﻿﻿

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, Республика Татарстан, г. Казань, ул. Красносельская, д. 20, тел. (843) 291-04-15

http://faspo.arbitr.ru   e-mail: info@faspo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Ф06-55420/2019

Дело № А12-40898/2018

г. Казань

17 декабря 2019 года

Резолютивная часть постановления объявлена 10 декабря 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 17 декабря 2019 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Фатхутдиновой А.Ф.,

судей Петрушкина В.А., Хайруллиной Ф.В.,

при участии представителя:

истца  –  Фоминой С.А. (доверенность от 20.08.2018),

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле - извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу департамента муниципального имущества администрации Волгограда

на постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.08.2019

по делу № А12-40898/2018

по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Тихомировой Оксаны Юрьевны (ОГРН 317619600069040, ИНН 612901452062) к департаменту муниципального имущества администрации Волгограда (ИНН 3444074200, ОГРН 1023403446362), муниципальному унитарному предприятию «Центральное межрайонное бюро технической инвентаризации» (ОГРН 1023402978543, ИНН 3444015290), третье лицо: администрация Волгограда (ИНН 3444059139, ОГРН 1023403433822) о признании недостоверной рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 34:34:030004:23, установлении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 34:34:030004:23 согласно отчёта об оценке № ОН 865 от 30.06.2017, о признании односторонней сделки недействительной,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Тихомирова Оксана Юрьевна (далее - истец, ИП Тихомирова О.Ю.) обратилась в Арбитражный суд Волгоградской области с заявлением к департаменту муниципального имущества администрации Волгограда (далее - Департамент), муниципальному унитарному предприятию «Центральное межрайонное бюро технической инвентаризации» (далее – МУП «Центральное межрайонное БТИ») о:

- признании недостоверной использовавшуюся Департаментом и администрацией Волгограда при расчёте арендной платы по договору аренды № 10160 от 10.11.2011 с 01.04.2017 величину рыночной стоимости земельного участка, из земель населенных пунктов, кадастровый номер 34:34:030004:23, расположенного по адресу: г. Волгоград, Дзержинский район, ул. Шопена, д. 7а, площадью 5873 кв. м, определенную в соответствии с отчетом об оценке № 52_1744зу, подготовленным МУП «Центральное межрайонное БТИ» в размере 9 890 132 руб.;

- установлении величины рыночной стоимости земельного участка из земель населенных пунктов, кадастровый номер 34:34:030004:23, расположенного по адресу: г. Волгоград, Дзержинский район, ул. Шопена, д. 7а, площадью 5873 кв. м в размере 4 176 000 руб., согласно отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка № ОН 865 от 30.06.2017, выполненного Волгоградским центром оценки и судебной экспертизы;

- признании односторонней сделки по изменению размера арендной платы с 01.04.2017 по договору аренды № 10160 от 10.11.2011 земельного участка, из земель населенных пунктов, кадастровый номер 34:34:030004:23, расположенного по адресу: г. Волгоград, Дзержинский район, ул. Шопена, д. 7а, площадью 5873 кв. м недействительной.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далееАПК РФ), привлечена администрация Волгограда (далее – Администрация).

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 14.01.2019 в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.08.2019 решение суда первой инстанции отменено, принят новый судебный акт.

Исковые требования удовлетворены частично, суд признал недостоверной использовавшуюся Департаментом и Администрацией при расчёте арендной платы по договору № 10160 от 10.11.2011 с 01.04.2017 величину рыночной стоимости земельного участка, из земель населенных пунктов, кадастровый номер 34:34:030004:23, расположенного по адресу: г. Волгоград, Дзержинский район, ул. Шопена, д. 7а, площадью 5873 кв. м, определенную в соответствии с отчетом об оценке № 52_1744зу, подготовленным МУП «Центральное межрайонное БТИ» в размере 9 890 132 руб.; судом величина рыночной стоимости земельного участка из земель населенных пунктов, кадастровый номер 34:34:030004:23, расположенного по адресу: г. Волгоград, Дзержинский район, ул. Шопена, д. 7а, площадью 5873 кв. м, установлена в размере 3 483 000 руб., согласно заключению эксперта от 24.07.2019 № 12970-ЗЭ, выполненному обществом с ограниченной ответственностью «Региональный Центр оценки и экспертизы собственности».

В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Департамент обратился в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит постановление суда апелляционной инстанции отменить, оставить в силе решение суда первой инстанции, мотивируя неправильным применением судом норм материального и процессуального права.

В судебном заседании представитель истца, считая доводы жалобы несостоятельными, просил оставить обжалуемый судебный акт без изменения.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте судебного разбирательства, представителей в судебное заседание не направили, что в силу статьи 284 АПК РФ не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы. Информация о принятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ в соответствии со статьей 121 АПК РФ.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы,  выслушав представителя истца, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено судами, 10.11.2011 между Администрацией (арендодатель) и Чулковым Сергеем Ивановичем (арендатор) был заключён договор аренды земельного участка № 10160 (далее – договор от 10.11.2011), по условиям которого арендатору со сроком до 22.01.2056 предоставлен в аренду земельный участок из земель населенных пунктов, кадастровый номер 34:34:030004:23, расположенный по адресу г. Волгоград, Дзержинский район, ул. Шопена, д. 7а, общей площадью 5873 кв. м, который зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области 08.02.2012.

Пунктом 1.2 указанного договора предусмотрено, что участок предоставлен для эксплуатации производственной базы в составе административного здания с пристройками бытового, производственного и административного назначения, здания КПП, двух гаражных боксов, здания столярной мастерской, склада хранения ГСМ, незавершенного строительством служебного строения.

Согласно пунктам 2.4, 2.5 названного договора арендатор обязуется вносить ежегодную арендную плату, которая начисляется с момента государственной регистрации прав собственности на объект недвижимого имущества.

Арендная плата вносится ежемесячно равными частями до 10 числа текущего месяца (пункт 2.6 договора от 10.11.2011).

По условиям пункта 2.11 договора от 10.11.2011 размер арендной платы по договору является определяемым и подлежит исчислению в каждом случае централизованного увеличения (уменьшения) величин показателей, используемых для её расчёта, а также изменения порядка (способа) её расчёта, в результате принятия органами государственной власти РФ, Волгоградской области, органами местного самоуправления Волгограда, соответствующих нормативно-правовых актов. В этом случае, арендатор самостоятельно производит её расчет.

На основании договора купли-продажи от 12.12.2016 Тихомирова О.Ю. приобрела в собственность объект недвижимости - производственную базу, расположенный на земельном участке из земель населенных пунктов с кадастровым номером 34:34:030004:23, площадью 5873 кв. м, находящемся по адресу: г. Волгоград, Дзержинский район, ул. Шопена, д. 7а.

Право собственности на указанный объект за ИП Тихомировой О.Ю. зарегистрировано 27.12.2016 за № 34-34/001-34/070/063/2016-957/2, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 27.12.2016.

Изменением от 09.03.2017 к договору от 10.11.2011 внесены изменения в договор аренды от 10.11.2011 в части состава арендатора на Тихомирову О.Ю.

На основании муниципального контракта от 24.01.2017 № 3 на оказание услуг по оценке имущества МУП «Центральное межрайонное БТИ» была произведена оценка спорного земельного участка, согласно отчету от 15.12.2016 № 52_1744зу его рыночная стоимость составила 9 890 132 руб.

Не согласившись с данным размером рыночной стоимости земельного участка и, следовательно, с изменением размера арендной платы, ИП Тихомирова О.Ю. обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции пришёл к выводу о том, что изменение размера арендной платы в соответствии с механизмом её исчисления не является изменением договора аренды земельного участка.

Отменяя решение суда и удовлетворяя заявленные требования в части оспаривания размера рыночной стоимости, установленной отчетом об оценке № 52_1744зу, апелляционный суд исходил из того, что величина рыночной стоимости земельного участка является для истца обязательной, поскольку именно этот размер рыночной стоимости применяется при расчете арендной платы. 

В соответствии с частью 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно требованиям статьи 614 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее– ГК РФ), арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

По смыслу пункта 1 статьи 424 ГК РФ, если цена на определённые товары (работы, услуги) устанавливается уполномоченными государственными органами, стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены. Следовательно, стороны обязаны руководствоваться установленным размером арендной платы в соответствии с федеральным законом, с решениями органов государственной власти и местного самоуправления, и не вправе применять другую арендную плату. Независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором, новый размер арендной платы подлежит применению стороны с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

Таким образом, пересмотр и перерасчёт размера арендной платы арендодателем возможен на основании изменений нормативно-правовых актов федерального, областного и местного уровня.

Статьей 66 ЗК РФ предусмотрено, что за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Судом установлено, что до 01.04.2017 расчет арендной платы земельных участков, используемых истцами на основании договоров аренды, осуществлялся на основании положений подпункта 2.1.1 пункта 2.1 постановления администрации Волгоградской области от 22.08.2011 № 469-п (в редакции постановления администрации Волгоградской области от 05.10.2015 № 599-п) и рассчитывался по формуле А = КСЗУ X Кви X Кдп X Ккан, где А - величина арендной платы, рассчитываемая за 12 месяцев; КСЗУ - кадастровая стоимость земельного участка; Кви - коэффициент вида функционального использования земельного участка; Кдп - коэффициент дифференциации в зависимости от назначения объектов, расположенных на земельном участке из категории земель населенных пунктов; Ккан - коэффициент категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов.

Указанный порядок при расчете арендной платы за пользование земельными участками действовал до внесения изменений постановлением администрации Волгоградской области от 20.03.2017 № 135-п «О внесении изменений в постановление Администрации Волгоградской области от 22.08.2011 № 469-п «Об утверждении Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, предоставленные в аренду без торгов».

В период с 01.04.2017 до 17.03.2018 расчет арендной платы производился на основании пункта 2.5 указанного выше Порядка в редакции постановления администрации Волгоградской области от 20.03.2017 № 135-п с применением величины рыночной стоимости земельных участков, который в указанной редакции признан утратившим силу в соответствии с пунктом 5 постановления администрации Волгоградской области от 26.02.2018 № 89-п.

Кроме того, решением Волгоградского областного суда от 19.02.2018, вступившим в законную силу 26.03.2018, признаны недействующими со дня вступления решения суда в законную силу подпункт 1.5.7 пункта 1.5, абзац четвертый пункта 1.14, пункт 2.5 Порядка расчета арендной платы, утвержденного Постановлением администрации Волгоградской области от 22.08.2011 № 469-п (в редакции Постановления администрации Волгоградской области от 20.03.2017 № 135-п). 

Согласно положениям названного пункта размер арендной платы за земельные участки, указанные в подпункте 1.5.7 настоящего Порядка, до признания его недействующим приведенным выше решением суда рассчитывался по формуле: А = С x Р, где: А - арендная плата; С - рыночная стоимость земельного участка, определяемая на основании результатов оценки, проведенной в соответствии с законодательством об оценочной деятельности; Р - ключевая ставка Центрального банка Российской Федерации, действующая на начало календарного года, в котором принято решение о предоставлении земельного участка.

С 17.03.2018 арендная плата рассчитывается по новой форме, определенной в пункте 2.5 Порядка расчета арендной платы, утвержденного Постановлением администрации Волгоградской области от 22.08.2011 № 469-п (в редакции Постановления № 89-п).

В силу приведенного пункта Порядка размер арендной платы за земельные участки, указанные в подпункте 1.5.7 настоящего Порядка, рассчитывается по следующей формуле: А = С x Кмд x Кказ, где: А - величина арендной платы; С - рыночная стоимость земельного участка, определяемая на основании результатов оценки, проведенной в соответствии с законодательством об оценочной деятельности; Кмд - коэффициент минимальной доходности земельного участка; Кказ - коэффициент категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов, на котором расположены объекты недвижимости.

Решением Волгоградского областного суда от 29.01.2019 по делу № 3а-1/2019 в удовлетворении требований о признании недействующим пункта 2.5 Порядка было отказано. Суд пришел к выводу о том, что названный пункт Порядка законодательству, имеющую большую юридическую силу, не противоречит, поскольку составными частями формулы расчета арендной платы являются индивидуальная рыночная стоимость земельного участка, коэффициент минимальной доходности (базовая арендная ставка), ежегодно утверждаемый комитетом экономической политики и развития Волгоградской области, а также коэффициент категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов, на котором расположены объекты недвижимости, устанавливаемый нормативными правовыми актами муниципального района, городского округа или городского поселения Волгоградской области, уполномоченных на распоряжение земельными участками на соответствующей территории, по согласованию с комитетом по управлению государственным имуществом Волгоградской области.

Определением Верховного Суда Российской Федерации от 13.06.2019 № 16-АПА19-4 данное решение в указанной части оставлено без изменения.

Таким образом, величина рыночной стоимости земельного участка является для истца обязательной, поскольку именно этот размер рыночной стоимости применяется при расчете арендной платы.

Статьей 8 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон № 135-ФЗ) установлено, что проведение оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям.

С целью расчета размера арендной платы находящегося в государственной собственности земельного участка Администрацией установлена его рыночная стоимость, которая согласно отчету МУП «Центральное межрайонное БТИ» от 15.12.2016 № 52_1744зу составила 9 890 132 руб.

В соответствии с Закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Предприниматель, не обжалуя нормативно установленный порядок определения платы за предоставленный ему в аренду участок, не согласился с размером его рыночной стоимости, определенной в отчете, что послужило основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.

По заявлению истца, отчет не соответствует стандартам оценки, указанная в нем рыночная стоимость земельного участка завышена.

В подтверждение своих доводов предприниматель представил составленный Волгоградским центром оценки и судебной экспертизы отчет от 30.06.2017 № ОН-865, согласно которому рыночная стоимость спорного участка составила 4 176 000 руб.

Согласно статье 13 Закона № 135-ФЗ при наличии спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной компетенцией, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

С учетом положений статей 12, 13 Закона № 135-ФЗ, а также разъяснений, содержащихся в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», оспаривание достоверности величины оценки путем предъявления самостоятельного иска возможно при обязательности такой оценки, причем только до заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Если же самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

По мнению суда округа, в случае определения регулируемой арендной платы на основании рыночной оценки, такой отчет может быть самостоятельно оспорен до соответствующего изменения арендной платы на его основании.

При этом если арендатор не знал о новой рыночной стоимости до фактического изменения арендной платы (не имел возможности ознакомиться с отчетом, уведомление об изменении арендной платы направлено за прошлый период), которое происходит в соответствии с нормативным актом, то он не может быть лишен права на оспаривание изменившейся арендной платы, основанной на новой величине рыночной стоимости, определенной оценщиком по договору с органом государственной власти или местного самоуправления, если полагает, что такая стоимость недостоверна. 

В рассматриваемом случае из сути исковых требований усматривается, что целью обращения предпринимателя в суд является установление достоверной величины арендной платы за пользование земельным участком.

Таким образом, поскольку арендатор защищает свое право на справедливую и законную арендную плату, подлежащую определению в силу нормативного регулирования в размере рыночной оценки, суд апелляционной инстанции обоснованно рассмотрел заявленное требование в оспариваемой заявителем части по существу.

Согласно заключению судебной экспертизы от 24.07.2019 № 12970ЗЭ, выполненному обществом с ограниченной ответственностью «Региональный Центр оценки и экспертизы собственности» на основании определения от 13.06.2019, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 34:34:030004:23, расположенного по адресу: г. Волгоград, Дзержинский район, ул. Шопена, д. 7а, общей площадью 5873 кв. м по состоянию на 15.02.2016 составляет 3 482 000 руб.

Результаты судебной экспертизы Департаментом не оспорены.

Оценив указанное заключение по правилам статей 71, 86 АПК РФ, суд апелляционной инстанции принял его в качестве допустимого и достоверного доказательства, подтверждающего рыночную стоимость спорного земельного участка.

Установив названные обстоятельства, апелляционной суд правомерно признал недостоверным отчет МУП «Центральное межрайонное БТИ» от 15.12.2016 № 52_1744зу об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 34:34:030004:23, а также определил величину рыночной стоимости земельного участка для расчета арендной платы.

В части отказа в удовлетворении требований судебный акт не обжалуется, поэтому судом округа не проверяется.

Возражения заявителя, изложенные в настоящей жалобе, не опровергают выводы суда апелляционной инстанции и направлены на переоценку доказательств.

В силу правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, приведенной в том числе в определении от 17.02.2015 № 274О, статьи 286 - 288 АПК РФ, находясь в системной связи с другими положениями данного Кодекса, регламентирующими производство в суде кассационной инстанции, предоставляют суду кассационной инстанции при проверке судебных актов право оценивать лишь правильность применения нижестоящими судами норм материального и процессуального права и не позволяют ему непосредственно исследовать доказательства и устанавливать фактические обстоятельства дела. Иное позволяло бы суду кассационной инстанции подменять суды первой и второй инстанций, которые самостоятельно исследуют и оценивают доказательства, устанавливают фактические обстоятельства дела на основе принципов состязательности, равноправия сторон и непосредственности судебного разбирательства, что недопустимо.

Доводов, подтверждающих существенные нарушения норм материального и процессуального права, которые могли повлиять на исход дела и являются достаточным основанием для пересмотра обжалуемого судебного акта в кассационном порядке, заявителем в жалобе не приведено.

Нормы материального права применены судом к установленным по делу фактическим обстоятельствам правильно.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу норм части 4 статьи 288 АПК РФ безусловными основаниями для отмены судебного акта, судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного постановление суда апелляционной инстанции подлежит оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Вопрос о взыскании государственной пошлины по кассационной жалобе Департамента не рассматривался, так как на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации заявитель освобожден от ее уплаты.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.08.2019 по делу № А12-40898/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные статьями 291.1, 291.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья				     А.Ф. Фатхутдинова

Судьи								     В.А. Петрушкин

									     Ф.В. Хайруллина