по фактическому землепользованию. Истец пропустил срок исковой давности по требованию о взыскании долга за период с января 2017 года по февраль              2018 года. Суд первой инстанции рассмотрел дело в отсутствие ответчика, отклонив без установленных процессуальным законом оснований ходатайство об отложении судебного разбирательства.

В судебном заседании предприниматель на удовлетворении кассационной жалобы настаивала. Представитель общества полагал, что выводы судебных инстанций основаны на представленных в дело доказательствах и нормах действующего законодательства.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителей сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что решение и апелляционное постановление следует отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Как видно из материалов дела, на принадлежащем обществу на праве общей долевой собственности участке (кадастровый номер 23:41:1002003:15, площадь 3181 кв. м, по адресу: 

<

...>) расположен торговый комплекс «Галерея». 

Общество (арендодатель) и ФИО3 (арендатор) на 49 лет заключили договор от 06.11.2007 аренды части земельного участка под торговым помещением № 53 площадью 32,9 кв. м. 

На основании соглашения собственников о разделе земельного участка и прекращения долевой собственности от 26.04.2010 земельный участок с кадастровым номером 23:41:1002003:15 разделен на самостоятельные земельные участки. 

После раздела обществу принадлежал участок с кадастровым номером 23:41:10002003:254 площадью 2 742 кв. метров, по адресу: ул. Урусова, 65, разрешенное использование – для эксплуатации торгового центра. 

ФИО3 (продавец) и предприниматель (покупатель) заключили договор                    от 09.04.2013 купли-продажи и переуступки прав и обязанностей по договору аренды, согласно которому продавец передал в собственность покупателю торговое помещение № 53 площадью 32,9 кв. метров, расположенное в указанном торговом комплексе, а также права и обязанности арендатора по договору аренды части земельного участка от 06.11.2007. Договор зарегистрирован в установленном порядке. 

В связи с перераспределением на основании соглашения от 25.11.2015 из земельного участка с кадастровым номером 23:41:10002003:254 образован участок с кадастровым номером 23:41:1002003:722 площадью 2707 кв. м, разрешенное использование – магазины продовольственных, непродовольственных и смешанных товаров. Данный участок перешел в собственность к обществу. Суды установили, что на названном участке расположено принадлежавшее ФИО2 на праве собственности торговое помещение № 53. 

Согласно сведениям ЕГРН за предпринимателем зарегистрировано обременение в виде аренды на земельный участок с кадастровым номером 23:41:1002003:722. 

Решением единственного учредителя общества об установлении размера арендной платы от 25.02.2017 на основании заключения Торгово-промышленной палаты г. Горячий Ключ о среднерыночной стоимости объекта установлен размер годовой арендной платы за пользование земельным участком (частью земельного участка) в размере 700 рублей              за 1 кв. м. 

Общество, ссылаясь на ненадлежащее исполнение предпринимателем (арендатором) обязательств по оплате пользования частью земельного участка в период            с  06.04.2017 по 01.06.2021, обратилось с исковым заявлением в арбитражный суд.

Законность судебных актов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Согласно статье 606, пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование; в свою очередь, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Размер арендной платы за пользование земельным участком, порядок, условия и сроки ее внесения определяются договором аренды (статья 614 Гражданского кодекса).

В соответствии с пунктом 1 статьи 329 и пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, под которой понимается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Судебные инстанции признали основанными на договоре аренды требования истца к ответчику о взыскании арендной платы и неустойки.

В то же время, удовлетворяя требования общества, суды не приняли во внимание следующее.  

Подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации               (далее – Земельный кодекс) закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии с пунктом 4 статьи 35 Земельного кодекса (в редакции, действовавшей на момент приобретения павильона ФИО3, а  также приобретения права на него предпринимателем) отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:                          1) отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка; 2) отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со                             статьей 27 данного Кодекса.

Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Отчуждение доли в праве собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на земельном участке, принадлежащем на праве собственности нескольким лицам, влечет за собой отчуждение доли в праве собственности на земельный участок, размер которой пропорционален доле в праве собственности на здание, строение, сооружение.

Согласно пункту 2 статьи 552 Гражданского кодекса в случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

В пункте 15 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации   № 1 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 28.03.2018, указано, что если при отчуждении помещений в здании невозможен выдел земельного участка, расположенного под данными помещениями, в силу пункта 4                 статьи 244 Гражданского кодекса земельный участок поступает в общую долевую собственность продавца и покупателя. Право собственности на долю в праве на земельный участок возникает у покупателя помещений в силу закона с момента государственной регистрации перехода к нему права собственности на помещения в здании (статья 131, пункт 2 статьи 223, пункт 4 статьи 244 Гражданского кодекса). 

До принятия Федерального закона от 26.06.2007 № 118-ФЗ «О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части приведения их в соответствие с Земельным кодексом Российской Федерации» (далее – Закон № 118-ФЗ) положениями статей 273 и 552 Гражданского кодекса допускалась возможность указания в договоре, что покупателю будет принадлежать иное право на соответствующую часть земельного участка – не право собственности. Такая возможность должна быть прямо выражена в договоре. 

Условия договора купли-продажи павильона с ФИО3 судебные инстанции не исследовали, на предмет их соответствия применимым нормам закона не оценили.

Из материалов дела следует, что ФИО3 на праве собственности принадлежал павильон № 53. Общество (арендодатель) и ФИО3 (арендатор) заключили договор от 06.11.2007 аренды части земельного участка под торговым помещением № 53 площадью 32,9 кв. м, сроком на 49 лет. 

На основании договора купли-продажи и переуступки прав и обязанностей по договору аренды от 09.04.2013 право собственности на объект недвижимости (торговый павильон № 53) площадью 32,9 кв. м и право аренды на земельный участок перешли к предпринимателю. 

Суды не учли, что при заключении договора купли-продажи с ФИО3 земельный участок принадлежал продавцу (обществу) на праве собственности.

Таким образом, при разрешении данного спора и определении обязанности предпринимателя (собственника объекта недвижимости) вносить арендную плату за участок суды не приняли во внимание положения приведенных норм, а также правовую позицию, сформулированную в определении Верховного Суда Российской Федерации            от 23.11.2017 № 307-ЭС17-5707 и в пункте 15 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 28.03.2018, о возникновении у покупателя и продавца режима общей долевой собственности на земельный участок, при отчуждении собственником здания и земельного участка, на котором оно расположено, помещений в этом здании.

Таким образом, выводы судебных инстанций о наличии оснований для взыскания с предпринимателя долга по арендной плате за участок и неустойки нельзя признать основанными на исследовании и оценке представленных в дело доказательств, а также на подлежащих применению к спорным правоотношениям нормах материального права.

Согласно части 2 статьи 287 Кодекса арбитражный суд, рассматривающий дело в кассационной инстанции, не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции.

Поскольку выводы, приведенные в обжалуемых судебных актах, сделаны без учета подлежащих применению норм права и исследования необходимой совокупности доказательств, решение и постановление следует отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении суду необходимо устранить отмеченные недостатки, на основании имеющихся в деле и дополнительно представленных доказательств установить обстоятельства, необходимые для правильного рассмотрения искового заявления, установить технические характеристики павильона (часть здания, самостоятельный объект), условия приобретения его ФИО3 и предпринимателем, в том числе в отношении прав на земельный участок в соответствии с приведенной правовой позицией высшей судебной инстанции, дать оценку доводам предпринимателя о наличии у нее обязанности уплачивать земельный налог, после чего на основании полного и всестороннего исследования всех представленных сторонами доказательств и приведенных ими доводов разрешить требования общества в соответствии с нормами действующего законодательства.

Довод кассационной жалобы о применении исковой давности суд округа отклоняет. Выводы суда первой инстанции в этой части основаны на положениях                 статьи 204 Гражданского кодекса и установленных обстоятельствах обращения общества к мировому судье. 

Вопрос о распределении расходов ответчика по уплате государственной пошлины по кассационной жалобе не рассматривался, поскольку на основании части 3                 статьи 289 Кодекса при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается арбитражным судом, вновь рассматривающим дело.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 13.09.2021 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.02.2022 по делу № А32-6257/2021 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края. 

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                                                                                     А.И. Мещерин

Судьи                                                                                                                   В.А. Анциферов

                                                                                                                              В.Е. Епифанов