АРБИТРАЖНЫЙ СУД

 ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень	Дело № А75-12231/2017

Резолютивная часть постановления объявлена  07 июня 2018 года

Постановление изготовлено в полном объеме  15 июня 2018 года

 

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего			Севастьяновой М.А.,

судей							Зиновьевой Т.А.,

								Сириной В.В.,

при ведении судебного заседания с использованием средств аудиозаписи, рассмотрел кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «ПСК «Пилот» на решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 17.11.2017 (судья                   Зубакина О.В.) и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 05.03.2018 (судьи Грязникова А.С., Иванова Н.Е., Кливер Е.П.)по делу № А75-12231/2017 по исковому заявлению департамента муниципальной собственности администрации города Ханты-Мансийска (628012, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, город Ханты-Мансийск, улица Мира, дом 14, ОГРН 1028600512710, ИНН 8601002423)к обществу с ограниченной ответственностью «ПСК «Пилот» (620014, Свердловская область, город Екатеринбург, улица Радищева, дом 6, корпус А, офис 202, ОГРН 1156671007833, ИНН 6671008993) о взыскании задолженности по договору аренды, пени.

В заседании принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью «ПСК «Пилот» - Краснопёрова Ю.В. по доверенностиот 30.08.2017.

Суд установил:

департамент муниципальной собственности администрации городаХанты-Мансийска (далее - департамент) обратился в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью «ПСК «Пилот» (далее - общество) о взыскании2 959 347 руб. 67 коп. основного долга по договору аренды земельного участка от 19.11.2014 № 64 за период с 01.01.2016 по 07.12.2016, 121 141 руб. 35 коп. пени за период с 10.04.2016 по 07.12.2016. 

Решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 17.11.2017, оставленным без изменения постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 05.03.2018, исковые требования удовлетворены. С общества в пользу департамента взыскано 2 959 347 руб. 67 коп. основного долга, 121 141 руб. 35 коп. неустойки. С общества в доход федерального бюджета взыскано 38 402 руб. государственной пошлины.

Не согласившись с решением и постановлением, общество обратилосьс кассационной жалобой, в которой просит их отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований. 

Заявитель считает, что основания для удовлетворения исковых требований отсутствуют, у общества имеется переплата за аренду, в том числе с учетом правомерно начисленных пени согласно представленному               в дело контррасчету ответчика.

В обоснование этих доводов общество указывает на то, что при правомерном увеличении истцом размера арендной платы по основанию                 увеличения с 2016 года кадастровой стоимости арендованного ответчиком земельного участка, департаментом незаконно изменены и применены                              не предусмотренные договором коэффициенты строительства: с 01.01.2016                 с коэффициента 0,1 на коэффициент 0,5, а с 19.11.2016 с коэффициента 0,5  на коэффициент 1. По мнению общества, изменение указанного коэффициента противоречит условиям пункта 3.3 действовавшего в спорном периоде договора аренды, согласно которым изменение размера арендной платы в одностороннем порядке арендодателем производится только в связи                        с изменением порядка определения размера арендной платы, категории земель, разрешенного использования земельного участка, размера уровня инфляции и кадастровой стоимости земли. Заявитель полагает,                            что, поскольку в предусмотренной в договоре формуле определения арендной платы указан только коэффициент 0,1 и не предусмотрено, что он применяется только до 01.01.2016 или изменяется с какого-либо другого периода, то такой размер коэффициента подлежит применению в течение всего срока действия договора, несмотря на то, что в Порядке определения размера арендной платы, утвержденном Постановлением Правительства Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 02.12.2011 № 457-п                        «Об арендной плате за земельные участки земель населенных пунктов» (далее – Постановление № 457-п), предусмотрены коэффициенты строительства 0,1, 0,5, 1. Ответчик отмечает, что при заключении договора для него существенным являлось условие о применяемом коэффициенте                и, если бы в договоре были предусмотрены нарастающие коэффициенты,              то на таких условиях общество договор не заключило бы. 

Кассатор указывает на отсутствие судебной оценки его доводов о том, что подтверждением исключения сторонами применения всех коэффициентов строительства в спорном договоре являются ранее заключенные между обществом и департаментом договоры аренды земельных участков для строительства, предусматривающие применение всех коэффициентов строительства, в соответствии с такими принятыми                    на себя обязательствами арендатор надлежащим образом производил оплату аренды.

Общество также ссылается на то, что судами не дано оценки его доводам о необходимости применения разъяснений, данных в абзацах первом, втором и третьем пункта 20 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73                              «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – Постановление Пленума ВАС РФ № 73). По мнению заявителя жалобы, с учетом разъяснений следует, что, заключая спорный договор аренды, стороны отдали приоритет его условиям, а не положениям Постановления № 457-п, хоть и распространив действие указанного нормативного акта на свои договорные отношения, стороны одновременно включили условие, изначально противоречащее Постановлению № 457-п, указав на применение в расчете арендной платы только коэффициента 0,1.

Кроме того, в кассационной жалобе приведены доводы о том, что судом первой инстанции не дано оценки доводу ответчика о злоупотреблении департаментом своими  правами, а отклоняя этот довод со ссылкой                         на непредставление обществом доказательств злоупотребления, суд апелляционной инстанции не учел, что извещение арендодателем арендатора об изменении арендной платы с 01.01.2016 только в претензии об уплате долга от 17.05.2017, подтверждает злоупотребление департаментом правом, который тем самым лишил общество возможности расторгнуть договор раньше фактического расторжения, состоявшегося 08.12.2017.

Заявитель не согласен с взысканием неустойки в связи с тем, что: она рассчитана от суммы арендной платы с применением коэффициентов строительства не предусмотренных договором; арендодатель неправомерно исчисляет просрочку до даты поступления платежей на его расчетный счет,             а не до даты перечисления денежных средств арендатором; неустойка                  не подлежит начислению по причине не уведомления департаментом общества о повышении арендной платы, о котором общество не знало                 и не могло знать.

Также заявитель жалобы полагает, что отсутствовали основания для взыскания арендной платы, увеличенной истцом с 19.11.2016, так как это противоречит пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), поскольку с учетом имевшего место повышения размера арендной платы с 01.01.2016 свидетельствует об изменении последней дважды в течение одного года.

Отзыв на кассационную жалобу департаментом не представлен.

Доводы жалобы поддержаны представителем общества в судебном заседании.

Учитывая надлежащее извещение департамента о времени и месте судебного заседания, кассационная жалоба согласно части 3 статьи 284АПК РФ рассматривается в отсутствие его представителя.

Изучив материалы дела, проверив в соответствии со статьями 284, 286 АПК РФ правильность применения судами норм материального                      и процессуального права, соответствие выводов судов фактическим обстоятельствам и представленным в дело доказательствам, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между департаментом (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 19.11.2014 № 64 (далее - договор), по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду из земель населенных пунктов земельный участок с кадастровым номером 86:12:0202001:273, общей площадью 58339 кв. м, местоположение: город Ханты-Мансийск, в районе береговой зоны, в границах, указанныхв кадастровом паспорте земельного участка. Разрешенное использование земельного участка: для строительства торгово-развлекательного центра. Кадастровая стоимость земельного участка согласно кадастровому паспорту составляет 246 432 103 руб. 46 коп. (пункт 1.1).

Срок аренды установлен до 16.10.2017 (пункт 1.3 договора). 

Пунктом 3.1 договора предусмотрено, что годовой размер арендной платы составляет 739 296 руб. 31 коп. и устанавливается как произведение кадастровой стоимости земельного участка (246 432 103 руб. 46 коп.),                 ставки арендной платы (6% - земельные участки, предназначенные для объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания, магазины, торговые центры), коэффициента переходного периода (0,5), коэффициента строительства (0,1).

Указанный расчет годовой арендной платы произведен на основании «Порядка определения размера арендной платы, условий и сроков ее внесения за земельные участки земель населенных пунктов, находящиеся                в собственности Ханты-Мансийского автономного - Югры, а также                       за использование земельных участков, государственная собственность                  на которые не разграничена», утвержденного Постановлением Правительства Ханты-Мансийского автономного - Югры от 02.12.2011 № 457-п                           «Об арендной плате за земельные участки земель населенных пунктов», постановления Администрации города Ханты-Мансийска от 11.04.2011                   № 465 «О коэффициенте переходного периода».

Арендная плата вносится арендатором ежеквартально до 10 числа месяца, следующего за истекшим кварталом, при этом арендная плата                          за четвертый квартал календарного года вносится до 10 числа последнего месяца текущего календарного года; арендная плата за квартал, в котором прекращается договор аренды, вносится не позднее дня прекращения договора аренды (пункт 3.2 договора). 

Согласно пункту 3.3 договора размер годовой арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке на основании решения арендодателя в следующих случаях: в связи с изменением Порядка определения размера арендной платы; категории земель, кадастровой стоимости земельного участка, разрешенного использования земельного участка, а так же ежегодно на уровень инфляции, установленный                              в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год. Уведомление о перерасчете арендной платы вместе с расчетом направляется арендатору, является обязательным для него и составляет неотъемлемую часть настоящего договора. 

В соответствии с пунктом 4.1 договора за нарушение пункта 3.2 договора начисляется пеня в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации за каждый календарный день неуплаты или просрочки платежа. 

Согласно пункту 6.6 договора он распространяет свое действие                          с 16.10.2014.

В связи с изменением арендной платы с 01.01.2016 вследствие утверждения новой кадастровой стоимости земельного участка на основании Постановления Правительства Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 07.08.2015 № 249-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Ханты-Мансийского автономного округа - Югры» (далее – Постановление № 249-п) департамент 03.10.2016 направил обществу уведомление от 19.09.2016 № 22-Исх-5926/16 с расчетом арендной платы                 с 01.01.2016 от новой кадастровой стоимости  с применением коэффициента строительства в размере 0,5, а с 19.11.2016 коэффициента в размере 1.

Почтовое отправление с указанным уведомлением, направленное                    по юридическому адресу арендатора, возвращено органом почтовой связи департаменту с указанием на истечение срока хранения письма.

Договор расторгнут с 08.12.2016 по соглашению сторон (соглашение              от 08.12.2016 о расторжении договора аренды земельного участка                     от 19.11.2014 № 64).

В претензии от 17.05.2017 департамент предложил обществу уплатить задолженность, образовавшуюся до даты расторжения договора, а также неустойку за просрочку внесения арендной платы.

Отсутствие удовлетворения претензии явилось основанием для обращения департамента в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции руководствовался положениями пункта 3 статьи 165.1, статей 309, 310, 330, 331, пункта 1 статьи 614 ГК РФ, статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), разъяснениями, данными в пунктах 16, 19 Постановления Пленума ВАС РФ № 73, Постановлениями № 457-п, № 249-п, условиями заключенного сторонами договора и исходил из правомерного определения департаментом размера арендной платы, которая в силу отнесения ее к регулируемым ценам подлежит расчету в порядке, установленном нормативным правовым актом; доказанности истцом наличия и размера основного долга, оснований для взыскания правильно исчисленной департаментом неустойки.

Апелляционный суд поддержал выводы суда первой инстанции.

Выводы судов соответствуют установленным по делу фактическим           обстоятельствам дела, представленным доказательствам и примененным нормам права.

Согласно статье 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

На основании пункта 1 статьи 424 ГК РФ, по общему правилу, исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления (пункт 2 статьи 424 ГК РФ).

В соответствии с частью 3 статьи 65 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Согласно пунктам 16, 19 постановления Пленума ВАС РФ № 73                        к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще                 не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель                          по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном                                на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

На территории Ханты-Мансийского автономного округа - Югры действует утвержденный Постановлением № 457-п Порядок определения размера арендной платы за земельные участки земель населенных пунктов, находящиеся в собственности Ханты-Мансийского автономного округа - Югры, и земельные участки земель населенных пунктов, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду                    без торгов (далее – Порядок № 457-п).

В соответствии с пунктом 7 указанного Порядка в редакции Постановления Правительства Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 30.05.2013 № 208-п, действующей на дату заключения сторонами договора аренды, при передаче в аренду земельного участка для строительства предусмотрено применение в формуле определения размера арендной платы коэффициента строительства (Кст), равного: 

0,1 - в течение первого года;

0,5 - в течение второго года;

1 - с даты заключения договора аренды до даты подачи арендатором заявления о применении коэффициента строительства с приложением разрешения на строительство,

а также в течение третьего года и следующих лет в пределах нормативного срока строительства, указанного в разрешении                                 на строительство; 

2 - при превышении нормативного срока строительства, указанного                   в разрешении на строительство, в том числе в случае продления срока действия разрешения на строительство.

Исследовав и оценив доводы сторон, представленные в дело доказательства в их совокупности и взаимной связи по правилам статей 64, 67, 68, 71 АПК РФ, правильно применив условия заключенного сторонами договора и нормативные акты исполнительного органа субъекта Российской Федерации – Правительства Ханты-Мансийского автономного округа – Югры, регулирующие Порядок определения платы за земли публичной собственности, суды пришли к обоснованному об обязанности ответчика             по оплате арендной платы в соответствии с таким Порядком № 457-п. Установив, что в установленном размере ответчиком арендная плата                    не вносилась, суд первой инстанции правомерно взыскал задолженность                и соответствующую ей неустойку.

Учитывая цель предоставления земельного участка, требования пункта 7 Порядка № 457-п, условия пункта 3.1 договора о размере годовой арендной платы за земельный участок, суды первой и апелляционной инстанции обоснованно исходили из того, что в первый год срока действия договора                (с 19.10.2014 до 19.10.2015) арендная плата определялась и установлена сторонами в договоре с учетом коэффициента строительства в размере 0,1,            во второй год срока действия договора (с 19.11.2015 до 19.11.2016) подлежит применению коэффициент строительства в размере 0,5, а в третий год срока действия договора, начиная с 19.11.2016, - подлежит применению коэффициент строительства в размере 1.

Все доводы заявителя кассационной жалобы фактически повторяют  возражения по иску и доводы апелляционной жалобы, которым, вопреки мнению общества, судами первой и апелляционной инстанции дана полная               и надлежащая оценка.

Доводы общества о том, что пунктом 3.1 стороны исключили применение коэффициентов строительства, кроме единственного в размере 0,1, правомерно отклонены судами, поскольку условий о неприменении соответствующих коэффициентов на последующие периоды после первого года использования земельного участка для строительства, договор                        не содержит. Кроме того, даже при наличии исключающего условия                          в договоре, оно не подлежало бы применению в связи с его недействительностью по основанию противоречия установленному                     на территории Ханты-Мансийского автономного округа – Югры публичному порядку определения размера арендной платы за земельные участки публичной собственности, предоставленные в аренду без проведения торгов. 

При этом само общество в кассационной жалобе ссылается на то,                      что в его понимании содержания пункта 3.1 договора, как исключающего применение иного размера строительного коэффициента, кроме 0,1, такое условие противоречит Порядку № 457-п.

Учитывая вышеизложенное, судом округа не принимаются во внимание доводы общества о том, что судами не учтено наличие ранее заключенных сторонами договоров аренды с указанием в них всех коэффициентов строительства, поскольку эти доводы не могут подтверждать исключения применения коэффициентов в спорном договоре.

Разъяснения, данные в абзацах первом, втором и третьем пункта 20 Постановления Пленума ВАС РФ № 73 истолкованы и применяются ответчиком неправильно.

Доводы общества о наличии обстоятельств изменения в 2016 году арендатором размера арендной платы чаще, чем один раз в год, судами правомерно признаны несостоятельными.

Департаментом заявлена к взысканию задолженность по арендной плате за период с 01.01.2016. Учитывая изменение размера арендной платы                       с 01.01.2016 в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка, а также подлежащий применению с 19.11.2015, то есть, в том числе на 01.01.2016, коэффициент строительства в размере 0,5, при наступлении третьего года действия договора аренды – с 19.11.2016 департамент правомерно применил коэффициент строительства в размере 1. В связи           с указанным не имеет места изменение арендной платы дважды в год, поскольку такой календарный период подлежит исчислению с учетом даты заключения сторонами договора аренды (19.11.2014), а не с даты начала календарного года (01.01.2014, 01.01.2015, 01.01.2016).

Суд округа также отмечает, что с учетом условия пункта 6.6 договора             о его действии с 16.10.2014 департамент вправе был исчислить применение коэффициента строительства со второго и третьего года аренды, соответственно, с 16.10.2015 и с 16.10.2016, однако, определив предмет                       и основание иска по взысканию долга, исчисленной от арендной платы, рассчитанной с измененными коэффициентами с 19.11.2015 и с 19.11.2016, истец не нарушил, а улучшил права арендатора.

Ссылка заявителя кассационной жалобы на то, что судами необоснованно не установлено злоупотребления департаментом правом, выразившемся в извещении арендатора об увеличении арендной платы только в направленной обществу претензии от 17.05.2017, отклоняется судом кассационной инстанции.

Указанные доводы, вопреки мнению общества, являлись предметом исследования судов обеих инстанций и с учетом наличия в деле                             не оспоренных ответчиком доказательств направления департаментом извещения от 19.09.2016 об изменении кадастровой стоимости с 01.01.2016, обоснованно не приняты во внимание. Кроме того, Постановление № 249-п, утвердившее результаты определения кадастровой стоимости земельных участков, в том числе спорного, доведено до сведения неопределенного круга лиц путем официального опубликования, что обществом не оспаривается, как и необходимость применения при расчете арендной платы с 01.01.2016 новой кадастровой стоимости. 

Ссылка заявителя кассационной жалобы на отсутствие судебной оценки представленного им контррасчета неустойки, неправильном определении даты окончания просрочки, является необоснованной, поскольку именно                  с учетом представленного обществом контррасчета истцом в суде первой инстанции представлен уточненный расчет неустойки (том 1, л.д. 138), который как окончательный (на основании которого истцом уточнен размер исковых требований) и исследовался судами, и обоснованно признан ими правильным, в том числе по сумме долга, определенной исходя из размера арендной платы, изменяемой в части коэффициента строительства.

Несмотря на то, что департаментом учтены замечания общества относительно даты окончания просрочки оплаты аренды, суд округа считает необходимым отметить, что в силу пункта 1 статьи 315 ГК РФ, если место исполнения обязательства не определено законом, иными правовыми актами или договором, не явствует из обычаев либо существа обязательства, исполнение должно быть произведено: по денежному обязательству                        об уплате безналичных денежных средств - в месте нахождения банка (его филиала, подразделения), обслуживающего кредитора, если иное                           не предусмотрено законом.

Таким образом, учитывая установленный договором безналичный порядок внесения ответчиком арендной платы, нахождение банка, обслуживающего истца (кредитора) - в городе Ханты-Мансийске, обязательство общества по внесению арендной платы считается исполненным в дату поступления денежных средств на счет арендодателя.              В связи с чем ошибочным является мнение общества о прекращении его обязательств по внесению соответствующих арендных платежей в даты списания денежных средств со счета в обсуживающем его банке, расположенном в городе Екатеринбурге.

Между тем изменение истцом периода начисления неустойки, исходя              из дат списания денежных средств банком, обслуживающим ответчика,                  по поручениям общества, также не нарушает, а лишь улучшает положение последнего.

Доводы заявителя фактически направлены на переоценку доказательств, являвшихся предметом исследования судов первой и апелляционной инстанций и надлежащим образом оцененных судами. Однако, в полномочия суда кассационной инстанции переоценка доказательств не входит (часть 2 статьи 287 АПК РФ).

Сделанные судами выводы обществом не опровергнуты. При принятии обжалуемых судебных актов судами не допущено нарушений норм материального и процессуального права, выводы судов соответствует фактическим обстоятельствам, установленным ими на основе полного                   и всестороннего исследования представленных в дело доказательств.

Учитывая вышеизложенное, отсутствуют предусмотренные статьей 288 АПК РФ основания для отмены в кассационном порядке решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

В порядке статьи 110 АПК РФ государственная пошлина, уплаченная                   по кассационной жалобе, относится на ее заявителя.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа 

постановил:

решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 17.11.2017 и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 05.03.2018 по делу № А75-12231/2017 оставитьбез изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения. 

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий					М.А. Севастьянова

Судьи									Т.А. Зиновьева

										В.В. Сирина