АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА

Кремль, корпус 4, Нижний Новгород, 603082

 http://fasvvo.arbitr.ru/ E-mail: info@fasvvo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции 

Нижний Новгород

Дело № А29-1977/2019

29 декабря 2020 года

Резолютивная часть постановления объявлена 24 декабря 2020 года.

Полный текст постановления изготовлен 29 декабря 2020 года.

Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Голубевой О.Н.,

судей Бабаева С.В., Павлова В.Ю.,

при участии представителя

индивидуального предпринимателя ФИО1:

ФИО2 (доверенность от 21.12.2020),

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу истца –

индивидуального предпринимателя ФИО1

на решение Арбитражного суда Республики Коми от 29.12.2019 и

принятое судьей Скрипиной Е.С., и

на постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 31.07.2020,

принятое судьями Савельевым А.Б., Барминым Д.Ю., Горевым Л.Н.,

по делу № А29-1977/2019

по иску индивидуального предпринимателя ФИО1

(ИНН: 

<

***>, ОГРНИП: 

<

***>)

к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования городского округа «Сыктывкар»

(ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)

об урегулировании разногласий по договору и

о признании незаконными действий,

третьи лица, не заявляющие самостоятельные требования относительно предмета спора, –

индивидуальный предприниматель ФИО3, администрация муниципального образования городского округа «Сыктывкар», 

и   у с т а н о в и л : 

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – ФИО1) обратилась в Арбитражный суд Республики Коми с иском, уточненным в порядке, предусмотренном в статье 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования городского округа «Сыктывкар» (далее – Комитет):

¾ о признании незаконными действий, выразившихся в отклонении выполненного индивидуальным предпринимателем ФИО3 отчета об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, расположенного по адресу 

<

...>;

¾ об урегулировании разногласий по договору по договору купли-продажи арендуемого имущества (спорного помещения) по следующим пунктам проекта:

1) пункт 3.1, согласно которому 

«Выкупная (продажная) цена недвижимого имущества, указанного в п. 2.1 настоящего договора, установлена в размере 11 779 661 (одиннадцать миллионов семьсот девять тысяч шестьсот шестьдесят один) рубль 02 копейки (без учета НДС).

Выкупная цена равна рыночной стоимости недвижимого имущества, определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Исчисление налога на добавленную стоимость осуществляется Покупателем самостоятельно и уплачивается в федеральный бюджет в порядке, предусмотренном действующим законодательством.», 

который истец просил изложить в следующей редакции:

«Выкупная (продажная) цена недвижимого имущества, указанного в п. 2.1. настоящего договора, установлена в размере 9 070 000 (девять миллионов семьдесят тысяч) рублей 00 копеек (без учёта НДС);

2) пункт 3.3, согласно которому:

«Оплата недвижимого имущества осуществляется Покупателем с рассрочкой платежа на 60 (шестьдесят) месяцев с момента подписания настоящего договора равными долями ежемесячно согласно расчету», 

который истец просил изложить в следующей редакции:

«Оплата недвижимого имущества осуществляется Покупателем с рассрочкой платежа на 84 (восемьдесят четыре) месяца с момента подписания настоящего договора равными долями ежемесячно согласно расчёта.»;

3) пункт 4.1.6, согласно которому:

[4.1. Покупатель обязуется:] «Застраховать в течение 3 (трех) рабочих дней с даты подписания настоящего договора недвижимое имущество от рисков утраты и повреждения на весь срок действия настоящего договора в порядке, предусмотренным действующим законодательством.

После заключения договора страхования предоставить Продавцу нотариально заверенную копию заключенного договора страхования и копию правил страхования, а также подлинник страхового полиса», 

который истец просил изложить в следующей редакции:

«Страховать недвижимое имущество от рисков утраты и повреждения в течение всего срока действия настоящего договора в порядке, предусмотренном действующим законодательством РФ, Страхование недвижимого имущества в первый год действия настоящего договора осуществляется Покупателем в течение 3 (трех) рабочих дней с даты подписания настоящего договора. В дальнейшем страхование осуществляется Покупателем в последний день действия страхового полиса, В любом случае Покупатель обязуется предоставить Продавцу в течение 5 (пяти) рабочих дней с даты заключения договора страхования следующих копий документов: договор страхования, правила страхования, страховой полис.»;

4) пункт 4.1.8, согласно которому:

[4.1. Покупатель обязуется:] «Не отчуждать, не переуступать, не сдавать в аренду недвижимое имущество третьим лицам, не совершать перепланировку, реконструкцию недвижимого имущества без письменного согласия Продавца.»,

который истец просил изложить в следующей редакции:

«Не отчуждать, не переуступать недвижимое имущество третьим лицам без письменного согласия Продавца. Покупатель вправе пользоваться и распоряжаться предметом залога в соответствии с его назначением, в том числе извлекать из него плоды и доходы, сдавать в аренду.»;

5) пункт 6.3, согласно которому:

«Настоящий договор подлежит расторжению, а имущество возврату по требованию Продавца, в случаях, признаваемых сторонами существенными нарушениями Покупателем условий договора:

1) в случае однократного невнесения Покупателем платежа и неустойки, предусмотренной в п. 5.1 настоящего договора;

2) в случае невнесения Покупателем платежа два раза подряд;

3) в случае неполного внесения Покупателем платежа, предусмотренного расчетом.»,

который истец просил изложить в следующей редакции:

«Настоящий договор подлежит расторжению, а имущество возврату по требованию Продавца в случае невнесения Покупателем платежа два раза подряд.»;

¾ об обязании Комитета заключить с ФИО1 договор купли продажи арендуемого имущества в предложенной истцом редакции.

Исковые требования основаны на статьях 211, 217, 345, 445, 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, положениях Федеральных законов от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Требования мотивированы тем, что при заключении спорного договора у сторон возникли отдельные разногласия, а также тем, что, по мнению истца, Комитет неправомерно отклонил первый отчет оценщика.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены индивидуальный предприниматель ФИО3 (далее – ФИО3) и администрация муниципального образования городского округа «Сыктывкар» (далее – Администрация).

Арбитражный суд Республики Коми решением от 29.12.2019, а также дополнительным решением от 16.07.2020 частично удовлетворил исковые требования:

¾ обязал Комитет заключить с ФИО1 договор купли-продажи спорного имущества на следующих условиях: 

1) пункт 3.1 изложить в следующей редакции: 

«Выкупная (продажная) цена недвижимого имущества, указанного в п. 2.1. настоящего договора, установлена в размере 9 070 000 (девять миллионов семьдесят тысяч) рублей 00 копеек (без учёта НДС).»; 

2) пункт 3.3 изложить в следующей редакции: 

«Оплата недвижимого имущества осуществляется Покупателем с рассрочкой платежа на 84 (восемьдесят четыре) месяца с момента подписания настоящего договора равными долями ежемесячно согласно расчёта.»; 

3) пункт 4.1.6 изложить в следующей редакции:

«Страховать недвижимое имущество от рисков утраты и повреждения в течение всего срока действия настоящего договора в порядке, предусмотренном действующим законодательством РФ. 

Страхование недвижимого имущества в первый год действия настоящего договора осуществляется Покупателем в течение 3 (трёх) рабочих дней с даты подписания настоящего договора. В дальнейшем страхование осуществляется Покупателем в последний день действия страхового полиса.

В любом случае Покупатель обязуется предоставить Продавцу в течение 5 (пяти) рабочих дней с даты заключения договора страхования  следующих копий документов: договор страхования, правила страхования, страховой полис»;

4) пункт 4.1.8 изложить в следующей редакции: 

«Не отчуждать, не переуступать недвижимое имущество третьим лицам без письменного согласия Продавца. Не совершать перепланировку, реконструкцию недвижимого имущества без согласования с управлением архитектуры, городского строительства и землепользования администрации МО ГО «Сыктывкар». При перепланировке или реконструкции недвижимого имущества Покупатель обязуется письменно уведомить Продавца до начала производства работ по перепланировке или реконструкции. Покупатель вправе пользоваться и распоряжаться предметом залога в соответствии с его назначением, в том числе извлекать из него плоды и доходы, сдавать в аренду. При сдаче предмета залога в аренду, Покупатель обязуется письменно уведомить Продавца о заключении договора аренды (с указанием наименования, юридического адреса, почтовых и банковских реквизитов арендатора) в течение 5 (Пяти) рабочих дней со дня его заключения.»;

5) пункт 6.3 изложить в следующей редакции:

«Настоящий договор подлежит расторжению, а имущество возврату по требованию Продавца в случае невнесения Покупателем платежа два раза подряд.»;

¾ отказал в удовлетворении остальной части исковых требований.

Первый арбитражный апелляционный суд постановлением от 31.07.2020 оставил решение суда первой инстанции от 29.12.2019 без изменения.

ФИО1, не согласившись с принятыми судебными актами в части требования о признании незаконными действий Комитета, обратилась в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просила их отменить в данной части и направить дело на новое рассмотрение. По мнению заявителя, суды не рассмотрели данное требование по существу, неверно применили статью 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»; ФИО1 полагала, что предметом оценки судов должен быть первоначальный отчет ФИО3, который был неправомерно отклонен Комитетом. Подробно доводы заявителя изложены в кассационной жалобе и поддержаны представителем в судебном заседании. 

Комитет в отзыве на кассационную жалобу не согласился с доводами заявителя, просил оставить обжалованные судебные акты без изменения, кассационную жалобу истца – без удовлетворения. 

Третьи лица отзывы на кассационную жалобу в суд округа не представили.

Будучи извещенными надлежащим образом о времени и месте рассмотрения жалобы, Комитет и третьи лица не направили своих представителей в судебное заседание, в связи с чем на основании части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Законность решения Арбитражного суда Республики Коми и постановления Второго арбитражного апелляционного суда в обжалованной части проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, предусмотренном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, применительно к изложенным в кассационной жалобе доводам.

Как следует из материалов дела и установили суды первой и апелляционной инстанций, Комитет (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) 25.09.2015 заключили договор о передаче в аренду недвижимого имущества, являющегося собственностью муниципального образования городского округа «Сыктывкар» № 41/15. Срок аренды – с 25.09.2015 по 25.09.2020.

В соответствии с пунктом 1.2 данного договора арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование недвижимое имущество, принадлежащее муниципальному образованию городского округа «Сыктывкар», со следующими характеристиками: нежилое помещение, назначение: нежилое; площадь 242 квадратных метра; этаж первый; адрес: 

<

...>.

Комитет в уведомлении от 19.11.2018 № 01-06/1126 предложил арендатору ФИО1 заключить договор купли-продажи арендуемого имущества и направил ей копию постановления Администрации от 15.11.2018 № 11/3017 «Об условиях приватизации нежилого помещения по адресу: 

<

...>» и соответствующий проект договора купли-продажи арендуемого имущества.

Не согласившись с условиями проекта договора купли-продажи, ФИО1 направила Комитету протокол разногласий по пунктам 3.1, 3.3, 4.1.6, 4.1.8, 5.3 и 6.3.

Комитет в письме от 16.01.2019 сообщил ФИО1 о невозможности заключения договора купли-продажи с учетом предложенных истцом условий.

Указанные обстоятельства явились основанием для обращения ФИО1 в арбитражный суд с настоящим иском.

Изучив материалы дела, оценив доводы жалобы и отзыва на нее и заслушав представителя истца, Арбитражный суд Волго-Вятского округа не нашел правовых оснований для отмены обжалованных судебных актов с учетом следующего.

В силу части 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции проверяет законность решений, постановлений, принятых арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы, если иное не предусмотрено данным кодексом.

Предметом кассационного обжалования является только отказ судов двух инстанций в удовлетворении требования ФИО1 о признании незаконными действий Комитета, выразившихся в отклонении выполненного первичного отчета об оценке рыночной стоимости спорного нежилого помещения. 

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ).

В статье 4 этого закона определено, что уполномоченный орган в соответствии с нормативными правовыми актами предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьей 3 этого закона (часть 1). 

В течение десяти дней с даты принятия такого решения, уполномоченные органы направляют арендаторам – субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 закона требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера (часть 2).

В случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества (часть 4).

Субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, в том числе, достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества (пункт 2 части 8).

Согласно статьям 12, 13 и 16 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ), итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены этим законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством, или в судебном порядке не установлено иное.

При наличии спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной компетенцией, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Не допускается вмешательство заказчика либо иных заинтересованных лиц в деятельность оценщика и юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор, если это может негативно повлиять на достоверность результата проведения оценки объекта оценки, в том числе ограничение круга вопросов, подлежащих выяснению или определению при проведении оценки объекта оценки.

При этом доводы, касающиеся недостоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, могут быть заявлены, в том числе, в качестве основания иска об урегулировании разногласий по соответствующему договорному условию, предъявляемого в соответствии со статьями 445 – 446 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

Данный подход отмечен в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 28.12.2015 № 310-ЭС15-11302.

В статьях 445 (пункте 2) и 446 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что в случаях, когда заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. 

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда. Разногласия, которые возникли при заключении договора и не были переданы на рассмотрение суда в течение шести месяцев с момента их возникновения, не подлежат урегулированию в судебном порядке.

Судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном в статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в дело доказательства в совокупности и во взаимосвязи, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу, что требование о признании незаконными действий ответчика удовлетворению не подлежит. 

Суды обоснованно исходили из того, что доводы истца свидетельствуют о его несогласии с результатом оценки рыночной стоимости спорного объекта, отраженного в отчете от 02.11.2018 № 01/11/18, и восстановление нарушенного права возможно путем рассмотрения спора об урегулировании разногласий по договору в порядке статей 445 – 446 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

Само по себе наличие иного результата оценки не предопределяет недостоверность ранее определенной рыночной стоимости, под которой в статье 3 Закона № 135-ФЗ понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Признаваемый этим Законом вероятностный характер определения рыночной стоимости предполагает возможность получения неодинакового результата оценки при ее проведении несколькими оценщиками, в том числе в рамках судебной экспертизы, по причинам, которые не связаны с ненадлежащим обеспечением достоверности оценки.

Корректировка первоначального отчета, представленного ФИО3, на основании замечаний Комитета, которые были достаточным образом мотивированы, не указывает на вмешательство заказчика (Комитета) в деятельность оценщика, а вытекает лишь из обязательств, принятых на себя оценщиком по договору на проведение оценки от 01.11.2018 № 11/2018. Так, в пункте 2.6.2 этого договора, в случае получения мотивированных замечаний к отчету оценщик обязан устранить замечания в течение 10 рабочих дней и направить заказчику новую редакцию отчета. В нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец не доказал, что данные замечания были неправомерными либо Комитет своими действиями действительно вмешался в работу оценщика, повлияв на результат оценки (например, указывая ему на необходимую методику оценки, конкретные ее параметры, необходимый для достижения результат). ФИО3 исправил данные замечания без каких-либо претензий в рамках договора от 01.11.2018 № 11/2018.

Результат проведенной по настоящему делу судебной экспертизы также показал, что первоначально определенная оценщиком цена не соответствует действительной цене, как и последующая, более высокая цена, определенная этим же специалистом, включенная ответчиком  в проект договора.

Таким образом, суды правомерно отказали в удовлетворении этого требования.

Аргумент кассатора о непринятии судом решения по этому вопросу суд округа счел несостоятельным, поскольку из судебных актов следует, что обстоятельства формирования цены были предметом рассмотрения судов, а в судебных актов отражено, что требования истца удовлетворены частично.

Все доводы заявителя, по существу, направлены на переоценку фактических обстоятельств дела, установленных судами первой и апелляционной инстанции, иную оценку доказательств, представленных в материалы дела, и подлежат отклонению, как заявленные за пределами полномочий суда кассационной инстанции (статьи 286 и 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Материалы дела исследованы судами обеих инстанций полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалованных судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права.

Оснований для отмены обжалованных судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется. Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судами не допущено.

В соответствии со статьями 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение кассационной жалобы подлежат отнесению на заявителя.

Руководствуясь статьями 287 (пунктом 1 части 1) и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Коми от 29.12.2019 и постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 31.07.2020 по делу № А29-1977/2019 оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном в статье 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

           Председательствующий

 

О.Н. Голубева

 Судьи

С.В. Бабаев

В.Ю. Павлов