АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА

Пушкина ул., д. 45, г. Хабаровск, 680000, официальный сайт: www.fasdvo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ Ф03-4797/2022

18 ноября 2022 года

г. Хабаровск

Резолютивная часть постановления объявлена 15 ноября 2022 года.

Полный текст постановления изготовлен 18 ноября 2022 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

председательствующего судьи В.А. Гребенщиковой

судей М.Ю. Бурловой-Ульяновой, С.Н. Новиковой

при участии:

от министерства имущественных и земельных отношений Приморского края: ФИО1, доверенность от 21.01.2022 № 20/1.

рассмотрев в проведенном с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Пятого арбитражного апелляционного суда судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Восточные поля»    

на решение от 13.05.2022, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 11.08.2022

по делу № А51-11280/2021 Арбитражного суда Приморского края

по иску администрации Дальнереченского городского округа                             

к обществу с ограниченной ответственностью «Восточные поля»                       

о взыскании долга и пени по договору аренды земельного участка                               от 07.04.2014 № 1, о расторжении договора от 07.04.2014 № 1, о понуждении передать земельный участок 

по встречному иску общества с ограниченной ответственностью «Восточные поля» 

к администрации Дальнереченского городского округа 

о взыскании суммы, уплаченной в качестве арендной платы по договору                   от 07.04.2014 № 1

третьи лица: министерство имущественных и земельных отношений Приморского края, министерство сельского хозяйства Приморского края  

УСТАНОВИЛ:

Администрация Дальнереченского городского округа (далее – администрация, уполномоченный орган) обратилась в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением о взыскании с общества с ограниченной ответственностью «Восточные поля» (далее – ООО «Восточные поля», общество) 18 975 рублей основного долга за период с 01.04.2019 по 31.12.2021, неустойки в размере 1339 рублей 29 копеек за период с 02.06.2018 по 01.01.2022 по договору аренды от 07.04.2014 № 1 земельного участка с кадастровым номером 25:02:010902:4, площадью         135 492 кв.м, местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 1 км от ориентира по направлению на юго-запад. Почтовый адрес ориентира: край Приморский, г. Дальнереченск,                     

<

...>, о расторжении указанного договора  и возврате земельного участка по акту приема-передачи в течение пяти дней с момента вступления решения в законную силу (с учетом уточнения требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, далее – АПК РФ).

На основании части 1 статьи 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, судом привлечены министерство имущественных и земельных отношений Приморского края, министерство сельского хозяйства Приморского края. 

Определением от 13.12.2021 судом принято к производству встречное исковое заявление ООО «Восточные поля» к администрации о взыскании     42 911 рублей, уплаченных в качестве арендной платы по договору. 

Решением  Арбитражного суда Приморского края от 13.05.2022, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 11.08.2022, первоначальные исковые требования удовлетворены,  в удовлетворении встречного иска отказано.

В кассационной жалобе, поданной в Арбитражный суд Дальневосточного округа, ООО «Восточные поля» просит названные судебные акты отменить в связи с неприменением закона, подлежащего применению, а также несоответствием выводов судов фактическим обстоятельствам спора, принять новое решение, встречный иск удовлетворить, в первоначальном иске отказать.

В обоснование жалобы заявитель приводит доводы о том, что обществом о невозможности использования земельного участка представлен акт натурного обследования от 02.08.2021 № 18 по причине недостатков, возникших до заключения договора, вместе с тем, по мнению заявителя, эти обстоятельства судами не исследовались и им не дана надлежащая оценка. Указывает на неприменение положений статей 405, 406, 606, 611, 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

В отзывах на кассационную жалобу министерство имущественных и земельных отношений Приморского края, администрация, приводя аргументированные возражения относительно изложенных в ней доводов, просили состоявшиеся судебные акты оставить без изменения как законные и обоснованные, в удовлетворении жалобы отказать. 

В судебном заседании суда кассационной инстанции, проводимом в соответствии с положениями статьи 153.1 АПК РФ путем использования системы видеоконференц-связи при содействии Пятого арбитражного апелляционного суда, министерство имущественных и земельных отношений Приморского края в лице своего представителя, поддержало доводы, приведенные в отзыве на жалобу. Администрации заявила ходатайство о рассмотрении жалобы в ее отсутствие.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку своих представителей в судебное заседание суда кассационной инстанции не обеспечили, что в соответствии с частью 3 статьи 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения кассационной жалобы в их отсутствие.

Изучив материалы дела, проверив законность обжалуемых актов исходя из доводов кассационной жалобы и возражений на нее, Арбитражный суд Дальневосточного округа считает, что оснований для их отмены, предусмотренных статьей 288 АПК РФ, не имеется.

По материалам дела установлено, земельный участок с кадастровым номером 25:02:010902:4 относится к категории земель - земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования - для сельскохозяйственного производства, передан в муниципальную собственность Министерством обороны России. 

Право собственности на данный земельный участок зарегистрировано за муниципальным образованием Дальнереченский городской округ Приморского края, о чём в Едином государственном реестре недвижимости 26.08.2013 сделана запись о государственной регистрации                                № 25-25- 15/042/2013-039.

На основании протокола о результатах аукциона по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков, находящихся в собственности Дальнереченского городского округа из категории земель сельскохозяйственного назначения, для использования в целях сельскохозяйственного производства между администрацией и обществом с ограниченной ответственностью «Объединенная молочная компания» заключен договор аренды от 07.04.2014 № 1 в отношении земельного участка с кадастровым номером 25:02:010902:4, площадью 135 492 кв. м, местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 1 км от ориентира по направлению на юго-запад. Почтовый адрес ориентира: Приморский край, г. Дальнереченск, 

<

...>, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, являющемся неотъемлемой частью настоящего договора, для использования в целях сельскохозяйственного производства, сроком на 10 лет с 07.04.2014 по 06.04.2024. 

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 25.04.2014 (запись регистрации № 25-25-00/031/2014-252). 

На основании договора присоединения от 15.08.2016 правопреемником ООО «Объединенная молочная компания» стало ООО «Восточные поля», о чем администрация уведомлена заявлением от 14.06.2017 № 1406/2, в котором указано, что к ООО «Восточные поля» перешли все права и обязанности по всем заключенным договорам аренды с ООО «Объединенная молочная компания», в том числе по договору аренды земельного участка с кадастровым номером 25:02:010902:4, в связи с чем, с ООО «Восточные поля» подписано дополнительное соглашение от 11.07.2017 к договору аренды  от 07.04.20014 № 1. 

Так, в связи с прекращением деятельности ООО «Объединенная молочная компания» путем реорганизации в форме присоединения к ООО «Восточные поля», с 11.01.2017 арендатором спорного земельного участка является ООО «Восточные поля». 

Согласно пункту 3.1 договора участок считается переданным арендодателем и принятым арендатором в состоянии, пригодном для сельскохозяйственного использования с даты, указанной в пункте 2.1 договора. Договор является одновременно актом приема-передачи участка. 

В силу пункта 3.3 договора состояние земельного участка на момент заключения договора соответствует условиям его использования по целевому назначению. Арендатором земельный участок осмотрен, претензий к его состоянию не имеется. 

В пунктах 4.1, 4.2, 4.3, 4.4, 4.7 договора указано, что за указанный участок арендатору устанавливается арендная плата в размере 7590 рублей в год, согласно протоколу о результатах аукциона. Внесенный задаток в размере 1380 рублей, засчитывается в счет погашения арендной платы. Арендная плата вносится арендатором ежемесячно до первого числа месяца, следующего за расчетным. Платежи считаются внесенными в счет арендной платы за следующий период только после погашения задолженности по платежам за предыдущий период. Расчет арендной платы прилагается (приложение № 1). Арендная плата начисляется с момента подписания договора; в текущем году арендная плата вносится арендатором с учетом задатка. Годовой размер арендной платы за земельный участок, предоставленный для сельскохозяйственного назначения, равен размеру арендной платы по результатам аукциона и является неизменным в течении срока аренды. 

Письмом от 01.12.2020 № 7777 арендодатель уведомил арендатора о наличии задолженности по арендной плате за землю, которую предложил ее погасить в течении 10 дней, в ответ на которое ООО «Восточные поля» письмом от 30.12.2020 сообщило, что в связи с ограничительными мерами, введенными Правительством Российской Федерации в целях борьбы с COVID-19, производственная деятельность осложнилась и компания находится в трудном финансовом положении, предпринимаются все возможные меры, направленные на улучшение экономического положения компании, гарантировало полное погашение задолженности по арендной плате в первом квартале 2021 года. 

Письмом от 29.03.2021 № 1-4/2327 истец уведомил ответчика о том, что по состоянию на 25.03.2021 арендные платежи за земельный участок в бюджет Дальнереченского городского округа не поступили, просил оплатить образовавшуюся задолженность, в ответном письме указало, что начиная с февраля 2021 года ведет переговоры о продаже своих земельных участков (2700 га), зарегистрированных за предприятием на праве собственности в Кировском районе Приморского края; реальная возможность по оплате долга появится не ранее чем через 30-40 дней при поступлении денежных средств, полученных от такой реализации, при получении денежных средств от  одного из покупателей (два претендента) на расчетный счет задолженность будет полностью оплачена. 

Претензией от 31.05.2021 № 1-4/3967 арендодатель в связи с задолженностью предложил арендатору в добровольном порядке в срок до 15.06.2021 ее оплатить, направив в дальнейшем уведомление о расторжении договора от 09.06.2021 № 1-4/4315, невыполнение указанного требования послужило основанием для предъявления администрацией в арбитражный суд настоящего иска.

ООО «Восточные поля», заявляя встречный иск, ссылалось на невозможность использования части арендованного земельного участка в соответствии с его целевым назначением ввиду нахождения его в пограничной зоне и отсутствием доступа к нему.

Суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 309, 310, 330, 606, 607, 614 ГК РФ, статей 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), установив факта использования ООО «Восточные поля» предоставленного земельного участка в рассматриваемый период без внесения определенной условиями договора арендной платы, проверив расчет иска и признав его верным, удовлетворил заявленные требования администрации о взыскании задолженности и неустойки. 

В силу пункта 9 статьи 22 ЗК РФ досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении арендатором условий договора.

В статье 450 ГК РФ закреплено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В пункте 3 статьи 619 ГК РФ отражено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, в том числе, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» изложена правовая позиция, согласно которой в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 28 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», договор аренды может быть расторгнут в связи с внесением арендной платы не в полном объеме, если данное нарушение суд признает существенным. При этом оценка существенности нарушения того или иного условия договора производится судом.

Условиями договора аренды (пункты 5.2.4, 5.2.7) предусмотрено, что арендатор обязан эффективно использовать участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием, разрешенным способом использования, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; осуществлять комплекс мероприятий по рациональному использованию и охране земель.

Как предусмотрено статьей 12 ЗК РФ, одной из целей охраны земель является обеспечение рационального использования земель, в том числе для восстановления плодородия почв на землях сельскохозяйственного назначения и улучшения земель.

При этом согласно части 2 статьи 13 ЗК РФ в целях охраны земель собственники земельных участков, землепользователи, землевладельцы и арендаторы земельных участков обязаны проводить мероприятия по:

1) воспроизводству плодородия земель сельскохозяйственного назначения;

2) защите земель от водной и ветровой эрозии, селей, подтопления, заболачивания, вторичного засоления, иссушения, уплотнения, загрязнения химическими веществами, в том числе радиоактивными, иными веществами и микроорганизмами, загрязнения отходами производства и потребления и другого негативного воздействия;

3) защите сельскохозяйственных угодий от зарастания деревьями и кустарниками, сорными растениями, сохранению мелиоративных защитных лесных насаждений, сохранению достигнутого уровня мелиорации.

Статьей 8 Федерального закона от 16.07.1998 № 101-ФЗ «О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения» обусловлено, что землепользователи, землевладельцы и арендаторы земельных участков обязаны: обеспечивать проведение мероприятий по воспроизводству плодородия земель сельскохозяйственного назначения в соответствии с планом проведения таких мероприятий, составленным в соответствии с частью 4 статьи 15 настоящего Федерального закона; соблюдать нормы и правила в области обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения.

Из содержания названных положений закона и договора следует, что на ООО «Восточные поля» как на арендатора земельного участка сельскохозяйственного назначения на период аренды возлагается комплекс обязанностей по его содержанию в состоянии, пригодном для соответствующих целей.

Из материалов дела следует, что в результате ряда осмотров, проведенных представителем уполномоченного органа в июле 2021 года,   выявлены нарушения, связанные с нецелевым использованием спорного земельного участка.

Оценив совокупность всех обстоятельств относительно нарушений условий договора аренды и признав их существенными, принимая во внимание соблюдение истцом порядка, предусмотренного статьей 452 ГК РФ, суд пришел к обоснованному выводу о наличии оснований для расторжения договора аренды и возврата обществом земельного участка уполномоченному органу по акту приема-передачи в порядке статьи 622 ГК РФ.

Рассмотрев доводы ООО «Восточные поля», положенные в обоснование встречного иска, о невозможности использования части земельного участка по назначению в сельскохозяйственных целях, в том числе ввиду нахождения его в пограничной зоне, расположения в его границах руинированных объектов, грунтовых дорог, что подтверждается актом натурного обследования от 02.08.2021 № 18, суды не усмотрели оснований для признания их убедительными с учетом следующего.

В пункте 1 статьи 611 ГК РФ указано, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Пунктом 2 статьи 612 ГК РФ обусловлено, что арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Пунктом 4 статьи 614 ГК РФ предусмотрено право арендатора на соответствующее уменьшение арендной платы в случае, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Договор аренды земельного участка заключен по результатам проведенных торгов в форме открытого аукциона.

Согласно пункту 3.1 договора участок считается переданным арендодателем и принятым арендатором в состоянии, пригодном для сельскохозяйственного использования с даты, указанной в пункте 2.1 договора.

Договор является одновременно актом приема-передачи участка.

На основании пункта 3.3 договора состояние земельного участка на момент его заключения соответствует условиям его использования по целевому назначению. Арендатором земельный участок осмотрен, претензий к его состоянию не имеется.

Таким образом, при передаче в аренду земельного участка арендодатель не скрывал, о том, что на земельном участке расположены руинированные объекты, без прав третьих лиц, в составе аукционной документации при проведении аукциона имелся проект договора аренды, подписывая договор, арендатор был знаком с его условиями, в том числе относительно данного ограничении (пункт 1.1) и согласился принять участок в пользование.

Судами учтено, что с момента принятия прав и обязанностей по договору ответчик не обращался к администрации с какими-либо претензиями по поводу каких-либо преград к использованию земельного участка для сельскохозяйственного производства исходя из целей, предусмотренных условиями договора, до получения претензии о необходимости уплаты арендной платы и неустойки; не заявлено им также об уменьшении арендной платы, о расторжении договора до названного момента. ООО «Восточные поля», действуя разумно, добросовестно и проявляя должную степень осмотрительности, должно было знать о состоянии предоставленного в аренду земельного участка с момента принятия прав и обязанностей по нему, воспользоваться правами, предусмотренными статьей 612 ГК РФ, однако этого не сделало.

Исследовав и оценив представленные в дело документы по правилам статьи 71 АПК РФ, суды не усмотрели оснований для вывода об удовлетворении встречного иска с учетом приведенных обществом доводов о невозможности использования спорного земельного участка как переданного с недостатками.

Доводы заявителя кассационной жалобы касаются фактической стороны спора и сводятся к необходимости иной оценки представленных доказательств по делу, что не может служить основанием для отмены принятых судебных актов в кассационном порядке в силу положений статей 286, 287 АПК РФ.

В соответствии с положениями статьи 286, части 2 статьи 287 АПК РФ суду кассационной инстанции не предоставлены полномочия пересматривать фактические обстоятельства дела, установленные судами при их рассмотрении, давать иную оценку собранным по делу доказательствам, устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанций.

Нарушений норм процессуального права, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 288 АПК РФ, судами не допущено.

С учетом изложенного основания для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

В связи с тем, что ко дню судебного заседания заявителем кассационной жалобы не исполнено определение от 14.09.2022 о предоставлении оригинала платежного поручения  от 01.09.2022 № 27, суд считает необходимым взыскать с ООО «Восточные поля» в доход федерального бюджета государственную пошлину за рассмотрение кассационной жалобы в размере 3000 руб.

Руководствуясь статьями 110, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 13.05.2022, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 11.08.2022 по делу № А51-11280/2021 Арбитражного суда Приморского края оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Восточные поля» в доход федерального бюджета государственную пошлину                            за рассмотрение кассационной жалобы в размере 3000 руб.

Арбитражному суду Приморского края выдать исполнительный лист.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья                                                В.А. Гребенщикова 

Судьи                                                                                М.Ю. Бурлова-Ульянова

                                                                                                            С.Н. Новикова