АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БУРЯТИЯ

ул. Коммунистическая, 52, г. Улан-Удэ, 670001

e-mail: info@buryatia.arbitr.ru, web-site: http://buryatia.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А10-2370/2023

11 октября 2023 года

г. Улан-Удэ

Резолютивная часть решения объявлена 04 октября 2023 года.

 

Арбитражный суд Республики Бурятия в составе судьи Коровкиной А.О. при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к комитету по строительству администрации г. Улан-Удэ (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

о признании права собственности на самовольную постройку,

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Бурятия (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), комитета по управлению имуществом и землепользованию Администрации г. Улан-Удэ (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>),

при участии в заседании представителя истца ФИО3 (доверенность от 12.04.2023, паспорт, диплом), представителя ответчика ФИО4 (доверенность от 31.08.2023, паспорт, диплом),

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – предприниматель ФИО2) обратилась в Арбитражный суд Республики Бурятия с исковым заявлением к комитету по строительству администрации г. Улан-Удэ (далее – комитет по строительству) о признании права собственности на нежилое здание площадью 209 кв. м, этажность 1, расположенное по адресу: 

<

...>.

Определением суда от 28 апреля 2023 года к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Бурятия (далее – управление Росреестра), комитет по управлению имуществом и землепользованию Администрации г. Улан-Удэ (далее – комитет по управлению имуществом).

Истец исковые требования поддержал в полном объеме, дал пояснения согласно заявленным требованиям и представленным доказательствам.

Ответчик исковые требования не признал, указав, что правовых оснований для удовлетворения иска не имеется, поскольку истец не предпринимал мер к получению разрешения на строительство (реконструкцию) спорного объекта.

В отзыве на иск ответчик указывает на несоответствие спорного объекта параметрам разрешенного использования, установленным Правилами землепользования и застройки городского округа «Город Улан-Удэ», утвержденными Решение Улан-Удэнского городского Совета депутатов от 25.03.2008 № 817-82 (далее – Правила № 817-82), для зоны Ж-4.

Управлением Росреестра представлен отзыв на исковое заявление, в котором указано, что государственная регистрация права осуществляется на основании вступившего в законную силу судебного акта.

Исследовав материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

Между ФИО5 (продавец) и ФИО2 (покупатель) 23 апреля 2019 года заключен договор купли-продажи, по условиям которого продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель принять и оплатить недвижимое имущество: незавершенное строительством здание магазина, расположенное по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 03:24:000000:13868 и земельный участок, расположенный по адресу 

<

...> с кадастровым номером 03:24:032907:1.

К договору подписан передаточный акт от 28.04.2019.

Право собственности на земельный участок с кадастровым номером 03:24:032907:1 зарегистрировано за истцом, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 23.03.2022 (Т. 1 л. д. 26-28), согласно сведениям которой вид разрешенного использования земельного участка – для строительства здания.

Как указывает истец, объект с кадастровым номером 03:24:000000:13868, возведен продавцом в 2006 году на основании разрешения на строительство № 37 от 06.08.2004 на земельном участок, предоставленном в аренду в целях строительства магазина,  и на дату покупки фактически представлял собой законченный строительством объект.

20.03.2023 комитет по строительству отказал в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию законченного строительством магазина на основании части 6 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации (отсутствие разрешения на строительство/реконструкцию).

Ссылаясь на то, что возведенный объект капитального строительства возведен на земельном участке, отведенном для целей строительства, соответствует своему целевому назначению, с соблюдением требований законодательства, однако без разрешения на строительство/реконструкцию, истец обратился в арбитражный суд с иском о признании права собственности на спорный объект на основании статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Оценив представленные доказательства каждое в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется способами, установленными Гражданским кодексом Российской Федерации и иными законами, в том числе путем признания права.

Согласно пункту 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Пунктом 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

В соответствии с частью 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно пункту 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – Постановление № 10/22) положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

Как установлено судом и подтверждено выписками из Единого государственного реестра недвижимости истцу на праве собственности принадлежит земельный участок, расположенный по адресу 

<

...> с кадастровым номером 03:24:032907:1, и находящийся на нем объект незавершенного строительства   с кадастровым номером 03:24:000000:13868 площадью 204 кв. м.

Из реестрового деВ материалы дела истцом представлено ла на объект недвижимости с кадастровым номером 03:24:000000:13868 следует, что его строительство осуществлено на основании разрешения на строительство № 37 от 06.08.2004, выданного индивидуальному предпринимателю ФИО5 рабочей документации «Магазин по ул. Павлова, 63 Октябрьского района г. Улан-Удэ», договора аренды земельного участка с кадастровым номером 03:24:032907:1 № 769 от 19.11.2003.

Согласно техническому паспорту на незавершенный строительством объект – здание магазина по состоянию на 19.04.2006 площадь объекта – 204 кв. м, год начала строительства – 2004.

Истцом в материалы дела представлено заключение «Экспертная оценка технического состояния здания по адресу: Республика Бурятия, г. Улан-Удэ, Октябрьский район, ул. Павлова, д. 63А, земельный участок с кадастровым номером 03:24:032907:1», выполненное экспертом ИП Барских И.М. ФИО6, в котором указано, что объект исследования является капитальным строением.

В подтверждение того, что спорный объект готов к вводу в эксплуатацию, истцом представлены: акт технического обследования объекта капительного строительства от 29.09.2023, акт об осуществлении технологического присоединения к сетям электроснабжения от 19.03.2021, договор о подключении к централизованной системе водоснабжения (водоотведения) от 13.02.2022.

Согласно пояснениям истца на указанном объекте произведены работы по установлению перегородок внутри помещения, дверей, окон, произведена внутренняя отделка помещения.

На основании изложенного, суд приходит к выводу, что спорный объект реконструирован силами и за счет средств предпринимателя ФИО2. Данное обстоятельство лицами, участвующими в деле, не оспорено.

Таким образом, в результате реконструкции возник новый объект, площадью 209 кв. м, что подтверждено техническим паспортом, составленным по состоянию на 01.12.2022

По смыслу статей 51, 52, 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации самовольное строительство как деятельность без разрешения или с нарушением градостроительных норм и правил имеет место не только при возведении новых объектов недвижимости, но и при изменении (реконструкции) существующих зданий и сооружений.

В связи с отсутствием разрешения на реконструкцию, разрешения на ввод в эксплуатацию спорного объекта – реконструированное нежилое здание с кадастровым, расположенное по адресу: Республика Бурятия, г. Улан-Удэ, Октябрьский район, ул. Павлова, д. 63А, является самовольной постройкой.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

В соответствии с пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктом 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – Постановление № 10/22) право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В пункте 26 постановления Пленума № 10/22 разъяснено, что рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

Таким образом, отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Из разъяснений, данных в пункте 21 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2020) (утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22.07.2020) следует, что иск о признании права собственности на самовольную постройку может быть удовлетворен при наличии условий, указанных в пункте 3 статьи 222 Гражданского кодекса, в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренно недобросовестного поведения.

Таким образом, оценка таких обстоятельств не должна носить формальный характер. Иными словами, основанием к отказу в удовлетворении иска о признании права собственности на объект самовольного строительства может служить не само по себе отсутствие разрешения на строительства и наличие (констатация) каких-либо отступлений от требований нормативных правовых актов (включая различные градостроительные нормативы), а существенный характер таких нарушений, оказывающих (либо потенциально способных оказать) реальное негативное воздействие на права и охраняемые законом интересы других лиц (в том числе публичные интересы).

Согласно правовой позиции, сформулированной в пункте 9 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16.11.2022, отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку и (или) для удовлетворения иска о ее сносе, если отсутствуют иные препятствия для сохранения постройки.

Таким образом, для признания права собственности на объект самовольной постройки необходимо соблюдение следующих условий:

объект, на который истец просит признать право собственности, обладает признаками самовольной постройки, то есть является недвижимым имуществом, отвечающим хотя бы одному из трех условий, перечисленных в пункте 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации;

постройка возведена истцом на земельном участке, принадлежащем истцу на праве собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования;

строительство осуществлено в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов;

сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозы жизни и здоровью граждан.

Земельный участок с кадастровым номером 03:24:032907:1, площадью 2016 кв. м принадлежит истцу на праве собственности, с видом разрешенного использования: для строительства здания.

Согласно заключению кадастрового инженера ФИО7 от 06.12.2022 в границах земельного участка располагается нежилое здание, за границы земельного участка здание не выходит, другие объекты на земельном участке отсутствуют. Земельный участок не пересекает красные линии, утвержденные распоряжением администрации г. Улан-Удэ № 1526-р от 16.10.2015.

В материалы дела представлено заключение «Экспертная оценка технического состояния здания по адресу: Республика Бурятия, г. Улан-Удэ, Октябрьский район, ул. Павлова, д. 63А, земельный участок с кадастровым номером 03:24:032907:1», выполненное экспертом ИП Барских И.М. ФИО6 В результате экспертного исследования установлено, что фундаменты, колонны, балки – монолитные бетонные, наружные стены – самонесущие, перекрытие – монолитный железобетон. Трещинообразование отсутствует, силовые дефекты и деформации стеновых ограждений, каркаса несущей продольной рамы и перекрытий не выявлены, техническое состояние фундаментов работоспособное. Деформаций каркаса здания и крена не выявлено, что свидетельствует об отсутствии суффозии грунта в основании фундаментов и их неравномерных осадок. Техническое состояние фундаментов каркаса, колонн, ригелей, каркаса, стен, перекрытий, кровли, согласно ГОСТ 31937-2011, оценивается как работоспособное.

Экспертом установлено, что согласно карте градостроительного зонирования спорный объект находится в зоне Ж-4 (зона застройки многоэтажными жилыми домами). Зона Ж-4 выделена для формирования жилых районов с размещением многоквартирных домов высотой 6 и более этажей, допускается широкий спектр услуг местного назначения, коммунальные предприятия без превышения допустимых уровней воздействия на окружающую среду.

Согласно указанному заключению класс здания по функциональной пожарной опасности, в соответствии со статьей 32 Федерального закона от 22.07.2008 № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» соответствует I – здания организаций торговли; противопожарное расстояние между спорным объектом и рядом расположенным нежилым зданием III степени огнестойкости, класса конструктивной пожарной опасности С1 составляет 13,9 м, что превышает нормативное значение, следовательно, требования пункта 4.3. таблицы 1 СП 4 13130.2013 «Ограничение распространения пожара на объектах зашиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям» выполнены; фактический класс конструктивной пожарной опасности здания, принятый в соответствии с таблицей № 22 Федерального закона от 22.07.2008 №°123-Ф3 «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» - CI, следовательно, требования пункта 6.7.1 таблицы 6,11 СИ 2.13130.2020, в части класса конструктивной пожарной опасности здания, выполнены; ширина эвакуационных выходов не менее 1,2 м, что соответствует требованиям СП 1.13130.2020 «Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы»; подъезд пожарных автомобилей к зданию обеспечен с трех сторон, что соответствует требованиям СП 4.13130.2013 «Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям».

В материалы дела представлено заключение о проведении аудита пожарной безопасности, изготовленное ООО «ПожПромАудит», согласно которому  количество эвакуационных выходов соответствует требованиям СП 1.13130 «Системы противопожарной защиты, Эвакуационные пути и выходы»; ширина эвакуационных выходов соответствует требованиям СП 1.13130 «Системы противопожарной защиты, Эвакуационные пути и выходы» (ширина эвакуационных выходов должна быть, как правило, не менее 0,8 м. Минимальная ширина эвакуационных выходов из помещений и зданий, при числе эвакуирующихся через указанные выходы более 50 человек, должна быть не менее 1,2 м); высота эвакуационных выходов соответствует требованиям СП 1.13130 «Системы противопожарной защиты, Эвакуационные пути и выходы» (высота эвакуационных выходов в свету должна быть, как правило, не менее 1,9 м); направление открывания дверей соответствует требованиям СП 1.13130 «Системы противопожарной защиты, Эвакуационные пути и выходы» (двери эвакуационных выходов и двери, расположенные на путях эвакуации должны открываться по направлению выхода из здания); здание имеет техническую возможность для оборудования системой оповещения и управления эвакуацией людей при пожаре 1-го типа; площадь этажа в пределах пожарного отсека зданий соответствует требованиям пункта 6.7.1 СП 2.13130.2020 «Системы противопожарной защиты, Эвакуационные пути и выходы».

Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом установлено, что спорное здание возведено с соблюдением строительных норм и правил, соответствует требованиям пожарной безопасности и не создает угрозы жизни и здоровью людей при его эксплуатации.

Таким образом, доводы ответчика о не соответствии самовольной постройки градостроительным нормам, о невозможности разрешения вопроса о соответствии конструктивных и объемно-планировочных решений требованиям технических регламентов отклоняются.

Довод ответчика о несоответствии самовольной постройки действующим на день ее обращения в суд требованиям к минимальным отступам от границ земельных участков, установленных Правилами землепользования и застройки, отклоняется в силу следующего.

Как следует из технического паспорта объекта, строительство здания произведено в 2006 году, то есть до вступления в силу Правил землепользования и застройки, утвержденных решением Улан-Удэнского городского совета депутатов от 23.03.2008 № 817-72. Требования к минимальным отступам от границ земельных участков в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений, в 2006 году не были установлены, следовательно, здание на земельном участке на момент строительства не превышало данные параметры.

Довод ответчика о несоответствии вида разрешенного использования земельного участка отклоняется, поскольку решение вопроса об изменении вида разрешенного использования земельного участка зависит от волеизъявления самого собственника земельного участка, поскольку процедура государственной регистрации изменения вида разрешенного использования земельного участка носит заявительный характер. Как пояснил истец, после постановки здания на государственный кадастровый учет, собственником здания будет инициирована процедура изменения вида разрешенного использования земельного участка.

По результатам оценки представленных в материалы дела доказательств по правилам статей 65, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом установлено, что строительство спорного объекта недвижимости осуществлено с соблюдением строительных норм и правил; параметры реконструированного объекта соответствуют противопожарным нормам и правилам; сохранение здания в реконструированном виде не нарушает прав и охраняемых интересов других лиц; спорный объект находятся в границах земельного участка, принадлежащего истцу на праве собственности и возведен в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка.

Факт реконструкции объекта силами и средствами собственника здания не оспаривается кем-либо и следует, в том числе из тех обстоятельств, что объект расположен на принадлежащем истцу земельном участке с кадастровым номером 03:24:032907:1.

Учитывая приведенную совокупность обстоятельств, суд приходит к выводу, что отсутствие разрешения на строительство (реконструкцию), разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, по смыслу разъяснений пункта 26 Постановления № 10/22, не может быть расценено как основание для отказа в удовлетворении иска.

На основании изложенного, оценив представленные в дело доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, суд приходит к выводу о том, что иск предпринимателя ФИО2 о признании права собственности на спорный объект самовольной постройки подлежит удовлетворению.

В силу пункта 19 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» не подлежат распределению между лицами, участвующими в деле, издержки, понесенные в связи с рассмотрением требований, удовлетворение которых не обусловлено установлением фактов нарушения или оспаривания прав истца ответчиком.

Поскольку истец в нарушение закона создал самовольную постройку, на которую у него в силу закона не возникло право собственности, и названное право за истцом могло быть признано только по решению суда, учитывая удовлетворение исковых требований, оснований для взыскания с ответчика судебных расходов по делу не имеется. Расходы по уплате государственной пошлины подлежат отнесению на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р  Е  Ш  И Л:

иск удовлетворить.

Признать право собственности индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) на нежилое здание площадью 209 кв. м, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 03:24:032907:1 по адресу: 

<

...>.

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Бурятия.

 

Судья                                                                              А.О. Коровкина