АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОРЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

 

дело № А48-9011/2023

город Орёл

26 февраля 2024 года

Дело слушалось 6 февраля 2024 года, в судебном заседании в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации был объявлен перерыв до 12 февраля 2024 года, о чем было вынесено протокольное определение. Резолютивная часть решения оглашена 12 февраля 2024 года. В полном объеме решение изготовлено  20 февраля 2024 года

Арбитражный суд Орловской области в составе судьи О.И. Лазутиной, при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев дело по исковому заявлению закрытого акционерного общества «Химтекстильмаш» (302008, 

<

...>, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к Управлению муниципального имущества и землепользования Администрации города Орла (302000, 

<

...>, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о признании недостоверной величины рыночной стоимости выкупа части земельного участка, определении стоимости выкупа части земельного участка, третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, индивидуальный предприниматель ФИО2 (г. Орёл, ИНН 

<

***>, ОГРНИП 314574921900070), при участии в заседании: от истца –  представитель ФИО3 (паспорт гражданина Российской Федерации, доверенность от 12.01.2024, диплом), от ответчика – представитель ФИО4 (паспорт гражданина Российской Федерации, доверенность от 20.12.2023, диплом), также в судебном заседании принимала участие по вызову суда эксперт ФИО5 (паспорт гражданина Российской Федерации), установил:

Закрытое акционерное общество «Химтекстильмаш» (далее по тексту именуемое ЗАО «Химтекстильмаш», истцом) обратилось в Арбитражный суд Орловской области с исковым заявлением к Управлению муниципального имущества и землепользования Администрации города Орла (далее – Управление, УМИЗ города Орла, ответчик) о признании недостоверной величины рыночной стоимости выкупа части земельного участка с кадастровым номером 57:25:0021301:581, установленной в отчете об оценке объекта недвижимости от 22 мая 2023 года № 460-23, выполненного оценщиком ФИО2, определении стоимости выкупа части земельного участка с кадастровым номером 57:25:0021301:581 в размере 2 364 000 руб.

В связи с проведенной судебной экспертизой по настоящему делу истец в уточнил исковые требования в части определения стоимости выкупа вышеуказанного земельного участка в размере 3 107 400 руб. В остальной части исковые требования поддержал в полном объеме.

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнение исковых требований арбитражным судом приняты.

Ответчик исковые требования не признает по основаниям, изложенным в отзыве на исковое заявление. По мнению ответчика, рыночная стоимость в размере  4 206 440 руб. земельного участка с кадастровым номером 57:25:0021301:581, установленная оценщиком ФИО2 в оспариваемом отчете об оценке, выполненном на основании муниципального контракта, является достоверной. Правовых оснований для уменьшения цены приобретения указанной части земельного участка не имеется.

Третье лицо письменный мотивированный отзыв на исковое заявление по существу заявленных требований с указанием своих возражений не представило. В судебное заседание не явилось.

После окончания перерыва представители ответчика и третьего лица в судебное заседание не явились, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом.

Часть 1 статьи 153 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусматривает, что разбирательство дела осуществляется в судебном заседании арбитражного суда с обязательным извещением лиц, участвующих в деле, о времени и месте судебного заседания.

Согласно части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, извещаются арбитражным судом о времени и месте судебного заседания путем направления копии судебного акта.

Частью 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что лица, участвующие в деле, после получения определения о принятии искового заявления к производству и возбуждении производства по делу самостоятельно предпринимают меры по получению информации о движении дела с использованием любых источников такой информации и любых средств связи.

При этом лица, участвующие в деле, несут риск наступления неблагоприятных последствий в результате непринятия мер по получению информации о движении дела, если суд располагает информацией о том, что указанные лица надлежащим образом извещены о начавшемся процессе.

Как следует из норм Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, перерыв объявляется на непродолжительный срок и в силу части 4 статьи 163 АПК РФ после окончания перерыва судебное заседание продолжается.

В силу части 5 статьи 163 АПК РФ лица, участвующие в деле и присутствовавшие в зале судебного заседания до объявления перерыва, считаются надлежащим образом извещенными о времени и месте судебного заседания, и их неявка в судебное заседание после окончания перерыва не является препятствием для его продолжения.

Согласно пункту 13  Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 25 декабря 2013 года № 99 «О процессуальных сроках» если продолжение судебного заседания назначено на иную календарную дату, арбитражный суд не позднее следующего дня размещает в информационном сервисе «Календарь судебных заседаний» на своем официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» информацию о времени и месте продолжения судебного заседания. Если перерыв объявляется на один день, арбитражный суд размещает такую информацию до окончания дня объявления перерыва. Размещение такой информации на официальном сайте арбитражного суда с учетом положений части 6 статьи 121 АПК РФ свидетельствует о соблюдении правил статей 122, 123 Кодекса.

Информация об объявленном перерыве была своевременно размешена судом на сайте kad.arbitr.ru.

В соответствии с частью 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при неявке в судебное заседание надлежащим образом извещенных лиц, участвующих в деле, арбитражный суд рассматривает дело в их отсутствие.

Изучив материалы дела, заслушав представителей сторон, арбитражный суд считает установленными следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, ЗАО «Химтекстильмаш» на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером 57:25:0021301:580, расположенный по адресу: 

<

...>, общей площадью  7865 кв. м, образованный путем объедения земельных участков с кадастровыми номерами: 57:25:0021301:66;            57:25:0021301:315; 57:25:0021301:316, принадлежавших ЗАО «Химтекстильмаш» на праве собственности.

Проектом межевания территории, утверждённым Приказом Управления градостроительства, архитектуры и землеустройства Орловской области от 2 марта 2023 года № 01-21/15 предусмотрено образование земельного участка по адресу: 

<

...>, общей площадью 12513 кв. м путем перераспределения земельного участка, принадлежащего ЗАО «Химтекстильмаш», и земель, находящихся в государственной и (или) муниципальной собственности.

В целях реализации проекта межевания территории ЗАО «Химтекстильмаш» обеспечило выполнение кадастровых работ, по результатам которых вновь образованный земельный участок поставлен на кадастровый учет и ему присвоен кадастровый 57:25:0021301:581.

16 мая 2023 года ЗАО «Химтекстильмаш» обратилось в УМИЗ города Орла для заключения соглашения о перераспределении земельного участка с кадастровым номером 57:25:0021301:580, расположенного по адресу: 

<

...>, общей площадью: 7865 кв. м, предусмотренного проектом межевания территории, утверждённого Приказом Управления градостроительства, архитектуры и землеустройства Орловской области  от 2 марта 2023 года№ 01-21/15, в результате которого образован земельный участок с кадастровым номером: 57:25:0021301:581, расположенный по адресу: 

<

...>, общей площадью: 12 513 кв. м.

В адрес ЗАО «Химтекстильмаш» поступил проект соглашения о перераспределении земель и земельных участков, находящихся в частной собственности от 26 мая 2023 года № 28, подписанный в одностороннем порядке УМИЗ города Орла (том 1, листы дела 16-18).

Указанное соглашение предусматривало перераспределение земельного участка с кадастровым номером: 57:25:0021301:580, расположенного по адресу: 

<

...>, общей площадью 7865 кв. м, предусмотренного проектом межевания территории утверждённого Приказом Управления градостроительства, архитектуры и землеустройства Орловской области от 2 марта 2023 года№ 01-21/15, в результате которого образован земельный участок с кадастровым номером: 57:25:0021301:581, расположенный по адресу: 

<

...>, общей площадью 12 513 кв. м.

В пункте 2.1. соглашения указана плата за увеличение площади земельного участка в размере 4 206 440 руб., которая определена на основании отчета об оценке объекта недвижимости от 22 мая 2023 года № 460-23 от 22.05.2023, выполненного индивидуальным предпринимателем ФИО2.

Изучив указанный отчет об оценке объекта недвижимости, истце выявил недостатки, в связи с чем, ЗАО «Химтекстильмаш» была проведена оценка рыночной стоимости части земельного участка с кадастровым номером 57:25:0021301:581 присоединяемой к земельному участку 57:25:0021301:580.

Согласно отчету об оценке объекта недвижимости от 19 июня 2023 года                              № 23-59/р, выполненному частнопрактикующим оценщиком ФИО6, рыночная стоимость земельного участка составила 2 364 000 руб.

ЗАО «Химтекстильмаш» направило в адрес ответчика письмо с приложением отчета об оценке объекта недвижимости, выполненным частнопрактикующим оценщиком ФИО6, с просьбой указать в пункте 2.1. соглашения размер платы за увеличение площади земельного участка в размере 2 364 000 руб.

Ответчик, рассмотрев обращение истца, отклонил предложение  истца, разъяснив, что изготовление иного отчета об оценке, изготовленного другим оценщиком не является допустимым доказательством недостоверности отчета ИП ФИО2, а лишь субъективным мнением другого оценщика о цене объекта.

Вышеуказанные обстоятельства послужили основанием для обращения ЗАО «Химтекстильмаш» с настоящим исковым заявлением в арбитражный суд.

Согласно статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Арбитражный суд, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, пришел к выводу о том, что заявленные требования подлежат удовлетворению. При этом суд исходил из следующего.

В соответствии с пунктом 2.1. статьи 39.27 Земельного кодекса Российской Федерации в случае, указанном в подпункте 4 пункта 1 настоящей статьи, перераспределение земель или земельных участков осуществляется на основании соглашений между уполномоченными органами и лицами, которым предоставлены такие земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, при наличии утвержденного проекта межевания территории.

Из пункта 1 статьи 39.29 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что в целях заключения соглашения о перераспределении земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности, гражданин или юридическое лицо - собственники таких земельных участков обращаются с заявлением о перераспределении земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности, в уполномоченный орган.

Увеличение площади земельных участков, находящихся в частной собственности, в результате перераспределения таких земельных участков и земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется за плату, размер которой определяется в порядке, установленном органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, земель или земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена (подпункт 2 пункта 5 статьи 39.28 Земельного кодекса Российской Федерации).

Порядок определения размера платы за увеличение площади земельных участков, находящихся в частной собственности, в результате перераспределения таких земельных участков и земельных участков, находящихся в государственной собственности Орловской области, земель или земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Орловской области установлен Постановлением Правительства Орловской области от 15 января 2016 № 5.

Согласно пункту 3 названного Порядка размер платы определяется как кадастровая стоимость земельного участка, находящегося в государственной собственности Орловской области, земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, рассчитанная пропорционально площади части такого земельного участка, подлежащей передаче в частную собственность в результате перераспределения земельного участка, находящегося в государственной собственности Орловской области, земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, и земельного участка, находящегося в частной собственности, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 4 Порядка.

В пункте 4 Порядка установлено, что размер платы определяется в соответствии с рыночной стоимостью подлежащей передаче в частную собственность части земельного участка, находящегося в государственной собственности Орловской области, и земель или земельного участка, государственная собственность на которые не разграничена, установленной по результатам оценки рыночной стоимости в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в следующих случаях:

- при отсутствии в государственном кадастре недвижимости сведений о величине кадастровой стоимости земельного участка;

- при перераспределении земельных участков, находящихся в частной собственности, и земель, государственный кадастровый учет которых в установленном законодательством порядке не произведен;

- при перераспределении земельных участков в целях последующего изъятия подлежащих образованию земельных участков для государственных или муниципальных нужд.

Согласно положениям статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов, в порядке, установленном настоящим Кодексом.

В соответствии с пунктом 3 части 6 Федерального закона от 29 июля 1998 года               № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты проведения оценки объекта оценки могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статьи 13 указанного закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

При этом в пункте 1 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30 мая 2005 года № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» указано, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.

Для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле (статья 82 АПК РФ).

С целью установления фактических обстоятельств дела определением от 11 декабря  2023 судом поручено проведение экспертизы частнопрактикующему оценщику ФИО5.

Перед экспертом были поставлены следующие вопросы: 1) установление соответствия подготовленного индивидуальным предпринимателем ФИО2 отчета об оценке от 22 мая 2023 года № 460-23 требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности; 2) определение рыночной стоимости земельного участка, площадью 4648 кв. м, входящего в состав земельного участка с кадастровым номером 57:25:0021301:581, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: тяжелая промышленность (код 6.2), склады (код 6.9), площадью 12513 кв. м, местоположение: 

<

...>, по состоянию на дату проведения оценки (май 2023 года) и на актуальную дату составления экспертного заключения.

Проведение экспертизы поручено частнопрактикующему оценщику ФИО5.

По результатам экспертизы (заключение эксперта от 28 декабря 2023 года                        № 148-Э-23) установлено не соответствие подготовленного индивидуальным предпринимателем ФИО2 отчета об оценке от 22 мая 2023 года № 460-23 требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности.

Также экспертизой определена на актуальную дату составления экспертного заключения рыночная стоимость земельного участка, площадью 4648 кв. м, входящего в состав земельного участка с кадастровым номером 57:25:0021301:581, площадью 12 513 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...>, в размере 3 107 400 руб.

В соответствии с требованиями с части 4 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заключение экспертизы подлежит оценке судом наряду с другими доказательствами.

Судом установлено, что экспертное заключение каких-либо противоречий не содержит, соответствует требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, сомнений в его достоверности не имеется.

Заключение составлено экспертом, имеющим необходимые специальные познания, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, а потому не доверять выводам, содержащимся в экспертном заключении, у суда оснований не имеется.

Экспертное заключение исследовано, выводы экспертов являются полными и обоснованными, соответственно, экспертное заключение обладает признаками относимости и допустимости доказательств (статьи 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) и принимается судом.

Истцом заявлено ходатайство о вызове эксперта с постановкой вопросов по проведенной экспертизе.

Эксперт в судебном заседании дал пояснения по представленному в дело заключению №148-Э-23 от 28 декабря 2023 года, ответил на вопросы ответчика касательно выбора аналогов.

Изложенные в экспертном заключении данные объективно и достоверно отражают проведенное исследование и выводы на поставленные вопросы, не принимать указанное заключение у суда оснований не имеется.

Заключение экспертизы выполнено полно, не содержит неточности и неясности в ответе на поставленные вопросы, выводы эксперта являются однозначными, не носят вероятностного характера, экспертом проведен подробный необходимый анализ в обоснование вывода, в связи с чем, у суда отсутствуют сомнения в обоснованности заключения эксперта.

Ходатайств о назначении повторной либо дополнительной экспертизы по правилам статьи 87 АПК РФ не заявлено.

Принимая во внимание все пояснения эксперта и выводы, указанные в заключении, суд признает в качестве надлежащего и допустимого доказательства заключение №148-Э-23 от 28 декабря 2023 года достаточным для рассмотрения спора по существу заявленных требований.

Признаваемый законодательством об оценочной деятельности вероятностный характер определения рыночной стоимости объектов оценки предполагает возможность получения неодинакового результата оценки при ее проведении несколькими оценщиками.

В рассматриваемом случае имеющиеся расхождения между величинами рыночной стоимости объектов оценки в оспариваемом отчете (4 206 440 руб.), отчете, выполненном частнопрактикующим оценщиком ФИО6 (2 364 000 руб.), и заключении судебной экспертизы (2 918 000 руб.) (по состоянию на дату проведения оценки - май 2023 года) являются существенными, поскольку составляют соответственно 43% и 31%.

Безусловно, экспертная оценка не может корректно отображать рыночную стоимость имущества, поскольку она имеет предварительный, предположительный характер. Ее результат в идеале менее достоверен, чем цена, определенная по факту по результатам открытых торгов, то есть собственно рынка как такового. Применение оценочной цены не решает проблему несовершенства методик оценки, качества используемых исходных данных, субъективного фактора в оценке стоимости имущества, связанных как с завышением, так и с занижением цены.

Достоверность отчета об оценке обеспечивается его выполнением в соответствии с требованиями Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности

Таким образом, суду прежде всего необходимо исследовать вопрос о соблюдении указанных требований.

В силу статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» деятельности итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки.

Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Он не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете. В нем должны быть указаны, в том числе точное описание объекта оценки; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Отчет также может содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенными и важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.

Из положений статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» следует, что информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности. Отчет об оценке не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете об оценке должны быть приведены количественные и качественные характеристики объекта оценки. В отчете об оценке должно содержаться описание расчетов, расчеты и пояснения к расчетам, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, указанных или полученных оценщиком в рамках применения подходов и методов, использованных при проведении оценки. Если отчет об оценке объекта оценки не соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, то данный отчет не может рассматриваться в качестве документа, содержащего сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки.

Как следует из статьи 14 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», оценщик вправе применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки.

В силу части 1 статьи 20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности.

Общие требования к содержанию отчета об оценке установлены статьей 11 Закона об оценочной деятельности, а критерии оценки имущества закреплены в Федеральных стандартах оценки «Структура федеральных стандартов оценки и основные понятия, используемые в федеральных стандартах оценки (ФСО I)», «Виды стоимости (ФСО II)», «Процесс оценки (ФСО III)», «Задание на оценку (ФСО IV)», «Подходы и методы оценки (ФСО V)», «Отчет об оценке (ФСО VI)», утвержденных приказами Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года № 200.

Учитывая отсутствие у суда специальных познании в области оценочной деятельности, в целях правильного и полного выяснения обстоятельств, имеющих значение для рассмотрения настоящего спора, судом была назначена экспертиза.

Согласно результатам судебной экспертизы оспариваемый отчет не соответствует требованиям, предъявляемым Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки, иным нормативным правовым актам в области оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности (детальные сравнительные таблицы, том 3, листы дела 113-121).

Так, в частности, анализ рынка проведен на неактуальную дату (2019 год), отсутствуют сведения об осмотре объекта, имеются ссылки на недействующие ФСО, не проанализированы фактические данные о цене сделок, некорректно проведен сравнительный анализ количественных и качественных характеристик (сходства и различия) аналогов и объекта оценки (так,  аналог № 1 выбран из другого сегмента рынка (под индивидуальную застройку), аналог № 3 находится на праве аренды (тогда как расчет произведён как на объект, находящийся в собственности и прочее), необходимые корректировки не применены либо применены неверно.

Из пояснений эксперта, данных в судебном заседании, проведенном с использованием средств аудиозаписи, усматривается, что расхождение в итоговых величинах рыночной стоимости объекта недвижимого имущества обусловлено прежде всего выбором разных аналогов при применении сравнительного подхода и неверным применением корректировок (отказом от их применения).

В рамках судебной экспертизы для оценки рыночной стоимости земельного участка был использован сравнительный подход (метод сравнения продаж).

Эксперт детально обосновал отказ в применении  иных подходов, доказал приоритетность сравнительного подхода.

В рассматриваемом же случае, оценка имущества определена с учетом цели оценки, исходя из условий продажи.

Выбранные ООО «Центр оценки» аналоги располагаются в промзоне города Орла с разрешенным использованием под индустриальную застройку, транспортная доступность. В процессе расчетов были применены необходимые корректировки, в том числе на разницу в имущественных правах, местоположении.

Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.

Считается достоверной информация, если она соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследованных оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объектов оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.

Эксперт проанализировал характеристики объекта оценки и рынок объекта оценки, обоснование диапазонов значений ценообразующих факторов. Отчет содержит в себе подробное описание объекта оценки. Выбор подхода к оценке объекта оценщиком обоснован. Процесс оценки изложен в отчете подробно.

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Учитывая все вышеизложенные обстоятельства, суд приходит к выводу, что требования истца подлежат удовлетворению.

Суд отмечает, что в соответствии со статьей 106 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

С ответчика в пользу истца подлежат возмещению расходы по экспертизе в размере 17 500 руб., проведенной в рамках настоящего дела и принятой арбитражным судом в качестве доказательства по делу. 

Судебные расходы по уплате государственной пошлины также подлежат взысканию с ответчика в соответствии со статьей 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 184 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Признать недостоверной    величину рыночной стоимости выкупа части земельного участка с кадастровым номером 57:25:0021301:581, установленную в отчете об оценке объекта недвижимости от 22 мая 2023 года № 460-23, выполненном оценщиком индивидуальным предпринимателем ФИО2.

Определить стоимость выкупа части земельного участка с кадастровым номером 57:25:0021301:581 в размере 3 107 400 руб.

Взыскать с Управления муниципального имущества и землепользования Администрации города Орла в пользу Закрытого акционерного общества «Химтекстильмаш» расходы по уплате государственной пошлины в размере 6000 руб. и судебные издержки в сумме 17 500 руб., понесенные в связи с проведением судебной экспертизы.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу. Исполнительный лист выдается по ходатайству взыскателя или по его ходатайству направляется для исполнения непосредственно арбитражным судом.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд (г. Воронеж) через Арбитражный суд Орловской области в течение месяца со дня его принятия.

 

Судья                                                                    О.И. Лазутина