АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА

Пушкина ул., дом 45, г. Хабаровск, 680000, официальный сайт: www.fasdvo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ Ф03-2860/2019

15 июля 2019 года

г. Хабаровск

Резолютивная часть постановления объявлена 09 июля 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 15 июля 2019 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

Председательствующего судьи: М.Ю. Ульяновой,

Судей: С.И. Гребенщикова, С.Н. Новиковой

при участии:

от истца: представители не явились

от ответчика: ФИО1, представитель, доверенность от 08.07.2019

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «АРН»

на решение от 21.01.2019, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 02.04.2019

по делу №  А51-15389/2018

Арбитражного суда Приморского края

Дело рассматривали: в суде первой инстанции судья Кирильченко М.С., в суде апелляционной инстанции судьи Аппакова Т.А., Синицына С.М., Шалаганова Е.Н.

по иску Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Приморском крае

к обществу с ограниченной ответственностью «АРН»

о взыскании задолженности по договору аренды

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Приморском крае (ОГРН 

<

***>, ИНН  

<

***>, адрес (место нахождения): 690091, 

<

...>) (далее - истец, ТУ ФАУГИ в Приморском крае, Управление) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «АРН» (ОГРН 

<

***>, ИНН  

<

***>, адрес (место нахождения): 692337, 

<

...>) (далее - ответчик, ООО «АРН», общество) о взыскании задолженности по договору аренды №136/04 в размере 1 433 518 руб. за период с 10.08.2015 по 30.09.2016, неустойки за нарушение срока внесения арендных платежей в размере 110 114 руб. 48 коп. за период с 11.08.2015 по 30.09.2016; об обязании ответчика привести планировку помещений защитного сооружения гражданской обороны (далее - ЗС ГО) в соответствие с поэтажным планом технического паспорта, составленного по состоянию на 17.09.2008, а также привести помещения ЗС ГО в удовлетворительное санитарное состояние.

Иск обоснован положениями статей 309, 310, 330, 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и мотивирован неисполнением обществом обязательств по внесению арендных платежей за используемое помещение и возврату арендованного имущества в том техническом и санитарном состоянии, в котором получил его во временное владение и пользование.

Решением суда от 21.01.2019 с учетом определения об исправлении опечатки от 23.01.2019, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 02.04.2019, с ООО «АРН» в пользу Управления взыскана задолженность по арендным платежам в размере 1 433 518 руб., неустойка за нарушение срока внесения арендных платежей в размере 110 114 руб. 48 коп., в удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

ООО «АРН», не согласившись с принятыми судебными актами в части удовлетворения заявленных требований, обратилось в Арбитражный суд Дальневосточного округа с кассационной жалобой, в которой просит их отменить и направить дело на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

В обоснование своих возражений обществом приведены доводы о недействительности договора аренды №136/04 и дополнительных соглашений к нему в связи с его заключением без проведения торгов в нарушение положений статьи 447 ГК РФ и пункта 3 постановления Правительства РФ от 30.06.1998 №685 «О мерах по обеспечению поступления в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества». По мнению кассатора, в материалы дела истцом не представлены доказательства передачи ООО «АРН» дополнительной площади арендуемого помещения, помимо изначально принятой (75 кв.м), которая отражена в соглашении от 14.01.2010 к договору аренды №136/04, что исключает правомерность выводов судом об использовании ответчиком спорного помещения в размере, установленном арендодателем в одностороннем порядке, площадью 1 086,1 кв.м и наличия у общества обязанности внесения арендных платежей в размере, установленном арендодателем в одностороннем порядке. Судами необоснованно не приняты во внимание доводы общества об отсутствии у ТУ ФАУГИ в Приморском крае в момент подписания договора аренды №136/04 зарегистрированного права собственности на переданное помещение. Кроме того, заявитель кассационной жалобы указывает на нарушение судом первой инстанции норм процессуального права, выразившееся в отклонении ходатайства ответчика об оставлении иска без рассмотрения на основании положений пункта 9 части 1 статьи 148 АПК РФ. Судебные акты в части отказа в удовлетворении требований об обязании ответчика привести планировку помещений ЗС ГО в соответствие с поэтажным планом технического паспорта, а также привести помещения ЗС ГО в удовлетворительное санитарное состояние ООО «АРН» не оспариваются.

В судебном заседании представитель ООО «АРН» поддержал доводы кассационной жалобы, настаивал на её удовлетворении.

ТУ ФАУГИ в Приморском крае, надлежащим образом уведомленное о времени и месте  судебного заседания, явку представителей в суд округа не обеспечило, что не является в силу пункта 3 статьи 284 АПК РФ препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие. 

Законность решения Арбитражного суда Приморского края и постановления Пятого арбитражного апелляционного суда проверена Арбитражным судом Дальневосточного округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 АПК РФ.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между Комитетом по управлению государственным имуществом Приморского края (арендодатель) и ООО «АРН» (арендатор) подписан договор №136/04 аренды недвижимого имущества, находящегося на территории Приморского края, являющегося на момент заключения договора собственностью Российской Федерации, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает во временное пользование имущество, расположенное по адресу: 

<

...>, п. 29, объект ГО, площадью 75,0 кв. м, согласно плану (выкопировке) помещения, который прилагается к договору и является его неотъемлемой частью. Цель использования арендованного имущества: торговый центр (пункт 1.1 договора).

Срок действия договора установлен его участниками с 01.02.2004 по 31.01.2013 (пункт 1.2).

В соответствии с пунктом 3.1. договора №136/04 за указанное помещение арендная плата в месяц, определенная в соответствии с распоряжением комитета по управлению государственным имуществом Приморского края от 03.10.2003 №366-р «Об утверждении Методики расчета арендной платы для объектов, находящихся в федеральной собственности, расположенных на территории Приморского края», составляет 32,72 условных денежных единиц (без учета НДС) и оплачивается арендатором в рублях по курсу доллара США, установленному Банком России на день платежа.

Арендная плата подлежит внесению арендатором ежемесячно до 10 числа оплачиваемого месяца (пункт 3.2. договора №136/04).

По условиям пункта 3.3 указанного договора ежемесячно не позднее 30 числа оплачиваемого месяца арендатор предоставляет арендодателю копии платежных документов, подтверждающих перечисление арендной платы в бюджет.

Пунктом 3.7. договора аренды предусмотрены условия изменения арендодателем в одностороннем порядке размера арендной платы (изменение базовой ставки или Методики расчета арендной платы, на основании распорядительных документов Министерства имущественных отношений Российской Федерации либо Комитета по управлению государственным имуществом Приморского края; изменение рыночной оценки арендной платы на основании решения комиссии по вопросам арендных отношений Комитета по управлению государственным имуществом Приморского края).

Дополнительным соглашением от 14.01.2010 №1 в договор аренды №136/04 внесены изменения в преамбулу соглашения (арендодателем по договору является ТУ ФАУГИ в Приморском крае), в предмет договора в части площади и адреса арендуемого объекта, а также в пункты 3.1., 3.4. и 3.7. 

Согласно пункту 2 дополнительного соглашения №1 предметом договора является передаваемое во временное пользование защитное сооружение, расположенное по адресу: 

<

...>, общей площадью 1 183, 6 кв.м. Размер ежемесячной арендной платы за указанное помещение установлен в соответствии с отчетом ООО ЭПГ «Меньшов и партнеры» от 01.12.2008 №166/2 в сумме 3 310 руб. (без учета НДС) (пункт 3.1). 

Пункт 3.4 договора  №136/04, регламентирующий ответственность арендатора за нарушение срока внесения арендной платы, изложен в новой редакции: в случае невнесения арендатором платежей в сроки, установленные настоящим договором, начисляется пеня в размере 1/300 действующей в это время ставки рефинансирования Банка России от суммы неуплаченной арендной платы за каждый день просрочки.

Также сторонами изменен пункт 3.7 договора, которым установлен порядок и право одностороннего изменения арендодателем размера арендной платы, в том числе, при изменении нормативных правовых актов РФ, определяющих исчисления арендной платы, порядок и условия ее внесения, а также при изменении рыночной арендной платы. Об изменении арендной платы в данных случаях арендодатель уведомляет арендатора письмом, а также направляет для подписания дополнительное соглашение. Письмо и дополнительное соглашение направляются заказным письмом либо вручаются должностному лицу арендатора лично под роспись. Арендатор в недельный срок с момента получения дополнительного соглашения подписывает его и возвращает арендодателю.

Дополнительным соглашением от 01.02.2010 №2 в договор внесены изменения в части пункта 2.2.4 о соблюдении арендатором требований к безопасной эксплуатации федерального недвижимого имущества.

В связи с изменением рыночной стоимости арендной платы Управление направило в адрес ответчика дополнительное соглашение от 24.07.2015 №4, в соответствии с которым арендная плата в месяц по договору с 01.08.2015 составила 106 177 руб. (без учета НДС).

Не согласившись с установленным арендодателем размером арендной платы, ответчик подписал дополнительное соглашение с протоколом разногласий от 20.08.2015, в соответствии с которым предложил размер арендной платы в сумме 6 728 руб., указав, что с момента заключения договора аренды №136/04 использует 75 кв.м арендуемого помещения, поскольку в остальной части предоставленное имущество не пригодно для предусмотренной договором цели использования.

Письмом от 30.06.2016 истец повторно направил дополнительное соглашение от 24.07.2015, сообщив об отказе в согласовании протокола разногласий от 20.08.2015, уведомил о наличии задолженности по договору.

Рассмотрев указанное обращение, ответчик сообщил, что, поскольку по дополнительному соглашению от 14.01.2010 №1 имущество в указанном объеме обществу не передано, договор не зарегистрирован в установленном законом порядке, то расчет арендной платы, произведенный согласно его условиям, является необоснованным.

ТУ ФАУГИ в Приморском крае 27.09.2016 в рамках проведения мероприятий по подписанию соглашения о расторжении договора аренды №136/04 проведен осмотр спорного объекта недвижимости в присутствии директора ООО «АРН» -  ФИО2. По результатам осмотра составлен акт, которым установлено использование обществом помещений ЗС ГО для размещения цеха по производству пластиковых окон и наличие в помещениях движимого имущества ответчика, в связи с фактическим использованием и неудовлетворительным санитарным состоянием помещений, соглашение с обществом не подписано, ЗС ГО Управлением не принято.

Претензией от 30.09.2016 №07-9635 ответчик уведомлен о наличии задолженности по арендной плате в сумме 1 433 518 руб. и пеней за просрочку платежей в размере 110 114 руб. 48 коп.

Письмом от 20.10.2016 ООО «АРН» повторно отклонило требования истца о наличии задолженности.

24.10.2016 между сторонами заключено соглашение о расторжении договора аренды №136/04, в соответствии с которым спорный объект возвращен истцу. Как следует из содержания соглашения, оно является одновременно актом приема-передачи имущества, каких-либо возражений или претензий относительно площади и состояния возвращаемого помещения документ не содержит.

Поскольку ответчик не исполнил условия договора аренды и не произвел своевременную оплату арендных платежей за использование федерального имущества, а также не устранил недостатки возвращенного имущества, Управление обратилось в Арбитражный суд Приморского края с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования в части взыскания задолженности по арендной плате и неустойки за нарушение сроков её внесения, суды руководствовались положениями статей 309, 310, 330, 450 и 614 ГК РФ, исходили из наличия между сторонами спора арендных правоотношений, отсутствия надлежащих доказательств невозможности использования всей площади арендуемых помещений вследствие наличия недостатков, препятствующих их использованию, а также права арендодателя (истца) на одностороннее изменение договора в части установления размера арендных платежей. 

Поддерживая итоговый выводов судов, кассационная коллегия исходит из следующего.

В соответствии со статьями 8, 307 ГК РФ обязательства возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, в том числе из договоров и иных сделок.

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (пункт 1 статьи 432 ГК РФ).

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) в порядке и сроки, определенные договором.

В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Согласно пункту 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» судам следует учитывать, что по смыслу пункта 4 статьи 447 ГК РФ размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов.

Как следует из материалов дела и установлено судами, договор аренды №136/04 подписан сторонами с согласованием всех существенных условий - объект аренды и размер арендной платы (статья 432, пункт 3 статьи 607, пункт 1 статьи 654 ГК РФ).

Вместе с тем, в соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Доказательств государственной регистрации договора аренды от №136/04 в установленном порядке в материалы дела не представлено.

Отсутствие государственной регистрации договора аренды не является основанием для освобождения арендатора от исполнения условий договора, поскольку, согласовав его существенные условия и приняв в аренду имущество, арендатор также принял на себя обязательство, которое должно надлежаще исполняться (пункт 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 №165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными»).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.  Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.

Оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, в том числе договор аренды №136/04, дополнительное соглашение от 14.01.2010 №1, соглашение о расторжении от 24.10.2016, технический паспорт на здание защитного сооружения гражданской обороны по состоянию на 17.09.2008, суды, принимая во внимание отсутствие документально оформленных разногласий (возражений) в отношении площади переданного во временное пользование помещения, установили факт использования ООО «АРН» в спорный период помещений общей площадью 1 086,1 кв.м. и наличия на стороне общества обязанности по внесению арендных платежей.

Размер арендной платы определен Управлением на основании отчета от 03.04.2015 №15/03-53 «Об оценке рыночно обоснованной величины арендной платы в отношении объекта казны Российской Федерации: здание – защитное сооружение гражданской обороны, назначение: нежилое (подземных этажей -1), общая площадь 1 086,1 кв.м, адрес объекта: 

<

...>», подготовленного ООО «Профессионал». В соответствии с данным отчетом арендная плата составляет 106 177 руб. в месяц.

Указанный документ обоснованно в соответствии с положениями статей 67, 68 АПК РФ принят судами в качестве надлежащего доказательства по делу и применен к расчету задолженности арендной платы ООО «АРН» с 01.08.2015.

На  основании изложенных обстоятельств, установив ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по внесению арендной платы в спорный период  (с 10.08.2015 по 30.09.2016) суды, руководствуясь положениями статей 309, 310, 614 ГК РФ, пришли к правомерному выводу о законности требований ТУ ФАУГИ в Приморском крае  о взыскании с ООО «АРН» долга по арендным платежам в  размере 1 433 518 руб.

Ошибочное неприменение судами к спорным правоотношениям сторон статьи 651 ГК РФ и разъяснений, содержащихся в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» не привело в итоге к неверному результату разрешения настоящего дела.

Доводы общества о недействительности договора аренды №136/04 и дополнительных соглашений к нему, в связи с его заключением без проведения торгов в нарушение положений статьи 447 ГК РФ, отклоняются судом округа, как не имеющие правового значения для разрешения настоящего спора по существу при установлении обстоятельств незаключенности спорной сделки по мотиву отсутствия её государственной регистрации.

Доводы кассационной жалобы об отсутствии у истца права собственности на спорное имущество во время заключения договора аренды, рассмотрены судом округа и подлежат отклонению в соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 10 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», согласно которым судам необходимо учитывать, что применительно к статье 608 ГК РФ договор аренды, заключенный с лицом, которое в момент передачи вещи в аренду являлось законным владельцем недвижимого имущества и право собственности которого на недвижимое имущество еще не было зарегистрировано в реестре, не противоречит положениям статьи 608 ГК РФ. 

Удовлетворяя требование истца о взыскании неустойки за нарушение сроков внесения арендных платежей в размере 110 114 руб. 48 коп. за период с 11.08.2015 по 30.09.2016, суды первой и апелляционной инстанций правильно руководствовались статьями 329, 330 ГК РФ и разъяснениями, содержащимися пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», а также условиями договора аренды №136/04 о порядке и сроке внесения арендной платы.

Ответчиком  в суде первой инстанции ходатайство об уменьшении размера неустойки, подлежащей взысканию, на основании статьи 333 ГК РФ заявлено не было.

Рассмотрев требования Управления о возложении на ООО «АРН» обязанности привести планировку помещений ЗС ГО в соответствии с поэтажным планом технического паспорта, составленного по состоянию на 17.09.2008, а также привести помещения ЗС ГО в удовлетворительное санитарное состояние, суд первой инстанции признал данные требования не подлежащими удовлетворению по мотиву отсутствия надлежащих доказательств возвращения ответчиком арендуемых помещений в ненадлежащем техническом и санитарном состоянии.

В данной части судебный акт не обжалован ООО «АРН».

Довод кассационной жалобы о нарушении судом первой инстанции норм процессуального права, выразившемся в отклонении ходатайства ответчика об оставлении иска без рассмотрения на основании положений пункта 9 части 1 статьи 148 АПК РФ, отклоняется судом кассационной инстанции, как основанный на ошибочном толковании данной правовой нормы.

 В соответствии с пунктом 9 части 1 статьи 148 АПК РФ арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истец повторно не явился в судебное заседание, в том числе по вызову суда, и не заявил ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие или об отложении судебного разбирательства, а ответчик не требует рассмотрения дела по существу.

Оставление иска без рассмотрения по мотиву утраты юридического интереса истца к предмету спора является правом суда при наличии совокупности условий, установленных данной правовой нормой, которые не были установлены Арбитражным судом Приморского края при рассмотрении настоящего спора.

Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, являлись предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций и получили надлежащую правовую оценку, по существу направлены на переоценку имеющихся в материалах дела доказательств и сделанных на их основании выводов судов о фактических обстоятельствах, что не входит в полномочия суда кассационной инстанции в соответствии с положениями статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с чем подлежат отклонению.

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся в силу статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены обжалуемых судебных актов, не выявлено.

С учетом изложенного решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 21.01.2019, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 02.04.2019 по делу № А51-15389/2018 Арбитражного суда Приморского края оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья                                    М.Ю. Ульянова

Судьи                                                                             С.И. Гребенщиков

                                                                                       С.Н. Новикова