﻿﻿/

Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

ул. Чкалова, дом 14, Иркутск, 664025, www.fasvso.arbitr.ru

тел./факс (3952) 210-170, 210-172; e-mail: info@fasvso.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А19-22041/2018

16 декабря 2019 года

город Иркутск

 

Резолютивная часть постановления объявлена 09 декабря 2019 года. 

В полном объеме постановление изготовлено 16 декабря 2019 года.

Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе

председательствующего судьи Качукова С.Б.,

судей Бурковой О.Н., Первушиной М.А. 

при ведении протокола и обеспечении использования систем видеоконференц-связи помощником судьи Сковородиным А.С.

при участии в заседании присутствовавшего в зале судебных заседаний суда округа представителя общества с ограниченной ответственностью «Ракета» Хромцова М.А. (доверенность от 10.09.2018) и представителя общества с ограниченной ответственностью «Интеграл-Девелопмент» Высоцкого А.Ф. (доверенность от 19.12.2017), а также посредством использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Московской области представителей акционерного общества «Киномакс» Савченко В.В. и Галкина Е.Г. (доверенности от 13.08.2018 и от 27.02.2019 соответственно), 

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Ракета» на решение Арбитражного суда Иркутской области от 11 марта 2019 года по делу № А19-22041/2018 и постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 08 августа 2019 года по тому же делу,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Ракета» (ОГРН 1163850073221, ИНН 3811435590, адрес юридического лица: г. Иркутск, далее также – ООО «Ракета», истец) обратилось в Арбитражный суд Иркутской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к акционерному обществу «Киномакс» (ОГРН 1127746658995, ИНН 7705995118, адрес юридического лица: г. Москва, далее также – АО «Киномакс», ответчик) о расторжении договора субаренды нежилого помещения от 01.10.2016 и взыскании 490 729 рублей 16 копеек неосновательного обогащения и 14 672 783 рублей 62 копеек убытков. 

В ходе рассмотрения дела АО «Киномакс» предъявило встречный иск о взыскании с ООО «Ракета» 5 489 478 рублей 86 копеек задолженности по арендной плате по договору субаренды нежилого помещения от 01.10.2016. 

Определением Арбитражного суда Иркутской области от 21 ноября 2018 года первоначальный иск ООО «Ракета» к АО «Киномакс» в части требований о взыскании неосновательного обогащении и убытков, а также встречный иск АО «Киномакс» выделены в отдельное производство с присвоением делу номера А19-28490/2018.

В рамках настоящего дела рассматривается иск ООО «Ракета» о расторжении договора субаренды нежилого помещения от 01.10.2016.

В соответствии со статьей 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, судом привлечено общество с ограниченной ответственностью «Интеграл-Девелопмент».

Решением Арбитражного суда Иркутской области от 11 марта 2019 года, оставленным без изменения постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 08 августа 2019 года, в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, ООО «Ракета» обратилось в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просило их отменить и направить дело на новое рассмотрение.

В поданной жалобе истец сослался на ошибочность выводов судов об отсутствии оснований для расторжения договора субаренды нежилого помещения от 01.10.2016. В частности, истец указал на то, что арендованное помещение имеет существенные недостатки, не позволяющие использовать его по назначению, согласованному сторонами при заключении указанного договора (для размещения тематического детского парка «Любо Город»), установленные решением Свердловского районного суда г. Иркутска                              от 13 августа 2018 года по делу № 2-1892/2018, в связи с чем он вправе требовать расторжения этого договора. При этом, по утверждению истца, ответчик (арендатор помещения) и третье лицо (собственник помещения) знали об имеющихся ограничениях в использовании имущества, но не сообщили ему об этом.

В настоящем судебном заседании представитель ООО «Ракета» поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.

Представители АО «Киномакс» в представленном отзыве и в устных пояснениях указали на несостоятельность доводов заявителя жалобы, в связи с чем просили оставить обжалуемые судебные акты без изменения.

Представитель третьего лица поддержал позицию АО «Киномакс» и просил оставить обжалуемые судебные акты без изменения.

Проверив в порядке, предусмотренном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исходя из доводов, изложенных в кассационной жалобе и в отзыве на нее, правильность применения судом первой инстанции и апелляционным судом норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов судов о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судами, АО «Киномакс» (арендатор) и ООО «Ракета» (субарендатор) заключили договор субаренды нежилого помещения от 01.10.2016 (в редакции дополнительных соглашений от 11.03.2017 № 1, от 01.10.2017 № 2, от 01.10.2017 № 3 и от 01.10.2017 № 4), согласно которому арендатор передал субарендатору во временное владение и пользование расположенное на 4-м этаже здания МТРЦ «Сильвер Молл» по адресу: г. Иркутск. ул. Сергеева, д. 3/5 нежилое помещение площадью 1 682,5 кв.м, из которых: 1 510 кв.м – для организации детского парка «Любо Город», 120 кв.м – для оказания услуг общественного питания, 20 кв.м – для торговли сувенирной продукцией, 32,5 кв.м – для организации гардероба (пункт 2.1).

В пункте 2.2 договора стороны установили, что субарендатор использует помещение исключительно для ведения коммерческой деятельности – торговля и оказание услуг по организации тематического детского парка/городка под торговым наименованием (знаком) «Любо Город», оказание услуг общественного питания, в том числе размещения производственных цехов, торговля сувенирной продукцией.   

В соответствии с пунктом 4.1 договора срок его действия составил 14 лет. 

Во исполнение условий договора по акту приема-передачи от 01.10.2016 (согласно отметке субарендатора – 01.11.2016) АО «Киномакс» передало ООО «Ракета» указанное выше помещение для производства строительно-монтажных работ, по акту приема-передачи от 12.03.2017 – для ведения коммерческой деятельности.

Как установили суды, в ходе проверки, проведенной прокуратурой г. Иркутска совместно со специалистами ГУ МЧС России по Иркутской области, Службы государственного строительного надзора Иркутской области, ФГБУ «СЭУ ФПС «Испытательная пожарная лаборатория» по Иркутской области, ГУ МВД России по Иркутской области и управления Росгвардии по Иркутской области в здании                      МТРЦ «Сильвер Молл», установлены нарушения требований пожарной безопасности, в числе которых – размещение в нарушение пункта 5.42 Свода правил «СНиП 31-06-2009 «Общественные здания и сооружения» детской игровой зоны «Любо Город» на 4-м этаже здания, а также изменение без соблюдения установленного порядка класса функциональной пожарной опасности части здания на 4-м этаже (класс ФПО Ф2.2 (игровая зона)) путем расположения в ней детской игровой зоны (класс ФПО Ф1.1 (детская организация с временным пребыванием детей)) (заключение государственного инспектора г. Иркутска по пожарному надзору от 12.04.2018).

Указанные нарушения послужили поводом для обращения прокурора г. Иркутска в интересах неопределенного круга лиц в Свердловский районный суд г. Иркутска с иском к собственнику здания МТРЦ «Сильвер Молл» – ООО «Интеграл-Девелопмент» о понуждении устранить эти нарушения (дело № 2-1892/2018). Впоследствии определением Свердловского районного суда г. Иркутска от 26.06.2018 к участию в деле в качестве соответчика привлечено ООО «Ракета».   

Определением от 20 апреля 2018 года по указанному делу (с учетом определения      от 28 апреля 2018 года) приняты обеспечительные меры в виде запрета осуществлять деятельность по эксплуатации здания МТРЦ «Сильвер Молл» в части размещения на 4-м этаже этого здания детской игровой зоны «Любо Город». 

Решением Свердловского районного суда г. Иркутска от 13 августа 2018 года по делу № 2-1892/2018, оставленным без изменения апелляционным определением Иркутского областного суда от 31 октября 2018 года, иск прокурора г. Иркутска удовлетворен, на ООО «Ракета» возложена обязанность устранить допущенные нарушения требований пожарной безопасности и прекратить размещение и эксплуатацию на 4-м этаже здания МТРЦ «Сильвер Молл» детской игровой зоны «Любо Город». Основанием для принятия указанного решения явилась недопустимость в соответствии с требованиями действующего законодательства размещения соответствующей детской игровой зоны выше 2-го этажа и далее 20 метров от эвакуационного выхода.  

Ссылаясь на данное обстоятельство и указывая на то, что переданное по договору субаренды от 01.10.2016 нежилое помещение имеет недостатки, не позволяющие использовать его в целях, согласованных сторонами при заключении этого договора (на недостатки в виде юридической невозможности использовать помещение в этих целях), ООО «Ракета» после реализации претензионного порядка урегулирования спора (претензии от 27.04.2018 № 48 и от 28.05.2018 № 60) обратилось в арбитражный суд с настоящим иском, в котором в числе прочего со ссылкой на пункт 2 статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации просило расторгнуть названный договор.  

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции и поддержавший его выводы апелляционный суд руководствовались положениями статей 1, 8, 328, 421, 425, 431, 432, 450, 606, 611, 612, 615, 620 Гражданского кодекса Российской Федерации,      статьи 32 и пункта 2 статьи 78 Федерального закона от 22.07.2008 № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» и исходили из отсутствия оснований для расторжения договора субаренды от 01.10.2016. При этом суды указали на то, что при заключении договора истец (субарендатор) должен был знать обо всех свойствах арендованного помещения и ограничениях его использования, однако он принял это помещение без каких-либо замечаний. Кроме того, суды также указали на то, что договор субаренды не содержит условий, позволяющих определить, что целью субаренды является использование помещения в противоречие с установленными законодательством ограничениями.  

Между тем принятые судом первой инстанции и апелляционным судом решение и постановление подлежат отмене в связи со следующим.

Так, в соответствии с пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. При этом в силу пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Из содержания норм главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что обязательства сторон по договору аренды являются взаимными – арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, позволяющем использовать его в соответствии с условиями договора и назначением имущества, в то время как арендатор, получив возможность такого использования, обязан вносить арендную плату. 

В пункте 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе в числе прочего потребовать досрочного расторжения договора. При этом в силу пункта 2 этой статьи арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Аналогичная норма содержится в статье 620 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора.

При этом к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использования имущества по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды (определение Верховного Суда Российской Федерации от 03 марта 2016 года № 305-ЭС15-15053).   

Как указано выше, отказывая в удовлетворении требования истца о расторжении договора субаренды от 01.10.2016, суды исходили из того, что при заключении этого договора он должен был знать обо всех свойствах арендованного помещения и ограничениях его использования, а также из того, что договор не содержит условий, позволяющих определить, что целью субаренды является использование помещения в противоречие с установленными законодательством ограничениями. С учетом этого суды признали заключенный сторонами договор субаренды от 01.10.2016 продолжающим свое действие на указанный в нем период аренды. 

Между тем, принимая обжалуемые судебные акты, суды не учли следующее. 

В соответствии с решением Свердловского районного суда г. Иркутска                         от 13 августа 2018 года по делу № 2-1892/2018 основанием для запрета на размещение и эксплуатацию на 4-м этаже здания МТРЦ «Сильвер Молл» детской игровой зоны «Любо Город» явилось нарушение требования пункта 5.42 Свода правил «СНиП 31-06-2009 «Общественные здания и сооружения», утвержденного приказом Министерства регионального развития Российской Федерации от 29.12.2011 № 635/10.  

Согласно указанному пункту Свода правил в общественных зданиях и сооружениях (в том числе в торгово-развлекательных комплексах и многофункциональных центрах) детские игровые зоны следует размещать не выше второго этажа и не далее 20 метров от эвакуационного выхода. 

Данное требование направлено на обеспечение безопасного нахождения детей в зданиях и сооружениях, возможности их своевременной эвакуации при возникновении чрезвычайной ситуации и, таким образом, на обеспечение безопасности их жизни и здоровья.   

Положения названного Свода правил, в том числе пункт 5.42, включены в Перечень национальных стандартов и сводов правил (частей таких стандартов и сводов правил), в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований Федерального закона «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», утвержденный постановлением Правительства Российской Федерации от 26.12.2014 № 1521. Включенные в данный перечень национальные стандарты и своды правил являются обязательными для применения и содержат минимально необходимые требования для обеспечения безопасности зданий и сооружений, а также связанных со зданиями и с сооружениями процессов проектирования (включая изыскания), строительства, монтажа, наладки, эксплуатации и утилизации (сноса) (части 2 и 4 статьи 6 Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»).

В рассматриваемом случае по условиям договора субаренды от 01.10.2016               (пункты 2.1 и 2.2) арендатор (ответчик) передал субарендатору (истцу) расположенное на 4-м этаже здания МТРЦ «Сильвер Молл» нежилое помещение для использования его в большей части площади для организации детского парка «Любо Город». При этом стороны установили, что субарендатор использует помещение исключительно для ведения соответствующей коммерческой деятельности – торговли и оказания услуг по организации тематического детского парка/городка под торговым наименованием (знаком) «Любо Город» (то есть в договоре была указана конкретная цель использования помещения, которой должен был придерживаться субарендатор). 

Заключение договора аренды, как и любого иного договора, предполагает его последующее исполнение в соответствии с изложенными в нем условиями, при этом исполнение договора на этих условиях для обеспечения возможности его реального осуществления (и получения, таким образом, стороной соответствующего предоставления) не должно противоречить требованиям действующего законодательства. В противном случае имеют место основания для признания (квалификации) такого договора недействительной сделкой (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).     

При рассмотрении настоящего дела в нарушение части 2 статьи 65 и части 1            статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суды не включили в предмет судебного исследования, не поставили на обсуждение сторон и не дали оценку вопросу о соответствии заключенного сторонами договора субаренды указанным выше требованиям законодательства – пункту 5.42 Свода правил «СНиП 31-06-2009 «Общественные здания и сооружения» и нормам Федерального закона                           от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», соблюдение требований которого о безопасности зданий и сооружений и их эксплуатации обеспечивается в результате применения на обязательной основе в том числе этого Свода правил. В частности, суды не дали оценку и не выяснили, мог ли изначально быть исполнен договор субаренды от 01.10.2016 с учетом обозначенной в нем цели использования помещения (для размещения тематического детского парка/городка под торговым наименованием «Любо Город») и установленных законодательством ограничений для размещения детских игровых зон. 

Указанные обстоятельства имеют непосредственное значение для рассмотрения настоящего дела, поскольку, исходя из положений главы 29 Гражданского кодекса Российской Федерации и, в частности, из пунктов 2 и 3 статьи 453 этого Кодекса, расторгнут может быть только действующий договор. При этом установление этих обстоятельств напрямую влияет на квалификацию отношений сторон, которая должна быть отражена в судебных актах.     

Принимая обжалуемые судебные акты, суды указали на то, что они не усматривают невозможности использования арендованного помещения по оговоренному в договоре назначению в случае изменения истцом концепции работы тематического детского парка, а именно – организации временного пребывания детей в парке в сопровождении родителей. 

Между тем, делая данные выводы, суды в нарушение пункта 2 части 4 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не указали, на чем основаны их суждения о допустимости размещения детской игровой зоны на 4-м этаже здания торгово-развлекательного центра в случае пребывания там детей в сопровождении родителей, и не учли, что в пункте 5.42 Свода правил «СНиП 31-06-2009 «Общественные здания и сооружения» не содержится каких-либо условий относительно пребывания детей в детской игровой зоне (в сопровождении родителей или без сопровождения родителей). 

При этом ссылки судов и ответчика на разработанные ООО «СПБ «Проект» специальные технические условия на проектирование и строительство в части обеспечения пожарной безопасности объекта «Реконструкция незавершенного строительством объекта «Многофункциональный торгово-развлекательный комплекс с подземной автостоянкой», расположенного по адресу: г. Иркутск, ул. Сергеева, д. 3/5» являются несостоятельными, так как в этих специальных технических условиях указано на размещение на четвертом уровне (четвертом этаже) здания торгово-развлекательного центра игрового комплекса с игровыми автоматами и не содержится оговорок о том, что этот игровой комплекс является детским.     

При таких обстоятельствах принятые по делу судебные акты не могут быть признаны законными и обоснованными, как того требует часть 4 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного, в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 и частями 1 и 2 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обжалуемые решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть изложенное выше, дать оценку всем представленным в материалы дела доказательствам, установить обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, по результатам чего разрешить имеющийся спор. Кроме того, по итогам рассмотрения дела суду также следует распределить между сторонами расходы по уплате государственной пошлины, понесенные истцом при подаче апелляционной и кассационной жалоб.

Руководствуясь статьями 274, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа  

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Иркутской области от 11 марта 2019 года по делу              № А19-22041/2018 и постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда               от 08 августа 2019 года по тому же делу отменить. 

Направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Иркутской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном             статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий                                                                С.Б. Качуков

 

Судьи                                                                                              О.Н. Буркова

                                                                                                          М.А. Первушина