ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

г. Москва                          Дело №А40-196740/21-41-1369

Резолютивная часть решения объявлена 19.09.2022.

Решение в полном объеме изготовлено 07.10.2022                                                                   

Арбитражный суд г. Москвы в составе судьи Березовой О.А., рассмотрев в судебном заседании суда первой инстанции, проведенном по адресу: 

<

...>, зал судебных заседаний 4010, - при ведении протокола секретарем ФИО1, при участии представителей истца  ФИО2 по доверенности от 15.09.2021 № 07-12/72 и ответчика ФИО3 по доверенности от 11.08.2021 № 3, дело по иску АО «Бизнес-Недвижимость» (ОГРН 

<

***>) к ООО «Сатурн» (ОГРН 

<

***>)  о взыскании 5 337 192 руб. 74 коп., по встречному иску о взыскании 6 434 517 коп., установил: 

С учетом неоднократного изменения истцом размера исковых требований истец просит суд взыскать с ответчика 5 337 192 руб. 74 коп., в том числе 3 675 752 руб. 57 коп. арендной платы и 1 661 440 руб. 17 коп. неустойки.

В обоснование иска истец сослался на то, что в нарушение договора аренды от 17.04.2018 № М-Щ-21-04/18 и соглашения от 12.12.2020 о расторжении договора ответчик не уплатил арендную плату в размере 3 675 752 руб. 57 коп., в том числе постоянную часть арендной платы в размере 2 831 515 руб. 59 коп. за период с 01.08.2020 по 12.12.2020, переменную часть арендной платы в размере 844 236 руб. 98 коп. за указанный период, что повлекло начисление неустойки, размер которой по состоянию на 22.03.2022 составляет 1 661 440 руб. 17 коп. 

Ответчик иск в части требования о взыскании постоянной части арендной платы в сумме 395 000 руб. и переменной части арендной платы в сумме 844 236 руб. 98 коп. признал, в остальной части против иска возразил, в процессе рассмотрения дела  предъявил встречный иск, принятый судом к производству для рассмотрения совместно с первоначальным. В рамках встречного иска ответчик просит суд взыскать с истца  6 434 517 руб. – стоимость неотделимых улучшений арендованного ответчиком имущества.

Встречное исковое заявление мотивировано тем, что ответчиком с согласия истца произведены неотделимые улучшения нежилого помещения, которые переданы истцу при расторжении договора, в связи с чем истец в соответствии со ст. 623 ГК Российской Федерации обязан возместить ответчику стоимость этих улучшений.

Исследовав письменные доказательства, представленные сторонами, заслушав объяснения представителей истца и ответчика, суд установил, что 17.04.2018 истец в качестве арендодателя и ответчик в качестве арендатора заключили договор аренды нежилого помещения № М-Щ-21-04/18, в соответствии с которым арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование (аренду) нежилое помещение площадью 611, 2 кв. м по адресу: 

<

...>.

Согласно п. 3.2 срок аренды составляет 5 лет и исчисляется с даты подписания сторонами акта приема-передачи помещения. 

В соответствии с разделом 4 договора арендная плата состоит из постоянной части и переменной части; величина годовой постоянной части арендной платы составляет 5 806 400 руб. 03 коп. в год; постоянная часть арендной платы уплачивается ежемесячно в размере 483 866 руб. 67 коп. до 5-го числа каждого месяца. Переменная часть арендной платы включает в себя расходы по оплате коммунальных услуг, фактически потребленных арендатором в отчетном месяце; арендодатель ежемесячно, не позднее 20-го числа месяца, следующего за отчетным, представляет арендатору счет, счет-фактуру, акт оказанных услуг, справку-расчет и копии документов, подтверждающих расчет переменной части арендной платы.

П. 7.4 договора предусматривает, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором обязанности по уплате арендной платы арендатор по требованию арендодателя уплачивает неустойку в размере 0, 1 % от суммы просроченной задолженности за каждый день просрочки.

В разделе 1 договора стороны согласовали, что под неотделимыми улучшениями имущества стороны понимают изменения, направленные на модификацию внутреннего и внешнего вида помещения, не отделимые без вреда для помещения, включая, но не ограничиваясь, любые перепланировки и переоборудование, в частности, демонтаж и (или) установку внутренних перегородок и переоборудование помещения; оборудование и (или) заделывание существующих дверных и оконных проемов; демонтаж и (или) установку оконных блоков, стеклопакетов, дверей; обустройство антресолей; монтаж и (или) демонтаж лестничных пролетов; демонтаж и (или) монтаж, изменение местоположения внутренних инженерных сетей водопровода, канализации, отопления, электроснабжения, вентиляции и кондиционирования, пожарной сигнализации и т.д.; работы, связанные с изменением фасада здания; работы, связанные с установкой наружной рекламы; монтаж и (или) демонтаж иных конструктивных элементов, систем, сетей, оборудования, фурнитуры, относящейся к зданию, которые не могут быть устранены (демонтированы) без ущерба для помещения,  конструктивных элементов и внешнего вида, и устранение которых потребует последующего выполнения строительно-монтажных и (или) значительного объема отделочных работ в целях приведения помещения в состояние, пригодное для их использования. Все произведенные неотделимые улучшения после окончания срока действия договора переходят в собственность арендодателя. Если арендатор произвел неотделимые улучшения с согласия арендодателя и арендодатель их возмещает, то возмещение расходов может быть осуществлено сразу после проведения неотделимых улучшений арендованного имущества, либо по окончании договора аренды, либо зачтено в счет оплаты арендных платежей.

В п. 3.15 договора стороны согласовали, что арендатор обязуется передать арендодателю все произведенные арендатором с согласия или без согласия арендодателя неотделимые улучшения без какой-либо компенсации арендатору их стоимости, если иное не установлено договором.

Впоследствии сторонами заключались дополнительные соглашения от 09.01.2019 № 1, от 01.10.2019 № 2, которыми изменялся размер постоянной части арендной платы.

По акту приема-передачи от 03.05.2018, подписанному обеими сторонами, помещение передано арендатору.

Соглашением от 12.12.2020 стороны расторгли договор  аренды с 12.12.2020, в п. 3 соглашения указано, что на дату подписания соглашения на основании акта сверки взаиморасчетов арендатор имеет задолженность по договору в размере 4 078 939 руб. 41 коп., в том числе по постоянной части арендной платы в размере 2 831 515 руб. 59 коп., по переменной части арендной платы в размере 1 247 423 руб. 82 коп., с учетом зачета обеспечительного платежа, уплаченного арендатором, задолженность последнего составляет 3 537 660 руб. 69 коп., в том числе по постоянной части арендной платы – 2 831 515 руб. 59 коп., по переменной части арендной платы – 706 145 руб. 10 коп.

В соответствии с п. 5 соглашения арендатор обязуется оплатить задолженность в течение 10-ти рабочих дней с даты подписания соглашения. 

Кроме того, в соответствии с п. 6 и 7 соглашения арендатор обязуется уплатить переменную часть арендной платы за период с 01.11.2020 по 12.12.2020 в течение 7-ми рабочих дней с даты направления арендодателем счета, акта и др. документов по переменной части арендной платы.

Размер переменной части арендной платы за период с 01.11.2020 по 12.12.2020 в соответствии с представленными истцом документами составляет 138 091 руб. 88 коп.

Доказательства оплаты задолженности в сумме, указанной в соглашении от 12.12.2020, уплаты переменной части арендной платы за период с 01.11.2020 по 12.12.2020 суду не представлены, претензия от 31.07.2021 ответчиком не исполнена.

П. 1 ст. 614 ГК Российской Федерации установлена обязанность арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

В соответствии с п. 2 ст. 616 Кодекса арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Ст. 309 ГК Российской Федерации возлагает на стороны обязательства обязанность исполнять его надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 329-330 ГК Российской Федерацией исполнение обязательства может обеспечиваться различными способами, в том числе неустойкой (штрафом, пеней),  которой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения. При этом по требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В ходе судебного разбирательства судом установлено, что в нарушение условий договора аренды и соглашения о его расторжении ответчик не уплатил арендную плату в сумме 3 675 752 руб. 57 коп., в том числе в сумме  3 537 660 руб. 69 коп.,  указанной в соглашении от 12.12.2020 о расторжении договора аренды, и в сумме 138 091 руб. 88 коп., указанной в счетах на переменную часть арендной платы за ноябрь и декабрь 2020 года, в связи с чем  первоначальный иск удовлетворяется судом в полном объеме, как в части основного долга, так и в части неустойки.

Оснований для удовлетворения встречного иска суд не усматривает.

В соответствии со ст. 623 ГК Российской Федерации произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды; в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Заключенный сторонами договор аренды предусматривает иное, а именно в п. 3.15 договора стороны согласовали, что арендатор обязуется передать арендодателю все произведенные арендатором с согласия или без согласия арендодателя неотделимые улучшения без какой-либо компенсации арендатору их стоимости, если иное не установлено договором.

Ссылку ответчика на раздел 1  договора, в котором допускается компенсация арендодателем стоимости произведенных арендатором неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных с согласия арендодателя, суд отклоняет, поскольку из буквального толкования  раздела 1 договора следует, что он не возлагает на арендодателя обязанность компенсировать арендатору стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя, а лишь устанавливает порядок такой компенсации (сразу после проведения неотделимых улучшений, по окончании договора аренды, зачетом в счет оплаты арендных платежей) в случае согласия арендодателя компенсировать такие улучшения.

При подписании соглашения от 12.12.2020 о расторжении договора аренды арендодатель не заявил о своем согласии компенсировать арендатору произведенные им улучшения, стороны не согласовали ни размер компенсации, ни порядок компенсации, при этом арендатор также не заявил арендодателю о необходимости компенсировать улучшения. При указанных обстоятельствах, принимая во внимание подписанный сторонами акт сверки взаимных расчетов по состоянию на 12.12.2020 (без учета переменной части арендной платы за период с 01.11.2020 по 12.12.2020), в котором ответчик также не отразил стоимость произведенных им улучшений, суд соглашается с доводом истца о том, что при расторжении договора аренды стороны согласовали, что неотделимые улучшения передаются арендатором арендодателю без какой-либо компенсации из стоимости, как это предусмотрено в п. 3.15 договора.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины взыскиваются судом с ответчика в пользу истца в соответствии со ст. 110-112 АПК Российской Федерации. 

На основании изложенного и руководствуясь ст. 309, 329, 330, 614, 616, 623 ГК Российской Федерации, ст. 110-112, 167-171 Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

первоначальный иск удовлетворить;

взыскать с ООО «Сатурн» в пользу АО «Бизнес-Недвижимость» 5 337 192 руб. 74 коп.,  в том числе арендной платы и 1 661 440 руб. 17 коп. неустойки, а также 49 686 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины.

Возвратить истцу из федерального бюджета государственную пошлину 17 960 руб.

Во встречном иске отказать.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд  в течение месяца со дня принятия. 

 

Судья                                                                                                      О.А.Березова