﻿

СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Пушкина, 112, г. Пермь, 614068

e-mail: 17aas.info@arbitr.ru

 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

 

№ 17АП-109/2020-ГКу

г. Пермь

10 марта 2020 года

Дело № А60-57484/2019

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

судьи Семенова В.В.,

без проведения судебного заседания,

без вызова сторон,

рассмотрел в порядке статьи 272.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционную жалобу товарищества собственников недвижимости "Фронтовых бригад 18, корпус № 4" на решение Арбитражного суда Свердловской области от 02 декабря 2019 года по делу № А60-57484/2019, рассмотренному в порядке упрощенного производства, по иску Администрации города Екатеринбурга (ОГРН 1046603983800, ИНН 6661004661) к товариществу собственников недвижимости "Фронтовых бригад 18, корпус № 4" (ОГРН 1156658099124, ИНН 6686073882) о взыскании задолженности по арендной плате, неустойки,

установил:

Администрация города Екатеринбурга (далее – истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением к товариществу собственников недвижимости "Фронтовых бригад 18, корпус № 4" (далее – ответчик, товарищество, ТСН "Корпус № 4") о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 07.11.2012 № 1-1525 в размере 266 720 руб. 72 коп., неустойки за период с 11.01.2019 по 08.05.2019 в размере 29 945 руб. 43 коп. В качестве правового обоснования заявленных требований истец ссылается на положения статей 309, 310, 330, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с главой 29 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в порядке упрощенного производства.

02.12.2019 Арбитражным судом Свердловской области по настоящему делу вынесена резолютивная часть принятого в порядке упрощенного производства решения, согласно которому исковые требования удовлетворены. С ответчика в пользу истца взысканы задолженность по арендной плате в размере 266 720 руб. 72 коп., пени за период с 11.01.2019 по 08.05.2019 в размере 29 945 руб. 43 коп. Кроме того, с ответчика в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в сумме 8 933 руб.

Мотивированное решение изготовлено 18.12.2019.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ответчик обжаловал его в апелляционном порядке, в апелляционной жалобе просит решение суда отменить. В обоснование доводов жалобы заявитель указывает на необоснованность взыскания арендной платы, ссылаясь на то обстоятельство, что ТСН "Корпус № 4" является долевым собственником помещения в здании. Указывает, что товарищество является собственником пролета (общего коридора) и сетей общего пользования в соответствии с договором купли-продажи от 30.06.2016, по которому товариществу переданы в собственность следующие объекты недвижимости: нежилое помещение общей площадью 1569,0 кв.м со всеми расположенными в помещении электрическими сетями и коммуникациями, перечень и описание которых указан в приложении № 1 к договору; сложная вещь, состоящая из сооружений: промпровод протяженностью 26 м., Литер 11Е; хозяйственно-бытовая канализация протяженностью 11 м, Литер: 2.3.Е; хозяйственно-бытовая канализация протяженностью 11 м, Литер: 2.4.Е; хозяйственно-бытовая канализация протяженностью 11 м, Литер: 2.6.Е; хозяйственно-бытовая канализация протяженностью 10 м, Литер: 2.7.Е; хозяйственно-бытовая канализация протяженностью 19 м, Литер: 2.8.Е; хозяйственно-бытовая канализация протяженностью 10 м, Литер: 2.9.Е; ливневая канализация протяженностью 7 м, Литер: 13.1.Е; ливневая канализация протяженностью 7 м, Литер: 13.2.Е; ливневая канализация протяженностью 7 м, Литер: 13.3.Е; ливневая канализация протяженностью 7 м, Литер: 13.4.Е; ливневая канализация протяженностью 7 м, Литер: 13.5.Е; ливневая канализация протяженностью 7 м, Литер: 13.6.Е; ливневая канализация протяженностью 7 м, Литер: 13.7.Е; ливневая канализация протяженностью 6,5 м, Литер: 13.8.Е; ливневая канализация протяженностью 14 м, Литер: 13.21.Е; ливневая канализация протяженностью 5 м, Литер: 13.22.Е; ливневая канализация протяженностью 3,5 м, Литер: 13.23.Е; ливневая канализация протяженностью 3,5 м., Литер: 13.24.Е; ливневая канализация протяженностью 3,5 м, Литер: 13.25.Е; ливневая канализация протяженностью 3,5 м, Литер: 13.26.Е; хозяйственно-питьевой и противопожарный водопровод протяженностью 21 м, Литер 10.1 Е; хозяйственно-питьевой и противопожарный водопровод протяженностью 25 м, Литер 10.3 Е. Отмечает, что решением Арбитражного суда Свердловской области от 20.03.2019 по делу № А60-67934/2018 установлено, что нежилые помещения общей площадью 1569,0 кв.м являются местами общего пользования. С учетом изложенного, заявитель считает, что все собственники помещений в здании являются долевыми собственниками общего имущества. По мнению подателя жалобы, стоимость арендной платы за пользование земельным участком под помещениями общего пользования должна распределяться пропорционально на всех долевых собственников помещений в здании.

Истец в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации письменный отзыв на апелляционную жалобу не представил.

В соответствии с частью 1 статьи 272.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционные жалобы на решения арбитражного суда по делам, рассмотренным в порядке упрощенного производства, рассматриваются в суде апелляционной инстанции судьей единолично без проведения судебного заседания и без извещения сторон по имеющимся в деле доказательствам.

Дело рассмотрено без вызова лиц, участвующих в деле, в соответствии со статьей 272.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Информация о принятии апелляционной жалобы к производству размещена на официальном сайте суда www.17aas.arbitr.ru, а также в общедоступной автоматизированной информационной системе "Картотека арбитражных дел" в сети интернет – http://kad.arbitr.ru/ в режиме ограниченного доступа.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268, 272.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 07.11.2012 между Администрацией города Екатеринбурга (арендодатель), закрытым акционерным обществом Группа Синара (ИНН 6658252583) и обществом с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Проммаштехнология" (ИНН 6674142073) (арендаторы) заключен договор № 1-1525 аренды земельного участка с кадастровым номером 66:41:0110002:40, общей площадью 737259 кв.м, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Фронтовых бригад, 18, под здания и сооружения завода – объекты III класса опасности по санитарной классификации, общей площадью 615769,7 кв.м, в том числе: ЗАО Группа Синара – для эксплуатации здания и сооружений завода общей площадью 91684,9 кв.м; ООО "УК "Проммаштехнология" – для эксплуатации здания стале-чугунолитейного цеха, литера И, общей площадью 6191 кв.м.

Срок действия договора установлен с 04.07.2012 по 03.07.2027 (пункт 6.1 договора). Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Земельный участок передан арендаторам по акту приема-передачи 07.11.2012.

Размер арендной платы определен в разделе 2 договора (пункт 2.2.1 договора) и установлен для каждого арендатора пропорционально площади объектов недвижимости, находящихся в его собственности к общей площади объектов недвижимости, расположенных на участке, а именно: для ЗАО Группа Синара – в размере 91684,9/615769,7 кв.м от 737259 кв.м для эксплуатации здания и сооружений завода; для ООО "УК "Проммаштехнология" – в размере 6191/615769,7 кв.м от 737259 кв.м для эксплуатации здания стале-чугунолитейного цеха, литера И, производственного назначения.

Согласно пункту 2.2.1 договора аренды размер арендной платы определяется арендодателем в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации, Свердловской области и муниципального образования "город Екатеринбург" и указывается в расчете арендной платы, который составляется ежегодно и является неотъемлемой частью настоящего договора (приложение № 1).

По условиям договора арендная плата вносится арендатором отдельным платежным документом с указанием номера и даты договора ежемесячно, не позднее 10 числа текущего месяца, если иное не установлено в расчете (перерасчете) арендой платы на соответствующий год (пункт 2.2.4 договора).

Пунктом 3.1 договора аренды предусмотрено, что в случае не внесения арендатором арендной платы в установленный настоящим договором срок, арендатор выплачивает арендодателю пени за каждый день просрочки в размере 0,1 (одной десятой) процента от размера подлежащего перечислению платежа арендной платы.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 26.03.2014 по делу № А60-3610/2014 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 66:41:0110002:40 площадью 737259 кв.м. расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Фронтовых бригад, 18, признана равной его рыночной стоимости по состоянию на 15.11.2012 в размере 490 277 235 руб. 

Согласно выписке из ЕГРН на помещение с кадастровым номером 66:41:0110901:2289 зарегистрировано право собственности ТСН "Корпус № 4" (регистрационная запись от 20.07.2016 № 66-66/001-66/001/611/2016-1857/2).

Как указывает истец, расчеты арендной платы для ответчика на июль 2016 – апрель 2019 года составили 266 720 руб. 72 коп., ответчиком оплата не производилась, задолженность ответчика по арендной плате по договору составляет 266 720 руб. 72 коп. (за период с июля 2016 по апрель 2019 года).

Истец направил в адрес ответчика претензионное письмо от 17.05.2019 № 3656 с требованием оплатить задолженность по договору аренды. Уплата задолженности произведена не была. Претензия оставлена без ответа.

Названные обстоятельства послужили основанием для обращения администрации в арбитражный суд с указанными исковыми требованиями.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции руководствовался положениями статей 309, 310, 330, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 1, 65 Земельного кодекса Российской Федерации и исходил из обоснованности требований, из доказанности факта наличия задолженности по договору аренды и отсутствия в материалах дела доказательств погашения задолженности, а также наличия оснований для взыскания неустойки.

Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, исследовав имеющиеся в деле доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что решение суда подлежит отмене по следующим основаниям.

В пункте 7 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации установлен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, являются нормативно регулируемыми (статья 39.7 ЗК РФ, ранее до 01.03.2015 – пункт 3 статьи 65 ЗК РФ).

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Пунктом 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении Президиума от 25.02.2014 № 15534/13, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

Пунктом 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды). Переход такого права при отчуждении одного или нескольких объектов недвижимости из принадлежащего продавцу множества таких объектов означает возникновение множественности лиц в правоотношении, которым связан продавец таких объектов с собственником земельного участка. В частности, лица, приобретшие в собственность помещения во вновь возведенных нежилых зданиях, с момента государственной регистрации перехода права собственности на помещения приобретают право на земельный участок, которое принадлежало продавцу помещений в здании.

При определении размера обязательства каждого из соарендаторов земельного участка судам следует исходить из размера площади здания (помещения), принадлежащего каждому из соарендаторов (пункт 20 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (статьи 309, 310 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства (статья 331 ГК РФ).

Ответчиком отзыв на исковое заявление в суд первой инстанции представлен не был, возражений против удовлетворения исковых требований ответчик не заявил.

Однако суд апелляционной инстанции не может не учитывать вступившее в законную силу решение суда по делу № А60-67934/2018, в соответствии с которым помещение с кадастровым номером 66:41:0110901:2289 площадью 1 569 кв. м не имеет самостоятельного назначения и в силу статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации с учетом разъяснений пункта 3 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 является общим имуществом и принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре недвижимости за ответчиком, соответственно не является и не являлось единоличной собственностью ответчика. Следует указать, что в отношении сооружений (промпровода, канализаций, водопроводов) судом при рассмотрении дела № А60-67934/2018 сделаны аналогичные выводы.

В материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие право собственности ответчика, на помещения в здании, которые имеют самостоятельное значение. Следовательно, у ответчика отсутствует (отсутствовало) и право общей долевой собственности на нежилое помещение площадью 1 569 кв. м. 

Доказательства иного в материалах дела отсутствуют, администрацией данные обстоятельства не опровергнуты.

Поскольку указанные в иске объекты (согласно выпискам (л.д. 21, 22-23)) на спорном земельном участке не находятся в собственности ответчика (в том числе и в долевой), а находятся в общей долевой собственности иных лиц – собственников помещений в здании, имеющих самостоятельное значение, основания для взыскания с ответчика платы за пользование земельным участком в виде арендной платы отсутствуют, в удовлетворении иска следует отказать.

Решение суда первой инстанции подлежит отмене на основании пункта 3 части 1 статьи 270 АПК РФ.

Безусловные основания для отмены судебного акта суда первой инстанции, предусмотренные частью 4 статьи 270 АПК, судом апелляционной инстанции не установлены.

В соответствии со статьей 229 АПК РФ постановление арбитражного суда апелляционной инстанции, принятое по данному делу, может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции по основаниям, предусмотренным частью 3 статьи 288.2 настоящего Кодекса.

Руководствуясь статьями 110, 258, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Мотивированное решение Арбитражного суда Свердловской области от 02 декабря 2019 года (резолютивная часть от 02 декабря 2019 года) по делу № А60-57484/2019 отменить.

В удовлетворении иска отказать.

Постановление может быть обжаловано по основаниям, предусмотренным частью 3 статьи 288.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

 

Судья 	В.В. Семенов