АРБИТРАЖНЫЙ СУД САРАТОВСКОЙ ОБЛАСТИ 410002, 

<

...>; тел/ факс: 

<

***>;

http://www.saratov.arbitr.ru; e-mail: info@saratov.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

город Саратов Дело № А57-8371/2025 1 13 декабря 20235 года декабря 2025 года Резолютивная часть решения оглашена 08.12.2025

Полный текст решения изготовлен 12.12.2025

Арбитражный суд Саратовской области в составе судьи Михайловой Е.В., при ведении протокола секретарем судебного заседания Соколовским Н.А.,

рассмотрев в судебном заседании материалы дела по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>), г. Саратов,

к закрытому акционерному обществу Центр международного сотрудничества «Евразия» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), г. Красноармейск, третье лицо: общество с ограниченной ответственностью «Венера» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), п. Светлое Поле,

третье лицо: ИП ФИО2 (346859, Ростовская об., Неклиновский р-н, с. Синявское, ул., Красноармейская, д. 145),

о признании сделки недействительной,

при участии в судебном заседании: от истца – ФИО3, представитель по доверенности; от ответчика – ФИО4, представитель по доверенности; иные лица, участвующие в деле, не явились, извещены надлежащим образом;

У С Т А Н О В И Л:

В Арбитражный суд Саратовской области обратился индивидуальный предприниматель ФИО1 с исковым заявлением закрытому акционерному обществу Центр международного сотрудничества «Евразия», третье лицо: общество с ограниченной ответственностью «Венера», о признании односторонней сделки по повышению арендной платы по договору аренды № 1 от 28.05.2019 г., выраженной в уведомлении № 08 от 25.03.2025 г., недействительной.

Отводов суду не заявлено.

В соответствии со статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основание своих требований и возражений.

Арбитражному суду представляются доказательства, отвечающие требованиям статей 67, 68, 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Арбитражный суд рассматривает дело по имеющимся в деле доказательствам.

Исследовав доказательства, следуя закрепленному статьей 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также статьей 123 Конституции Российской Федерации, принципу состязательности сторон, суд приходит к выводу о том, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, настоящий спор возник ввиду изменения арендодателем (Ответчиком) размера арендной платы, выраженного в уведомлении № 08 от 25.03.2025, а именно, 63310 руб. в месяц.

Истец полагает, что одностороннее увеличение размера арендной платы более, чем в 33 раза нарушает баланс прав и обязанностей сторон договора аренды, противоречит обычаям делового оборота, так как рыночная ежемесячная стоимость арендной платы спорного помещения не превышает 487 рублей (с учетом НДС), ответчик злоупотребляет своим правом на одностороннее изменение арендной платы, в связи с чем, истец просит признать направленное ему уведомление недействительным. В подтверждение своих доводов истец ссылается на анализ размещенных в открытом доступе на сайте «Авито» объявлений о сдаче в аренду недвижимого имущества в г. Красноармейске.

Ответчик возражает против удовлетворения исковых требований.

Ответчик в судебном заседании иск не признал по основаниям, изложенным в возражениях на исковое заявление, которые судом приобщены к материалам дела.

Ответчик считает, что его право на одностороннее изменение размера арендной платы предусмотрено пунктом 3.6. договора, размер, на который увеличивается арендная плата, соответствует условиям договора, злоупотребление правом с его стороны отсутствует. Также представил распечатки с сети Интернет о ценообразовании стоимости 1 кв.м. арендной платы на центральных улицах г. Красноармейска, согласно данным сайтов «Авито», «Циан».

28.05.2019 г. между Индивидуальным предпринимателем ФИО5 и Закрытым акционерным обществом Центр международного сотрудничества «Евразия» был заключен договор аренды № 1 нежилого помещения, общей площадью 97,4 кв. м., в том числе торговой – 55,7 кв.м., расположенного в одноэтажном шлакоблочном пристроенном административном здании по адресу: 

<

...>. Кадастровый номер здания 64:43:040132:3. Здание находится на земельном участке с кадастровым номером 64:43:040132:1.

Арендуемое помещение в составе здания принадлежит ЗАО ЦМС «Евразия» на праве собственности. Право собственности на здание зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 07.10.2002 г. за № 64-01/43-1052/2002-196.

Учетный номер и обозначение части здания, сдаваемого в аренду – чз1, согласно техническому плану здания от 28.05.2019 г.

08.11.2019 г. между Индивидуальным предпринимателем ФИО5 и истцом - Индивидуальным предпринимателем ФИО1 было заключено соглашение о передаче прав арендатора по договору аренды № 1 от 28.05.2019 г.

В соответствии с пунктом 5.1. договора стороны согласовали срок действия Договора: договор заключен сторонами на срок 7 (семь) лет 1 (один) месяц. Поскольку Договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области 27.06.2019 г., срок действия договора – до 26.07.2026 года включительно.

Разделом 3 договора сторонами согласована арендная плата.

Как следует из п. 3.1. и п. 3.2. договора арендная плата за арендуемые помещения устанавливается в форме определенных в твердой сумме платежей, вносимых ежемесячно, в размере 1910 рублей.

Оплата твердой суммы платежа осуществляется Арендатором путем внесения денежных средств на расчетный счет Арендодателя до 25-го числа месяца, за который осуществляется расчет, если иное не установлено настоящим договором.

За последний неполный календарный месяц аренды арендатор уплачивает Арендодателю сумму, рассчитываемую следующим образом: АП : 30 х K, где АП – ставка постоянной величины арендной платы последнего календарного месяца аренды при прекращении срока аренды или досрочного расторжения настоящего Договора, K - количество календарных дней, в которых имущество находилось в пользовании Арендатора.

Исходя из п. 3.4. Договора Арендатор возмещает Арендодателю стоимость потребленных Арендатором в помещении коммунальных услуг (электроэнергия, холодное водоснабжение/горячее водоснабжение, водоотведение, теплоснабжение (газоснабжение)), а также оплату технического обслуживания помещения, капитального ремонта и общедомовых нужд. Стоимость коммунальных услуг, потребляемых Арендатором, рассчитывается Арендодателем следующим образом:

3.4.1. Величина потребления электроэнергии, водоснабжения, и газоснабжения в помещении определяется ежемесячно в соответствии с показаниями приборов учета по тарифам ресурсоснабжающих организаций с учетом положений настоящего договора.

3.4.2. Теплоснабжение в помещении определяется пропорционально площади занимаемого помещения к площади всех отапливаемых помещений, находящихся в здании, рассчитанной по тарифам поставщиков данных коммунальных услуг.

3.4.3. Водоотведение оплачивается исходя из объема водопотребления.

3.4.4. Расходы по техническому обслуживанию, капитальному ремонту, оплате общедомовых нужд определяются на основании платежных документов, из расчета площади занимаемого помещения.

Оплата коммунальных услуг, потребляемых Арендатором, а также технического обслуживания помещения, капитального ремонта и общедомовых нужд производится Арендатором не позднее 5 (пяти) рабочих дней с даты направления Арендодателем Арендатору счета на оплату коммунальных услуг. Указанный счет направляется по адресу, указанному в настоящем договоре или вручается по месту нахождения арендуемого имущества.

Из раздела 3 Договора следует, что фактически на арендатора, помимо уплаты арендной платы в твердом размере, возложены обязанности по содержанию помещения в полном объеме.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В пункте 3.6. договора аренды стороны предусмотрели, что Арендодатель вправе изменить арендную плату, уведомив об этом Арендатора, не позднее чем за 1 (один) месяц до даты изменения ее размера. Арендодатель вправе изменять размер арендной платы, но не чаще одного раза в год. Новый размер арендной платы применяется сторонами при

расчетах по истечении 1-го месяца с момента направления Арендодателем соответствующего уведомления и не требует дополнительного согласования

Уведомлением от 25.03.2025 г. № 08 в связи с изменением размера арендной платы в порядке, предусмотренном пунктом 3.6. договора, ЗАО «ЦМС «Евразия» сообщило ИП ФИО1 об увеличении размера аренды до 63 310 руб.

Согласно подпункту 2.4.5. договора Арендатор имеет право передавать Помещение в субаренду с согласия Арендодателя. Арендодатель подписанием настоящего Договора выражает свое согласие на сдачу Арендатором Помещения (или его части) в субаренду для использования в целях, предусмотренных п. 1.4. настоящего Договора, а также на передачу прав и обязанностей Арендатора по настоящему договору аренды другому лицу (перенаем). При этом Арендодатель согласен, что в случае досрочного прекращения (расторжения) настоящего договора аренды, заключенного между Арендодателем и Арендатором, заключенный на его основании Арендатором и Субарендатором договор субаренды не прекращается, и продолжает действовать между Субарендатором и Арендодателем (собственником арендуемого помещения) на условиях договора субаренды.

Арендатором был заключен договор субаренды № Суб-12/2019 от 28.05.2019 г., согласно которому помещение, являющееся предметом договора аренды сдано в субаренду Индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>).

Согласно пункту 5.1. договора субаренды срок действия настоящего договора составляет 7 (семь) лет. Договор подлежит государственной регистрации.

В соответствии с п. 2 ст. 425 ГК РФ стороны пришли к соглашению о том, что условия настоящего договора распространяются на отношения сторон, возникшие с момента фактической передачи Арендатором помещения Субарендатору (даты подписания акта приема-передачи уполномоченными представителями сторон), т.е. до момента его государственной регистрации).

Договор субаренды зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области 25.07.2019 г., помещение передано по акту приема-передачи 18.09.2019 г. Следовательно, договор субаренды действует до 24.07.2026 г.

Размер платы, получаемой арендатором по договору субаренды составляет 22970 рублей в месяц.

Факт заключения договора субаренды ответчику был известен, как и его условия, поскольку ЗАО «ЦМС «Евразия» и ФИО5 являлись в 2019 году аффилированными лицами. ФИО5 являлся одним из акционеров ЗАО «ЦМС «Евразия», был аффилирован как к остальным двум акционерам Общества, являющимися его кровными родственниками по восходящей линии, так и к директору ЗАО «ЦМС «Евразия».

Согласно пункту 3.3. договора субаренды Арендатор оставляет за собой право начиная со второго года действия договора аренды, один раз в год увеличить базовую часть арендной платы на индекс инфляции (индекс потребительских цен) официально установленный Федеральной службой государственной статистики и размещенной на официальном сайте указанной службы (http//www.gks.ru), но не более чем на 5%.

На дату заключения договора субаренды размер платы за помещение, получаемый ИП ФИО5, составлял 18000 руб.

Таким образом, сам договор субаренды согласно пункту 3.3., содержит ограничение на повышение стоимости субаренды в размере 5 %.

За прошедшие 6 лет размер арендной платы не мог увеличиться более, чем на 27,6% и не может составлять более 22968 руб. (без НДС, который введен с 01.01.2025 г.).

В силу ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее- ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 21 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление N 73) в силу пункта 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (при этом законом могут быть установлены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества). Данная норма является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует. Однако если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (статья 310 ГК РФ), то по смыслу пункта 3 статьи 614 ГК РФ такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год.

Согласно п. 22 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.01.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании пункта 2 статьи 10 ГК РФ отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки.

В рамках рассмотрения настоящего спора определением суда от 16.07.2025 г назначена судебная экспертиза в порядке ст. 82 АПК РФ. Проведение экспертизы поручено ООО «Федерация Экспертов Саратовской области» эксперту ФИО6

На разрешение эксперта поставлен следующий вопрос:

Какова средняя рыночная стоимость арендной платы в месяц на помещение являющееся объектом по договору аренды № 1 от 28.05.2019 г. – нежилое помещение площадью 97,4 кв.м., расположенное в одноэтажном шлакоблочном пристроенном административном здании по адресу: 

<

...> – на дату принятия решения об увеличении арендной платы, изложенного в уведомлении № 08 от 25.03.2025 г.?

Согласно выводам эксперта, средняя рыночная стоимость арендной платы в месяц на помещение площадью 97,4 кв.м., расположенное по адресу 

<

...> на дату принятия решения об увеличении арендной платы (уведомления) № 08 от 25.03.2025), на дату экспертного заключения составляет 40908 руб.

В соответствии со ст. 71 АПК РФ, как доказательство, предусмотренное ст. ст. 64, 86 АПК РФ, экспертное заключение содержит последовательные и непротиворечивые выводы, каких-либо оснований подвергать сомнению такие выводы у суда, не обладающими специальными познаниями не имеется. Доводы ответчика по существу

относятся к критике экспертного заключения и несогласию с его результатами, что не является основанием для признания заключений ненадлежащим доказательством по делу, которое оценивается в совокупности с иными доказательствами.

Указанное заключение выполнено в соответствии с требованиями АПК РФ. Из заключения видно, что эксперт обладает необходимым и достаточным навыком, познаниями и многолетней квалификацией для дачи экспертного заключения. Также следует указать, что эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствие со ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, что оформлено письменной подпиской в заключении.

Таким образом, в судом установлено, что новый размер арендной платы 63310 рублей в месяц, указанный в уведомлении N № 08 от 25.03.2025 года по договору аренды непропорционален изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности, и существенно превысил рыночную ставку 40908 руб. (на 54,76%).

В соответствии с правовой позицией, сформулированной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.06.2011 N 913/11 по делу N А27-4849/2010, существенным является расхождение стоимости объекта с его рыночной стоимостью в размере 30% и более.

Согласно правовой позиции, сформулированной в пункте 50 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 первой части Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Постановление N 25), при решении вопроса о правовой квалификации действий участника (участников) гражданского оборота в качестве сделки для целей применения правил о недействительности сделок следует учитывать, что сделкой является волеизъявление, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с п. 2 ст. 154 ГК РФ односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны.

Из этого следует, что уведомление об увеличении арендной платы является односторонней сделкой.

Согласно статье 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Истцом доказано, что Ответчику на момент направления уведомления о повышении арендной платы до 63310 руб. были известны такие обстоятельства, как размер получаемой платы по договору субаренды (в материалы дела представлено согласие Ответчика на заключение договора субаренды). Довод Истца о том, что размер платы по договору субаренды в три раза меньше, чем указанный в уведомлении № 08 от 25.03.2025 г. подтверждается представленными доказательствами, Ответчиком не оспорен. Судом установлено, что при добровольном отказе от договора аренды, помещение не станет свободным от прав третьих лиц (субарендатора), место арендатора автоматически займет субарендатор; размер платы, которую субарендатор будет уплачивать арендодателю составит 22 970 руб.

Давая оценку доводу истца о наличии злоупотребления правом со стороны ответчика, суд исходит из того, что согласно пункту 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

В силу пункта 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Согласно пункту 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав.

Принцип свободы договора предполагает добросовестность действий сторон, разумность и справедливость его условий, в частности их соответствие действительному экономическому смыслу заключенного соглашения.

Под свободой договора подразумевается, что стороны взаимодействуют друг с другом на началах равенства и автономии воли и определяют условия договора самостоятельно в своих интересах. Однако это не означает, что при заключении договора они могут действовать и осуществлять права по своему усмотрению без учета прав других лиц (своих контрагентов), а также ограничений, установленных Гражданским кодексом Российской Федерации и другими законами (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.07.2011 № 17389/10).

В постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» даны соответствующие разъяснения не только о правовых последствиях отказа от договора, но и о необходимости учета баланса интересов сторон договора при осуществлении одной из них такого права.

В пункте 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 № 54 указано, что при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения, она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны. Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (пункт 2 статьи 10, пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Приведенные разъяснения Пленума направлены на формирование у участников гражданского оборота разумного и добросовестного поведения при установлении, исполнении и прекращении обязательств, в том числе, при одностороннем отказе стороны от договора.

Из правовой позиции, содержащейся в постановлении Президиума ВАС РФ от 24.09.2013 № 4593/13, следует, что принцип разумности предполагает целесообразность и логичность при осуществлении гражданских прав и исполнении обязанностей.

В абзаце третьем пункта 1 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

Гражданский оборот заинтересован в обоюдной прибыльности контрагентов по договору, особенно в предпринимательских отношениях, рыночные отношения должны быть сферой делового сотрудничества, направленного на достижение общего блага. Принцип баланса интересов подразумевает необходимость исходить из сотрудничества сторон при заключении и исполнении договора, экономической целесообразности исполнения договорного обязательства, наличия у сторон равных возможностей для реализации законных интересов.

На основании изложенного суд приходит к выводу, что действия ЗАО «ЦСМ «Евразия», применительно к установленным по делу обстоятельствам, не позволяют

оценить их как разумные и добросовестные применительно к статье 10 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 22 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании пункта 2 статьи 10 ГК РФ отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки.

Доводы ответчика о кабальных условиях самого договора аренды и заключения его на невыгодных условиях (правоотношения начались с 2014 года) как сделки с заинтересованностью судом отклоняется, как и утверждение ответчика о том, что ФИО5 являлся контролирующим лицом, в силу следующего.

В качестве подтверждения утверждения о «контролирующем лице» ответчик представил суду единственный документ - протокол № 88-Г годового собрания акционеров ЗАО «ЦМС «Евразия» от 04.06.2019 г.

Из текста протокола, а также из представленных по запросу суда держателем реестра акционеров информации следует и не оспаривается участниками процесса, что акционерами общества на дату представленного протокола являлись несколько лиц, в том числе ФИО5, которому принадлежало 1267 (одна тысяча двести шестьдесят семь) обыкновенных акций. Всего в Обществе на дату проведения собрания уставный капитал был разделен на 4224 (четыре тысячи двести двадцать четыре) акции, таким образом, непосредственно у ФИО5 доля в уставном капитале была 29,99%.

В силу пп. 24 п. 1 ст. 2, Федеральный закон от 22.04.1996 N 39-Ф3 (ред. от 27.10.2025) ”О рынке ценных бумаг", контролирующее лицо - лицо, имеющее право прямо или косвенно (через подконтрольных ему лиц) распоряжаться в силу участия в подконтрольной организации и (или) на основании договоров доверительного управления имуществом и (или) простого товарищества, и (или) поручения, и (или) акционерного соглашения, и (или) иного соглашения, предметом которого является осуществление прав, удостоверенных акциями (долями) подконтрольной организации, более 50 процентами голосов в высшем органе подконтрольной организации либо право назначать (избирать) единоличный исполнительный орган и (или) более 50 процентов состава коллегиального органа управления подконтрольной организации.

Заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Согласно правилу «эстоппель» сторона, подтвердившая каким-либо образом действие договора, не вправе ссылаться на его недействительность.

Заключив такую сделку, ответчик в период с 2014 г. по настоящее время не только получал арендную плату, возмещение расходов по содержанию помещения, выставляя соответствующие счета, но и давал соответствующие справки и иные документы, необходимые и достаточные для регистрации самого договора аренды, являющегося предметом оценки по данному делу в Управление Росреестра (например, об отсутствии необходимости одобрения сделки по сдаче арендуемого имущества как крупной сделки),

давал согласие на субаренду имущества, на передачу прав арендатора от ФИО5 непосредственно истцу.

Как сам ответчик, так и его руководитель для третьих лиц (самого истца, Росреестра, ИП ФИО2, кадастрового инженера, выполнявшего работы по изготовлению техплана для сделки в 2019-м году) подтверждали действительность договора аренды.

Согласно правовой позиции Верховного Суда РФ, закрепленной в п. 70 Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» сделанное в любой форме заявление о недействительности (ничтожности, оспоримости) сделки и о применении последствий недействительности сделки (требование, предъявленное в суд, возражение ответчика против иска и т.п.) не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки (пункт 5 статьи 166 ГК РФ).

Пункт 3 ст. 179 ГК РФ устанавливает, что сделка на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Таким образом, для квалификации сделки как кабальной, необходимо, чтобы такая сделка (одновременно):

была совершена на крайне невыгодных условиях

лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств.

Представленный в материалы дела протокол подтверждает, что на дату совершения сделки Общество имело чистую выручку в размере почти 12 миллионов рублей, подлежащую распределению среди акционеров, что исключает необходимость заключения сделки вследствие стечения тяжелых обстоятельств.

Такая сделка не является ничтожной, а является оспоримой.

Как указывает Истец, Ст. 181 ГК РФ устанавливает сроки для обращения в суд за защитой: срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки.

Арендную плату ответчик получал с первого месяца действия договора, таким образом, трехлетний срок исковой давности истек в июне 2022 года.

Оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные доказательства, суд считает доказанным тот факт, что рыночная ежемесячная стоимость арендной платы спорного помещения по состоянию на март 2025 г. не превышает 40908 руб., а с учетом заключенного договора субаренды – 22968 руб., в том числе НДС 5%.

Соответственно, одностороннее увеличение размера арендной платы до 63310 руб. в месяц нарушает баланс прав и обязанностей сторон договора аренды, противоречит обычаям делового оборота.

Поскольку судом установлено, что оспариваемая сделка не соответствует требованиям действующего законодательства, то исковые требования о признании ее недействительной подлежат удовлетворению.

Согласно статье 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения арбитражным судом суд решает вопросы о распределении судебных расходов.

Статьей 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

Распределение судебных расходов между лицами, участвующими в деле, производится судом в соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Согласно части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Поскольку исковые требования удовлетворены, понесенные истцом судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 15000 рублей подлежат взысканию с ответчика в пользу истца.

В соответствии с пунктом 15 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.12.2006 № 66 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе» по результатам судебного разбирательства расходы по экспертизе распределяются между лицами, участвующими в деле, в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Индивидуальный предприниматель ФИО1 внесла на депозитный счет Арбитражного суда Саратовской области денежные средства платежным поручением № 1316 от 15.07.2025 г. в сумме 35 000 руб., в целях назначения и проведения по настоящему делу судебной экспертизы.

В материалы дела от общества с ограниченной ответственностью «Федерация Экспертов Саратовской Области» поступило заключение эксперта № 423/2025 от 12 августа 2025 г. Стоимость проведения экспертизы составила 35 000 руб.

Экспертное заключение признано судом надлежащим доказательством по делу, в связи с чем, обязанности эксперта по делу следует считать исполненными.

В соответствии с ч.1 ст.108 АПК РФ денежные суммы, подлежащие выплате экспертам и свидетелям, вносятся на депозитный счет арбитражного суда лицом, заявившим соответствующее ходатайство, в срок, установленный арбитражным судом.

Согласно ч.ч. 1, 2 ст.109 АПК РФ денежные суммы, причитающиеся экспертам, свидетелям и переводчикам, выплачиваются по выполнении ими своих обязанностей с депозитного счета арбитражного суда.

Поскольку обществом с ограниченной ответственностью «Федерация Экспертов Саратовской Области» определение суда о назначении экспертизы исполнено, заключение эксперта представлено в материалы дела, денежные средства в размере 35000 руб. подлежат выплате эксперту с депозитного счета арбитражного суда.

Разрешая вопрос о распределении судебных расходов по оплате государственной пошлины и расходов по оплате экспертного исследования, суд, руководствуясь положениями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, относит их на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд,

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Признать одностороннюю сделку по повышению арендной платы по договору

аренды № 1 от 28.05.2019 г., выраженной в уведомлении № 08 от 25.03.2025 г.,

недействительной.

Взыскать с закрытого акционерного общества Центр международного

сотрудничества «Евразия» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), г. Красноармейск в

пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>), г. Саратов судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 15 000 рублей, судебные расходы по оплате экспертного исследования в размере 35 000 рублей.

Выдать исполнительный лист.

Финансово-экономическому отделу Арбитражного суда Саратовской области перечислить денежные средства в сумме 35000 рублей, оплаченные пп. № 1316 от 15.07.2025 за судебную экспертизу на счет общества с ограниченной ответственностью «Федерация Экспертов Саратовской Области» по представленным реквизитам в счет возмещения судебной экспертизы:

Реквизиты получателя ООО «ФЭСО»

Банк: ПОВОЛЖСКИЙ БАНК ПАО СБЕРБАНК

р/с 

<

***> к/с 30101810200000000607 ИНН 

<

***> КПП 645001001

ОГРН 

<

***> БИК 043601607

Решение арбитражного суда вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

Решение может быть обжаловано в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в течение одного месяца со дня изготовления решения в полном объеме, через Арбитражный суд Саратовской области.

Лицам, участвующим в деле, разъясняется, что информация о принятых по делу судебных актах размещается на официальном сайте Арбитражного суда Саратовской области http://www.saratov.arbitr.ru.

Судья Арбитражного суда Саратовской области Е.В.Михайлова

,