Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6, http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-15337/2025

22 декабря 2025 года

г.Санкт-Петербург

Резолютивная часть решения объявлена 18 декабря 2025 года.

Полный текст решения изготовлен 22 декабря 2025 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

в составе: судьи Соколовой Н.Г.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Клементьевым А.В.,

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению:

заявитель - общество с ограниченной ответственностью "БФА СЕРВИС"

заинтересованное лицо - Государственная жилищная инспекция Санкт-Петербурга

об оспаривании предписания

при участии: от заявителя – ФИО1 по доверенности от 18.03.2025,

от заинтересованного лица – ФИО2 по доверенности от 25.12.2024,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "БФА СЕРВИС" (далее – Общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением об оспаривании предписания Государственной жилищной инспекции Санкт-Петербурга (далее – Инспекция) от 13.01.2025 (КНМ 78240947800016833011 от 25.12.2024).

Определением от 03.04.2025 производство по настоящему делу приостановлено до вступления в законную силу решения суда по делу № А56-101246/2023.

Протокольным определением от 18.12.2025 суд возобновил производство по делу.

В судебном заседании представитель Общества поддержал заявленные требования, ссылаясь на неправомерность оспариваемого предписания.

Представитель Инспекции возражал против удовлетворения заявленных требований, считая оспариваемое предписание правомерным.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей участвующих лиц, суд установил следующее.

На основании поступившего обращения гражданина и в соответствии с пунктом 1 части 2 статьи 90 Закона № 248-ФЗ «О государственном контроле (надзоре) и муниципальном контроле в Российской Федерации» должностным лицом Инспекции в рамках регионального государственного лицензионного контроля за осуществлением предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами проведена внеплановая документарная проверка соблюдения Обществом порядка начисления платы за содержание общего имущества по лицевым счетам машино-мест в многоквартирном доме, расположенном по адресу: 

<

...> (далее – МКД).

В ходе данной проверки Инспекцией установлено, что согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) гражданину принадлежит машино-место №195, площадь которого составляет 14,8 кв. м.

В платежных документах за период с марта 2024 года по ноябрь 2024 года при начислении платы за жилищно-коммунальные услуги собственнику названного машино-места Общество указало совокупную площадь его машино-места (14,8 кв. м.) и площадь доли, приходящейся на данное машино-место в общем имуществе паркинга (17,16 кв. м.).

Результаты проверки отражены в акте от 13.01.2025.

В ходе проверки Инспекция пришла к выводу о том, что расчет платы по данному машино-месту необходимо осуществлять по его фактической площади (14,8 кв. м.). По мнению Инспекции, Обществом при определении начислений платы по лицевым счетам машино-мест в МКД в исследуемый период нарушена часть 1 статьи 158 ЖК РФ.

По результатам проведенной проверки Обществу выдано предписание от 13.01.2025 с указанием на необходимость устранить нарушение, привести начисления по лицевым счетам машино-мест МКД за период с марта по ноябрь 2024 года в соответствии с положениями ЖК РФ. Срок исполнения – до 10.03.2025 включительно.

Не согласившись с указанным предписанием, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 1 статьи 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

Согласно статье 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации машино-место - предназначенная исключительно для размещения транспортного средства индивидуально определенная часть здания или сооружения, которая не ограничена либо частично ограничена строительной или иной ограждающей конструкцией и границы которой описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.

В силу пункту 4 статьи 6 Федерального закона от 03.07.2016 № 315-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее – Закон № 315-ФЗ) до прекращения права общей долевой собственности на помещение, здание или сооружение собственник машино-места, образованного в соответствии с частями 3 и 3.1 настоящей статьи, имеет право пользования общим имуществом в здании или сооружении и несет бремя содержания такого имущества по правилам, предусмотренным статьями 259.1 - 259.4 Гражданского кодекса Российской Федерации для собственников машино-мест.

Согласно пункту 5 статьи 6 Закона № 315-ФЗ общая долевая собственность на помещение, в границах которого располагаются объекты, образованные в соответствии с частями 3 и 3.1 настоящей статьи, прекращается со дня выдела в натуре доли последним участником долевой собственности и регистрации им права собственности на машино-место. Имущество, оставшееся после выдела долей из общей собственности на помещения, здания или сооружения, предназначенные для размещения транспортных средств, а также регистрации прав на машино-места и необходимое для прохода или проезда к машино-местам, является общим имуществом собственников помещений и (или) машино-мест.

По смыслу приведенных нормативных положений помещения, предназначенные для размещения транспортных средств (паркинг), в том числе необходимые для прохода или проезда к машино-местам, являются общим имуществом собственников всего паркинга не только в случае выдела конкретного парковочного места из общей долевой собственности, но и в случае приобретения уже выделенного парковочного места.

Как следует из пункта 2 части 1 статьи 36 ЖК РФ, собственникам помещений в МКД принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в МКД, в том числе иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий, а также не принадлежащие отдельным собственникам машино-места.

Согласно пункту 1 статьи 287.5 ГК РФ (здесь и далее в редакции, действовавшей в спорный период), собственникам помещений, машино-мест принадлежат доли в праве общей собственности на общее имущество (пункт 1 статьи 259.1). Предназначение имущества для удовлетворения общих потребностей собственников помещений, машино-мест может следовать, в том числе из его расположения и назначения, определенных при строительстве здания или сооружения, либо из решения собственников помещений, машино-мест о приобретении, создании или об образовании общего имущества.

В силу пункта 2 статьи 287.5 ГК РФ к общему имуществу относятся, в частности, вспомогательные помещения (например, технические этажи, чердаки, технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, обслуживающие более одного помещения, машино-места в этих здании или сооружении), крыши, ограждающие конструкции этих здания или сооружения, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений, машино-мест и обслуживающее более одного помещения, машино-места. Особенности отнесения имущества к общему имуществу устанавливаются законом.

Согласно пункту 2 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в МКД и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 №354 (далее - Правила №354), нежилое помещение в многоквартирном доме - помещение в многоквартирном доме, указанное в проектной или технической документации на многоквартирный дом либо в электронном паспорте многоквартирного дома, которое не является жилым помещением и не включено в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме независимо от наличия отдельного входа или подключения (технологического присоединения) к внешним сетям инженерно-технического обеспечения, в том числе встроенные и пристроенные помещения. К нежилым помещениям в настоящих Правилах приравниваются части многоквартирных домов, предназначенные для размещения транспортных средств (машино-места, подземные гаражи и автостоянки, предусмотренные проектной документацией).

Следовательно, пункт 2 Правил №354 допускает невключение нежилого помещения (в том числе автостоянки) в состав общего имущества собственников помещений в МКД. Указанная позиция подтверждается определением Верховного Суда Российской Федерации от 26.04.2023 №307-ЭС22-27718.

Согласно части 1 статьи 158 ЖК РФ, пункту 28 Правил №491 (утверждены Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006) собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество.

Как следует из материалов дела, в результате раздела ранее учтенного помещения с кадастровым номером 78:40:0008341:24429 образовано 231 машино-место автостоянки (машино-места, обозначены на плане автостоянки проектной документации номерами №1-№231 соответственно).

Площадь образуемых помещений вспомогательного использования составляет: 70.2 кв.м. для 9ЛК; 167,2 кв.м. для 76Н - 82Н; 3374.3 кв.м. для 1М0П. Сумма площадей образуемых машино-мест составляет 3114,3 кв.м. Итого: сумма площадей всех образуемых помещений и машино-мест составляет 6726,0 кв.м, что соответствует площади исходного помещения 78:40:0008341:24429.

Решением Комитета имущественных отношений № 05-26-80661/20-0-1 от 28.09.2020 образованным помещениям и машино-местам присвоены соответствующие адреса.

Управление МКД осуществляется Обществом на основании договора №ДУ-Г25/1-3, утвержденного решением общего собрания собственников помещений МКД (далее – Договор).

В соответствии с Приложением №3 к Договору плата за содержание 1 машино-места паркинга включает в себя уборку помещения паркинга; техническое обслуживание инженерного оборудования, систем и сетей; организация контрольно-пропускного режима на территорию паркинга и её размер в месяц составляет 1 000 руб.

Плата за текущий ремонт паркинга включает работы по текущему, аварийному и восстановительному ремонту (за исключением капитального) помещения паркинга и её размер в месяц составляет 300 руб.

Согласно Правилам пользования помещениями и общим имуществом в МКД (приложение №4 к Договору) право пользования паркингом имеют лица, наделенные правом собственности или аренды на помещение автостоянки на основании заключенных договоров и получившие пропуск в соответствии с указанными Правилами.

В квитанциях на оплату коммунальных услуг и услуг по содержанию и ремонту нежилого помещения (паркинг), представленных в материалы дела, содержится перечень соответствующих услуг с указанием их тарифа.

По мнению Инспекции, собственнику машино-места в спорном МКД принадлежит на праве собственности только такое машино-место без учета вспомогательных помещений (проездов, мест общего пользования и др.).

Данный довод суд считает несостоятельным ввиду следующего.

Собственники машино-мест обладают индивидуально определенными нежилыми помещениями в МКД (согласно свидетельству о праве собственности), а также внутри подземного паркинга имеют иное общее имущество, обособленное от других собственников помещений (общие проходы и проезды в подземном паркинге, вентиляционные камеры, системы внутреннего освещения, электроснабжения, система автоматического оборудования "Въезда и выезда" и т.д.), предназначенное для обслуживания исключительно машино-мест.

Имущество, расположенное в подземном паркинге МКД, - специальный объект, требующий отдельного описания и затрат для его содержания (обслуживания и управления). В связи с этим бремя содержания общего имущества собственников подземного паркинга лежит только на собственниках парковочных мест. Иное означало бы возложение на лиц, являющихся собственниками квартир в МКД, но не обладающих правом собственности на машино-места и не пользующихся паркингом, обязанности по содержанию такого помещения, что противоречило бы как нормам гражданского, так и жилищного законодательства.

Как отмечает заявитель, протоколом общего собрания собственников от 05.09.2016 №Г25-1/1-2016 утверждены условия договора управления МКД, в том числе определен состав общего имущества МКД, при этом подземный паркинг (автостоянка) и входящие в него помещения вспомогательного использования в состав общего имущества МКД не включены.

Решений по вопросу изменения площади общего имущества за счет подземного паркинга, предназначенного для хранения транспортных средств, собственниками МКД не принималось.

Более того, при заключении договора управления МКД собственниками принято решение о составе общего имущества МКД, а также определена его площадь.

Помещения вспомогательного использования паркинга не входят в состав общего имущества МКД, а являются отдельной категорией нежилых помещений, обязанность по содержанию которых лежит на собственниках машино-мест, ими пользующихся.

С учетом изложенного вывод Инспекции о том, что расчет платы по машино-месту №195 необходимо осуществлять по его фактической площади без учета площади вспомогательных помещений (площади проездов в паркинге, МОП и др.), является неправомерным, опровергается совокупностью представленных в материалы дела доказательств.

Кроме того, оспариваемое предписание не содержит нормативных оснований, которыми следовало бы руководствоваться Обществу при проведении перерасчета размера платы.

Согласно части 2 статьи 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

На основании изложенного заявленные Обществом требования подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

Признать недействительным предписание Государственной жилищной инспекции Санкт-Петербурга от 13.01.2025 (КНМ 78240947800016833011 от 25.12.2024).

Взыскать с Государственной жилищной инспекции Санкт-Петербурга в пользу общества с ограниченной ответственностью "БФА СЕРВИС" 50 000 руб. расходов по уплате государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья 	 	Соколова Н.Г.