869/2023-269350(2) 

 

ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД 

проезд Соломенной сторожки, д. 12, г. Москва, ГСП-4, 127994  официальный сайт: http://www.9aas/arbitr.ru; e-mail:9aas.info@arbitr.ru  

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

  № 09АП-46766/2023-ГК

Дело № А40-242187/22

город Москва

28 сентября 2023 года

Резолютивная часть постановления объявлена 20 сентября 2023 года  Постановление изготовлено в полном объеме 28 сентября 2023 года  Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:  

председательствующего судьи Мезриной Е.А., судей Левченко Н.И., Головкиной О.Г., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,  

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу  к/у ООО "Калусуалиа 1" ФИО2  

на решение Арбитражного суда города Москвы от 24 мая 2023 года  по делу № А40-242187/22  

по иску ООО "Калусуалиа 1" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)  к ООО "Апгрейд" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)  

о взыскании, при участии в судебном заседании представителей: от истца: не явился, извещен; от ответчика: ФИО3 по доверенности от 10.04.2023, диплом 107724 0368190 от 01.08.2014;  

УСТАНОВИЛ:

ООО "Калусуалиа 1" обратилось в Арбитражный суд г.Москвы с иском к ООО  "Апгрейд" о взыскании 54 824 082 руб. 40 коп. задолженности по договору б/н от  07.04.2021г., из них: 34 024 082 руб. 40 коп. – долг за период с 01.01.2022 по 12.09.2022,  20 800 000 руб. 00 коп. – пени за период с 27.12.2021 по 12.09.2022  

Решением суда от 24 мая 2023 года в удовлетворении исковых требований  отказано.  

Не согласившись с принятым по делу решением, истец обратился с  апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить,  исковые требования удовлетворить, ссылаясь на нарушение судом норм материального  права, неполное выяснение судом обстоятельств имеющих значение для дела.  

Представитель ответчика в судебном заседании возражал против апелляционной  жалобы, просил решение оставить без изменения, жалобу без удовлетворения.  

Апелляционная жалоба рассмотрена без участия представителя истца,  извещенного о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, в связи с  чем дело рассмотрено в порядке ст. 156 АПК РФ.  

Законность и обоснованность судебного решения проверены судом  апелляционной инстанции в порядке ст.ст.266, 268 АПК РФ.  

Девятый арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав и  оценив имеющиеся в деле доказательства, проверив все доводы апелляционной  

жалобы, повторно рассмотрев материалы дела, приходит к выводу о том, что  отсутствуют правовые основания для отмены или изменения решения Арбитражного  суда г. Москвы, принятого в соответствии с действующим законодательством  Российской Федерации и обстоятельствами дела.  

Как следует из материалов дела, исковые требования мотивированы тем, что  решением Арбитражного суда г. Москвы от 31 мая 2022 года по делу № А40-40794/22  исковые требования Общества с ограниченной ответственностью «Калусуалиа 1» к  Обществу с ограниченной ответственностью «Апгрейд» удовлетворены в полном  объеме, взысканы 8 492 954 руб. 64 коп. долга, 4 720 000 руб. 00 коп. штрафа и 95 065  руб. 00 коп. госпошлины, расторгнут договор б/н от 07.04.2021 года, заключенный  между Истцом и Ответчиком.  

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 12.09.2022 года  по делу № 09АП-48518/2022 апелляционная жалоба ООО «Апгрейд» на Решение  Арбитражного суда города Москвы от 31.05.2022 года по делу № А40-40794/2022  оставлена без удовлетворения, судебный акт оставлен без изменения.  

Между ООО «Калусуалиа 1» (Арендодатель) и ООО «Апгрейд» (Арендатор)  заключен договор долгосрочной аренды б/н от 07.04.2021г., в соответствии с которым  Арендодатель обязуется предоставить помещение Арендатору, Арендатор обязуется  принять его во владение и пользование в счет внесения арендной платы.  

Пунктом 6.2 Договора предусмотрено, что Арендодатель передает помещение  Арендатору в соответствии с условиями, указанными в Договоре аренды.  

В соответствии с п. 3.11 Договора передача помещения для проведения  отделочных работ удостоверяется актом доступа, оформляемым обеими сторонами в  дату доступа.  

Согласно п. 3.12 Договора в случае, если Арендатор не мотивированно принимает  решение не оформлять акт доступа, датой доступа считается 30 календарный день  после даты оформления этого Договора аренды.  

В п. 3.13 Договора дата открытия наступает не позднее чем через 180  календарных дней после даты доступа.  

Исполнение Истцом обязательства по передаче помещения в пользование  Ответчика подтверждается актом доступа от 01.05.2021г.  

Пунктом 7.8 Договора предусмотрена обязанность Арендатора вносить арендную  плату в порядке и в сроки, предусмотренные ст. 4 Договора.  

В соответствии с п. 4.1 Договора арендная плата включает базовую арендную  плату и переменную арендную плату.  

Согласно п. 4.2 Договора сумма базовой арендной платы включает в себя платы  за использование помещения, плату за размещение рекламных указателей на фасадах  торгового комплекса и внутренних указателей, согласованную в договоре аренды, и  плату за использование помещение, мест общего пользования в торговом комплексе,  парковочной зоны и подъездной дороги, за налоги на землю и здание, за страхование  здания, за обслуживание и замену объектов инфраструктуры, при необходимости, за  уборку, коммунальное обслуживание, безопасность, содержание и ремонт объектов  инфраструктуры и мест общего пользования в торговом комплексе, за уборку  парковочной зоны и подъездной дороги от снега.  

В п. 4.3 Договора установлено, что базовая арендная плата вносится равными  ежемесячными взносами за соответствующий месяц в дату платежа, датой платежа  базовой арендной платы является 15 календарный день текущего месяца, за который  осуществляется платеж, датой платежа базовой арендной платы в январе является 20  календарный день января.  

Истец ссылается на то, что ответчиком обязанность по оплате арендных платежей  исполнялась ненадлежащим образом, в связи с чем за период с 01.01.2022 по 12.09.2022  у ответчика образовался долг, размер которого, согласно расчету истца, составляет 34  024 082 руб. 40 коп.  

Согласно п. 14.16 Договора несоблюдение арендатором даты открытия согласно  п. 3.13 договора предоставляет Арендодателю право требовать от Арендатора оплаты  штрафа в размере 80 000 руб. 00 коп. за каждый календарный день задержки до даты  открытия помещения для покупателей, за исключением случаев, когда причиной  невозможности открытия помещения являются виновные действия Арендодателя.  

Размер неустойки, начисленной истцом, за период с 27.12.2021 по 12.09.2022  составляет 20 800 000 руб. 00 коп.  

Истцом в адрес Ответчика были направлены письма от 10.11.2021г. № К1-1001121, от 23.11.2021г. № К1-101-121, от 06.12.2021г. № К1-105-1221, от 24.11.2021г. №  К1-102-1121 с требованиями оплатить задолженность и пени за просрочку открытия,  однако, данные письма были оставлены удовлетворения, указанные обстоятельства  послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд.  

В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель  (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во  временное владение и пользование или во временное пользование.  

Согласно нормам ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за  пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения  арендной платы определяются договором аренды.  

В силу положений ст.ст.309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации  обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями  обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательств  не допускается.  

В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается  определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан  уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения  обязательства.  

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации представленные по делу доказательства, суд первой инстанции  пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований, исходя из  следующего.  

Судом первой инстанции установлено, что согласно договора аренды помещение  должно использоваться для торговли, оказания услуг и сдачи площадей в аренду  (указано в определениях понятий «использование по назначению» и «коммерческая  деятельность», л. 3 договора). Согласие арендодателя на субаренду не требуется (п.  13.2 Договора).  

В соответствии с п. 2.1 Договора Арендодатель может заключить Договор аренды  только с согласием залогодержателя - ПАО «Сбербанк Россия». Согласно п. 6.1  Договора арендодатель должен согласовать заключение договора аренды с  залогодержателем.  

Согласие залогодержателя необходимо для государственной регистрации  Договора. Без регистрации Договора Помещение не может использоваться по  назначению - сдачи площадей в субаренду. В соответствии с п. 3 ст. 433 ГК РФ  договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц  заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.  

Однако истцом не было обеспечено согласие залогодержателя на заключение  Договора.  

В свою очередь, ответчик письмом от 19.11.2021 № К1/17 

сообщил арендодателю о невозможности использования Помещения по назначению в  отсутствие согласия залогодержателя, без которого арендатор не может  зарегистрировать Договор и заключить договоры субаренды; необходимости  

предоставления каникул по оплате аренды на 3 месяца с  момента предоставления документов для регистрации Договора.  

869/2023-269350(1) 

В связи с нарушением арендатором обязанности представить согласие  залогодержателя арендатор самостоятельно обратился в ПАО «Сбербанк», что  подтверждается письмом от 14.12.2021 № 14/12/21/2. Однако залогодержатель не дал  согласие.  

Письмом от 06.12.2021 № К1-107-1221 арендодатель сообщил, что отсутствие  согласия залогодержателя не делает Договор ничтожным, но делает его оспоримым. В  связи с чем арендатору предлагается покинуть занимаемые помещения в течение 5  дней, поскольку недействительность сделки подразумевает не только освобождение от  обязанности внесения арендной платы, но и лишение права занимать помещения. Тем  же письмом истец уведомил о том, что по истечение указанного срока «арендодатель  будет передавать помещения новым арендаторам».  

Также письмом от 22.12.2021 № К1-111-1221 арендодатель уведомил арендатора  об ограничении доступа к Помещению с 22.12.2021. После указанной даты ответчик  утратил владение Помещением. Какое-либо имущество ответчика в Помещении  отсутствовало. В связи с этим иных требований от истца не поступало.  

Согласно абз. 2, 3 п. 4.2 Договора базовая арендная плата состоит из платы за  пользование помещением.  

Таким образом, обязанность по внесению арендной платы является встречной по  отношению к обязанности предоставить Помещение во владение и пользование.  

Заключенный сторонами Договор не предусматривает возможность внесения  арендной платы за период, когда арендатор был лишен владения и пользования  имуществом.  

Право на ограничение доступа в Помещение не предусмотрено Договором.  Напротив, в соответствии с п. 6.3 Договора Арендодатель предоставляет Помещение в  свободное и непрерывное пользование.  

Невнесение арендной платы предоставляет арендодателю возможность требовать  в судебном порядке расторжения Договора (п. 14.4.3), но не ограничивать доступ.  

Суд первой инстанции согласился с доводами ответчика о том, что арендатор в  данном случае, после ограничения ему доступа со стороны истца, не обязан платить  арендную плату, что следует из условий заключенного Договора и разъяснений ВС РФ:  

Судом первой инстанции правильно определен характер спорных  взаимоотношений и дана полная оценка обстоятельствам дела.  

Доводы истца, изложенные в апелляционной жалобе, рассмотрены и отклонены. 

Судом первой инстанции было установлено, что Истец ограничил доступ в  помещение с 22.12.2021, что подтверждается письмом истца от 22.12.2021 № К1-1111221. После этого арендатор не пользовался помещением (п. 3 ст. 328 ГК РФ).  

Таким образом, истец, ограничив пользование помещением, не вправе  претендовать на плату за пользование таким объектом.  

Истец нарушил условия договора, не обеспечив наличие согласия  залогодержателя помещения на сдачу помещений в аренду ( п. 6.1 договора).  

Без согласия залогодержателя невозможна регистрация договора аренды в ЕГРН,  что делает невозможным сдачу помещения в субаренду (п. 3 ст. 433 ГК РФ), и как  следствие извлечение прибыли.  

 При этом договор аренды заключен в целях, в том числе, сдачи помещения в  субаренду (л. 3 договора, определения терминов «использование по назначению» и  «коммерческая деятельность»).  

 Таким образом, нарушения условий договора со стороны истца, фактически  лишило ответчика возможности использовать помещение в соответствии с договором  аренды — для сдачи в субаренду.  

По смыслу ст.ст. 328, 611 ГК РФ невозможность использования арендованного  имущества по независящим от арендатора причинам освобождает последнего от  обязанности по уплате арендной платы.  

5 А40-242187/22 

В данном случае подписание акта приема-передачи не имеет правого значения  при наличии доказательств отсутствия возможности использовать арендуемые  помещения не только в договорных целях, но и фактически в связи с ограничением  доступа к ним.  

В апелляционной жалобе повторяются доводы, приведенные истцом в суде  первой инстанции. Доводы истца не опровергают выводы суда первой инстанции в  связи со следующим.  

После уведомления об ограничении доступа истец не направлял ответчику: 

требования об освобождении помещения, о вывозе имущества; счета на оплату  арендной платы, оплату коммунальных услуг (до ограничения доступа счета  направлялись, приложены к иску); какие-либо иные требования.  

Истец в жалобе указывает на то, что в деле № А40-40794/2022 судом взыскана с  ответчика арендная плата в том числе за декабрь 2021 года, то есть и за 8 дней после  ограничения доступа. Решение по указанному делу не имеет для настоящего спора  преюдициального значения, так как: в деле № А40-40794/2022 взыскивалась арендная  плата за иной период;  

в деле № А40-40794/2022 судом не рассматривались доводы об ограничении  доступа, так как стороны в первой инстанции не присутствовали, ответчик не  представил отзыв на иск, т.е. судебный акт принят при иных фактических  обстоятельствах.  

 Доводы истца о том, что отсутствие согласия залогодержателя не  нарушает права ответчика, опровергается материалами дела. Без согласия  залогодержателя договор не мог быть зарегистрирован в ЕГРН. В связи с этим ответчик  не мог использовать помещение по назначению - для сдачи в субаренду. Ответчик  сообщил об этом истцу письмом от 19.11.2021 № К1/17.  

В связи с необоснованностью требования о взыскании арендной платы также  является необоснованным требование о неустойке за просрочку открытия помещения.  При рассмотрении дела судом были установлены все существенные обстоятельства,  которым дана надлежащая правовая оценка. Нарушений норм процессуального права,  которые могли бы явиться основанием для отмены обжалуемого судебного акта, не  имеется.  

Учитывая изложенное, оснований, предусмотренных ст.270 АПК РФ, для  изменения или отмены обжалуемого судебного акта не имеется.  

Руководствуясь ст.ст. 176, 266-268, п.1 ст. 269, 271 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации,    

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 24 мая 2023 года по делу   № А40-242187/22 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без  удовлетворения.  

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть  обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в  Арбитражный суд Московского округа.  

Председательствующий судья Мезрина Е.А. 

Судьи: Левченко Н.И.  

 Головкина О.Г.