СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Пушкина, 112, г. Пермь, 614068

e-mail: 17aas.info@arbitr.ru

 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№17АП-6790/2022(18,19,20,21,22,23,24)-АК

Дело №А60-1190/2022

28 апреля 2023 года

г. Пермь

 

Резолютивная часть постановления объявлена 25 апреля 2023 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 28 апреля 2023 года.

 

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего Л.М. Зарифуллиной

судей                                 Т.С. Нилоговой, Л.В. Саликовой, 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1  

при участии в судебном заседании:

в Арбитражном суде Свердловской области в режиме видеоконференц-связи (в последующем в режиме веб-конференции посредством использования информационной системы «Картотека арбитражных дел» при содействии Арбитражного суда Свердловской области):

от заинтересованного лица с правами ответчика комитета по управлению муниципальным имуществом Арамильского городского округа – ФИО2, паспорт, доверенность от 25.11.2022, 

в режиме веб-конференции посредством использования информационной системы «Картотека арбитражных дел»:

от конкурсного управляющего должника ООО Маршалгенстрой» ФИО3 – ФИО4, паспорт, доверенность от 31.01.2023,

от кредитора ФИО5 – ФИО6, паспорт, доверенность от 15.11.2022, 

от кредитора ООО Строительная компания «Строй-Проект» - ФИО7, паспорт, доверенность от 09.01.2023, 

от кредитора ФИО8 – ФИО9, паспорт, доверенность от 14.10.2022, 

от кредитора ООО СК «Дом» - ФИО10, паспорт, доверенность от 21.07.2022,

от участника должника ФИО11 – ФИО12, паспорт, доверенность от 18.05.2021, 

представитель кредитора ИП ФИО13 Биндер М.А., чье ходатайство об участии в судебном заседании в режиме веб-конференции удовлетворено, подключение к веб-конференции посредством использования информационной системы «Картотека арбитражных дел» для участия в судебном заседании не произвел, технические неисправности в суде апелляционной инстанции не зафиксированы. 

в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд лица, участвующие в деле, не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрев в судебном заседании в режиме видеоконференц-связи (в последующем в режиме веб-конференции) при содействии Арбитражного суда Свердловской области апелляционные жалобы кредиторов ФИО5, ФИО8, общества с ограниченной ответственностью Строительная компания «Строй-Проект», индивидуального предпринимателя ФИО13, общества с ограниченной ответственностью Строительная компания «Дом», конкурсного управляющего должника общества с ограниченной ответственностью «Маршалгенстрой» ФИО3, участника должника ФИО11,

на определение Арбитражного суда Свердловской области  

от 05 марта 2023 года 

об отказе в удовлетворении заявления конкурсного управляющего о признании недействительной сделкой одностороннего отказа комитета по управлению муниципальным имуществом Арамильского городского округа от исполнения договора аренды земельного участка №03 от 30.01.2014, оформленного уведомлением исх.№02-01-35/837 от 24.11.2022,

об исключении из конкурсной массы должника ООО «Маршалгенстрой» права аренды по договору аренды земельного участка №03 от 30.01.2014 земельного участка площадью 9 509 кв.м с кадастровым номером 66:33:0101003:1432, расположенного по улице Космонавтов,15 в городе Арамиль Свердловской области, 

вынесенное судьей М.Е. Яних 

в рамках дела №А60-1190/2022

о признании общества с ограниченной ответственностью «Маршалгенстрой» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) несостоятельным (банкротом),

заинтересованное лицо с правами ответчика комитет по управлению муниципальным имуществом Арамильского городского округа,  

 

установил:

14 января 2022 года в арбитражный суд Свердловской области поступило заявление общества с ограниченной ответственностью Строительная компания «Строй-Проект» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, далее – ООО СК «Стройпроект», заявитель) о признании общества с ограниченной ответственностью «Маршалгенстрой» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, далее – ООО «Маршалгенстрой», должник) несостоятельным (банкротом) при наличии неисполненных свыше трех месяцев обязательств в размере, превышающем 22 млн. рублей, которое определением от 18.01.2022 принято к производству суда, возбуждено настоящее дело о банкротстве должника.

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 25 апреля 2022 года (резолютивная часть от 18.04.2022) заявление ООО СК «Строй-Проект» признано обоснованным; в отношении должника введена процедура наблюдения, временным управляющим должника утвержден ФИО14, член саморегулируемой организации союз арбитражных управляющих «Авангард».

Сообщение о введении в отношении должника процедуры наблюдения опубликовано в газете «Коммерсантъ» №77 от 30.04.2022, стр.262.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 21 сентября 2022 года (резолютивная часть от 14.09.2022) ООО «Маршалгенстрой» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство сроком на 6 месяцев, исполнение обязанностей конкурсного управляющего должника возложено на арбитражного управляющего ФИО14

Сообщение об открытии в отношении должника процедуры конкурсного производства опубликовано в газете «Коммерсантъ» №182 от 01.10.2022, стр.237.

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 11 января 2023 года (резолютивная часть от 28.12.2022) конкурсным управляющим должника ООО «Маршалгенстрой» утвержден ФИО3, член саморегулируемой организации «Ассоциация арбитражных управляющих «Паритет».

Сообщение об утверждении конкурсного управляющего должника опубликовано в газете «Коммерсантъ» №11 от 21.01.2023, стр.56. 

В настоящее время определением суда от 27.02.2023 процедура конкурсного производства в отношении должника продлена до 14.09.2023. 

В рамках указанного дела о банкротстве определением Арбитражного суда Свердловской области от 18.01.2022 по ходатайству ООО «СК «Строй-проект» приняты обеспечительные меры в виде:

- наложения ареста на денежные средства, находящиеся на расчетном счете ООО «Маршалгенстрой», открытом в публичном акционерном обществе «Сбербанк России» (далее – ПАО «Сбербанк России»), а также на банковских счетах в иных кредитных организациях, и на поступающие на указанный и иные счета денежные средства в пределах суммы 22 293 867,78 рубля;  

- наложения ареста на квартиру, расположенную по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 66:33:0101003:2168, принадлежащую на праве собственности обществу с ограниченной ответственностью «Триточки» (далее – ООО «Триточки») и подлежащую передаче в собственность ООО «Маршалгенстрой» по решению Арбитражного суда Свердловской области от 24.09.2020 по делу №А60-66081/2019, вступившему в законную силу; 

- в виде запрета ФГБУ «ФКП Росреестра» по Свердловской области совершать регистрационные действия в отношении следующих объектов недвижимости: квартиры, расположенной по адресу: Свердловская область, г. Арамиль, ул. Космонавтов, д.15, корпус 1, кв.112, кадастровый номер 66:33:0101003:2240; квартиры, расположенной по адресу 

<

...>, кадастровый номер 66:33:0101003:2255, принадлежащих ООО «Маршалгенстрой» на праве собственности, а также земельного участка, расположенного по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 66:33:0101003:1432, принадлежащего ООО «Маршалгенстрой» на праве аренды. 

20.12.2022 в арбитражный суд Свердловской области поступило ходатайство комитета по управлению муниципальным имуществом Арамильского городского округа (далее – КУМИ Арамильского ГО) об исключении из конкурсной массы ООО «Маршалгенстрой» права аренды по договору аренды от 30.01.2014 №03 в отношении земельного участка площадью 9 509 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 66:33:0101003:1432, а также об отмене обеспечительных мер, принятых определением арбитражного суда от 18.01.2022 по настоящему делу, в части запрета ФГБУ «ФКП Росреестра» по Свердловской области совершать регистрационные действия в отношении указанного земельного участка, которое принято к производству суда определением от 26.12.2022 и назначено к рассмотрению.

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 09.01.2023 (резолютивная часть от 26.12.2022) заявление КУМИ Арамильского ГО о частичной отмене обеспечительных мер удовлетворено. Отменены принятые определением арбитражного суда от 18.01.2022 по настоящему делу обеспечительные меры в части запрета ФГБУ «ФКП Росреестра» по Свердловской области совершать регистрационные действия в отношении земельного участка площадью 9 509 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 66:33:0101003:1432. 

Этим же определением на основании статьи 130 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) выделено в отдельное производство рассмотрение ходатайства КУМИ Арамильского ГО об исключении из конкурсной массы ООО «Маршалгенстрой» права аренды по договору аренды от 30.01.2014 №03 в отношении земельного участка площадью 9 509 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 66:33:0101003:1432.

28.12.2022 в Арбитражный суд Свердловской области поступило заявление исполняющего обязанности конкурсного управляющего ФИО14 о признании одностороннего отказа комитета по управлению муниципальным имуществом Арамильского городского округа от исполнения договора аренды земельного участка №03 от 30.01.2014,  оформленного уведомлением исх. №02-01-35/837 от 24.11.2022, недействительным. 

Определением суда от 31.01.2023 заявление арбитражного управляющего принято к производству суда и назначено к совместному рассмотрению с ходатайством комитета по управлению муниципальным имуществом Арамильского городского округа об исключении из конкурсной массы права аренды указанного земельного участка.

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 05 марта 2023 года (резолютивная часть от 28.02.2023) в удовлетворении заявления конкурсного управляющего о признании недействительной сделкой одностороннего отказа комитета по управлению муниципальным имуществом Арамильского городского округа от исполнения договора аренды земельного участка №03 от 30.01.2014, оформленного уведомлением исх.№02-01-35/837 от 24.11.2022, отказано. Из конкурсной массы должника исключено право аренды по договору аренды земельного участка №03 от 30.01.2014 земельного участка площадью 9 509 кв.м с кадастровым номером 66:33:0101003:1432, расположенного по адресу: 

<

...>.

Не согласившись с судебным актом, кредиторы ФИО5, ФИО8, ООО СК «Строй-Проект», ИП ФИО13, ООО СК «Дом», конкурсный управляющий должника ООО «Маршалгенстрой» ФИО3 и участник должника ФИО11 подали апелляционные жалобы, в которых просят определение суда от 05 марта 2023 года отменить, признать недействительной сделку по одностороннему отказу КУМИ Арамильского ГО от договора аренды земельного участка №3 от 30.01.2014, оформленную уведомлением исх. №02-01-35/837 от 24.11.2022; в удовлетворении требований КУМИ Арамильского ГО об исключении из конкурсной массы права аренды по вышеуказанному договору аренды земельного участка площадью 9 509 кв.м с кадастровым номером 66:33:0101003:1432, расположенного по адресу: 

<

...>, отказать. 

Кредитор ФИО5 в своей апелляционной жалобе ссылается на то, что при рассмотрении настоящего обособленного спора судом не установлено существенных нарушений прав публичного образования, задолженность по арендным платежам в полном объеме погашена, а КУМИ Арамильского ГО выразил своими конклюдентными действиями волю на сохранение договора аренды, направив в адрес конкурсного управляющего должника расчет арендной платы на новый период. КУМИ не вправе был предъявлять требование об исключении права аренды земельного участка, в т.ч. и в условиях открытия в отношении арендатора конкурсного производства и включения права аренды в конкурсную массу. Возможность реализации права аренды в процедуре конкурсного управления для удовлетворения требований кредиторов также препятствует  перераспределение права аренды в пользу иных лиц со стороны публично-правового образования, т.е. не установлено существенное нарушение права собственника земельного участка. С учетом сроков введения процедуры конкурсного производства и действий КУМИ, должник в лице конкурсного управляющего принял все необходимые меры по сохранению договора аренды, погашению задолженности и дальнейшей реализации названного права аренды. Суд при рассмотрении спора не учел фактические обстоятельства дела, не дал оценку действиям заинтересованного лица, не учел необходимость соблюдения баланса интересов сообщества кредиторов должника и публично-правового образования. Судом не принято во внимание, что период просрочки по уплате арендных платежей явился незначительным и возник в силу объективных обстоятельств, связанных с открытием конкурсного производства в отношении должника, наличием переходного периода, во время которого осуществляется передача полномочий, документации, а также необходимых сведений от единоличного исполнительного органа к конкурсному управляющему должника. Суд не дал правовую оценку действиям КУМИ Арамильского ГО, который пытался до этого отказаться от договора аренды по надуманным основаниям. Так, в уведомлении №02-01-35/429 от 29.07.2022 в качестве основания для расторжения указывалось на истечение срока аренды, что свидетельствует об открытом и явном нарушении Закона и условий договора. КУМИ Арамильского ГО было предупреждено об открытии конкурсного производства в отношении должника, было дано обязательство о погашении задолженности по договору аренды (письмо за подписью и.о. конкурсного управляющего от 26.10.2022). Направление уведомления 24.11.2022 о расторжении по мотиву наличия задолженности при наличии незначительной просрочки свидетельствует о злоупотреблении правом со стороны КУМИ Арамильского ГО. Задолженность была погашена до рассмотрения спора по существу, а просрочка в оплате арендной платы могла быть компенсирована путём взыскания с должника санкций за нарушение условий договора. Суд не учёл, что должником неоднократно допускалась просрочка внесения арендной платы, однако к столь радикальным действиям публично-правовое образование в лице уполномоченного органа прибегло впервые, при этом очевидным являлось нарушение прав кредиторов, которые лишились возможности удовлетворения своих требований от реализации права аренды. Также не дана оценка доводам управляющего об очевидной попытке изъять земельный участок у должника по любым основаниям с целью наделения правом аренды какого-то иного лица в дальнейшем. Не дана оценка доводам конкурсного управляющего должника, что полученное от КУМИ Арамильского ГО уведомление от 25.01.2023 №02-01-35/89 об изменении арендной платы по договору аренды земельного участка, а также Приложение №1 к договору аренды земельного участка №03 от 30.01.2014 (расчет арендной платы) свидетельствуют о намерении заинтересованного лица сохранить арендные отношения, а также подтверждает сохранение арендных отношений. Из поведения заинтересованного лица явно следует воля на сохранение сделки, а противоречивое поведение недопустимо (принцип «Эстоппель»). Указанное положение закреплено в пункте 3 статьи 1 ГК РФ и нашло отражение в правоприменительной практике (п. 1 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»). Суд необоснованно, ссылаясь на доводы заинтересованного лица, указал на отсутствие запрета на отказ от договора аренды в действующем законодательстве. Такой запрет прямо установлен статьей 10 ГК РФ. Возможность вмешиваться в хозяйственную деятельность банкрота и его контрагентов не только установлена действующим законодательством, но по своей сути является основной задачей суда, под чьим контролем проходит процедура конкурсного производства должника с целью сохранения балансов интересов должника, его кредиторов, интересов общества и государства. Суд ошибочно указал на наличие задолженности по договору аренды, без учета условий договора о сроке внесения арендных платежей. Заинтересованное лицо не пояснило, почему ранее им при наличии и более существенной просрочки договор в одностороннем порядке на расторгался. Следовательно, оно не опровергло довод конкурсного управляющего, что преследуемая им цель – изъятие участка по любому формальному основанию. Ссылка суда на правоприменительную практику, выработанную Верховным Судом РФ, не применима, поскольку у должника отсутствует задолженность перед публично-правовым  образованием, интересы собственника земельного участка не нарушены. 

При подаче апелляционной жалобы кредитором ФИО5 уплачена государственная пошлина, в подтверждение чего представлен чек-ордер от 18.04.2023 (операция №59), приобщенный к материалам дела. 

Кредитор ФИО8 в обоснование своей позиции указывает на то, что КУМИ Арамильского ГО неоднократно подтверждал действительность заключенного договора, в  том числе в период уже после возникновения оснований для прекращения договора. Ранее у должника уже возникала ситуация при которой комитет имел бы право требовать прекращения заключенного договора аренды. После получения должником уведомления о расторжении договора, задолженность была погашена конкурсным управляющим. Изначально, 24 ноября 2022 года комитет направил в адрес ООО «Маршалгенстрой» уведомление об одностороннем отказе от договора аренды на основании и.5.3 договора в связи с невнесение арендной платы более двух раз подряд - с августа по ноябрь 2022 года. Размер задолженности по состоянию на 24 ноября 2022 года составлял 127 882,45 рубля. 28 ноября 2022 года конкурсный управляющий должника ФИО14. в ответе на уведомление о расторжении договора сообщил, что ранее не уведомлялся о наличии задолженности по уплате арендных платежей и возражает против одностороннего расторжения договора. Так же конкурсный управляющий гарантировал погашение задолженности. Во исполнение предоставленной гарантии, 07 декабря 2022 года конкурсный управляющий произвел оплату задолженности за аренду земельного участка в размере 200 000 рублей, погасив текущую задолженность, а также оплатив стоимость аренды за последующий период (декабрь 2022 - январь 2023 года). После чего 25.01.2023 по инициативе комитета между сторонами было подписано дополнительное соглашение к договору об установлении арендной платы на 2023 год. 15.02.2023 между сторонами подписан акт сверки по состоянию на 15.02.2023, которым комитет подтвердил получение платежей по договору аренды и отсутствие задолженности. Размер переплаты составляет 5 717,04 рубля. Таким образом, комитет подтвердил действие договора после погашения задолженности но договору, в связи с чем не может ссылаться на наличие оснований для отказа от договора по этим же основаниям (п.5 ст. 450.1 ГК РФ). Иных оснований для расторжения договора не имелось. 27 февраля 2023 года конкурсным управляющим в адрес комитета направлено заявление №53/1190 с требованием предоставить арендатору ООО «Маршалгенстрой» для подписания дополнительного соглашения к договору аренды №03 от 30 января 2014 года о продлении срока аренды на 3 года на основании пункта 3 статьи 8 ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 14 марта 2022 года №58-ФЗ. На момент рассмотрения спора в суде первой инстанции по существу (28 февраля 2023 года) ответа на уведомление получено не было. полагает, что при реализации права на односторонний отказ от договора аренды комитет действовал недобросовестно, поскольку был осведомлен об открытии в отношении должника дела о банкротстве, получал в 2022 году деньги в счет оплаты арендных платежей от третьих лиц, после прекращения внесения платежей и формировании задолженности не обращался к арбитражному управляющему с требованием о ее погашении, впервые комитет проинформировал должника о наличии задолженности уведомлением о расторжении договора и при предъявлении требования о возврате земельного участка. В рассматриваемом случае нарушается баланс взаимных интересов сторон. Комитет получает полную оплату по договору аренды, при наличии задолженности имеет полное право на взыскание суммы штрафных санкций за нарушение сроков уплаты. В настоящее время задолженность отсутствует, сформирована переплата. Это означает, что на момент рассмотрения обособленного спора комитетом получено полное встречное предоставление по договору. Размер имевшейся ранее задолженности по уплате арендной платы не является значительным и во много раз ниже рыночной стоимости права аренды земельного участка. Несвоевременная оплата должником арендных платежей не повлекла за собой возникновение у комитета убытков или иных существенных неблагоприятных последствий. В такой ситуации у комитета не могло сформироваться право на отказ от договора аренды.

При подаче апелляционной жалобы ФИО8 в лице своего представителя ФИО9 уплачена государственная пошлина по апелляционной жалобе 3 000,00 рублей, в подтверждение чего представлен чек по операции от 19.04.2023, приобщенный к материалам дела. 

Кредитор ООО СК «Строй-Проект» в обоснование своей позиции указывает на недобросовестное и неразумное поведение КУМИ Арамильского ГО  при заявлении отказа от исполнения договоры аренды земельного участка в одностороннем порядке, поскольку задолженность по арендным платежам отсутствует, договор аренды является действующим. Направление комитетом в адрес должника Приложения №1 от 30.01.2023 к договору аренды земельного участка об установлении арендной платы на 2023 год свидетельствует о рассмотрении должника в качестве арендатора земельного участка. При указанных обстоятельствах основания для одностороннего отказа от исполнения договора аренды у комитета отсутствовали. Выводы суда первой инстанции не соответствуют обстоятельствам дела и сделаны при неверном применении норм материального права. 

Конкурсный управляющий должника ФИО3 в обоснование своей позиции указывает на то, что 29.07.2022 КУМИ Арамильского ГО направил временному управляющему ООО «Маршалгенстрой» ФИО14 и генеральному директору ООО «Маршалгенстрой» ФИО11 уведомление (исх.№02-01-35/429) об одностороннем расторжении договора аренды земельного участка в связи с истечением срока аренды, несмотря на тот факт, что договор аренды №03 от 30.01.2014 был возобновлен на неопределенный срок (статьи 623, 610 ГК РФ, письмо от 26.07.217 №02-01-35/753). 24.11.2022 КУМИ Арамильского ГО направил исполняющему обязанности конкурсного управляющего ООО «Маршалгенстрой» ФИО14 уведомление (исх.№02-01-35/837) об одностороннем расторжении договора аренды №03 от 30.01.2014 в связи с наличием у ООО «Маршалгенстрой» задолженности по арендным платежам за август-ноябрь 2022 года в размере 127 882,45 рубля. При этом КУМИ Арамильского ГО, зная об открытии в отношении ООО «Маршалгенстрой» процедуры конкурсного производства, не уведомляло исполняющего обязанности конкурсного управляющего ООО «Маршалгенстрой» о наличии задолженности, не предпринимало мер к ее взысканию. Исходя из предоставленного акта сверки договору аренды от 30.01.2014 №03 на 15.02.2023 следует, что ООО «Маршалгенстрой» имело задолженность по арендной плате за период более 3 месяцев, вносило арендную плату несвоевременно, периодически авансировало арендные платежи, в последующем имея длительные просрочки, что не являлось основанием для одностороннего отказа от исполнения договора аренды со стороны комитета. В максимально короткие сроки после уведомления конкурсного управляющего должника о задолженности по договору аренды, задолженность была им погашена. В настоящее время осуществляется своевременная оплата арендных платежей. Согласно акту сверки по договору аренды от 30.01.2014 №03 на 15.02.2023 имеется переплата в размере 5 717,04 рубля. Действия КУМИ Арамильского ГО направлены исключительно на изъятие земельного участка, переданного в аренду (по любым формальным основаниям), а не защиту своих прав, что не соответствует статье 10 ГК РФ, свидетельствует о недействительности оспариваемого отказа на основании статьи 168 ГК РФ. Вопреки выводам суда первой инстанции полагает, что действия КУМИ Арамильского ГО по направлению в адрес должника уведомления от 25.01.2023 №02-01-35/89 об изменении арендной платы по договору аренды земельного участка, а также Приложения №1 к договору аренды (расчет арендной платы) свидетельствует о подтверждении комитетом действия указанного договора аренды. 

Кредитор ИП ФИО13 в своей жалобе ссылается на то, что после получения уведомления о расторжении договора аренды, должник погасил имеющуюся задолженность, в последующем было подписано Приложение №1 к договору об установлении арендной платы на 2023 год. Тем самым комитет подтвердил действие договора аренды и не может в силу положений пункта 5 статьи 450.1 ГК РФ ссылаться на наличие оснований для отказа от исполнения договора. Согласно представленному акту сверки по состоянию на 15.02.2023 задолженность по арендным платежам отсутствует, размер переплаты составляет 5 717,04 рубля. Комитет, приняв просроченные платежи и подписав дополнения к договору аренды, подтвердил действительность арендных отношений. Иных оснований для одностороннего отказа от исполнения договора аренды у комитета не имелось. Ссылается, наряду с иными апеллянтами, на недобросовестное поведение комитета при реализации права на односторонний отказ от исполнения договора аренды. Договор аренды земельного участка был заключен между сторонами с 2014 года, за время его действия на нем было осуществлено строительство первой очереди ЖК «Павловский» и  проведена подготовка к строительству второй очереди жилого комплекса, которой, в частности, занимался ИП ФИО13 фактически была осуществлена большая часть предпроектных работ, необходимых для получения разрешения на строительство второй очереди жилого дома. Должник длительное время исполнял обязательства по договору аренды, иногда допуская более значительные просрочки по оплате, чем в период, предшествующий отправке уведомления о расторжении договора от 24.11.2022. арендная плата за должника вносилась третьими лицами даже после введения в отношении общества процедуры банкротства и фактического прекращения им предпринимательской деятельности, поскольку право аренды указанного участка является тем активом, за счет реализации которого могут быть погашены требования кредиторов, включенные в реестр, а в случае возобновления платежеспособности – на участке может быть осуществлено строительство второй очереди жилого комплекса. Действия комитета по одностороннему отказу от исполнения договора аренды нельзя признать недобросовестными ввиду ненаправления в адрес арбитражного управляющего требования о погашении имеющейся арендной платы, задолженность была погашена, период и размер просрочки платежа является незначительным. Несвоевременная оплата задолженности не повлекла за собой возникновение у комитета убытков или иных существенных неблагоприятных последствий. 

Участник должника ФИО11 в обоснование своей позиции ссылается на то, что период просрочки задолженности по внесению арендной платы носит незначительный характер, задолженность сформирована за период с августа по ноябрь 2022 года. Актом сверки взаимных расчетов подтверждается, что за период арендных правоотношений должник периодически вносил платежи не в соответствии с установленным графиком, допускал и более длительную просрочку по оплате, так и напротив – вносил платежи на будущее время (авансировал). Сложившийся характер взаимоотношений устраивал администрацию Арамильского ГО, о чем свидетельствует отсутствие каких-либо претензий на протяжении всего периода аренды. На дату вынесения обжалуемого судебного акта у должника отсутствовала задолженность перед администрацией. Предъявленная задолженность погашена конкурсным управляющим. Внесены платежи за текущий период аренды, которые обратно не возвращены, считаются принятыми. Арендуемый земельный участок использовался по назначению. Судом сделан ошибочный вывод о том, что земельный участок с 2014 года по 2022 год не использовался. На земельном участке построен многоэтажный жилой дом (ЖК «Павловский», 1-ая очередь), что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 28.12.2018, выданный администрацией Арамильского ГО, строительные работы велись с 2016 года. Изначально на земельном участке планировалось возведение двух очередей ЖК «Павловский», о чем было выдано разрешение на строительство от 09.02.2016. Однако, после строительства первой очереди бывший руководитель  должника ФИО15 не продлил действующее разрешение на строительство, что повлекло за собой потребность в несении дополнительных финансовых и организационных затрат на получение нового разрешения на строительство. В 2021 году новый руководитель должника ФИО11 принял решение начать подготовку к строительству 2-ой очереди ЖК «Павловский», в т.ч. был получен градостроительный план земельного участка от 10.01.2022, выданный администрацией Арамильского ГО. Вопреки выводам суда первой инстанции, арендуемый земельный участок использовался должником по назначению. Отклоняя довод конкурсного управляющего о подтверждении администрацией действия договора аренды направлением уведомления от 25.01.2023 об изменении арендной платы, суд не привел никакого обоснования. Вместе с тем, действия администрации очевидно свидетельствуют о намерении сохранить договорные отношения и об отказе от ранее направленного уведомления, которым договор аренды предполагалось расторгнуть. Ссылка суда на определение Верховного Суда РФ по конкретному делу, не применима, поскольку выводы в нем сделаны при иных фактических обстоятельствах и не применимы к настоящему спору. Действия администрации по отказу от договора аренды земельного участка являются злоупотреблением права (статья 10 ГК РФ). Двухмесячная задолженность по арендной плате накоплена в период управления заинтересованного управляющего ФИО14, выбранного аффилированным кредитором ООО СК «Строй-Проект», единственным участником которого являлся ФИО15 Ранее ФИО15 также являлся участником (исключен по решению суда от 11.11.2021) и руководителем должника (до 10.04.2019). В 2019 году между ФИО11 и ФИО15 произошел корпоративный конфликт. Последствии выяснилось, что в период управления ФИО15 должник формировал задолженность перед подконтрольным ему же ООО СК «Строй-Проект», которая использовалась для инициирования процедуры банкротства должника. За счет чего ФИО15 планировал разрешить корпоративный конфликт с ФИО11 в свою пользу. По мнению апеллянта, неоплата задолженности  могла быть обусловлена планом ФИО15 по выводу прав аренды земельного участка в свою пользу в обход закона. 

К апелляционной жалобе приложены (копии): разрешения на строительство от 09.02.2016, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 24.12.2018, ГПЗУ от 10.01.2022, решение суда от 08.07.2021 по делу №А60-59058/2020, что расценено судом апелляционной инстанции в качестве ходатайства о приобщении дополнительных документов к материалам дела.

Кредитором ООО СК «Дом» в обоснование своей позиции указано на то, что судом не приняты во внимание положения статей 130 и 131 Закона о банкротстве, пункта 5 статьи 22 ЗК РФ, которыми установлено, что право аренды подлежит включению в конкурсную массу. Указывает на наличие в действиях КУМИ Арамильского ГО признаков злоупотребления правом. Ведя активную переписку с должником, заинтересованное лицо не могло не знать о нахождении должника в процедуре банкротства, действия по одностороннему отказу от договора аренды направлены лишь на вывод актива, включенного в конкурсную массу, а соответственно, такая сделка может быть оспорена как на основании общих норм гражданского права (статья 10 ГК РФ) так и по специальным нормам закона о банкротстве (статья 61.2 Закона о банкротстве). Как следует из материалов спора, 30.01.2014 между комитетом по управлению муниципальным имуществом Арамильского городского округа (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью ПТК «АРГО» (арендатор) подписан договор аренды земельного участка №03 (далее – договор), по которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду на 3 (три) года земельный участок общей площадью 13 128 кв.м. В дальнейшем право аренды перешло к ООО «Маршалгенстрой». В связи с завершением строительства первого дома первой очереди, площадь земельного участка была откорректирована и 06.07.2021 между сторонами было подписано соглашение об уменьшении площади арены земельного участка до 9 509 кв.м. Сам факт подписания соглашения об изменение площади земельного участка свидетельствует о надлежащем использовании земли в соответствии с целевым назначением – первый дом ЖК «Павловский» был построен и введен в эксплуатацию. Строительство второго дома откладывалось в связи с необходимостью внесения изменений в проектную документацию, которая обусловлена изменением этажности застройки со стороны самой администрации Аральского ГО. Таким образом, вывод суда о неиспользовании земельного участка по целевому назначению не соответствует обстоятельствам дела. Судом неверно дана оценка доводов управляющего о фактической пролонгации договора аренды путем совершения конклюдентных действий. Конкурсным управляющим ООО «Маршалгенстрой» получено уведомление комитета от 25.01.2023 №02-01-35/89 об изменении арендной платы по договору аренды земельного участка, а также Приложение №1 к договору аренды земельного участка №03 от 30.01.2014 (расчет арендной платы). Направление расчета арендной платы в виде приложения к договору свидетельствует о намерении сторон продолжать отношения. Фактически направление такого приложения явилось ни чем иным как офертой, которая может быть акцептована должником. При указанных обстоятельствах, считает, что расторжение договора аренды, являющегося единственным реальным активом должника, приводит к ущемлению прав кредиторов, о чем известно заинтересованному лицу. Считает, что суд необоснованно отказал в удовлетворении заявления об оспаривании сделки должника.

При подаче апелляционной жалобы ООО СК «Дом» уплачена государственная пошлина в размере 3 000,00 рублей, что подтверждается платежным поручением №58 от 19.04.2023, приобщенным к материалам дела. 

До начала судебного заседания КУМИ Арамильского ГО представлен отзыв на апелляционную жалобу конкурсного управляющего должника, в котором просит оставить определение суда без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения, ссылаясь на законность и обоснованность принятого судебного акта. В обоснование своей позиции, ссылается на непредставление конкурсным управляющим доказательств злоупотребления комитетом правом. Односторонний отказ от договора аренды в силу действующего законодательства является правом, а не обязанностью комитета. Направив 29.07.2022 и 24.11.2022 уведомления об отказе от договора аренды в адрес должника, в т.ч. в адрес арбитражного управляющего, комитет подобным образом выразил свою волю на возврат имущества публичному собственнику. Закон о банкротстве также не содержит запрета на односторонний отказ от договора, заключенного на неопределенный срок. Направление комитетом в адрес должника уведомления от 25.01.2023 об изменение арендной платы по договору аренды и расчет арендной платы не свидетельствует о подтверждении действительности арендных отношений с должником, поскольку должник обязан внести арендные платежи за фактическое пользование земельным участком до исполнения обязанности по возврату земельного участка арендодателю. В связи с неисполнением требования о возврате земельного участка в добровольном порядке, комитетом инициирована подача искового заявления в арбитражный суд. 

Конкурсным управляющим должника ФИО3 представлены объяснения в порядке статьи 81 АПК РФ, в которых, поддерживая доводы апелляционной жалобы, ссылается на наличие переплаты по договору аренды в 2019 году в сумме 137 313,14 рубля и в 2020 году – 278 745,39 рубля, возникшей в связи с вводом в эксплуатацию 1-очереди дома и уменьшением площади арендуемого земельного участка до 9 509 кв.м. на основании дополнительного соглашения от 06.07.12021, поскольку с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме по адресу: Российская Федерация, Свердловская область, Арамильский городской округ, 

<

...>, комитет по управлению муниципальным имуществом Арамильского городского округа неправомерно начислял и получал арендную плату по договору от 2014 года. Осознавая неосновательность получения с декабря 2018г. по июнь 2021г. арендной платы, комитет по управлению муниципальным имуществом Арамильского городского округа по основанию просрочки оплаты заявил односторонний отказ от исполнения договора аренды. Фактически признавая факт задолженности ООО «Маршалгенстрой» перед комитетом по управлению муниципальным имуществом Арамильского городского округа за период август-ноябрь 2022 года в размере 1278 82,45 рубля, суд преюдициально решает вопрос о возможности взыскания должником излишне выплаченной арендной платы за пользование участком, принадлежавшем с 2019 г. собственникам многоквартирного дома. Также судом при исключении имущества из конкурсной массы не учтен тот факт, что комитет по управлению муниципальным имуществом Арамильского городского округа дал согласие на распоряжение правом аренды письмом от 06.12.2021 №02-01-35/926, которое у должника в лице конкурсного управляющего отсутствует, указание на него имеется в переписке сторон в материалах дела. В интересах конкурсной массы необходимо установить и факт использования земельного участка в период с 2014 года по 2022 год, так как на спорном земельном участке имеется котлован и забор. С учетом действующего до 2019 г. разрешения на строительство, у конкурсного управляющего имеются обоснованные сомнения в том, что земельный участок действительно не использовался по назначению столь длительный период, как это заявлено ответчиком. До настоящего времени рассматривается спор об истребовании документов от бывшего руководителя должника, в связи с чем, документально подтвердить указанный факт истцу затруднительно.

Ходатайство участника должника ФИО11 рассмотрено судом в порядке статьи 159 АПК РФ и удовлетворено, представленные документы приобщены к материалам настоящего обособленного спора с учетом положений части 2 статьи 268 АПК РФ с целью проверки доводов, изложенных в апелляционной жалобе. 

В судебном заседании в режиме веб-конференции представители конкурсного управляющего должника ФИО3, участника ФИО11, кредиторов ФИО5, ФИО8, ООО СК «Строй-Проект», ООО СК «Дом» поддержали доводы, изложенные в апелляционных жалобах, просила определение суда отменить, заявленные конкурсным управляющим требования о признании одностороннего отказа КУМИ Арамильского ГО от договора аренды земельного участка недействительным удовлетворить, отказать администрации Арамильского ГО в удовлетворении заявления об исключении права аренды на земельный участок из конкурсной массы должника. 

В судебном заседании в режиме веб-конференции (при содействии Арбитражного суда Свердловской области) представитель заинтересованного лица КУМИ Арамильского ГО возражала против удовлетворения апелляционных жалоб по основаниям, изложенным в отзыве, просила обжалуемый судебный акт оставить без изменения. Дополнительно указав, что на дату рассмотрения обособленного спора отсутствовала задолженность по арендным платежам у должника. 

Иные лица, участвующие в деле и не явившиеся в заседание суда апелляционной инстанции, уведомлены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы надлежащим образом. В силу статей 156, 266 АПК РФ неявка лиц не является препятствием для рассмотрения апелляционной жалобы в их отсутствие.

Законность и обоснованность определения суда проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.

Материалами дела установлено, что 30.01.2014 между комитетом по управлению муниципальным имуществом Арамильского городского округа (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью ПТК «АРГО» (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка №03 (далее – договор), по которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду на 3 (три) года земельный участок общей площадью 13 128 кв.м, расположенный по адресу: 

<

...>, именуемый в дальнейшем «участок». Кадастровый номер земельного участка 66:33:0101003:1432. Категория земель: земли населенных пунктов. Участок предоставляется с разрешенным использованием: под многоэтажное жилищное строительство. Срок аренды и обязательства по Договору устанавливаются с 30.01.2014 года по 30.01.2017 года (пункты 1.1 - 1.5 договора).

Согласно пункту 1.4 договора расчет ежемесячной арендной платы производится в соответствии с действующим законодательством и оформляется в виде приложения к настоящему договору, являясь его неотъемлемой частью. В приложении №1 к договору приведен расчет арендной платы.

Пунктом 4.3 договора аренды предусмотрено, что ежемесячная арендная плата вносится арендатором ежемесячно авансом до 10 числа каждого месяца текущего года.

В соответствии с пунктом 5.2 договора арендодатель имеет право на односторонний отказ от исполнения настоящего договора и его расторжение во внесудебном порядке на основании ст.450 ГК РФ, в следующих случаях: невнесения арендатором арендной платы либо уплаты не в полном объеме (менее 80 % от суммы ежемесячного платежа) по настоящему договору в течение двух месяцев подряд (пункт. 5.3); использования арендатором участка не в соответствии разрешенным использованием, указанным в п. 1.4 настоящего договора (пункт 5.3.1); использования арендатором участка способами, приводящими к ухудшению качественной характеристики земель и экологической обстановки, т.е. без учета обеспечения соблюдения экологических, санитарно-гигиенических и других специальных требований (норм, правил, нормативов) (пункт 5.3.2); в случае заключения договора субаренды на участок в нарушение требований п. 3.2.6 настоящего договора (пункт 5.3.3).

Согласно пункту 5.4 договора при прекращении и досрочном расторжении договора аренды земельного участка в соответствии с п. 5.3 настоящего договора, арендодатель в письменной форме уведомляет об этом арендатора путем направления (вручения) заказного письма суведомлением. Договор считается расторгнутым (прекратившим свое действие) по истечении 30 дней с момента направления арендодателем соответствующего уведомления в адрес арендатора. Арендатор обязан вернуть арендодателю участок по акту приема-передачи в надлежащем состоянии в десятидневный срок с момента получения уведомления о прекращении (расторжении) настоящего договора. Если арендатор не возвратил участок либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки и пени в соответствии с договором.

Согласно акту приема-передачи от 30.01.2014 земельный участок передан арендатору. 

ООО ПТК «Арго» в адрес КУМИ Арамильского ГО 25.12.2015 направило уведомление о выдаче согласия на внесении прав и обязанностей по договору аренды земельного участка №3 от 30.01.2014 в уставной капитал ООО «Маршалгенстрой» и просило согласовать такое распоряжение правом (в связи с созданием ООО ПТК «Арго» совместно с ООО «Маршал град» нового совместного предприятия ООО «Маршалгенстрой» для реализации плана строительства двух многоквартирных жилых домов с пристроенным зданием магазина на указанном земельном участке), которое согласовано администрацией Арамильского ГО 15.01.2016. 

17.02.2016 управлением Росреестра в ЕГРН внесена запись о государственной регистрации перехода права аренды земельного участка с кадастровым номером 66:33:0101003:1432 по адресу: 

<

...> от ООО ПТК «АРГО» к ООО «Маршалгенстрой», новым арендатором указанного земельного участка по договору аренды №03 от 30.01.2014 является ООО «Маршалгенстрой», что подтверждено выпиской из ЕГРН и уведомлением ООО ПТК «Арго» от 24.02.2016, направленным в адрес КУМИ Арамильского ГО и в адрес администрации Арамильского ГО.

Из уведомления КУМИ Арамильского ГО 26.07.2017 №02-01-35/753 следует, что вышеуказанный договор аренды земельного участка продлен на неопределенный срок. Обязательства сторон выполняются, задолженности по арендной плате нет, договорные отношения не прекращены. 

09.02.2016 администрацией Арамильского ГО обществу «Маршалгенстрой» выдано разрешение на строительство №RU66307000-11-2016 на строительство многоквартирного жилищного строительства с пристроенными нежилыми помещениями в г. Арамиль Сысертского района Свердловской области по ул. Космонавтов, дом 15 (2-х секционный 12-этажный жилой дом с пристроенным зданием магазина) на срок до 01.04.2019.

24.12.2018 администрацией Арамильского ГО  обществу «Маршалгенстрой» выдано разрешение на ввод в эксплуатацию №RU66307000-10-2018 в отношении многоэтажного жилищного строительства с пристроенными нежилыми помещениями в городе Арамиль Сысертского района Свердловской области по ул. Космонавтов, дом 15 корпус 1 (постановление администрации АГО от 05.12.2018 №584) на земельном участке с кадастровым номером 66:33:0101003:1432.

После ввода первой очереди МКД в эксплуатацию, 06.07.2021 между КУМИ Арамильского ГО (арендодатель) и ООО «Маршалгенстрой» (арендатор) подписано дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка №03 от 30.01.2014, по которому площадь земельного участка, переданного в аренду, уменьшена (изменена) до 9 509 кв.м. Приложением №1 к дополнительному соглашению от 06.07.2021 определен размер арендной платы в связи с уменьшением площади земельного участка. При этом изменений в договор аренды земельного участка о сроке его действия (с учетом продления в 2017 году его действия на неопределенный срок), не внесено. 

Соответствующая регистрационная запись внесена в ЕГРН, что подтверждается актуальной выпиской, предоставленной управлением Росреестра по Уральскому федеральному округу по состоянию на 22.11.2022. 

Администрацией Арамильского городского округа (в лице начальника отдела архитектуры и градостроительства) 10.01.2022 (по заявлению ООО «Маршалгенстрой» №01-01-17/406 от 22.12.2021) утвержден градостроительный план земельного участка №РФ-66-2-07-0-00-2022-0001, согласно которому на земельном участке площадью 9 509 кв.м с кадастровым номером  66:33:0101003:1432 по адресу: 

<

...>, предусмотрено строительство многоэтажного жилого дома. 

После введения в отношении должника процедуры наблюдения (18.04.2022) КУМИ Арамильского ГО 29.07.2022 направило в адрес временного управляющего ООО «Маршалгенстрой» ФИО14, генерального директора общества ФИО11 уведомление №02-01-35/429 об одностороннем расторжении договора аренды земельного участка №03 от 30.01.2014 с указанием на истечение 30.01.2017 срока аренды земельного участка и отсутствии возможности пролонгации договора, отсутствием оснований для заключения нового договора аренды без проведения торгов.

Согласно ответу от 26.10.2022 (вх.№02-01-34/451) и.о. конкурсного управляющего должника ФИО14, со ссылкой на открытие в отношении общества процедуры конкурсного производства, с указанием на то, что КУМИ Арамильского ГО 06.12.2021 было дано согласие ООО «Маршалгенстрой» на передачу в качестве доли в уставной капитал права аренды спорного земельного участка и продление письмом КУМИ от 26.07.2017 договора аренды на неопределенный срок, просил отозвать уведомление о расторжении договора аренды земельного участка, при этом указав на злоупотребление правом со стороны комитета, отсутствие оснований для расторжения договора аренды в одностороннем порядке и отсутствие убытков у сторон. 

24.11.2022 КУМИ Арамильского ГО направило в адрес конкурсного управляющего должника ООО «Маршалгенстрой» ФИО14 второе уведомление №02-01-35/837 о расторжении договора аренды земельного участка в одностороннем порядке с требованием об оплате задолженности и штрафов по договорам, в связи с ненадлежащим исполнением пункта 4.3 договора по внесению арендных платежей и наличием задолженности по состоянию на 24.11.2022 за август-ноябрь 2022 года в размере 127 882,45 рубля, что в силу пункта 5.3 договора является основанием для досрочного расторжения договора в одностороннем порядке без обращения в суд. 

Согласно ответу от 28.11.2022 (вх.№02-01-34/509) и.о. конкурсного управляющего ООО «Маршалгенстрой» ФИО14 просил отозвать уведомление о расторжении договора аренды, предоставить акт сверки, актуальные реквизиты для перечисления денежных средств со ссылкой на отсутствие оснований для одностороннего отказа от исполнения договора аренды, обязательства оплаты задолженности и предоставление возможности сохранения права аренды в конкурсной массе должника. 

КУМИ Арамильского ГО обратился в рамках настоящего дела о банкротстве с заявлением об исключении из конкурсной массы должника права аренды земельного во вышеуказанному договору аренды, ссылаясь на односторонний отказ комитета от исполнения договора, ссылаясь на наличие задолженности по арендным платежам, а также со ссылкой на неиспользование земельного участка по целевому назначению с 2014 по 2022 годы. 

Конкурсный управляющий, полагая односторонний отказ комитета от исполнения договора аренды №03 от 30.01.2014, оформленный уведомлением от 24.11.2022, недействительной сделкой на основании статей 450.1, 168 ГК РФ, обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные КУМИ Арамильского ГО требования об исключении права аренды земельного участка по договору аренды №03 от 30.01.2014, отказывая конкурсному управляющему в признании одностороннего отказа комитета от исполнения договора аренды земельного участка, исходил из доказанности нарушения обществом «Маршалгенстрой» условий договора аренды по оплате арендных платежей, наличия задолженности по нему за период с августа по ноябрь 2022 года, неиспользования земельного участка по целевому назначению в период с 2014 по 2022 годы, а также отсутствия запрета на отказ от договора аренды с юридическим лицом, находящимся в стадии банкротства. При этом, суд первой инстанции указал на то, что защита интересов одной стороны не может осуществляться за счет необоснованного ущемления прав и интересов другой стороны, а также третьих лиц. Признание сделки недействительной является вмешательством в хозяйственную деятельность комитета по управлению муниципальным имуществом Арамильского городского округа, не усмотрев оснований для признания сделки недействительной по заявленным конкурсным управляющим основаниям.

Изучив материалы дела, проанализировав и оценив доводы апелляционных жалоб, отзыва на них, выслушав участников процесса в судебном заседании, проверив правильность применения арбитражным судом норм материального права и соблюдения норм процессуального права, суд апелляционной инстанции усматривает основания для отмены определения суда первой инстанции в силу следующего.

Согласно части 1 статьи 223 АПК РФ и пункту 1 статьи 32 Закона о банкротстве дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).

В соответствии с пунктом 1 статьи 61.1 Закона о банкротстве сделки, совершенные должником или другими лицами за счет должника, могут быть признаны недействительными в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также по основаниям и в порядке, которые указаны в названном Федеральном законе.

Пунктом 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве предусмотрено, что сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка). Неравноценным встречным исполнением обязательств будет признаваться, в частности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств.

Согласно пункту 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве сделка, совершенная должником в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов, может быть признана арбитражным судом недействительной, если такая сделка была совершена в течение трех лет до принятия заявления о признании должника банкротом или после принятия указанного заявления и в результате ее совершения был причинен вред имущественным правам кредиторов и если другая сторона сделки знала об указанной цели должника к моменту совершения сделки (подозрительная сделка). Предполагается, что другая сторона знала об этом, если она признана заинтересованным лицом либо если она знала или должна была знать об ущемлении интересов кредиторов должника либо о признаках неплатежеспособности или недостаточности имущества должника.

В пункте 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 23.12.2010 N63 «О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - постановление N63) разъяснено, что для признания сделки недействительной по основаниям пункта 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве необходима совокупность следующих обстоятельств: сделка была совершена с целью причинения вреда имущественным правам кредиторов; в результате совершения сделки был причинен вред имущественным правам кредиторов; другая сторона сделки знала или должна была знать об указанной цели должника к моменту совершения сделки.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 9 постановления N63, если же подозрительная сделка с неравноценным встречным исполнением была совершена не позднее чем за три года, но не ранее чем за один год до принятия заявления о признании банкротом, то она может быть признана недействительной только на основании пункта 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве при наличии предусмотренных им обстоятельств (с учетом пункта 6 настоящего Постановления). Судом в случае оспаривания подозрительной сделки проверяется наличие обоих оснований, установленных как пунктом 1, так и пунктом 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве.

При определении вреда имущественным правам кредиторов следует иметь в виду, что в силу абзаца тридцать второго статьи 2 Закона о банкротстве под ним понимается уменьшение стоимости или размера имущества должника и (или) увеличение размера имущественных требований к должнику, а также иные последствия совершенных должником сделок или юридически значимых действий, приведшие или могущие привести к полной или частичной утрате возможности кредиторов получить удовлетворение своих требований по обязательствам должника за счет его имущества.

Неравноценным встречным исполнением обязательств может признаваться в частности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обязательств такого встречного исполнения обязательств.

Согласно пункту 1 статьи 10 ГК РФ, не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

Как следует из материалов дела, односторонний отказ от договора аренды №03 от 30.01.2014, с учетом дополнительного соглашения к нему от 06.07.2021, выражен в уведомлениях КУМИ Арамильского ГО от 29.07.2022 и 24.11.2022, направленных в адрес общества «Маршалгенстрой» и его арбитражного управляющего, дело о банкротстве должника возбуждено 18.01.2022, т.е. после возбуждения дела о банкротстве.

Согласно представленным доказательствам (в частности уведомлению КУМИ Арамильского ГО 26.07.2017 №02-01-35/753) договор аренды заключен на неопределенный срок.

Соответственно, основания для одностороннего отказа от договора аренды земельного участка, указанные в уведомлении от 29.07.2022, являются необоснованными, с учетом установления срока действия договора аренды спорного земельного участка на неопределенное время. Доводы об истечении срока действия указанного договора противоречат фактическим обстоятельствам дела и сложившимся между сторонами арендным отношениям. 

В качестве единственного основания для одностороннего расторжения договора аренды, администрацией ГО в уведомлении от 24.11.2022 указано на наличие задолженности по арендным платежам за период с августа по ноябрь 2022 года в размере 127 882,45 рубля. Нарушение иных условий договора аренды, которые предусматривают возможность одностороннего отказа от исполнения договора аренды, в уведомлении не приведены и документально КУМИ Арамильского ГО не подтверждены.

В силу статьи 131 Закона о банкротстве все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства (в том числе право аренды) и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу.

Пунктом 2 этой статьи 131 Закона о банкротстве определен перечень имущества, подлежащего исключению из конкурсной массы: это имущество, изъятое из оборота, имущественные права, связанные с личностью должника, в том числе права, основанные на имеющейся лицензии на осуществление отдельных видов деятельности, а также иное предусмотренное Законом о банкротстве имущество.

Права должника по договору от 30.01.2014, указанные в пунктах 3-4, предусмотренные статьей 606 ГК РФ, носят имущественный характер, имеют стоимостное выражение и могут быть переданы третьему лицу за соответствующее встречное удовлетворение - реализованы с торгов в порядке, установленном Законом о банкротстве.

С момента признания должника банкротом и открытия в отношении него конкурсного производства требования кредиторов по неденежным обязательствам имущественного характера трансформируются в денежные.

В пункте 34 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2012 N35 «О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве» (далее - Постановление N35) разъяснено, что согласно абзацу седьмому пункта 1 статьи 126 Закона о банкротстве с даты принятия судом решения о признании должника банкротом все требования кредиторов по денежным обязательствам, об уплате обязательных платежей, иные имущественные требования, за исключением текущих платежей, перечисленных в пункте 1 статьи 134 данного Закона, и требований о признании права собственности, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, о признании недействительными ничтожных сделок и о применении последствий их недействительности могут быть предъявлены только в ходе конкурсного производства.

Поскольку в отношении ООО «Маршалгенстрой», имеющего право аренды земельного участка с целевым использованием, введена процедура конкурсного производства, исходя из требований статьи 126 Закона о банкротстве и пункта 34 постановления N35, КУМИ Арамильского ГО не имело права совершать действия, направленные на одностороннее расторжение и прекращение обязательств по договору от 30.01.2014.

На момент совершения сделки должник отвечал признаку неплатежеспособности, что подтверждается открытием в отношении него процедуры конкурсного производства.

Более того, имеющаяся задолженность по арендным платежам являлась незначительной и погашена в полном объеме, что подтверждается актом сверки взаимных расчетов по состоянию на 15.02.2023, из которого следует, что на указанную дату, размер переплаты в пользу КУМИ Арамильского ГО составляет 5 717,04 рубля. 

Вместе с тем, данные обстоятельства, не были учтены судом первой инстанции при разрешении данного спора по существу. 

Более того, из материалов дела не следует и администрацией ГО не доказано, что до направления в адрес должника уведомления об одностороннем расторжении договора аренды, собственник имущества предлагал погасить задолженность по арендным платежам и оплатить штрафные санкции, установленные пунктами 4.3 и 5.3 договора аренды земельного участка, с целью восстановления прав арендодателя на получение платы за пользование землей. 

Действительность, заключенность договора на неопределенный срок договора лицами, участвующими в деле, в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции не оспаривались (часть 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

На основании пункта 2 указанной статьи предусмотрено, что стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. 

Согласно пункту 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Вопреки доводам КУМИ Арамильского ГО, поддержанным судом первой инстанции, правовые основания для одностороннего расторжения от договора аренды отсутствовали. 

В соответствии с пунктом 5 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях, если при наличии оснований для отказа от договора (исполнения договора) сторона, имеющая право на такой отказ, подтверждает действие договора, в том числе путем принятия от другой стороны предложенного последней исполнения обязательства, последующий отказ по тем же основаниям не допускается.

Как разъяснено в пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 N54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении», если односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий совершены тогда, когда это не предусмотрено законом, иным правовым актом или соглашением сторон или не соблюдены требования к их совершению, то, по общему правилу, такой односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий не влекут юридических последствий, на которые они были направлены.

В соответствии с разъяснениями в пункте 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 N54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении», при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны (пункт 3 статьи 307, пункт 4 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (пункт 2 статьи 10, пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В рассматриваемом случае, администрация ГО приняла арендные платежи как за спорный период времени, указанный в уведомлении, так и в уплату аренды на будущее время, вплоть до 15.02.2023.

 Кроме того, 25.01.2023 в адрес ООО «Маршалгенстрой» было направлено уведомление об изменении размера арендной платы на 2023 год с приложением №1 к договору аренды земельного участка №03 от 30.01.2014, с указанием размера арендной платы, реквизитов для перечисления и установления финансовых санкций за несвоевременное исполнение обязанности по оплате арендных платежей.

Из представленных в материалы настоящего обособленного спора доказательств, следует, что администрацией Арамильского ГО 10.01.2022 был утвержден должнику ООО «Маршалгенстрой» градостроительный план земельного участка №РФ-66-2-07-0-00-2022-0001, согласно которому на спорном земельном участке площадью 9 509 кв.м с кадастровым номером  66:33:0101003:1432 по адресу: 

<

...>, предусмотрено строительство многоэтажного жилого дома. 

Из пояснений представителя участника должника ФИО11, не опровергнутых представителем КУМИ Арамильского округа, следует, что спорный земельный участок огорожен, на нем имеется котлован, в подтверждение намерения осуществлять освоение земельного участка в соответствии с его назначением. 

Указанная совокупность действий (принятие арендных платежей, уведомление об изменении размера арендной платы, согласование ГПЗУ) со стороны администрации Арамильского ГО подтверждает действие договора, в т.ч. путем принятия от другой стороны предложенного последней исполнения обязательств, что свидетельствует о недопустимости последующего отказа от исполнения договора по тем же основаниям. 

Вместе с тем, суд первой инстанции неверно оценил представленные конкурсным управляющим доказательства в подтверждение своей позиции и последующие действия КУМИ Арамильского ГО по принятию исполнения обязательств по договору аренды от должника, что привело к принятию ошибочного судебного акта. 

Выводы суда первой инстанции о неиспользовании должником земельного участка после его раздела по целевому назначению (под многоэтажное жилое строительство) в период с 2014 по 2022гг., противоречат фактическим обстоятельствам дела.

Во-первых, изначально в аренду был предоставлен земельный участок площадью 134 128 кв.м, на котором согласно выданному администрацией Арамильского ГО разрешению на строительство от 09.02.2016  (со сроком действия до 2019 года) предполагалось строительство двухсекционного жилого многоэтажного дома со встроенными помещениями.

Изменение площади земельного участка (его уменьшение) было произведено дополнительным соглашением от 06.07.2021, после ввода в эксплуатацию 1 очереди строительства (разрешение на ввод в эксплуатацию от 24.12.2018). 

Во-вторых, из представленного в материалы дела ГПЗУ, следует, что администрация ГО 10.01.2022 утвердила его, подтвердив свое намерение на сохранение за обществом права аренды на земельный участок для строительства 2 очереди жилого комплекса. 

Соответственно, доводы КУМИ Арамильского ГО о неиспользовании длительное время по целевому назначению земельного участка, противоречат фактическим обстоятельствам дела, подтвержденным документально. Более того, указанное обстоятельство в качестве основания для одностороннего отказа от исполнения договора в уведомлении указано не было.

При наличии указанных обстоятельств, арендодатель не был лишен права на обращение с заявлением о расторжении договора аренды в судебном порядке, установленном статьей 450 ГК РФ. 

Соответственно, выводы суда первой инстанции в указанной части также нельзя признать верными. 

При указанных обстоятельствах, основания для исключения права аренды земельного участка из конкурсной массы должника, у суда первой инстанции отсутствовали, поскольку договор аренды земельного участка нельзя признать прекратившим свое действие, установленные сторонами права аренды в отношении спорного земельного участка (являясь существенным активом должника) подлежали дальнейшей реализации в целях расчетов с кредиторами.

Поскольку на момент совершения оспариваемого уведомления 24.11.2022 об отказе от договора аренды земельного участка №03 от 30.01.2014 и прекращении договора, должник отвечал признаку неплатежеспособности, о чем было известно КУМИ Арамильского ГО, учитывая неполучение должником равноценного встречного исполнения за право аренды, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о доказанности факта неравноценности встречного исполнения по оспариваемой сделке, что является основанием для признания ее недействительной применительно к положениям пункта 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве, как совершенной в нарушение прав и законных интересов кредиторов должника. 

Соответственно, наличие между сторонами договорного обязательства предполагает продолжение исполнение данного обязательства.

Направление КУМИ Арамильского ГО уведомления от 24.11.2022 об одностороннем расторжении вышеуказанного договора аренды земельного участка и о прекращении его действия, суд расценивает как заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав, нацеленное на уклонение администрации от исполнение обязательств по договору по передаче должнику имущества в аренду, за счет реализации прав на которое возможно произвести расчеты с кредиторами, что согласно пункту 1 статьи 10 ГК РФ является злоупотреблением правом.

При таких обстоятельствах оспариваемое уведомление в соответствии с пунктом 1 статьи 10, пунктом 2 статьи 168 ГК РФ является ничтожным.

Действительно в силу положений статьи 622 ГК РФ включение права аренды земельного участка в конкурсную массу должника не лишает собственника имущества права требовать возврата арендованного имущества после прекращения действия договора аренды. Запрет на отказ от договора аренды с юридическим лицом, находящимся в стадии банкротства, также как и на расторжение договора аренды, и, как следствие, на возврат арендованного имущества ни нормы Гражданского кодекса РФ, ни Земельного кодекса РФ, ни Закона о банкротстве не содержат. Защита интересов одной стороны не может осуществляться за счет необоснованного ущемления прав и интересов другой стороны, а также третьих лиц.

Однако, отказ от исполнения условий договора аренды земельного участка в одностороннем порядке возможен при существенном нарушении со стороны арендодателя его условий, чего в настоящем споре не установлено.

При указанных обстоятельствах, вопреки выводам суда первой инстанции, признание такой сделки недействительной (при отсутствии оснований для одностороннего отказа от исполнения договора), не может расцениваться как вмешательство в хозяйственную деятельность комитета по управлению муниципальным имуществом Арамильского городского округа.

Соответственно, признавая сделку недействительной, суд апелляционной инстанции, не находит оснований для возложения на должника обязанности по возврату должником земельного участка арендодателю и исключения права аренды в отношении земельного участка из конкурсной массы должника. 

Доводы представителя КУМИ Арамильского ГО о намерении использования спорного земельного участка в иных целях, в данном случае правового значения не имеют, поскольку доказательств изменения назначения земельного участка, его использования в иных целях, либо издания распоряжения об изъятии земельного участка в установленном законом порядке не представлено и судом апелляционной инстанции не установлено.

Более того, указанные обстоятельства не являются основанием для одностороннего отказа от исполнения договорных отношений. 

Поскольку в настоящее время право аренды должника на спорный земельный участок не является прекращенным, в натуре земельный участок арендодателю не возвращен, соответствующие сведения о прекращении права аренды должника в ЕГРН не внесены, то основания для применения последствий недействительности сделки, предусмотренных статьей 167 ГК РФ и пунктом 1 статьи 61.6 Закона о банкротстве, отсутствуют. 

С учетом изложенного, апелляционные жалобы подлежат удовлетворению, определение суда подлежит отмене на основании пункта 3 части 1 статьи 270 АПК РФ в связи с несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, судебная коллегия принимает новый судебный акт о признании одностороннего отказа комитета по управлению муниципальным имуществом Арамильского городского округа от исполнения договора аренды земельного участка №03 от 30.01.2014,  оформленного уведомлением исх. №02-01-35/837 от 24.11.2022, недействительным, и об отказе КУМИ Арамильского ГО в удовлетворении заявления об исключении из конкурсной массы должника права аренды на земельный участок.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ с комитета по управлению муниципальным имуществом Арамильского городского округа подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины в пользу ФИО5, ФИО8, ООО СК «Дом» по 3 000,00 рублей в пользу каждого в связи с удовлетворением их апелляционных жалоб.

Руководствуясь статьями 104, 110, 176, 258, 268, 269, 270, 271, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд  

 

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда Свердловской области от 05 марта 2023 года по делу №А60-1190/2022 отменить, принять по делу новый судебный акт.

Заявление конкурсного управляющего должника общества с ограниченной ответственностью «Маршалгенстрой» ФИО3 удовлетворить.

Признать недействительным односторонний отказ комитета по управлению муниципальным имуществом Арамильского городского округа от исполнения договора аренды земельного участка №03 от 30.01.2014,  оформленный уведомлением исх. №02-01-35/837 от 24.11.2022.

Комитету по управлению муниципальным имуществом Арамильского городского округа в удовлетворении заявления об исключении из конкурсной массы должника ООО  «Маршалгенстрой» права аренды по договору аренды земельного участка №03 от 30.01.2014 земельного участка площадью 9 509 кв.м с кадастровым номером 66:33:0101003:1432, расположенного по улице  Космонавтов,15 в  городе Арамиль Свердловской области.

Взыскать с комитета по управлению муниципальным имуществом Арамильского городского округа (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в конкурсную массу должника общества с ограниченной ответственностью «Маршалгенстрой» (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>) в возмещение расходов по уплате государственной пошлины по заявлению 6 000,00 рублей. 

Взыскать с комитета по управлению муниципальным имуществом Арамильского городского округа (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу ФИО5 (16.02.1988г.р., ур. г. Реж Свердловской области), ФИО8 (ДД.ММ.ГГГГ г.р., ур. г. Нижний Тагил Свердловской области), общества с ограниченной ответственностью Строительная компания «Дом» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) расходы по уплате государственной пошлины по апелляционным жалобам по 3 000,00 рублей в пользу каждого.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий месяца со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

 

Председательствующий

 

Л.М. Зарифуллина 

 

 

Судьи

 

Т.С. Нилогова 

 

Л.В. Саликова