Д Е В Я Т Ы Й  А Р Б И Т Р А Ж Н Ы Й  А П Е Л Л Я Ц И О Н Н Ы Й  С У Д 

127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12

адрес электронной почты: info@mail.9aac.ru

адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru

 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ 09АП-66495/2024-ГК

Дело № А40-300902/23

город Москва

31 октября 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 30 октября 2024 года

Постановление изготовлено в полном объеме 31 октября 2024 года

 

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Стешана Б.В., 

судей Валюшкиной В.В., Захаровой Т.В., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем Солодовниковой М.О., 

 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Департамента городского имущества города Москвы 

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 12.09.2024 

по делу № А40-300902/23 

по иску АО Агентство «Пактур» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) 

к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) 

об урегулировании разногласий

 

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО1 по доверенности от 01.12.2023,

от ответчика: ФИО2 по доверенности от 25.12.2023, 

 

У С Т А Н О В И Л:

АО Агентство «Пактур» обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>/3, с кадастровым номером 77:01:0001034:2990, общей площадью 101,6 кв. м., изложив: Пункт 3.1. Договора в следующей редакции: «3.1. Рыночная стоимость объекта недвижимости, нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>/3, с кадастровым номером 77:01:0001034:2990, общей площадью 101,6 кв. м., на дату 23.08.2023 года составляет 22 550 000 (Двадцать два миллиона пятьсот пятьдесят тысяч) рублей 00 копеек в соответствии с Заключением эксперта № 300902-СЭ от 28.06.2024 г. по результатам проведения судебной экспертизы, согласно определения Арбитражного суда г. Москвы от 15.04.2024 по делу № А40-300902/2023-125-1695, выполненным экспертным учреждением АВТОНОМНАЯ НЕКОММЕРЧЕСКАЯ ОРГАНИЗАЦИЯ ЮРИДИЧЕСКИЙ ЦЕНТР «ПРАВОВАЯ ЭКСПЕРТИЗА», НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется». Рыночная стоимость неотделимых улучшений нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>/3, с кадастровым 77:01:0001034:2990, общей площадью 101,6 кв. м., на дату 23.08.2023 года (с НДС 20%) составляет 6 937 387 (Шесть миллионов девятьсот тридцать семь тысяч триста восемьдесят семь) рублей 84 копейки в соответствии с Заключением эксперта № 300902-СЭ от 28.06.2024 г. Рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>/3, с кадастровым номером 77:01:0001034:2990, общей площадью 101,бкв. м., на дату 23.08.2023 года, за вычетом стоимости неотделимых улучшений, составляет 15 600 000 (Пятнадцать миллионов шестьсот тысяч) рублей 00 копеек в соответствии с Заключением эксперта № 300902-СЭ от 28.06.2024 г.; Пункт 3.4. Договора в следующей редакции: «3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 30 дней с даты заключения Договора (пункт 1.10 Договора). Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа каждого месяца, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения Договора (пункт 1.10 Договора). Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 185 714 (Сто восемьдесят пять тысяч семьсот четырнадцать) рублей 29 копеек, и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга. Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку цены Объекта (пункт 3.1 Договора)».

Решением от 12.09.2024 Арбитражный суд города Москвы иск удовлетворил в полном объеме, урегулировав разногласия, возникшие между истцом и ответчиком при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>/3, с кадастровым номером 77:01:0001034:2990, общей площадью 101,6 кв. м. в редакции, предложенной истцом. Также суд взыскал с ответчика в пользу истца расходы по оплате государственной пошлины в размере 6000 руб., расходы на оплату судебной экспертизы в размере 60 000 руб.

Не согласившись с принятым решением, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просил решение суда отменить, урегулировав разногласия по цене и условиях, определенных департаментом.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству вместе с соответствующим файлом размещена в информационно-телекоммуникационной сети Интернет на сайте www.kad.arbitr.ru в соответствии положениями части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение отменить, жалобу удовлетворить.

Представитель истца возражал против доводов апелляционной жалобы, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Законность и обоснованность принятого решения суда первой инстанции проверены на основании статей 266 и 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Девятый арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства, проверив все доводы апелляционной жалобы, приходит к выводу о том, что судом первой инстанции принято законное и обоснованное решение, и у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для его отмены.

При исследовании обстоятельств дела установлено, что АО Агентство «ПАКТУР» на основании зарегистрированного в установленном порядке договора на аренду нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности Москвы, № 01-01245/05 от 23.12.2005 г., заключенного с Ответчиком, арендует нежилое помещение, расположенное по адресу: 

<

...>/3, с кадастровым номером 77:01:0001034:2990, общей площадью 101,6 кв. м. (далее - Объект).

Объект находится в собственности города Москвы (запись в Едином государственном реестре недвижимости от 09 октября 2017 г. № 77:01:0001034:2990-77/011/2017-1).

Истец является субъектом малого и среднего предпринимательства и состоит в соответствующем реестре, что подтверждается Сведениями из Единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства, опубликованными на сайте ФНС России от 20.12.2023 № ЮЭ9965-23-25375889.

23.08.2023 г. в соответствии с п.2 ст.9 Закона № 159 Истец обратился к Ответчику с письменным заявлением (вх. от 23.08.2023 № 33-5-128599/23-(0)-0), единый номер обращения: 0001-9000120-042601-00006623/23 от 23.08.2023) о предоставлении государственной услуги «Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы» в отношении вышеуказанного арендуемого имущества.

22.11.2023 г. от Ответчика Истцу направлен проект договора купли-продажи недвижимости № 59-8962 от 22.11.2023 г. в отношении вышеуказанного арендуемого имущества (далее - проект договора) и также 22.11.2023 г. получен Истцом в «личном кабинете» на Портале.

В Проекте договора цена Объекта недвижимости установлена на основании отчета об оценке от 02.11.2023 № М995-3616-П/2023 «Об оценке рыночной стоимости объекта нежилого фонда, расположенного по адресу: Российская Федерация, город Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Басманный, проезд Лубянский, дом 21, строение 5, помещение 1/3, общей площадью 101,6 кв. м, кадастровый номер: 77:01:0001034:2990» в размере 35 886 000 руб. (тридцать пять миллионов восемьсот восемьдесят шесть тысяч) руб. 00 коп. (пункт 3.1 Проекта договора).

Считая, что рыночная стоимость спорного Объекта, определенная в вышеуказанном отчете, является необоснованно завышенной, Истец обратился за независимой оценкой к исполнителю - ООО «КС-Аналитик».

Согласно Отчету № КС-1112/0210 от 12.12.2023 г. «Об определении рыночной стоимости недвижимого имущества: нежилое помещение общей площадью 101,6 кв.м, расположенное по адресу: 

<

...> (3 этаж, помещение II, комн. 1-8)», выполненным экспертным учреждением ООО «КС-Аналитик», цена Объекта составляет 22 125 000 (двадцать два миллиона сто двадцать пять тысяч) руб. 00 коп., что существенно ниже указанной в Проекте договора цены.

В соответствии со статьей 12 Закона № 135, отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренном названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

13.12.2023 г. Истец через «Личный кабинет» Портала представил Протокол разногласий от 12.12.2023 г. к Проекту договора в части цены выкупаемого объекта недвижимости и изменения редакции пунктов 3.1, 3.4.

19.12.2023 г. от Ответчика поступил отказ от предоставления государственной услуги, оформленный письмом от 19.12.2023 № 33-5-128599/23-(0)-10.

Таким образом, при заключении договора купли-продажи недвижимости между истцом и Департаментом возникли разногласия, которые в соответствии с п. 2 ст. 445 ГК РФ могут быть переданы на рассмотрение суда.

Преимущественное право на приобретение имущества имеют субъекты малого и среднего предпринимательства, отвечающие всем перечисленным критериям.

Судом и материалами дела установлено, что истец является субъектом малого предпринимательства, согласно выписке из базы данных реестра субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы, арендуемое имущество находится в пользовании истца в течение двух и более лет со дня вступления в силу ФЗ от 22.07.2008 № 159-ФЗ, отсутствует задолженность по арендной плате.

Таким образом, суд установил, что истец обладает правом на преимущественное приобретение арендованных им помещений.

Определением суда от 15.04.2024 г. удовлетворено ходатайство истца о назначении судебной экспертизы, проведение которой поручено АНО ЮЦ «Правовая Экспертиза», эксперту ФИО3, предупрежденному об уголовной ответственности за дачу ложных показаний, с постановкой перед экспертом следующих вопросов:

1) Какова рыночная стоимость объекта недвижимости, нежилого помещения 

<

...>/3, с кадастровым номером 77:01:0001034:2990, общей площадью 101,6 кв. м., на дату 23.08.2023 года?

2) Установить произведенные неотделимые улучшения и рыночную стоимость неотделимых улучшений нежилого помещения 

<

...>/3, с кадастровым номером 77:01:0001034:2990, общей площадью 101,6 кв. м. на дату 23.08.2023 года?

3) Какова рыночная стоимость нежилого помещения 

<

...>/3, с кадастровым номером 77:01:0001034:2990, общей площадью 101,6 кв. м., на дату 23.08.2023 года, за вычетом стоимости неотделимых улучшений?

Определением суда от 10 июня 2024 года удовлетворено ходатайство экспертной организации о привлечении к производству судебной экспертизы по делу № А40-300902/2023 строительно-технического эксперта ФИО4, предупрежденному об уголовной ответственности за дачу ложных показаний, а также продлен срок производства экспертизы до 05.07.2024.

Согласно экспертному заключению АНО ЮЦ «Правовая Экспертиза» № 300902-СЭ от 28.06.2024 экспертом сделаны следующие выводы:

- Рыночная стоимость объекта недвижимости, нежилого помещения 

<

...>/3, с кадастровым номером 77:01:0001034:2990, общей площадью 101,6 кв. м., на дату 23.08.2023 года, составляет 22 550 000 (Двадцать два миллиона пятьсот пятьдесят тысяч) рублей.

- Произведенные неотделимые улучшения нежилого помещения 

<

...>/3, с кадастровым номером 77:01:0001034:2990, общей площадью 101,6 кв. м., на дату 23.08.2023 года приведены в таблице, размещенной в тексте ответа на вопрос № 2.

- Рыночная стоимость неотделимых улучшений нежилого помещения 

<

...>/3, с кадастровым номером 77:01:0001034:2990, общей площадью 101,6 кв. м., на дату 23.08.2023 года (с НДС 20%) составляет 6 937 387,84 Р (шесть миллионов девятьсот тридцать семь тысяч триста восемьдесят семь рублей 84 копейки).

- Рыночная стоимость нежилого помещения 

<

...>/3, с кадастровым номером 77:01:0001034:2990, общей площадью 101,6 кв. м., на дату 23.08.2023 года, за вычетом стоимости неотделимых улучшений, составляет 15 600 000 (Пятнадцать миллионов шестьсот тысяч) рублей.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела письменные доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской в их совокупности, судебная коллегия апелляционного суда приходит к выводу о том, что заключение эксперта, представленное именно в рамках проведенной судебной экспертизы, вопреки доводам апелляционной жалобы, отражает реальную рыночную стоимость спорного объекта недвижимости, в связи с чем, именно указанная в нем величина может быть использована при определении цены продажи приватизируемого имущества.

Ответчиком в установленном законом порядке отводов экспертам не заявлено, заявлений о фальсификации доказательств не представлено, надлежащих доказательств недостоверности выводов эксперта также не представлено.

Судебный эксперт, в отличие от специалистов-оценщиков, на чье заключение ссылается ответчик при досудебном порядке урегулирования спора, предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, не связан обязательствами перед сторонами.

Оснований не доверять заключению эксперта, предупрежденного судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного экспертного заключения, у суда первой инстанции не имелось.

При этом иная рыночная оценка спорного объекта недвижимости, содержащаяся в отчете, составленном другим оценщиком вне рамок рассматриваемого дела, сама по себе не свидетельствует о недостоверности величины рыночной стоимости указанного объекта, определенной по результатам проведенной судебной экспертизы.

Сомнений в обоснованности результатов экспертизы или наличия противоречий в выводах экспертов, у суда апелляционной инстанции не имеется.

При этом, вопреки доводам апелляционной жалобы, арбитражный суд, с учетом положений статей 432, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации. 

Таким образом, в материалы дела представлены доказательства того, что имущество, в отношении которого истец реализует право на выкуп, соответствует критериям, указанным в Федеральном законе № 159-ФЗ от 22.07.2008, а истец имеет право на выкуп арендуемых помещений, в связи с чем, заявленные исковые требования подлежат удовлетворению с учетом определенной по результатам судебной экспертизы рыночной стоимости нежилого помещения на момент обращения истца с заявлением к ответчику о реализации преимущественного права выкупа и стоимости неотделимых улучшений, произведенных в нежилом помещении, в части согласования разногласий по пункту 3.1 договора купли-продажи.

В силу положений части 2 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Поскольку п. 3.4 договора содержит указание на сумму ежемесячного платежа, определенную в соответствии с п. 3.1 (цена объекта) и п. 3.2 (право оплаты выкупаемого имущества в рассрочку), и разногласия в части п. 3.1 договора урегулированы в судебном порядке, суд первой инстанции сделал обоснованный вывод о том, что п. 3.4 договора подлежит изложению в редакции истца с указанием суммы ежемесячного платежа, составляющего не менее 185 714 рублей 29 копеек и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга

Принимая во внимание вышеизложенное, а также учитывая конкретные обстоятельства по делу, арбитражный апелляционный суд полагает, что судом первой инстанции установлены все фактические обстоятельства по делу, правильно применены подлежащие применению нормы материального и процессуального права, вынесено законное и обоснованное решение.

Вместе с тем, заявителем апелляционной жалобы не представлено в материалы дела надлежащих и бесспорных доказательств в обоснование своей позиции, доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными.

Оснований, установленных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены судебного решения арбитражного суда первой инстанции  по настоящему делу не имеется.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на ее заявителя.

Руководствуясь статьями 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд 

 

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 12.09.2024 по делу № А40-300902/23 оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

 

 

Председательствующий судья                                                 Б.В. Стешан

 

 

Судьи:                                                                                              В.В. Валюшкина

 

 

Т.В. Захарова