ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД  

Староникитская ул., 1, г. Тула, 300041, тел.: (4872)70-24-24, факс (4872)36-20-09 e-mail: info@20aas.arbitr.ru, сайт: http://20aas.arbitr.ru 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

г. Тула Дело № А54-10160/2022  резолютивная часть постановления объявлена 17.06.2024  

постановление изготовлено в полном объеме 20.06.2024 

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи  Воронцова И.Ю., судей Филиной И.Л. и Лазарева М.Е., при ведении протокола судебного  заседания секретарем судебного заседания Петруниной А.О., при участии в Арбитражном  суде Рязанской области: от ИП ФИО1 – ФИО2 (доверенность от  23.06.2023, диплом, паспорт), в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных  надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, рассмотрев в открытом  заседании, проводимом путем использования систем видеоконференц-связи» с  Арбитражным судом Рязанской области, апелляционную жалобу индивидуального  предпринимателя ФИО3 на решение Арбитражного суда  Рязанской области от 01.03.2024 по делу № А54-10160/2022 (судья Кураксина О.В.),  принятое по иску индивидуального предпринимателя ФИО1  (ОГРНИП 

<

***>; ИНН 

<

***>) к индивидуальному предпринимателю  ФИО3 (ОГРНИП 

<

***>; ИНН 

<

***>) о  расторжении договора аренды недвижимого имущества от 26.09.2018, о взыскании  задолженности по договору аренды недвижимого имущества от 26.09.2018 в сумме189321  руб. 13 коп., пени в сумме 897 руб. 14 коп., и по встречному исковому заявлению  индивидуального предпринимателя ФИО3 (ОГРНИП  

<

***>; ИНН 

<

***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП 

<

***>; ИНН 

<

***>) о взыскании штрафа  по договору аренды недвижимого имущества от 26.09.2018 в сумме 1 100 000 руб.,  

УСТАНОВИЛ:

указанным решением первоначальные исковые требования удовлетворены в полном  объеме, в удовлетворении встречных требований отказано. Не согласившись с принятым  судебным актом, ИП ФИО3 обратилась в апелляционный суд с жалобой о его  отмене, в которой просила в удовлетворении первоначального иска отказать, встречный  

иск удовлетворить, ссылаясь на то, что суд проигнорировал доводы ответчика по  первоначальному иску о том, что спорным договором определен порядок его  расторжения, не соблюденный истцом, а арендодателем, известившим арендатора о  расторжении договора аренды от 26.09.2018, и обратившимся в суд с соответствующим  требованием, не исполнена обязанность, предусмотренная п. 6.1.5 договора, в связи с чем  оснований для расторжения договора у суда не имелось. Полагает вывод суда о том, что  температурное измерение следует производить на выходе из газовых котлов ошибочен и  противоречит нормам права. По мнению заявителя жалобы, истец не вправе требовать  взыскания арендной платы, поскольку в силу статьи 614 ГК РФ арендатор имеет право не  вносить арендную плату за период действия договора аренды, в течение которого  эксплуатация имущества была невозможна по причинам, ответственность за которые  несет арендодатель, а арендатор, в свою очередь – вправе требовать взыскания  установленного договором штрафа.  

От ИП ФИО1 поступил отзыв на жалобу, в котором последняя просила  решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без  удовлетворения.  

В судебном заседании представитель ИП ФИО1 возражал относительно  доводов апелляционной жалобы, просил отказать в ее удовлетворении.  

Заявитель в суд представителей не направил, о времени и месте рассмотрения дела  извещен надлежащим образом, в том числе путем размещения сведений о времени и месте  судебного разбирательства на официальном Интернет-сайте Двадцатого арбитражного  апелляционного суда и в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет"  Федеральных арбитражных судов Российской Федерации.  

Двадцатый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело по правилам статей  266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив доводы  жалобы, исследовав и оценив представленные доказательства, не находит оснований для  отмены или изменения решения Арбитражного суда Рязанской области на основании  следующего.  

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 26.09.2018  между ИП ФИО1 (арендодатель) и ИП ФИО3 (арендатор) заключен  договор аренды недвижимого имущества сроком по 31 декабря 2033 года включительно  (том 1 л.д. 10-16, п.2.2. договора).  

Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной  регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области 12.11.2018, номер регистрации  62:29:0070027:2203- 62/048/2018-7.  

Во исполнение условий договора арендодатель передал сроком на 15 лет, а  арендатор принял часть нежилого помещения Н10 площадью 213,31 кв.м, расположенную  в многоквартирном доме, общая площадь помещения 304,6 кв.м, этаж 1, кадастровый  номер: 62:29:0070027:2203, адрес: 

<

...>, что  подтверждается актом приема-передачи по договору аренды недвижимого имущества от  26.09.2018 (том 1 л.д.17-18).  

В соответствии с условиями договора, целью аренды недвижимого имущества  является организация фитнес-студии, услуг салона красоты, а также иная не запрещенная  законом деятельность (п. 1.4 договора).  

В соответствии с п.3.2 договора недвижимое имущество передается арендатору  готовое к эксплуатации, без внутренней отделки, имеющейся проектной документацией,  соответствующий требованиям ГСЭН, СНиП, пожарной безопасности (другим  действующим стандартам и правилам), с подключением по постоянной схеме к  коммуникационным сетям (тепло и водоснабжения, водоотведения) и  электрообеспечению.  

Пунктом 5.1.2 договора предусмотрена обязанность ответчика по обеспечению  арендатора коммунальными и эксплуатационными услугами, в том числе  электроснабжением, теплоснабжением, водоснабжением и водоотведением.  

Пункт 5.1.7 договора возлагает на ответчика обязанность по обеспечению  арендуемого помещения электроэнергией мощностью не менее 30 кВт, на весь срок  действия договора, водоснабжением - с давлением воды в подводящем трубопроводе не  менее 4,5 бар.  

Пунктом 4.2 договора аренды установлено, что арендная плата за пользование  недвижимым имуществом складывается из постоянной и переменной частей,  выплачиваемых в течение срока действия договора аренды.  

В соответствии с п. 4.3 договора аренды в первые 3 года аренды величина  постоянной части арендной платы составляет 74 658 руб. 50 коп. в месяц и подлежит  уплате не позднее 20-го числа текущего месяца.  

С 01.01.2022 (с 37-го месяца аренды) размер постоянной арендной платы увеличен  на 5% и составляет 78 391 руб. 43 коп. в месяц.  

 Величина переменной части арендной платы устанавливается равной сумме  понесенных арендодателем затрат, связанных с коммунальным обслуживанием  недвижимого имущества, в том числе электроэнергии, отопления, водоснабжения,  водоотведения, фактически потребленных арендатором.  

Переменная часть арендной платы уплачивается арендатором в течение 5 рабочих  дней после получения акта по оказанным услугам за прошедший месяц, на основании  выставленного счета (п.4.5 и п.4.6 договора аренды).  

 Согласно расчету ИП ФИО4 за ИП ФИО3 числится  задолженность за период июль - сентябрь 2022 года в сумме 189 321 руб. 13 коп. (в  материалы дела представлены счета на оплату, счет-фактуры - том 1 л.д. 27-35 , 57-91)).  

Пунктом 7.1 договора аренды закреплено, что в случае просрочки внесения  арендных платежей арендатор выплачивает арендодателю пени, из расчета учетной  ставки, устанавливаемой ЦБ РФ на день платежа.  

В связи с чем, арендодатель начислил арендатору пени за несвоевременное  внесение арендной платы в сумме 897 руб. 14 коп.  

Уведомлениями ИП ФИО4 сообщила ИП ФИО3 о расторжении  договора и заявила требование о погашении задолженности (том 1 л.д. 20- 26).  

 Претензия арендодателя оставлена арендатором без удовлетворения, что явилось  основанием для обращения ИП ФИО1 в арбитражный суд с настоящим иском.  

Возражая против удовлетворения иска, ИП ФИО3 в ходе рассмотрения  дела заявила встречные исковые требования о взыскании штрафа в сумме 1 100 000 руб.,  ссылаясь на то, что договором аренды предусмотрена обязанность арендодателя по  обеспечению арендатора коммунальными и эксплуатационными услугами, в том числе  электроснабжением, теплоснабжением, водоснабжением и водоотведением.  

Пунктом 7.2 договора аренды предусмотрено, что при отключении  энергоснабжения, водоотведения, электроснабжения) арендодатель уплачивает  арендатору штраф в размере 10000 рублей за каждый случай такого нарушения (при его  длительности от 2 часов и 4 часов). При более длительном отключении, штраф  уплачивается по 10000 рублей за каждые сутки (при длительности от 4 часов до 24 часов),  а выплаты по указанным основаниям производятся в течение 3 (трех) суток со дня  предъявления арендодателю соответствующего требования, либо арендатор вправе  засчитать штрафные санкции в счет арендной платы.  

 В случае невозможности использования арендатором по вине арендодателя  арендуемого помещения, арендодатель выплачивает арендатору штраф за каждые сутки  нарушения, из расчета 10000 рублей.  

При этом, договором предусмотрено, что без согласования с арендатором  арендодатель не вправе не отключать коммуникационные и инженерные сети, в том числе  отопление, водоснабжение, водоотведение, электроэнергию (п. 5.1.7).  

В связи с тем, что арендодатель ИП ФИО4 беспричинно отключала один  из котлов, горячая вода не соответствовала нормативам, ИП ФИО3 не имела  возможности использовать арендуемое помещение по назначению в период с 8 июля 2022  года по 10 июля 2022 года (3 дн.); с 11 июля 2022 года по 17 июля 2022 года (7 дн.); с 18  июля 2022 года по 24 июля 2022 года (7 дн.); с 25 июля 2022 года по 31 июля 2022 года (7  дн.); 01 августа 2022 года по 07 августа 2022 года (7 дн.), с 08 августа 2022 года по 14  августа 2022 года (7 дн.); с 15 августа 2022 года по 21 августа 2022 года (7 дн.); с 22  августа 2022 года по 28 августа 2022 года (7 дн.); с 15 августа 2022 года по 21 августа  2022 года (7 дн.); с 22 августа 2022 года по 28 августа 2022 года (7 дн.); с 29 августа 2022  года по 04 сентября 2022 года (7 дн.); с 05 сентября 2022 года по 11 сентября 2022 года (7  дн.); с 12 сентября 2022 года по 18 сентября 2022 года (7 дн.); с 19 сентября 2022 года по  25 сентября 2022 года (7 дн.); с 26 сентября 2022 года по 02 октября 2022 года (7 дн.); с 03  октября 2022 года по 09 октября 2022 г. (7 дн.); с 10 октября 2022 года по 16 октября 2022  года (6 дн.); с 17 октября 2022 года по 19 октября 2022 года (3 дн.); 20 октября 2022 г.  (1дн.); с 21 октября 2022 года по 23 октября 2022 года (3 дн,); с 24 октября 2022 года по 30  октября 2022 года (7 дн.); с 31 октября 2022 года по 02 ноября 2022 года (3 дн.) - акты о  результатах проверки температуры горячей воды (том 2 л.д. 4-23)  

Удовлетворяя первоначальные исковые требования и отказывая в удовлетворении  встречного иска, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.  

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим  образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных  правовых актов. Статья 310 ГК РФ предусматривает, что односторонний отказ от  исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за  исключением случаев, предусмотренных законом.  

Согласно части 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может  быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении  договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом,  другими законами или договором.  

В соответствии с пунктом 3 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор  аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз  подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.  

Как разъяснено в п. 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда  Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения  правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции от  25.01.2013), если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по  

истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать  досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке.  

В силу части третьей статьи 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного  расторжения договора только после направления арендатору письменного  предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.  

 Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь  в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.  

Согласно пункту 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении  договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой  стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в  срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его  отсутствии - в тридцатидневный срок.  

Согласно статье 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан  вернуть арендодателю имущество.  

При прекращении договора аренды недвижимого имущества арендованное  имущество должно быть возвращено арендодателю по передаточному акту или иному  документу о передаче, подписываемому сторонами (пункт 2 статьи 655 ГК РФ).  

Согласно п. 7.3 договора аренды арендодатель вправе расторгнуть настоящий  договор, посменно уведомив об этом арендатора за 90 дней, в случаях: систематического  (три и более раза подряд) нарушения сроков внесения арендной платы (постоянной и  переменной части), либо грубого однократного неисполнения платежа, то есть когда  задержка месячной арендной платы за недвижимое имущество составляет 45 и более дней.  

Факт нарушения арендатором сроков внесения арендной платы в спорный период  подтверждается материалами дела и последним документально не оспорен.  

Судом области установлено, что 28.09.2022 арендодатель в адрес арендатора  направил уведомление о расторжении договора аренды нежилого помещения и  потребовал погасить задолженность. 31.08.2022 от арендатора был получен ответ на  уведомление о расторжении договора аренды нежилого помещения, в котором ИП  ФИО3 указала, что требования ФИО4 не подлежат удовлетворению.  

Установив, что материалами дела подтверждается факт невнесения арендатором  арендной платы более двух раз подряд, и отсутствуют документы, подтверждающие  достижение сторонами соглашения о расторжении договора, суд области обоснованно  удовлетворил требование арендодателя о расторжении договора.  

В соответствии с пунктом 2 статьи 453 ГК РФ при расторжении договора  обязательства сторон прекращаются.  

Согласно п.1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за  пользование имуществом.  

В силу части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской  Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на  которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.  

Пунктом 4.2 договора аренды установлено, что арендная плата за пользование  недвижимым имуществом складывается из постоянной и переменной частей,  выплачиваемых в течение срока действия договора аренды.  

В соответствии с п. 4.3 договора аренды в первые 3 года аренды величина  постоянной части арендной платы составляет 74 658 руб. 50 коп. в месяц и подлежит  уплате не позднее 20-го числа текущего месяца.  

Как следует из материалов дела, с 01.01.2022 (с 37-го месяца аренды) размер  постоянной арендной платы увеличен на 5% и составляет 78 391 руб. 43 коп. в месяц.  Величина переменной части арендной платы устанавливается равной сумме понесенных  арендодателем затрат, связанных с коммунальным обслуживанием недвижимого  имущества, в том числе электроэнергии, отопления, водоснабжения, водоотведения,  фактически потребленных арендатором.  

Переменная часть арендной платы уплачивается арендатором в течение 5 рабочих  дней после получения акта по оказанным услугам за прошедший месяц, на основании  выставленного счета (п.4.5 и п.4.6 договора аренды).  

Постоянная часть арендной платы включает себя плату за владение и пользование  недвижимым имуществом и оборудованием, плату за землю, а также все  эксплуатационные расходы. С 01.01.2022 (с 37-го месяца аренды) размер постоянной  арендной платы увеличен на 5% и составляет 78 391 руб. 43 коп. в месяц.  

 Согласно протоколу № 3 от 25.05.2017 - утвержден тариф на «Содержание  (эксплуатационные расходы)» в многоквартирном доме по адресу 

<

...> размере 17,50 руб/м2.  

 Согласно расчету ИП ФИО4 за арендатором числится задолженность за  период июль - сентябрь 2022 года в сумме 189 321 руб. 13 коп. (в материалы дела  представлены счета на оплату, счет-фактуры - том 1 л.д. 27-35 , 57-91)).  

Вопреки требованиям статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации арендатор не представил доказательств, опровергающих сведения  о наличии задолженности по договору аренды от 26.09.2018, отраженных в указанных  счетах на оплату, счетах-фактурах.  

Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению,  основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании  имеющихся в деле доказательств (часть 1 статьи 71 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации).  

Исследовав и оценив представленные в дело доказательства, суд первой инстанции  правомерно признал доказанным факт наличия задолженности арендатора по договору  аренды от 26.09.2018 в спорном периоде и удовлетворил требование о взыскании  задолженности в сумме 189 321 руб. 13 коп.  

Доказательств погашения долга материалы дела не содержат. 

Проверив расчет пеней и признав его соответствующим условиям договора и  действующему законодательству, руководствуясь п. 7.1. договора, ст.ст. 329, 330 ГК РФ,  суд области обоснованно удовлетворил требование арендодателя о взыскании 897 руб. 14  коп. пени.  

Отказывая в удовлетворении встречного иска, суд первой инстанции обоснованно  исходил из следующего.  

Согласно Договору аренды ИП ФИО1 передала во временное владение и  пользование ИП ФИО3 за плату часть нежилого помещения площадью 213,31  кв.м в многоквартирном доме, назначение: нежилое, общая площадь 304,6 кв.м, этаж 1  кадастровый (условный) номер 62:29:0070027:2203, адрес (местонахождение) объекта 

<

...>.  

В соответствии с п. 3.2 Договора аренды недвижимое имущество передается  Арендатору готовое к эксплуатации, без внутренней отделки, имеющейся проектной  документацией, соответствующей требованиям ГСЭН, СНиП, пожарной безопасности, с  подключением по постоянной схеме к коммуникационным сетям (тепло и водоснабжения,  водоотведения) и электрообеспечению.  

С учетом изложенного, суд области пришел к правильному выводу о том, что при  заключении договора аренды ИП ФИО3 было известно, что в арендуемом  помещении отсутствует централизованное горячее водоснабжение, а установлена система  индивидуального отопления и горячего водоснабжения с установкой настенных  двухконтурных газовых котлов Rinai RB. Договор аренды не устанавливает обязанность  арендодателя по установке дополнительного оборудования горячего водоснабжения.  

Кроме того, суд области верно отметил, что ИП ФИО3 в ходе  рассмотрения дела не доказан факт поставки горячей воды ненадлежащего качества (в  части температуры), поскольку замер температуры воды произведен на выходе (кран, душ  Шарко), тогда как после газового котла ИП ФИО3 смонтирован Бойлер, в  

который поступает горячая вода и содержится там до необходимости востребования,  тогда как вода приготовлена путем нагрева и температурное измерение следует  производить на выходе из газовых котлов, при этом правомерно отклонив довод ИП  ФИО3 об отключении оппонентом одного из котлов, как не подтвержденный  документально.  

В силу статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать  обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и  возражений. В соответствии со статьей 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск  наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.  

Оценив представленные доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, принимая во  внимание, что ИП ФИО3 не представлено доказательств, подтверждающих факт  нарушения ИП ФИО1 условий договора аренды, являющихся основанием для  взыскания штрафа, суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении  встречных исковых требований.  

Довод заявителя жалобы об отсутствии у суда оснований для расторжения  договора является несостоятельным и не подлежащим удовлетворению, поскольку  основан на неверном толковании норм действующего законодательства и противоречит  обстоятельствам дела.  

Иные доводы апелляционной жалобы повторяют позицию, которая была известна  суду первой инстанции и получила надлежащую оценку в судебном акте; указанные  доводы направлены на переоценку выводов суда. Рассмотрев спор повторно,  апелляционная инстанция оснований для такой переоценки не нашла.  

Все доводы и аргументы заявителя апелляционной жалобы проверены судом  апелляционной инстанции, признаются несостоятельными и не подлежащими  удовлетворению, поскольку не опровергают законности принятого по делу судебного акта  и основаны на неверном толковании норм действующего законодательства, обстоятельств  дела.  

В силу изложенного суд апелляционной инстанции считает, что выводы суда  первой инстанции основаны на полном и всестороннем исследовании материалов дела и  конкретных обстоятельствах, доводы лиц, участвующих в деле правильно оценены,  выводы сделаны при правильном применении норм действующего законодательства.  

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской  Федерации расходы по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной  жалобы подлежат отнесению на заявителя.  

Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд  

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Рязанской области от 01.03.2024 по делу № А54-10160/2022  

оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения. Постановление вступает в законную силу со дня его принятия. 

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в  течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.  

В соответствии с пунктом 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации кассационная жалоба подается через суд первой инстанции.  

Председательствующий судья И.Ю. Воронцов  

Судьи И.Л. Филина  М.Е. Лазарев