﻿768/2019-25533(1) 

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА 

Именем Российской Федерации 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А53-14872/2018

г. Краснодар

27 июня 2019 года

Резолютивная часть постановления объявлена 27 июня 2019 года  Постановление в полном объеме изготовлено 27 июня 2019 года  

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего  Коржинек Е.Л., судей Аваряскина В.В. и Афониной Е.И., при ведении протокола  судебного заседания помощником судьи Тедеевой В.Ф., с участием в судебном заседании,  проводимом с использованием видео конференц-связи, от истца – Департамента  имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону (ИНН 6152000398  

ОГРН 1026103305304) – Саркисовой С.Л. (доверенность от 18.01.2019), ответчиков:  индивидуального предпринимателя Чагаян Нели Федоровны (ИНН 615502123907,  

ОГРНИП 307615506400119) – Рохмина В.В. (доверенность от 16.11.2015),  индивидуального предпринимателя Лоик Дмитрия Ивановича (ИНН 615507066000,  

ОГРНИП 313618202200030) – Цветкова А.М. (доверенность от 18.03.2017),в отсутствие  третьих лиц: Департамента архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону,  Роговик Андрея Евгеньевича, общества с ограниченной ответственностью «Актиния»,  извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения  информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно- телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационные жалобы Департамента  имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону и Чагаян Нели Федоровны на  решение Арбитражного суда Ростовской области от 10.01.2019 (судья Димитриев М.А.) и  постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.03.2019  

(судьи Галов В.В., Абраменко Р.А., Попов А.А.) по делу № А53-14872/2018, установил  следующее.  

Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону (далее –  департамент) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к  индивидуальным предпринимателям Чагаян Н.Ф и Лоик Д.И. (далее – предприниматели)  

о сносе самовольно возведенного нежилого здания с кадастровым номером  61:44:0050527:255 общей площадью 227,1 кв. м, расположенного на земельном участке с  кадастровым номером 61:44:0050523:25 по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Большая  Садовая, д. 53-55.  

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных  требований относительно предмета спора, привлечены Департамент архитектуры и  градостроительства г. Ростова-на-Дону, Роговик А.Е. и ООО «Актиния».  

Решением суда от 10.01.2019, оставленным без изменения постановлением суда  апелляционной инстанции от 31.03.2019, в иске отказано.  

В кассационной жалобе департамент просит отменить состоявшиеся судебные акты  и удовлетворить заявленные требования. По мнению заявителя, суд апелляционной  инстанции неверно указал о том, что истцом избран неправильный способ защиты  нарушенного права, суд первой инстанции необоснованно применил к спорным  отношениям срок исковой давности.  

 В кассационной жалобе предприниматель просит исключить из мотивировочной  части постановления суда выводы о том, что спорный объект является самовольной  постройкой, поскольку суд первой инстанции применил обоснованно срок исковой  давности и постройка не является самовольной.  

В судебном заседании представители участвующих в деле лиц высказали свои  доводы и возражения.  

Изучив материалы дела, доводы кассационных жалоб, выслушав представителей  участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа приходит к  следующему.  

Как видно из материалов дела и установили суды, земельный участок с  кадастровым номером 61:44:0050523:25, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону,  

ул. Большая Садовая, 53-55, площадью 5037+/-25 кв. м, разрешенное использование: для  эксплуатации Дворца творчества детей и молодежи, магазина и кафе, административного  здания, является участком, право собственности на который не разграничено.  

15 июня 2006 года департамент заключил с множественностью лиц на стороне  арендатора договор аренды земельного участка с кадастровым номером 61:44:0050523:25   № 29059 для использования эксплуатации магазина и кафе.  

В ЕГРН в отношении названного земельного участка зарегистрировано  ограничение (обременение) права на него в пользу ООО «Фора», Чагаян Н.Ф. и  

Роговика А.Е. 

В ходе осуществления муниципального контроля департамент архитектуры и  градостроительства г. Ростова-на-Дону установил, что на вышеуказанном земельном  участке проведены работы по реконструкции объекта капитального строительства.  

16 мая 2018 года департамент провел обследование спорного земельного участка и  составил акт обследования № 1694. В ходе обследования установлено: часть помещений,  расположенных в здании в западной части, используется муниципальным бюджетным  учреждением дополнительного образования г. Ростова-на-Дону «Дворец творчества детей  и молодежи». На первом этаже здания находятся: магазин тканей «Эрна», предприятие  общественного питания «Французская булочка Мсъе Макс», а также располагается  вывеска об открытии предприятия общественного питания «Макдональдс». В  

северо-западной части участка (по задней меже) располагается двухэтажное кирпичное  строение, предположительно пристройка к восьмиэтажному зданию, где ведутся работы,  связанные с открытием предприятия общественного питания «Макдональдс». В здании в  восточной части участка располагается Ростовский союз детских и молодежных  организаций, центр подготовки городских волонтеров Чемпионата мира по футболу 2018.  В ЕГРН зарегистрировано право общей долевой собственности на нежилое помещение с  кадастровым номером 61:44:0050527:255 общей площадью 227,1 кв. м с этажностью № 1,  антресоль, расположенное по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Большая Садовая, 53, за  Чагаян Н.Ф. (1/3 доли в праве) и Лоик Д.И. (2/3 доли в праве) с ограничением  (обременением) права в виде аренды в пользу ООО «Макдональдс».  

Согласно экспликации к поэтажному плану здания (строения) строение,  расположенное по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Большая Садовая, 53-55 имеет 2 этажа,  общей площадью 553,9 кв. м. На поэтажном плане здания (строения) стоит отметка о том,  что на реконструкцию литера (А2 и Б) разрешение не предъявлено.  

Проверкой исходно-разрешительной документации установлено, что Департамент  архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону разрешение на строительство  (реконструкцию) капитального объекта, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону,  

ул. Большая Садовая, 53-55 не выдавал. 

Полагая, что спорный объект возведен в отсутствие разрешительной документации  и является самовольной постройкой, департамент обратился с иском о ее сносе  в арбитражный суд.  

В соответствии с положениями статьи 222 Гражданского кодекса Российской  Федерации (далее – Кодекс) самовольной постройкой является жилой дом, другое  строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке,  не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми  

актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с  существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.  Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме  случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 222 Кодекса.  

В предмет доказывания по иску о сносе самовольной постройки входят следующие  обстоятельства: отсутствие отведенного в установленном порядке земельного участка для  строительства; отсутствие разрешения на строительство; несоблюдение ответчиком  градостроительных, строительных норм и правил при возведении постройки; нарушение  постройкой прав и законных интересов истца.  

В пункте 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации  и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22  «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров,  связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление   № 10/22) разъяснено, что с иском о сносе самовольной постройки вправе обратиться в суд  собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его  законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение  самовольной постройки.  

В соответствии со статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации,  статьей 3 Федерального закона от 17.11.1995 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности  в Российской Федерации» строительство, реконструкция объектов капитального  строительства, осуществляются на основании разрешения на строительство, которое  выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где  планируется строительство.  

В случае если застройщик не предпринимал никаких мер к получению разрешения  на строительство или акта в вода в эксплуатацию как до начала строительства  (реконструкции) спорного объекта, так и во время проведения работ, удовлетворение иска  о признании права собственности на данное самовольное строение не соответствует  положениям статьи 222 Кодекса и статьи 51 Градостроительного кодекса Российской  Федерации (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской  Федерации от 26.01.2010 № 11066/09).  

О надлежащем характере мер, предпринятых лицом, создавшим самовольную  постройку, также может свидетельствовать своевременное обращение в уполномоченный  орган с заявлением о выдаче разрешения на строительство с приложением документов,  предусмотренных частями 7 и 9 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской  Федерации.  

Согласно пункту 9 информационного письма от 09.12.2010 № 143 «Обзор судебной  практики по некоторым вопросам применения судами статьи 222 Гражданского кодекса  Российской Федерации» (далее – информационное письмо № 143) право собственности на  самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, не может быть  признано за создавшим ее лицом, которое имело возможность получить указанные  разрешения, но не предприняло мер для их получения. В противном случае при  удовлетворении требований на основании части 3 статьи 222 Кодекса имел бы место  упрощенный порядок легализации самовольного строения, применение которого ставит  добросовестного застройщика, получающего необходимые для строительства документы  в установленном порядке, в неравное положение по сравнению с самовольным  застройщиком, который не выполнял предусмотренные законом требования.  

Суды установили, что 24.01.2017 Роговик А.Е. (продавец) и предприниматели  (покупатели) заключили договор купли-продажи (в редакции дополнительного  соглашения от 01.02.2017 № 1), по условиям которого покупателями приобретены в  общую долевую собственность Лоик Д.И (2/3 доли), Чагаян Н.Ф (1/3 доля) следующие  объекты: нежилое здание площадью 340,3 кв. м, количество этажей 2; нежилое  помещение, комнаты на 1-м этаже № 17 – 21; комнаты на антресоли № 1 – 3 общей  площадью 227,1 кв. м (литера А2), расположенные в здании по адресу: г. Ростов-на-Дону,  Ленинский район, ул. Большая Садовая, 53- 55.  

Переход права собственности на указанные объекты недвижимости  зарегистрированы в Управлении Федеральной службы государственной регистрации,  кадастра и картографии по Ростовской области 03.02.2017.  

Ранее указанные объекты приобретены Роговиком А.Е. у ООО «Актиния» на  основании акта передачи нереализованного имущества должника взыскателю в счет  погашения долга от 05.02.2016, постановления о передаче нереализованного в  принудительном порядке имущества должника взыскателю от 05.02.2016.  

Право собственности на объекты зарегистрированы за Роговиком А.Е. в  Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии  по Ростовской области 17.03.2016, за ООО «Актиния» – в 2006 году.  

Судом первой инстанции назначена экспертиза, проведение которой поручено  эксперту ООО «Северокавказский центр экспертиз и исследований» Усовичу Е.В.  Согласно заключению эксперта помещения общей площадью 227,1 кв. м, расположенные  на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0050523:25, не могут считаться  отдельно стоящим нежилым зданием. Пристройки, связанные с улучшением технических  и эксплуатационных показателей работы ресторана «Макдоналдс», не оказывают  

воздействия на существующие конструкции здания. Мероприятия, проведенные в  помещении общей площадью 227,1 кв. м для улучшения производственной деятельности  как предприятия общественного питания, в данном случае не являются результатом  реконструкции нежилого здания, расположенного на земельном участке с кадастровым  номером 61:44:0050523:25 по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Большая Садовая, 53-55.  Данный объект не является результатом реконструкции нежилого здания, расположенного  на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0050523:25 по адресу:  

г. Ростов-на-Дону, ул. Большая Садовая, 53-55, следовательно, действия по приведению  его в состояние, существующее до реконструкции, совершать не требуется. Спорный  объект не является результатом реконструкции нежилого помещения, расположенного на  земельном участке с кадастровым номером 61:44:0050523:25 по адресу: г. Ростов-на-Дону,  ул. Большая Садовая, 53-55, следовательно, действия по приведению его в состояние,  существующее до реконструкции, совершать не требуется. Угроза жизни и здоровью  граждан в результате эксплуатации нежилого здания, кадастровый номер  61:44:0050527:255, общей площадью 227,1 кв. м, расположенного по адресу:  

г. Ростов-на-Дону, ул. Большая Садовая, 53-55 не создается. 

Суд первой инстанции, установив пропуск истцом срока исковой давности по  заявленным требованиям, а суд апелляционной инстанции установив, что заявленные  требования сводятся к приведению в соответствие пристройки к ранее существующему  зданию, которое является самовольной постройкой, и истцом избран ненадлежащий  способ защиты нарушенного права, пришли к выводу об отказе в удовлетворении  требований в полном объеме.  

Между тем суды не учли следующего. 

Согласно пункту 23 постановления № 10/22, государственная регистрация права  собственности на недвижимое имущество, строительство которого осуществлено с  нарушением норм действующего земельного и градостроительного законодательства  Российской Федерации, не исключает возможности предъявления требования о его сносе  в судебном порядке. При этом основанием для удовлетворения судом иска о сносе такой  постройки будет являться признание ее самовольной. Такое решение суда служит  основанием для внесения в ЕГРН записей о прекращении прав на самовольную постройку.  Если самовольная постройка была обременена правами третьих лиц (залогодержателя,  арендатора), соответствующие обременения также прекращаются. При этом лица,  правами которых обременен спорный объект, должны быть привлечены к участию в деле  в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно  

предмета спора, на стороне ответчика, поскольку судебный акт может повлиять на их  права.  

Суды установили, что спорный объект обременен правом аренды ООО «Макдональдс». 

Между тем указанное лицо к участию в деле в качестве третьего лица, не  заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне  ответчика, судами не привлечено.  

Кроме того, суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении требований  департамента о сносе самовольной постройки в связи с пропуском срока исковой  давности, не учел следующего.  

Исковая давность не распространяется на требование о сносе постройки, созданной  на земельном участке истца без его согласия, если истец этим участком владеет  

(пункт 6 информационного письма № 143). В пункте 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации 

от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского  кодекса Российской Федерации об исковой давности» разъяснено следующее. Исковая  давность не распространяется на требования, прямо предусмотренные статьей 208  Кодекса. К их числу относятся требования собственника или иного владельца об  устранении всяких нарушений его права, если эти нарушения не были соединены с  лишением владения. Положения, предусмотренные абзацем 5 статьи 208 Кодекса, не  применяются к искам, не являющимся негаторными (например, к искам об истребовании  имущества из чужого незаконного владения).  

Из материалов дела следует, что земельный участок под спорной постройкой не  принадлежит предпринимателям, занятие публичных земель самовольным строением не  позволяет констатировать выбытие некоего участка как объекта гражданского оборота из  владения администрации.  

Апелляционный суд, установив, что все существующее строение с кадастровым  номером 61:44:0050527:255 по адресу: г. Ростов-на-Дону, улица Большая Садовая, 53-55,  является самовольной постройкой, неверно пришел к выводу об избрании истцом  ненадлежащего способа защиты нарушенного права.  

Основанием для предъявления департаментом в суд искового заявления о сносе  самовольной постройки послужила реконструкция строения с кадастровым номером  61:44:0050527:255 по адресу: г. Ростов-на-Дону, улица Большая Садовая, 53-55, в  результате которой увеличена общая площадь объекта с 227,1 кв. м до 553,9 кв. м, без  соответствующего разрешения уполномоченного органа.  

При рассмотрении исков о сносе объектов самовольного строительства суд  устанавливает факт соблюдения градостроительных и строительных норм и правил при  строительстве соответствующего объекта.  

Применяя статью 222 Кодекса суд должен конкретизировать объект недвижимости,  подлежащий сносу, определить его место нахождения, указать его координаты.  Параметры самовольной постройки (площадь застройки, этажность и т. д.) должны  устанавливаться судом на основании представленных доказательств.  

Назначая по делу судебную экспертизу и определяя вопросы, на которые должен  ответить эксперт, суд первой инстанции не учел предмет и основания исковых требований  департамента. Предметом спора является объект с кадастровым номером  61:44:0050527:255, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, улица Большая Садовая,  53-55.  

Арбитражный суд, сохраняя независимость, объективность и беспристрастность,  осуществляет руководство процессом, оказывает содействие лицам, участвующим в деле,  в реализации их прав, создает условия для всестороннего и полного исследования  доказательств, установления фактических обстоятельств и правильного применения  законов и иных нормативных правовых актов при рассмотрении дела (часть 3 статьи 9  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).  

К задачам подготовки дела к судебному разбирательству относятся определение  характера спорного правоотношения и подлежащего применению законодательства,  обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела; разрешение  вопроса о составе лиц, участвующих в деле, и других участников арбитражного процесса;  оказание содействия лицам, участвующим в деле, в представлении необходимых  доказательств (часть 1 статьи 133 Арбитражного процессуального кодекса Российской  Федерации).  

При принятии искового заявления общества и проведя по нему подготовку к  судебному разбирательству, суд первой инстанции не определил характер спорного  правоотношения, не предложил истцу уточнить исковые требования, с учетом  изложенной им в иске позиции.  

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты нельзя признать законными и  обоснованными, поэтому решение и постановление суда апелляционной инстанции  следует отменить на основании части 1 статьи 288 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации.  

Принимая во внимание отсутствие у суда кассационной инстанции полномочий по  установлению фактов и оценке доказательств по делу, оспариваемые судебные акты в  силу пункта 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской  Федерации подлежат отмене, а дело – направлению на новое рассмотрение в арбитражный  суд первой инстанции.  

При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть изложенное, всесторонне и  полно установить юридически значимые обстоятельства дела, дать надлежащую правовую  оценку имеющимся в деле доказательствам в их совокупности и взаимной связи,  исключить неточности в выводах, проверить в полном объеме доводы лиц, участвующих в  деле, привлечь к участию в деле лиц, чьи права и законные интересы могут быть  затронуты судебными актами, по рассматриваемому спору, предложить сторонам  провести судебную экспертизу с учетом предмета исковых требований и при правильном  применении норм материального права и соблюдении норм процессуального права  принять законное и обоснованное решение.  

Согласно абзацу 2 части 3 статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации при отмене судебного акта с передачей дела на новое  рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается судом, вновь  рассматривающим дело (по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации).  

Руководствуясь статьями 274, 284, 286 – 289 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа  

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 10.01.2019 и постановление  Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.03.2019 по делу  

 № А53-14872/2018 отменить. Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд  Ростовской области.  

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия. 

Председательствующий Е.Л. Коржинек  Судьи В.В. Аваряскин   Е.И. Афонина