АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075  

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-3233/17 

Екатеринбург

21 июня 2018 г.

Дело № А60-37491/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 14 июня 2018 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 21 июня 2018 г. 

 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Семеновой З.Г.,

судей Лазарева С.В., Столярова А.А.

рассмотрел в судебном заседании кассационные жалобы Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области (далее - Министерство) и администрации города Екатеринбурга (далее - Администрация) на постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.02.2018 по делу № А60-37491/2016 Арбитражного суда Свердловской области.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

Администрации – Турыгина Н.В. (доверенность от 19.12.2017 № 646/05/01-12/0111);

потребительского жилищно - строительного кооператива «Парковый» (далее – ПЖСК «Парковый») – Верещагина С.Ю. (доверенность от 09.01.2018).

ПЖСК «Парковый» обратился в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением, в котором просил обязать Министерство заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 66:41:0000000:518 в части расчета арендной платы на следующих условиях: в пункте 2 приложения № 1 к договору в колонке «разрешенное использование» вместо «Земельные участки, предоставленные для жилищного строительства, на которых объекты недвижимости не введены в эксплуатацию по истечении 3-х лет с даты заключения договора аренды земельного участка», указать «Земельные участки под объектами жилищного фонда и земельные участки, предоставленные для жилищного строительства»; в колонке «Ставка арендной платы» вместо «5,000» указать «0,400»; из колонки «Примечания» исключить строки с 7 по 12. Пункт 3 приложения изложить в следующей редакции: 

Месяц

Начислено

Уплатить не позднее

Формула

июнь 2015 г.

16637,34

10.01.2016

5291,11 x 0,004 x 9894,00 x 29 / 365 = 16637,34

июль 2015 г.

17784,74

10.01.2016

5291,11 x 0,004 x 9894,00 x 31 / 365 = 17784,74

август 2015 г.

17784,74

10.01.2016

5291,11 x 0,004 x 9894,00 x 31 / 365 = 17784,74

сентябрь 2015 г.

17211,04

10.01.2016

5291,11 x 0,004 x 9894,00 x 30 / 365 = 17211,04

октябрь 2015 г.

17784,74

10.01.2016

5291,11 x 0,004 x 9894,00 x 31 / 365 = 17784,74

ноябрь 2015 г.

17211,04

10.01.2016

5291,11 x 0,004 x 9894,00 x 30 / 365 = 17211,04

декабрь 2015 г.

17784,74

10.01.2016

5291,11 x 0,004 x 9894,00 x 31 / 365 = 17784,74

 

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Администрация.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 20.10.2016 урегулированы разногласия, возникшие между сторонами при заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 66:41:0000000:518 в части расчета арендной платы, путем изложения приложения № 1 к договору на условиях, предложенных Министерством.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.03.2017 решение суда оставлено без изменения.

Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 24.07.2017 указанные судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 15.11.2017 (судья Евдокимов И.В.) в удовлетворении исковых требований отказано.

  Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.02.2018 (судьи Полякова М.А., Жукова Т.М., Макаров Т.В.) решение суда отменено, урегулированы разногласия, возникшие между сторонами при заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 66:41:0000000:518 путем установления ставки арендной платы  равной 0,4 %, предусмотренной для земельных участков под объектами жилищного фонда и земельных участков, предоставленных для жилищного строительства в соответствии с постановлением Правительства Свердловской области от 30.12.2011 № 1855-ПП «Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы и ставок арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Свердловской области, и земельные участки, право государственной собственности на которые не разграничено, расположенные на территории Свердловской области» (далее - постановление Правительства Свердловской области от 30.12.2011 № 1855-ПП).

Не согласившись с постановлением суда апелляционной инстанции от 19.02.2018, Министерство обратилось в Арбитражный суд Уральского округа с кассационной жалобой, в которой просит названный судебный акт отменить, решение суда первой инстанции от 15.11.2017 оставить в силе. Министерство указывает, что по смыслу ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации заключение нового договора аренды для завершения строительства допускается при условии прекращения действия ранее заключенного договора аренды. При этом заявитель жалобы выражает мнение, согласно которому не допускается расторжение договора аренды по инициативе арендатора в случае, если строительство на земельном участке не завершено. Таким образом, поскольку цель, для которой спорный участок был предоставлен в аренду, не достигнута, оснований для расторжения договора, заключенного на неопределенный срок, в рассматриваемом случае не имеется. Как утверждает заявитель, договор аренды от 21.05.2012 № 5-2295, ранее заключенный в отношении земельного участка с кадастровым номером 66:41:0000000:518, является действующим, стороны от договора не отказывались. В этой связи кассатор выражает несогласие с установленной судом ставкой арендной платы  равной  0,4 %, предусмотренной для земельных участков под объектами жилищного фонда и земельных участков,  предоставленных для жилищного строительства. По его мнению, в рассматриваемом случае следует руководствоваться нормой п. 15 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», которой определена ставка арендной платы в размере не менее 5 % от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка.

Не согласившись с постановлением суда апелляционной инстанции от 19.02.2018, Администрация также обратилась в Арбитражный суд Уральского округа с кассационной жалобой, в которой просит указанный судебный акт отменить, ссылаясь на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам, неправильное применение норм материального права. Администрация считает, что в материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие об отказе арендатора от договора аренды от 21.05.2012 № 5-2295. По мнению заявителя жалобы, ссылка суда на письмо от 22.01.2016 является необоснованной, поскольку данным письмом арендатор направил в адрес арендодателя лишь проект соглашения о расторжении договора. Таким образом, поскольку земельный участок изначально предоставлялся для целей жилищного строительства без проведения торгов,  и на этом участке объекты недвижимости не введены в эксплуатацию  по истечении 3 лет с даты заключения договора аренды, следовательно, в данном случае следует исходить из положений п. 15 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации». Как считает заявитель, обращение кооператива о заключении нового договора аренды направлено исключительно на уменьшение размера арендной платы по договору, что свидетельствует о наличии в действиях истца признаков злоупотребления правом.

В отзыве на кассационную жалобу общества ПЖСК «Парковый» просит оставить обжалуемый судебный акт без изменения.

Проверив законность принятых по делу судебных актов в порядке ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в пределах доводов заявителей кассационных жалоб, суд кассационной инстанции полагает, что постановление суда апелляционной инстанции отмене не подлежит.

При рассмотрении спора судами установлено, что между Администрацией (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «СМУ-7» (арендатор) был заключен договор аренды от 21.05.2012 № 5-2295 в отношении земельного участка с кадастровым номером 66:41:0000000:518 площадью 9894 кв. м  для целей строительства 9-этажного многосекционного жилого дома с нежилыми помещениями на первых этажах, подземным паркингом.

Договор заключен на неопределенный срок (п. 6.1 договора).

Право собственности общества «СМУ-7» на объект незавершенного строительства площадью 20 624,7 кв.м степенью готовности 40 % зарегистрировано 26.08.2014. 

На указанный объект незавершенного строительства 03.10.2014 зарегистрировано право собственности ПЖСК «Парковый».

В этой связи было подписано дополнительное соглашение от 07.11.2014 № 1, в пункте 2 которого указано, что права и обязанности ПЖСК «Парковый» по договору возникают с 03.10.2014.

ПЖСК «Парковый» 02.06.2015 обратился к Министерству с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 66:41:0000000:518 площадью 9894 кв.м. на три года для завершения строительства объекта незавершенного строительства.

Министерством 20.07.2015 в адрес ПЖСК «Парковый» направлен проект договора аренды земельного участка.

ПЖСК «Парковый» 22.01.2016 направлен протокол разногласий к проекту договора. Протокол был направлен, в том числе в связи с несогласием с расчетом арендной платы (приложение № 1 к договору), а именно применением повышенной ставки арендной платы (коэффициент 5,0). 

Министерство 20.02.2016 сообщило об отказе в согласовании протокола разногласий в представленной редакции. 

Наличие между сторонами разногласий по условиям договора явилось основанием для обращения ПЖСК «Парковый» в арбитражный суд с рассматриваемым иском. Истец указывал, что новый договор аренды заключается в порядке, установленном подп. 10 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, в связи с чем к арендатору не должны применяться повышающие коэффициенты.

Отказывая в удовлетворении исковых требований при новом рассмотрении дела, суд первой инстанции исходил из того, что по смыслу ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации заключение нового договора аренды для завершения строительства возможно при условии прекращения действия (расторжении, истечения срока и т.п.) ранее заключенного договора аренды. Суд счел, что прежний договор аренды от 21.05.2012 № 5-2295 сторонами не расторгнут. Кроме того, суд заключил, что не допускается и расторжение договора аренды по инициативе арендатора в случае, если строительство на земельном участке не завершено. Поскольку цель, для которой спорный участок был предоставлен в аренду, не достигнута, оснований для расторжения договора, заключенного на неопределенный срок, по мнению суда, не имелось.

Отменяя решение суда первой инстанции,  суд апелляционной инстанции  исходил из следующего.

Согласно п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором.

В силу ст. 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

На основании п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

В пункте 5 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендной» разъяснено, что договор аренды, заключенный (возобновленный) на неопределенный срок, может быть прекращен не только по основаниям, предусмотренным п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, но и в иных случаях, предусмотренных законом. Сам факт возобновления договора аренды на неопределенный срок не лишает стороны права расторгнуть такой договор, как в одностороннем порядке, так и по соглашению.

Как разъяснено в пункте 13 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении», в случае правомерного одностороннего отказа от исполнения договорного обязательства полностью или частично договор считается соответственно расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 Кодекса). В силу пункта 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации право на одностороннее изменение условий договорного обязательства или на односторонний отказ от его исполнения может быть осуществлено управомоченной стороной путем соответствующего уведомления другой стороны. Договор изменяется или прекращается с момента, когда данное уведомление доставлено или считается доставленным по правилам статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон.

В пункте 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах» разъяснено, что пункт 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает право каждой из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, немотивированно отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону в названные в данной норме сроки. Эта норма хотя и не содержит явно выраженного запрета на установление иного соглашением сторон, но из существа законодательного регулирования договора аренды как договора о передаче имущества во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Кодекса) следует, что стороны такого договора аренды не могут полностью исключить право на отказ от договора, так как в результате этого передача имущества во владение и пользование фактически утратила бы временный характер.

При этом следует учитывать, что права арендатора на пользование земельным участком, на котором находится объект незавершенного строительства, не зависят от воли арендодателя, поскольку согласно правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.02.2011 № 14381/10, прекращение договора аренды, в том числе, и в связи с отказом от него со стороны арендодателя, не лишает арендатора права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости.

Прекращение договора аренды земельного участка по инициативе арендатора не исключает в последующем возможность заключения нового договора аренды при соблюдении соответствующей процедуры.

При исследовании фактических обстоятельства настоящего дела, судом апелляционной инстанции установлено, что ПЖСК «Парковый» заявлял о расторжении договора аренды от 21.05.2012 № 5-2295, что следует из письма от 22.01.2016.

Кроме того, судом учтены письма Администрации от 10.08.2015, 11.07.2016, в соответствии с которыми  арендодатель полагал договор аренды от 21.05.2012 № 5-2295 расторгнутым с 02.06.2015.

Таким образом, учитывая вышеприведенные нормы права, согласно которым договор аренды, заключенный на неопределенный срок, может быть прекращен в любое время по инициативе арендатора, уведомившего об этом другую сторону за три месяца, принимая во внимание имеющиеся в материалах дела доказательства, из которых следует волеизъявление арендатора на прекращение ранее заключенного договора аренды и заключение нового договора, суд апелляционной инстанции правомерно указал на то, что в рассматриваемом случае следует исходить из необходимости разрешения преддоговорного спора.

При таких обстоятельствах  вывод суда первой инстанции о невозможности заключения нового договора со ссылкой на наличие прежнего договора аренды от 21.05.2012 № 5-2295 обоснованно признан судом апелляционной инстанции ошибочным.

Согласно п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии со ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В силу подп. 10 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных п. 5 данной статьи.

В соответствии с п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14-39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

Таким образом, действующее земельное законодательство устанавливает льготный порядок приобретения прав на земельные участки (без  торгов) лицами, являющимися собственниками объектов незавершенного строительства, расположенных на таких земельных участках, однократно на три года для достройки таких объектов. 

Как установлено судами, регистрация права собственности на объект незавершенного строительства, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 66:41:0000000:518, а также регистрация  перехода  права собственности на этот объект к истцу осуществлены до 1 марта 2015 года.

В силу п. 4 ст. 421, п. 1 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. При этом договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующими в момент его заключения (п. 1 ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно п. 12 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

В силу положений подп. 1 и 3 ст. 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации. Если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: 1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; 2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; 3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» в силу абзаца 2 пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом, одним из таких случаев является пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим Федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы, в том числе формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п., по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

В соответствии с п. 19 названного постановления Пленума арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется. Плата за пользование земельным участком в настоящем случае является регулируемой, то есть исчисляемой на основании действующих нормативных актов.

Порядок определения размера арендной платы  за земельные участки, расположенные на территории Свердловской области, установлен постановлением Правительства Свердловской области от 30.12.2011 № 1855-ПП. 

Указанным постановлением ставка арендной платы для земельных участков под объектами жилищного фонда и земельных участков, предоставленных для жилищного строительства, установлена в размере, равном 0,4% от кадастровой стоимости.

Таким образом, суд апелляционной инстанции обоснованно принял условие договора, определяющее ставку арендной платы в редакции истца, установив ее  равной 0,4 % 

Доводы, приведенные в кассационных жалобах, подлежат отклонению, поскольку основаны на неправильном толковании норм права и по существу направлены на переоценку установленных судом апелляционной инстанции обстоятельств и представленных в материалы дела доказательств, которая в силу положений ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в полномочия суда кассационной инстанции.

Фактические обстоятельства дела судом апелляционной инстанции установлены и исследованы в полном объеме, выводы суда соответствуют доказательствам, имеющимся в материалах дела, и нормам действующего законодательства.

Нормы материального права применены судом правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу ч. 4 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены решения, постановления арбитражного суда, не установлено.

С учетом изложенного обжалуемый судебный акт подлежит оставлению без изменения, кассационные жалобы – без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.02.2018 по делу № А60-37491/2016 Арбитражного суда Свердловской области  оставить без изменения, кассационные жалобы Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области и администрации города Екатеринбурга – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

 

Председательствующий						З.Г. Семенова 

Судьи						С.В. Лазарев 

                                             					А.А. Столяров