ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А26-7766/2021

19 декабря 2025 года

г. Санкт-Петербург

Резолютивная часть постановления объявлена 26 ноября 2025 года

Постановление изготовлено в полном объеме 19 декабря 2025 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Целищевой Н.Е.

судей Балакир М.В., Ракчеевой М.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Марченко С.А.,

при участии:

от истца: не явился, извещен,

от ответчика: ФИО1 (доверенность от 21.02.2025),,

рассмотрев в открытом судебном заседании по правилам, установленным для рассмотрения дела в суде первой инстанции, дело № А26-7766/2021, принятое

по иску администрации Петрозаводского городского округа

к частному общеобразовательному учреждению средняя общеобразовательная школа «Независимая школа»

о взыскании,

установил:

Администрация Петрозаводского городского округа (далее – Администрация) обратилась в Арбитражный суд Республики Карелия с иском к частному общеобразовательному учреждению средняя общеобразовательная школа «Независимая школа» (далее – Школа) о взыскании 712 175,72 руб., из них 702 393,60 руб. - задолженность по арендной плате по договору № 377 от 28.12.2006 за период с 01.04.2020 по 30.06.2021 и 9782,12 руб. – неустойка за период с 01.04.2020 по 30.06.2021. Делу присвоен № А26-7766/2021.

Уточнив требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), истец просил взыскать с ответчика 1 031 557 руб., в том числе: 1 017 320,68 руб. – задолженность по арендной плате за период с 01.04.2020 по 31.12.2021 и 14 236,32 руб. – пени за период с 06.04.2020 по 31.12.2021.

Также Администрация обратилась в Арбитражный суд Республики Карелия с иском к Школе о взыскании 154 413,16 руб. задолженности по арендной плате по договору № 377 за период с 06.01.2022 по 31.03.2022 и 4491,77 руб. пеней за период с 06.01.2022 по 31.03.2022. Делу присвоен № А26-4431/2022.

Уточнив требования в порядке статьи 49 АПК РФ, Администрация просила взыскать с ответчика 180 309,89 руб., из которых: 175 818,12 руб. – задолженность по аренде за период с 01.01.2022 по 31.03.2022, 4491,77 руб. – пени за период с 06.01.2022 по 31.03.2022.

Определением суда от 26.06.2023 дела № А26-4331/2022 и А26-7766/2021 объединены в одно производство для совместного рассмотрения; делу присвоен № А26-7766/2021.

Решением суда от 09.01.2024 (с учетом исправления опечатки определением от 16.01.2024) иск удовлетворен частично: с ответчика в пользу истца взыскано 563 916,89 руб. задолженности по арендной плате за период с апреля 2020 по декабрь 2021 года, 37 503,94 руб. пеней за период с 06.04.2020 по 31.12.2021; в остальной части в иске отказано. Также с ответчика в доход федерального бюджета взыскано 12 466 руб. государственной пошлины.

Не согласившись с указанным решением, Администрация обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит решение изменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

В судебных заседаниях 28.08.2024 и 02.10.2024 производилась техническая замена судьи Балакир М.В. на судью Изотову С.В. в порядке части 5 статьи 18 АПК РФ; замена состава суда в соответствии с частью 3 статьи 18 АПК РФ не производилась, в связи с чем рассмотрение дела продолжено в прежнем составе суда: председательствующий Целищева Н.Е., судьи Балакир М.В., Ракчеева М.А.

Явившийся в судебное заседание 20.11.2024 эксперт ФИО2 дал устные ответы на дополнительные вопросы суда относительно подготовленного им заключения судебной экспертизы.

Согласно части 6 статьи 268 АПК РФ вне зависимости от доводов, содержащихся в апелляционной жалобе, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет, не нарушены ли судом первой инстанции нормы процессуального права, являющиеся в соответствии с частью 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены решения арбитражного суда первой инстанции.

Определением от 26.02.2025 апелляционный суд, установив, что судом первой инстанции не принято решение в отношении требований истца за 2022 год, данное нарушение является безусловным основанием для отмены судебного акта, перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным для рассмотрения дел в суде первой инстанции в соответствии с частью 6.1 статьи 268 АПК РФ.

Определением от 19.05.2025 апелляционный суд назначил по настоящему делу экспертизу, проведение которой поручил эксперту общества с ограниченной ответственностью «Автотекс» ФИО2; производство по делу приостановил.

Определением (протокольным) от 26.11.2025 производство по делу возобновлено.

Истец, надлежащим образом извещенный о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, в том числе путем публичного извещения на официальном сайте суда в сети Интернет, явку своего представителя в судебное заседание суда апелляционной инстанции не обеспечил.

В судебном заседании представитель Школы поддержал правовую позицию по делу.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, заслушав доводы ответчика, апелляционный суд установил следующее.

Как видно из материалов дела, Администрация (арендодатель) и Школа (арендатор) 28.12.2006 заключили договор № 377 (в редакции дополнительного соглашения № 1943 от 05.10.2009) аренды земельного участка из земель поселений с кадастровым номером 10:01:130104:005 площадью 3395 кв.м по адресу: 

<

...> для эксплуатации помещений под частную школу.

Земельный участок передан ответчику по акту приема передачи (т.д. 1, л.д. 14).

Договор заключен на срок с 01 января 2007 по 31 августа 2015 года и зарегистрирован в установленном законом порядке 12.01.2007.

Поскольку по окончании установленного срока Школа при отсутствии возражений Администрации продолжала пользоваться арендованным имуществом, договор возобновился на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

В соответствии с пунктом 3.4 договора (в редакции дополнительного соглашения № 1943 от 05.10.2009) арендная плата изменяется арендодателем в одностороннем порядке не чаще одного раза в год. Уведомление об изменении арендной платы производится арендодателем путем выставления нового расчета арендной платы и считается надлежаще принятым арендатором с момента отправления арендодателем уведомления заказным письмом по юридическому адресу арендатора.

Согласно пункту 3.5 договора арендная плата вносится помесячно путем разового перечисления за каждый месяц до 05 числа текущего месяца.

В письме, полученном Школой 16.03.2021, Администрация уведомила ответчика об увеличении размера арендной платы с 10.04.2020 до 2084, 6685 руб. в день. Расчет годовой арендной платы произведен в соответствии с Порядком определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности Петрозаводского городского округа, утвержденным решением Петрозаводского городского Совета от 25.03.2020 № 28/30-593 (далее – Порядок), отчетом № О/317/09-2020/33 от 30.11.2020 об оценке рыночной стоимости права аренды земельного участка, выполненным оценщиком ФИО3

В претензии от 20.05.2021 Администрация потребовала погасить задолженность по договору № 377.

Неисполнение Школой указанного требования в добровольном порядке послужило поводом для обращения Администрации в арбитражный суд с настоящими исками.

В направленном Школе в ходе рассмотрения дела письме от 29.07.2022 Администрация уведомила ответчика об увеличении размера арендной платы с 01.01.2022 до 2322, 5014 руб. в день. Расчет годовой арендной платы произведен в соответствии с Порядком, отчетом № О/150/04-2022/15 от 10.04.2022 об оценке рыночной стоимости права аренды земельного участка, выполненным оценщиком ФИО3

Оценив в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд апелляционной инстанции, рассматривающий настоящее дело по правилам, установленным для его рассмотрения в суде первой инстанции, считает требования истца подлежащими удовлетворению частично в связи со следующим.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления (статья 424 ГК РФ).

Согласно пункту 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» при рассмотрении споров, связанных с взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее. В силу абзаца 2 пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом, одним из таких случаев является пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ). К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы, в том числе формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п., по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

В пункте 19 названного постановления также отмечено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом.

Плата за пользование земельным участком в настоящем случае является регулируемой, то есть исчисляемой на основании норм действующего законодательства.

Как усматривается из материалов дела, при направлении школе уведомлений об увеличении с 10.04.2020, с 01.01.2022 размера арендной платы за пользование земельным участком Администрация исходила из Порядка, утвержденного решением Петрозаводского городского Совета от 25.03.2020, которое согласно его пункту 2 вступает в силу по истечении 10 дней со дня его официального опубликования; поскольку решение было опубликовано на официальном сайте органа местного самоуправления «Нормативные правовые акты Петрозаводского городского округа» pgo-npa.ru 30.03.2020, оно вступило в силу 10.04.2020.

В пункте 1 статьи 39.7 ЗК РФ указано, что размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Если иное не установлено Земельным кодексом Российской Федерации или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается в том числе органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности (подпункт 3 пункта 3 статьи 39.7 ЗК РФ).

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» (далее - Постановление N 582) утверждены Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (далее - Основные принципы), которые являются общеобязательными при установлении порядка определения размера арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2022 N 303-ЭС22-1406).

В соответствии с абзацами первым и вторым Основных принципов арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в публичной собственности, определяется исходя из принципа экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке.

В соответствии с пунктом 2.8 Порядка арендная плата в отношении земельного участка, предоставленного без проведения торгов, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в пунктах 2.1 – 2.7 названного порядка, определяется исходя из рыночной стоимости права аренды земельного участка.

Установление доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, путем определения рыночной стоимости права аренды такого участка не противоречит основным принципам и действующему законодательству.

Пунктом 10 Правил, утвержденных Постановлением № 582, предусмотрено, что при заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана по результатам оценки рыночной стоимости права аренды земельного участка, федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости права аренды земельного участка, но не чаще одного раза в 5 лет (в редакции, действовавшей до вынесения Постановления Правительства Российской Федерации от 05.05.2017 № 531, – не чаще чем 1 раз в год); при этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1-е января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы.

Таким образом, в рамках существующего правового механизма регулирования размера арендной платы за публичные земельные участки ее изменение может производиться, в том числе, в связи с изменением рыночной стоимости права аренды земельного участка.

В силу абзаца второго статьи 8 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ) проведение оценки объектов является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду.

Согласно расчету арендной платы, приложенному к уведомлению от 09.03.2021, он произведен в отношении земельного участка с кадастровым номером 10:01:0130104:5 исходя из рыночной стоимости права аренды, определенной на основании отчета об оценке от 30.11.2020 № О/317/09-2020/33.

Согласно расчету арендной платы, приложенному к уведомлению от 29.07.2022, он произведен в отношении земельного участка с кадастровым номером 10:01:0130104:5 исходя из рыночной стоимости права аренды, определенной на основании отчета об оценке от 10.04.2022 № О/150/04-2022/15.

Как разъяснено в пункте 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» (далее - Информационное письмо N 92), в силу статьи 12 Закона № 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В случае несогласия с размером арендной платы, определенной на основании отчета об оценке рыночной стоимости права аренды, арендатор вправе оспорить изменившуюся на основании уведомления арендодателя арендную плату в судебном порядке (в том числе и при рассмотрении спора о взыскании с него арендной платы), представить доказательства, подтверждающие, что такой отчет подготовлен с нарушением требований законодательства об оценочной деятельности, а величина оценки является недостоверной, а также заявить в порядке статьи 82 АПК РФ ходатайство о проведении судебной экспертизы для определения рыночной стоимости права аренды земельного участка (пункт 2 Информационного письма № 92).

Возражая против иска, Школа указала на недостоверность отчетов об оценке от 30.11.2020, от 10.04.2022, на несоответствие их требованиям Федерального стандарта оценки, утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015 N 297, в подтверждение чего представило суду отчет об оценке, выполненный оценщиком ФИО4.

С учетом имеющихся между сторонами разногласий относительно стоимости аренды спорного земельного участка суд первой инстанции определением от 10.08.2023 назначил по настоящему делу судебную оценочную экспертизу по следующему вопросу:

- какова рыночная стоимость права аренды земельного участка с кадастровым номером 10:01:0130104:5, расположенного по адресу: 

<

...>, на дату 10.04.2020, на настоящий момент?

Согласно заключению эксперта ООО «Автотекс» ФИО2 № 375-39 от 03.10.2023 рыночная стоимость права аренды спорного земельного участка на настоящий момент составляет 475 000 руб., по состоянию на 10 апреля 2020 года – 466 000 руб.

Определением от 19.05.2025 апелляционный суд назначил по настоящему делу экспертизу, проведение которой поручил эксперту ООО «Автотекс» ФИО2 по следующему вопросу:

- какова рыночная стоимость права аренды земельного участка с кадастровым номером 10:01:0130104:5, расположенного по адресу: 

<

...>, на дату оценки (01.01.2022) на 1 год?

Согласно заключению эксперта ООО «Автотекс» ФИО2 № 392-41 от 01.09.2025 рыночная стоимость права аренды спорного земельного участка на дату оценки (01.01.2022) на 1 год составляет 454 000 руб.

Согласно статье 64 АПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном этим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

В качестве доказательств допускаются письменные и вещественные доказательства, объяснения лиц, участвующих в деле, заключения экспертов, консультации специалистов, показания свидетелей, аудио- и видеозаписи, иные документы и материалы.

Не допускается использование доказательств, полученных с нарушением федерального закона.

Сомнения лиц, участвующих в деле, в компетенции эксперта при отсутствии доказательств недостоверности содержащихся в судебном заключении выводов не исключают возможности исследования этого заключения в качестве доказательства по делу.

Профессиональная подготовка и квалификация эксперта, составившего заключения № 375-39 от 03.10.2023, № 392-41 от 01.09.2025 подтверждены представленными в дело документами, которые исследованы при назначении экспертизы.

Заключения № 375-39 от 03.10.2023, № 392-41 от 01.09.2025 подписаны экспертом, предупрежденным судом в порядке статьи 307 Уголовного кодекса Российской Федерации об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Заключения носят обоснованный и непротиворечивый характер, содержат исчерпывающие ответы на поставленные перед экспертом вопросы.

В соответствии со статьей 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств; проверяет и оценивает доказательства на предмет относимости, допустимости и достоверности каждого доказательства в отдельности, соотношения с другими доказательствами, также проверяет их достаточность и взаимную связь в совокупности.

Оценив полученные по результатам проведенных судебных экспертиз заключения эксперта № 375-39 от 03.10.2023, № 392-41 от 01.09.2025 по правилам статей 64, 71 АПК РФ, апелляционный суд принял их в качестве допустимых и достоверных доказательств, подтверждающих рыночную стоимость арендной платы за объект. Заключения соответствуют требованиям действующего законодательства; доказательства нарушения порядка проведения судебной экспертизы, наличия в выводах эксперта явных противоречий в материалах дела отсутствуют; экспертом исследован необходимый и достаточный материал, методы исследования и сделанные на их основе выводы обоснованы.

Основания не доверять выводам эксперта апелляционным судом не установлены.

Администрацией выводы эксперта документально не опровергнуты (статьи 9, 65 АПК РФ); приведенный Администрацией довод о том, что эксперт определил размер годовой арендной платы земельного участка вместо рыночной стоимости права аренды, отклонен как необоснованный.

Ходатайства о проведении дополнительной или повторной судебной экспертизы Администрация в ходе рассмотрения дела не заявляла.

Проанализировав приведенные правовые нормы, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, приняв во внимание результаты судебных оценочных экспертиз, установив, что Администрация рассчитала размер платы за фактическое пользование земельным участком (арендной платы) исходя из суммы, превышающей рыночную стоимость, апелляционный суд в силу приведенных норм права считает требование Администрации подлежащим удовлетворению исходя из рыночной стоимости права аренды спорного земельного участка, установленной заключениями судебных экспертиз.

Согласно справочному расчету, выполненному Администрацией исходя из заключений судебных экспертиз № 375-39 от 03.10.2023, № 392-41 от 01.09.2025 , сумма задолженности по арендной плате за период с апреля 2020 по декабрь 2021 года составит 563 916,89 руб., за период с 01.01.2022 по 31.03.2022 – 78 738,19 руб., всего – 642 655,08 руб.

Согласно статье 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Как указано в статье 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Возможность взыскания неустойки (пеней) в размере 0,1% с просроченной суммы за каждый день просрочки в случае нарушения арендатором срока внесения арендной платы предусмотрена пунктом 5.2 договора.

Согласно справочному расчету Администрации сумма пеней, начисленных за период с 06.04.2020 по 31.12.2021 на сумму задолженности по арендной плате за период с апреля 2020 по декабрь 2021 года составит 37 503,94 руб., за период с 06.01.2022 по 31.03.2022 на сумму задолженности по арендной плате за период с января по март 2022 года – 2420,3 руб., всего – 39 924,24 руб.

Возражений против справочных расчетов Администрации Школа не привела.

При таком положении иск Администрации подлежит удовлетворению частично в суммах задолженности и неустойки, указанных выше.

Поскольку в ходе рассмотрения апелляционной жалобы были установлены безусловные основания для отмены обжалуемого решения, решение суда первой инстанции от 09.01.2024 подлежит отмене с принятием по делу нового судебного акта о частичном удовлетворении требований.

Судебные расходы подлежат распределению между сторонами в порядке, предусмотренном ст. 110 АПК РФ.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Карелия от 09.01.2024 по делу № А26-7766/2021 отменить.

Взыскать с частного общеобразовательного учреждения средняя общеобразовательная школа «Независимая школа» (ИНН: 

<

***>) в пользу администрации Петрозаводского городского округа (ИНН: 

<

***>) 642 655,08 руб. задолженности по арендной плате за период с апреля 2020 по март 2022 года, 39 924,24 руб. пеней.

В остальной части в иске отказать.

Взыскать с частного общеобразовательного учреждения средняя общеобразовательная школа «Независимая школа» в доход федерального бюджета 14 148 руб. государственной пошлины за рассмотрение иска.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Н.Е. Целищева

Судьи

М.В. Балакир

М.А. Ракчеева