АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  КАМЧАТСКОГО КРАЯ

 

Именем Российской Федерации

 

РЕШЕНИЕ

Дело № А24-1931/2023

г. Петропавловск-Камчатский

23 августа 2023 года

Резолютивная часть решения объявлена 22 августа 2023 года.

Полный текст решения изготовлен 23 августа 2023 года.

 

Арбитражный суд Камчатского края в составе судьи Копыловой А.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело 

по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

к Управлению имущественных и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа - муниципальное учреждение (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о признании незаконным отказа в передаче нежилых помещений площадью 100,7 кв.м, по адресу: г. Петропавловск – Камчатский, ул. Бохняка, д. 5 в собственность в порядке преимущественного права индивидуальному предпринимателю ФИО2, выраженного письмом от 13.03.2023 № 01-06-01/1516/23

 

при участии:

от заявителя:

ФИО3 – представитель по доверенности от 17.11.2022 (сроком на 3 года), удостоверение адвоката 41/28 от 04.07.2018,

от заинтересованного лица:

ФИО4 – представитель по доверенности от 22.11.2022 № 22-2022 (сроком по 31.12.2023), диплом ВСГ № 1030214, от 17.07.2006, 

 

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) (далее – заявитель, предприниматель) обратился в суд с заявлением о признании незаконным отказа Управления имущественных и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа - муниципальное учреждение (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) (далее – Управление) в передаче нежилых помещений площадью 100,7 кв.м, по адресу: г. Петропавловск – Камчатский, ул. Бохняка, д. 5 в собственность в порядке преимущественного права индивидуальному предпринимателю, выраженного письмом от 13.03.2023 № 01-06-01/1516/23.

Представитель заявителя требования поддержал в полном объеме по основаниям, изложенным в заявлении. Представил изложенное в письменной форме заявление об увеличении заявленных требований, пояснив, что оспаривает как сам отказ заинтересованного лица, выраженный письмом от 13.03.2023 № 01-06-01/1516/23, так и вывод, изложенный в данном письме, о том, что объект исключен из состава муниципальной собственности в соответствии с пунктом 1 статьи 36 ЖК РФ. Полагает, что обязанность по уплате арендной плате отсутствовала, поскольку собственник имущества отказался от него.

Представитель Управления требования не признал по основаниям, изложенным в отзыве. Указал на то, что договор аренды спорных нежилых помещений в установленном порядке не зарегистрирован, арендная плата предпринимателем не уплачивалась.

Суд, руководствуясь статьей 49 АПК РФ, разъяснениями, изложенными в пункте  26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.12.2021 № 46 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде первой инстанции», исходя из предмета спора, признал, что заявитель не увеличивает заявленные требования, а излагает доводы в обоснование правовой позиции о незаконности оспариваемого отказа.

Заслушав пояснения представителей лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства в соответствии со статьей 71 АПК РФ, арбитражный суд установил следующее. 

08.12.2006 Комитет по управлению имуществом Петропавловск-Камчатского городского округа приказом № 608 закрепил на праве хозяйственного ведения за МУП «Богородского озеро» муниципальное недвижимое имущество, в том числе нежилые помещения по адресу: Бохняка, д. 5, площадью 105,8 кв.м.

04.05.2008 между МУП «Богородского озеро» (Арендодатель по договору) и предпринимателем (Арендатор по договору) заключен договор № 463 (далее – Договор) аренды нежилого помещения, согласно пункту 2.1 которого Арендодатель с согласия Комитета по управлению имуществом Петропавловск-Камчатского городского округа предоставляет нежилые помещения за плату во временное пользование, а Арендатор принимает во временное пользование и оплачивает нежилые помещения: нежилое помещение подвала в жилом доме, расположенном по адресу: 

<

...>, для использования в целях, указанных в Приложении № 1 к настоящему Договору. Общая площадь сдаваемого в аренду объекта – 105,8 кв.м.

Срок аренды определен с 01.05.2008 по 31.10.2008 (пункт 2.3 Договора).

Размер и условия внесения арендной платы установлен разделом 3 Договора.

В силу пункта 4.4.1 Договора к обязанностям Арендатора относится своевременное внесение платы по Договору.

За два месяца до истечения срока действия Договора Арендатор обязан письменно уведомить Арендодателя о намерении заключить договор на новый срок. Договор аренды на новый срок  может быть заключен при отсутствии у Арендатора задолженности по арендной плате, эксплуатационным расходам и коммунальным платежам, что подтверждается соответственно платежными документами, справками эксплуатирующей организации, и (или) организаций – поставщиками услуг, предоставляемым Арендатору к моменту окончания срока действия Договора. 

В пунктах 6.1, 6.2 Договора стороны установили, что Договор вступает в законную силу с момента подписания его сторонами и распространяет свое действие только в пределах срока, указанного в пункте 2.3 Договора. Заключение договора на новый срок осуществляется в письменной форме исключительно с соблюдением условий, предусмотренных пунктом 4.4.11 Договора. Договор не может считаться продленным автоматически.

В приложении № 1 к Договору указан расчет арендной платы за пользование спорными нежилыми помещениями. В приложении № 2 к Договору обозначено нежилые помещения на поэтажном техническом плане.

29.09.2008 Комитет по управлению имуществом Петропавловск-Камчатского городского округа приказом № 1107 изъял из хозяйственного ведения МУП «Богородского озеро» недвижимое имущество, в том числе спорные нежилые помещения, указанное в пункте 11 соответствующего Перечня.

В связи с переходом прав арендодателя к Комитету по управлению имуществом Петропавловск-Камчатского городского округа с 01.10.2008 указанный Комитет принимает на себя права и обязанности Арендодателя по Договору, о чем свидетельствует пункт 1 соглашения от 29.09.2008 к Договору.

С 31.10.2008 стороны изложили пункт 2.3 Договора в следующей редакции «Срок аренды устанавливается на неопределенный срок».

В пункте 4 соглашения от 29.09.2008 к Договору стороны установили, что остальные условия Договора, незатронутые настоящим соглашением, остаются неизменными и стороны подтверждают по ним свои обязательства.

Приказом от 30.06.2010 № 247 Комитет по управлению имуществом Петропавловск-Камчатского городского округа исключил из реестра объектов муниципальной собственности Петропавловск-Камчатского городского округа в объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом собственников помещений в многоквартирном жилом доме (подвалы) – нежилые помещения подвала в жилом доме, общей площадью 105, 8 кв.м., расположенные по адресу: 

<

...>.

В марте 2023 года предприниматель обратился в администрацию Петропавловск-Камчатского городского округа с заявлением о передаче спорных нежилых помещений в собственность.

В письме от 13.03.2023 № 01-06-01/1516/23 Управление имущественных и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа, ссылаясь на прекращение 08.12.2006 арендных отношений с предпринимателем, а также исключение с 30.06.2010 спорного объекта из состава муниципальной собственности в соответствии с пунктом 1 статьи 36 ЖК РФ, признало, что правовые основания распоряжения объектом у Управления отсутствуют, а право предпринимателя преимущественного выкупа арендуемого муниципального имущества не установлено.

Полагая, что отказ Управления, выраженный вышеуказанным письмом о передаче спорного нежилого помещения в собственность в порядке преимущественного права является незаконным, предприниматель обратился с настоящим заявлением в суд.

По правилам части 1 статьи 198 АПК РФ для признания незаконными решений, действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, необходимо наличие совокупности условий, а именно: оспариваемые решения, действия (бездействия) должны не соответствовать закону или иному нормативному правовому акту, нарушать права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагать на него какие-либо обязанности, создавать иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии со статьей 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

При приватизации государственного и муниципального имущества предусмотренные настоящим Кодексом положения, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются, если законами о приватизации не предусмотрено иное.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом Российской Федерации от 21.12.2001             № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее – Закон № 178-ФЗ).

Согласно части 5 статьи 3 названного закона, если иное не определено настоящим Федеральным законом, особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества устанавливаются федеральным законом.

В развитие указанных нормоположений принят Закон № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ), регулирующий отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной или из муниципальной собственности движимого и недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации такого имущества.

В силу статьи 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что: 1) арендуемое недвижимое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, и на день подачи заявления оно находится в их временном владении и пользовании или временном пользовании непрерывно в течение двух лет и более в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона; 1.1) арендуемое движимое имущество включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, в указанном перечне в отношении такого имущества отсутствуют сведения об отнесении такого имущества к имуществу, указанному в части 4 статьи 2 настоящего Федерального закона, и на день подачи заявления такое имущество находится в их временном владении и пользовании или временном пользовании непрерывно в течение одного года и более в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за движимое и недвижимое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления; 5) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

По правилам части 2 статьи 9 Закона № 159-ФЗ субъект малого и среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 данного Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Частью 3 статьи 9 Закона 159-ФЗ предусмотрено, что при получении заявления уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 Закона № 159-ФЗ требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества (часть 4 статьи 9 Закона № 159-ФЗ).

Исходя из изложенного, в силу статьи 9 Закона № 159-ФЗ преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, находящегося в муниципальной собственности, может быть реализовано по инициативе субъектов малого и среднего предпринимательства, соответствующих требованиям, установленным статьей 3 данного закона.

В части 8 статьи 4 Закона № 159-ФЗ закреплено, что отказ уполномоченного органа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, а также его бездействие в части принятия решения об отчуждении арендуемого имущества и (или) совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, могут быть обжалованы субъектами малого и среднего предпринимательства в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

Согласно пункту 4 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - письмо ВАС РФ от 05.11.2009 № 134) судам необходимо иметь в виду, что договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, может являться основанием для возникновения права на приобретение этого имущества только в том случае, если он был зарегистрирован в установленном законом порядке либо имеется вступившее в законную силу решение суда о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 ГК РФ). Безвозмездное пользование государственным или муниципальным имуществом, осуществляемое субъектом малого или среднего предпринимательства, не порождает у последнего права на приобретение.

Таким образом, по смыслу Закона № 159-ФЗ нахождение имущества во временном владении и (или) пользовании субъекта малого и среднего предпринимательства непрерывно в течение одного года, двух и более лет связано с наличием зарегистрированного в установленном законом порядке договора аренды.

Как видно из материалов дела, на момент подачи предпринимателем заявления о передаче в собственность спорных нежилых помещений подвала в марте 2023 года указанное имущество не являлось муниципальной собственностью Петропавловск-Камчатского городского округа, о чем свидетельствует приказ Комитета по управлению имущество Петропавловск-Камчатского городского округа от 30.06.2010 № 247.

При этом регистрация договора аренды нежилого помещения от 04.05.2008 № 463 ГК РФ, как и регистрация изменений к договору не осуществлялась. Доказательств иного в материалы дела заявителем не представлено.

Напротив, согласно уведомлению Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 18.05.2023 в ЕГРН отсутствуют сведения о зарегистрированных правах на объект недвижимости – помещение с кадастровым номером 41:01:0010116:18865, адрес: 

<

...>, площадь 100,7 кв.м.

Вместе с тем, договор, как волеизъявление сторон, заключен в 2008 году, а соглашение к нему, которым срок действия договора аренды установлен на неопределенный срок, в 2009 году, то есть в период действия Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и соответственно подлежали государственной регистрации по признаку срока действия договора – более одного года.

В отсутствие государственной регистрации, в силу пункта 2 статьи 651 ГК РФ такой договор не может считаться заключенным и являться основанием возникновения у арендатора соответствующего права. 

При таких обстоятельствах, суд признал, что на момент обращения предпринимателем с заявлением, правовые основания, предусмотренные статьей 3 Закона № 159-ФЗ, необходимые для возникновения у арендатора преимущественного права на выкуп арендуемого помещения, отсутствовали.

Довод заявителя о том, что спорное имущество является муниципальной собственностью противоречит приказу Комитета по управлению имущество Петропавловск-Камчатского городского округа от 30.06.2010 № 247, который не оспаривался и является действующим.

Суд отклоняет довод заявителя о том, что отсутствие государственной регистрации договора аренды нежилого помещения не имеет правового значения для передачи в собственность спорных нежилых помещений по следующим основаниям.

В силу пункта 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Пунктом 2 статьи 651 ГК РФ предусмотрено, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В пункте 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» разъяснено, что при применении положений статьи 3 Федерального закона № 159-ФЗ следует иметь в виду, что субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества (заключенному как с указанием срока аренды, так и на неопределенный срок), действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества (в том числе и по договору аренды, действие которого возобновлено на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 ГК РФ).

В пункте 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» даны следующие разъяснения.

В силу статьи 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 ГК РФ), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 ГК РФ.

Таким образом, отсутствие государственной регистрации сделки не влияет на правовую квалификацию заключенности договора только в отношениях между сторонами этого договора, однако имеет непосредственное правовое значение для связанных с таким договором публично-правовых отношений.

Довод заявителя о том, что предприниматель пользовался спорными нежилыми помещениями подвала на основании Договора и нёс расходы на содержание такого имущества, не имеет правового значения, поскольку возникшие фактические отношения в отсутствие их обличения в соответствующую форму, удостоверенную со стороны государства, не может рассматриваться в качестве соблюдения требования Закона № 159-ФЗ.

Доводы заявителя о том, что нежилые помещения подвала, площадь которых уточнялась и поставлена на кадастровый учет в 2011 году, третьим лицам не передавались, не являются общим имуществом собственников жилья многоквартирного дома значение для правильного рассмотрения спора не имеют, поскольку не являются основаниями, порождающими у предпринимателя права на приобретение данных помещений. 

С учетом изложенного, оспариваемое решение Управления принято правомерно и не нарушает прав и законных интересов предпринимателя.

На основании вышеизложенного, в отсутствие совокупности условий, предусмотренных статьей 201 АПК РФ, необходимых для признания незаконным оспариваемого отказа, требования заявителя удовлетворению не подлежат.

Государственная пошлина по заявленному требованию составляет                            300 рублей и в соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ относится на заявителя.

Руководствуясь статьями 167–170, 176, 197–201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

решил:

в удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Пятый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Камчатского края в срок, не превышающий одного месяца со дня принятия решения, а также в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. 

 

Судья                                                                                                                       А.А. Копылова