﻿

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

28 января 2021 года

Дело №

А21-4642/2018

 

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Рудницкого Г.М., судей Захаровой М.В., Преснецовой Т.Г., 

рассмотрев 26.01.2021 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Финансово-инвестиционная компания «Райд» на решение Арбитражного суда Калининградской области от 13.03.2020 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.11.2020 по делу № А21-4642/2018,

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «Финансово-инвестиционная компания «Райд», адрес: 105005, Москва, Бауманская ул., д. 33/2, стр. 1, пом. 6, ОГРН 1037709044416, ИНН 7709424066  (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с иском к администрации муниципального образования «Зеленоградский городской округ», адрес:  238530, Калининградская обл., г. Зеленоградск, Крымская ул., д. 5А, ОГРН 1023902057134, ИНН 3918008200 (далее - Администрация), о взыскании  3 551 030 руб. стоимости ремонтно-восстановительных работ в счет уменьшения покупной цены по договору купли-продажи недвижимого имущества от 22.11.2016 № 2/2016.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Голишникова Валентина Станиславовна.

Решением от 13.03.2020, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 06.11.2020, суд в удовлетворении иска отказал.

В кассационной жалобе Общество, ссылаясь на нарушение судами норм материального и процессуального права, несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам дела, просит обжалуемые судебные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

По мнению подателя жалобы, Администрация продала Обществу здание со скрытым недостатком, поскольку на момент заключения договора последнее не могло знать, что спорный фрагмент лестницы включен в помещение, которое является самостоятельным объектом недвижимости и принадлежит третьему лицу. Соответственно, как полагает Общество, оно не могло знать и о том, что для полноценной эксплуатации здания потребуется проведение ремонтно-восстановительных работ. Таким образом, Общество считает, что имеется прямая причинно-следственная связь между неправомерными действиями Администрации по продаже ему здания, часть которого включена в ранее проданное другому лицу помещение, и ремонтно-восстановительными работами, которые оно было вынуждено произвести для устранения последствий такого нарушения.

Кроме того, заявитель указывает, что вывод суда о вынесении представленного в материалы дела заключения специалиста № ЗС-18.016 в отношении иного объекта сделан ошибочно, поскольку в названном заключении была допущена техническая ошибка, которая была устранена в письме специалиста от 10.09.2018 № 55.

В отзыве на кассационную жалобу Администрация просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая их законными.

Лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направили, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.

Кроме того, информация о принятии жалобы к производству, а также о месте и времени судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Северо-Западного округа в информационно-телекоммуникационной сети Интернет. Документы, подтверждающие размещение указанных сведений, включая дату их размещения, на официальном сайте суда, приобщены к материалам дела.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке. 

Как следует из материалов дела и установлено судами, 01.07.2015 по результатам проведенных торгов между Администрацией (продавцом) и Голишниковой В.С. (покупателем) заключен договор № 2/2015 купли-продажи муниципального имущества - встроенного нежилого помещения (1-й, 2-й этажи) общей площадью 92 кв.м, расположенного по адресу: Калининградская обл.,  г. Зеленоградск, Пограничная ул., д. 1а.  

В дальнейшем, 22.11.2016 по результатам проведенного конкурса Администрация (продавец) и Общество (покупатель) заключили договор           № 2/2016 купли-продажи муниципального имущества – нежилого здания площадью 111,2 кв.м, расположенного по адресу: Калининградская  обл., г. Зеленоградск, Пограничная ул., д. 1, являющегося объектом культурного наследия местного значения «Здание отеля «Восточная Пруссия» 1906 года постройки, а также земельного участка, на котором оно расположено, общей площадью 685 кв.м с кадастровым номером 39:05:010115:132.

Согласно пункту 2.2 договора № 2/2016 характеристики объекта купли-продажи приведены в соответствии с отчетом от 25.08.2015 № 438 об оценке рыночной стоимости и техническим паспортом от 27.11.2006 № 421.

По акту приема-передачи от 29.11.2016 здание и земельный участок переданы Обществу, согласно которому покупатель приобретенное имущество осмотрел, претензий к его техническому состоянию не имеет.

Полагая, что в результате заключения нескольких сделок купли-продажи в состав площадей, отчужденных в пользу Общества и Голишниковой В.С., оказалась включена одна и та же часть внутренней межэтажной лестницы, что привело к необходимости проведения Обществом ремонтно-восстановительных работ, последнее обратилось в арбитражный суд с иском о взыскании стоимости указанных работ, определенной в заключении специалиста № ЗС-18.016.

Суд первой инстанции отказал в удовлетворении исковых требований ввиду их необоснованности.

Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции.

Исследовав материалы дела, выслушав доводы представителей сторон, кассационная инстанция не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов. 

В силу пункта 1 статьи 460 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.

Пунктом 2 статьи 461 ГК РФ предусмотрен способ защиты прав покупателя в случае изъятия у него имущества третьими лицами по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи, в виде возмещения ему продавцом понесенных убытков, если последний не докажет, что покупатель знал или должен был знать о наличии этих оснований.

Согласно разъяснениям, содержащимся в абзаце седьмом пункта 61 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.

Как установлено пунктом 2 статьи 15 ГК РФ, под убытками следует понимать расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В силу правовой позиции, изложенной в пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 ГК РФ). 

Для применения такой меры гражданско-правовой ответственности, как возмещение убытков, необходимо установление факта нарушения другим лицом возложенных на него обязанностей (совершение незаконных действий или бездействие), наличие причинно-следственной связи между допущенным нарушением и возникшими у заявителя убытками, а также размер убытков.

Общество считает, что его права были нарушены непредоставлением ему информации о том, что спорный фрагмент лестницы включен в помещение, которое является самостоятельным объектом недвижимости и принадлежит третьему лицу. 

Между тем суды установили и материалами дела подтверждается, что согласно акту осмотра от 10.09.2020 здание, принадлежащее Обществу, изолировано от помещения, принадлежащего Голишниковой В.С., путем возведения глухой стены капитального характера. 

Объективно и всесторонне исследовав обстоятельства дела, суды первой и апелляционной инстанций не выявили наличие у Администрации как продавца законодательно установленной обязанности по информированию Общества как покупателя о том, что указанная часть лестницы ранее соединяла здание и помещение. 

Таким образом, судами не усмотрено оснований для возмещения убытков, предусмотренных статьей 15 ГК РФ. 

Довод Общества о неверном выводе судов о том, что представленное заключение специалиста № ЗС-18.016, в разделе 4 которого содержатся выводы в  отношении  объема и стоимости работ, выполненных на территории по адресу: Калининград, Калязинская ул., д. 7, то есть работ, не относящихся  к объекту недвижимости, выкупленному Обществом по договору от 22.11.2016    № 2/2016, не имеет значения, поскольку Обществом не доказано, что именно в результате действий (бездействия) Администрации у него возник ущерб.

Учитывая изложенное, в иске отказано правильно, основания для удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда Калининградской области от 13.03.2020 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.11.2020 по делу № А21-4642/2018 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Финансово-инвестиционная компания «Райд» - без удовлетворения.

 

Председательствующий

Г.М. Рудницкий

Судьи

М. В. Захарова

Т.Г. Преснецова