Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 50/52

http://www.spb.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-15625/2017

15 августа 2018 года

г.Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть решения объявлена  09 августа 2018 года.

Полный текст решения изготовлен  15 августа 2018 года.

 

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Кротова С.М.,

 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

Истец: Общество с ограниченной ответственностью "ФИО2 от Эколь" (адрес: Россия 191186, 

<

...>/А/9-Н, ОГРН: 

<

***>)

Ответчик: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (адрес: Россия 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд д. 1 лит. Б, ОГРН: 

<

***>)

Третье лицо: 1. Акционерное общество "Фонд имущества Санкт-Петербурга" (адрес: Россия 190000, 

<

...>. Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» (адрес: Россия 191023, Санкт-Петербург, ул. Зодчего Росси, 

<

...> подъезд)

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи объекта недвижимости, расположенного по адресу: 

<

...>, лит. А, пом. 9Н, установив цену продажи в размере 39 505 000 (тридцать девять миллионов, пятьсот пять тысяч) рублей; об обязании заключить договор купли-продажи объекта недвижимости, расположенного по адресу: 

<

...>, лит. А, пом. 9Н, установив цену продажи в размере 39 505 000

 

при участии

- от истца: ФИО3, представитель по доверенности от 21.03.2018; ФИО4, представитель по доверенности от 13.02.2018;

- от ответчика: ФИО5, представитель по доверенности от 28.12.2017;

- от третьих лиц: 1. не явился (извещен); 2. ФИО6, представитель по доверенности от 09.01.2018; ФИО7, представитель по доверенности от 09.01.2018

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "ФИО2 от Эколь" обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи объекта недвижимости, расположенного по адресу: 

<

...>, лит. А, пом. 9Н, установив цену продажи в размере 39 505 000 (тридцать девять миллионов, пятьсот пять тысяч) рублей; об обязании заключить договор купли-продажи объекта недвижимости, расположенного по адресу: 

<

...>, лит. А, пом. 9Н, установив цену продажи в размере 39 505 000.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости», Открытое акционерное общество «Фонд имущества Санкт-Петербурга».

Определениями Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28.07.2017, 26.03.2018 производство по делу приостанавливалось в связи с назначением экспертизы.

В судебном заседании 09.08.2018 представитель истца поддержал заявленные требования в полном объеме с учетом выводов экспертного заключения №ИО-0518-32-А56-15625/2017 от 28.05.2018.

Представители Комитета и ГУП ГУИОН заняли солидарную правовую позицию, против удовлетворения заявленных требований возражали; ходатайствовали о назначении повторной судебной экспертизы.

Представители Комитета и ГУП "ГУИОН" заняли солидарную позицию по существу спора, поддержали доводы, изложенные в отзывах; возражали против экспертного заключения №ИО-0518-32-А56-15625/2017 от 28.05.2018, ссылаясь на то, что подготовленное экспертом заключение не отвечает критериям достоверности и объективности, содержит некорректные и необоснованные выводы, что приводит к итоговым недостоверным результатам определения стоимости объекта недвижимости; ходатайствовали о назначении повторной экспертизы.

Исследовав материалы настоящего дела, оценив собранные по делу доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 АПК РФ, а также заслушав пояснения сторон и ГУИОН, арбитражный суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, между Комитетом (арендодатель) и Обществом (арендатор) 11.12.2006 заключен договор аренды № 10-А154917 помещения 9Н, площадью 469, 5 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, лит. А. 

В последующем 21.07.2016 Общество обратилось в Комитет с заявлением о выкупе указанного помещения в порядке реализации преимущественного права, предоставленного субъектам малого и среднего предпринимательства Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ).

Распоряжением Комитета от 31.10.2016 №2576-рз «Об условиях приватизации объекта нежилого фонда по адресу: 

<

...>, лит. А, помещение 9Н» принято решение о приватизации данного нежилого помещения по цене 75 500 000 руб., определенной на основании заключения ГУП «ГУИОН» от 10.10.2016 № 31-8-0110(099к)-2016. 

Фонд имущества уведомил Общество о принятии решения о реализации истцом преимущественного права на выкуп помещения и направил Обществу проект договора купли-продажи спорного помещения.

Не согласившись с ценой выкупаемого помещения, а также с иными положениями договора, Общество подписало договор с протоколом разногласий и направило указанные документы Фонду имущества.

Поскольку договор с учетом протокола разногласий не был подписан, истец обратился в суд с требованием об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, посредством внесения изменений в договор с учетом протокола разногласий и определения рыночной стоимости объекта недвижимости.

Оценивая обоснованность заявленных требований, арбитражный суд исходит из следующего. 

Согласно ст. 217 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ) установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 Закона N 159-ФЗ.

Статьей 3 Закона № 159-ФЗ предусмотрено, что субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества. При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Пунктом 2 статьи 4 Закона № 159-ФЗ предусмотрено, что в течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «О приватизации государственного и муниципального имущества», уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества (далее - предложение) и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера.

В соответствии с частью 4 статьи 4 Закона № 159-ФЗ в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проектов договора купли-продажи арендуемого имущества.

Частью 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ предусмотрено, что при получении заявления уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

При этом положения Закона № 159-ФЗ не наделяют уполномоченный орган государственной власти правом изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая приведена в отчете независимого оценщика.

Согласно отчету ГУИОН об оценке от 10.10.2016 № 31-8-0110(099к)-2016 рыночная стоимость  определена в размере 75 500 000 руб. 

В соответствии со статьями 12, 13 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, признается достоверной; в случае возникновения спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, такой спор подлежит рассмотрению судом.

Согласно пункту 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, определенной независимым оценщиком» в силу статьи 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное. При этом следует учитывать, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. 

Если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается.

Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

Статьей 3 Закона № 159-ФЗ предусмотрена обязанность лица, имеющего преимущественное право приобретения спорного объекта, заключить договор по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком, т.е. предусмотрена обязательность величины стоимости объекта оценки стоимости. 

Между тем, как следует из материалов дела, Комитетом принято распоряжение об определении условий приватизации спорного объекта, в том числе о цене продажи, в связи с чем, самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта невозможно, а вопрос о достоверности этой оценки может рассматриваться в рамках рассмотрения спора об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора.

При этом, как указано в упомянутом информационном письме, отчет независимого оценщика является в этом случае одним из доказательств по делу (ст. 75 АПК РФ), оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами гл. 7 АПК РФ.

Оценивая обоснованность требования об обязании Комитета заключить с Обществом договор купли-продажи спорного помещения по цене 39 505 000 рублей, арбитражный суд исходит из следующего. 

Закон № 159-ФЗ не предусматривает специальной процедуры, связанной с заключением договора, поэтому в данной ситуации подлежат применению положения главы 28 пункта 1 ГК РФ.

Согласно п. 2 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу ст. 446 ГК РФ разногласия, возникшие при заключении договора, могут быть переданы на рассмотрение суда на основании ст. 445 ГК РФ либо по соглашению сторон. В этом случае условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

При заключении договора купли-продажи нежилого помещения между сторонами возник спор относительно цены помещения.

В силу статьи 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ).

Согласно отчету ГУИОН об оценке от 10.10.2016 № 31-8-0110(099к)-2016 рыночная стоимость  определена в размере 75 500 000 руб. 

В соответствии со статьей 13 Закона № 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Абзацем 4 пункта 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» разъяснено, что в случае обязательности величины оценки оспаривание ее достоверности возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Согласно частям 1, 2 статьи 4 Закона № 159-ФЗ одним из этапов передачи государственного и муниципального имущества в собственность субъектам малого и среднего предпринимательства является принятие уполномоченным на то публичным органом решения об условиях приватизации такого имущества. Копия решения направляется субъектам малого и среднего предпринимательства, обладающим преимущественным правом на приобретение государственного и муниципального имущества, с предложением о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества и проектом договоров купли-продажи арендуемого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требованием о погашении такой задолженности.

Решение об условиях приватизации муниципального и государственного имущества по смыслу названных положений законодательства принимается на основании результатов независимой оценки, которые являются обязательными для уполномоченных органов государственной власти и местного самоуправления на стадии принятия такого решения.

Учитывая обязательный характер оценки для определения условий приватизации государственного и муниципального имущества, достоверность ее результатов может быть оспорена субъектами малого и среднего предпринимательства в самостоятельном порядке с привлечением в качестве ответчика независимого оценщика до момента принятия уполномоченным органом решения об условиях приватизации.

После принятия таким органом решения об условиях приватизации достоверность величины проведенной оценки может быть поставлена под сомнение при рассмотрении преддоговорных споров, а также споров, связанных с уклонением публичных органов об исполнения обязанности по передаче государственного и муниципального имущества в собственность субъектов малого и среднего предпринимательства.

Оспаривая достоверность отчёта, выполненного ГУИОН, Истец ссылается на выполненный по его заказу отчет ООО «Оценочная компания «Бизнес-Консалт» от 20.07.2016 № Р-ОН-4/16, согласно которому рыночная стоимость Объекта составила 39 505 000 руб. 

Вместе с тем, из приведенных выше норм права следует, что цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать цене, определенной независимым оценщиком, исходя из рыночной стоимости этого имущества. При этом положения Федерального закона № 159-ФЗ не наделяют органы государственной власти и местного самоуправления правом изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества. 

Таким образом, органы государственной власти и местного самоуправления при приватизации имущества в порядке, установленном положениями Закона № 159-ФЗ, обязаны руководствоваться рыночной стоимостью имущества, которая приведена в отчете независимого оценщика. 

При таких обстоятельствах указанная в отчете от 10.10.2016 № 31-8-0110(099к)-2016 рыночная стоимость является обязательной для Комитета при формировании им цены продажи спорного помещения.

Исходя из изложенного, обязанность заключить договор на иных условиях, чем были предложены Комитетом изначально, у последнего отсутствует. 

Вместе с тем, согласно статье 12 Закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В силу положений ч. 3 ст. 9 Закона № 159-ФЗ дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества. 

При этом с учетом разъяснений, содержащихся в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 № 7240/12, оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. 

В процессе рассмотрения дела для устранения разногласий между сторонами относительно рыночной стоимости объекта оценки судом дважды были назначены судебные экспертизы.

Так, определением от 28.07.2017 судом назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Иола» ФИО8.

26.09.2017 в адрес суда поступило экспертное заключение №СЭ-3/2017 от 20.08.2017.

Определением от 26.03.2018 судом назначена повторная судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «ЛАБРИУМ-КОНСАЛТИНГ» ФИО9.

29.05.2018 в адрес суда поступило экспертное заключение №ИО-0518-32-А56-15625/2017 от 28.05.2018.

Как следует из заключения эксперта ООО «ЛАБРИУМ-КОНСАЛТИНГ» №ИО-0518-32-А56-15625/2017 от 28.05.2018 рыночная стоимость спорного нежилого помещения по состоянию на 21.07.2016 составляет 43 100 000 руб., без НДС.

Учитывая то, что экспертизой установлена рыночная стоимость помещения по состоянию на дату обращения Общества с заявлением о предоставлении ему спорного помещения, что соответствует сложившейся судебной практике по рассмотрению аналогичных дел, договор купли-продажи спорного нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества подлежит заключению с установлением цены продажи объекта в размере 43 100 000 руб. 

Вопреки доводам Комитета и ГУП ГУИОН нарушений, противоречий в данном экспертном заключении не содержится. Экспертом были даны исчерпывающие ответы, не содержащие неясностей и противоречий. Нарушений законодательства о судебно-экспертной деятельности при проведении экспертизы судом установлено не было.

Допустимых доказательств, порождающих сомнение в полноте, обоснованности и объективности выводов судебной экспертизы, ГУП «ГУИОН» и Комитетом не представлено.

Как следует из материалов дела, экспертиза проведена лицом, обладающими специальными познаниями для разрешения поставленных перед ними вопросов, экспертному исследованию был подвергнут необходимый и достаточный материал, проведенные исследования, ход которых подробно указан в исследовательской части заключений, и методы, использованные при экспертных исследованиях, а также сделанные на их основе выводы научно обоснованы.

Доказательства того, что заключение эксперта содержит недостоверные сведения и не соответствует Федеральному закону от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и федеральным стандартам оценки, в материалах дела отсутствует. Несогласие Ответчиков с выводами эксперта не свидетельствует о наличии оснований для определения иной рыночной стоимости спорного объекта.

Как указывает ГУП ГУИОН в возражениях на экспертное заключение, эксперт необоснованно использует в расчетах величину скидки на торг, не относящуюся к рынку встроенных помещений, что приводит к занижению результата рыночной стоимости, рассчитанной сравнительным подходом.

Согласно позиции ГУП ГУИОН используемый экспертом источник информации для определения скидки на торг не относится к сегменту встроенных нежилых помещений. Вместе с тем, эксперт использовал значение скидки на торг для объектов «Офисная недвижимость (класс А,В), встроенные помещения», что свидетельствует о том, что экспертом было использовано значение скидки на торг именно того сегмента недвижимости к которому относится оцениваемый объект. 

Кроме того, ГУП ГУИОН указывает на то, что в Заключении эксперта величина скидки на торг в 2,5 раза превышает скидку на торг, определенную в отчете об оценке ГУП ГУИОН № 31-8-0110(099к)-2016, тем самым подтверждая «нерыночность» определенной экспертом величины скидки на торг. Само по себе отличие скидки на торг в Заключении эксперта от скидки на торг в отчете ГУП ГУИОН не свидетельствует о том, что рыночная стоимость спорного нежилого помещения была занижена в Заключении.

Величина рыночной стоимости оцениваемого встроенного помещения определяется по состоянию на 21.07.2016 г. Используемые в расчетах объекты-аналоги предложены на рынке во 2 и 3 кварталах 2015 г. Эксперт при проведении оценки правильно использовал данные скидки на торг, актуальные на дату проведения оценки, а не на дату предложения к продаже объектов-аналогов, поскольку объекты -аналоги имеют типичный срок экспозиции для аналогичных помещений, что позволяет сделать вывод об актуальности данных предложении на дату оценки. Кроме того, согласно сложившейся практики оценки при определении величины рыночной стоимости объектов недвижимости значения показателей при расчетах принимаются наиболее актуальные на дату определения стоимости, а не на предшествующие ретроспективные данные.

 

Согласно пп. «в» п. 23 ФСО № 7: «метод прямой капитализации применяется для оценки объектов недвижимости, не требующих значительных капитальных вложений в их ремонт или реконструкцию, фактическое использование которых соответствует их наиболее эффективному использованию. Определение стоимости объектов недвижимости с использованием данного метода выполняется путем деления соответствующего рынку годового дохода от объекта на общую ставку капитализации, которая при этом определяется на основе анализа рыночных данных о соотношениях доходов и цен объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту».

Согласно представленным в позиции ГУП ГУИОН данным расчетная величина коэффициента капитализации составила 7,81%.

Полученное значение коэффициента капитализации нельзя признать достоверным и обоснованным, поскольку оно получено на базе информации всего по двум объектам-аналогам. Данную выборку нельзя признать репрезентативной поскольку она очень мала и не позволяет достоверно судить о величине коэффициента капитализации.

Кроме того, полученное ГУП ГУИОН значение коэффициента капитализации не соответствует рыночным данным. По данным исследования компании NAI Весаr  средняя ставка капитализации для офисных объектов составила по итогам 2015 г. 11,5%. По данным компании Knight Frank ставка капитализации за премиальные офисные объекты составляла около 10%/

Значение коэффициента капитализации в Заключении эксперта было получено на основании анализа трех различных невзаимосвязанных источников информации и составило 11,15%. Данное значение не противоречит рыночным данным. Учитывая объем проанализированной Экспертом информации при определении коэффициента капитализации, его соответствие рыночным данным, можно сделать вывод о том, что данный показатель определен Экспертом достоверно.

Как указывает ГУП ГУИОН, на с. 23 Заключения приведен целый рад характеристик, определяющих ценообразующий фактор местоположения объектов офисной недвижимости. При этом, в расчете (с. 43 и с. 54) из всех указанных экспертом характеристик фактора местоположения используется только одна — удаленность объекта от метро.

Согласно позиции ГУП ГУИОН эксперт при определении рыночной стоимости спорного нежилого помещения не учел все особенности местоположения оцениваемого нежилого помещения, а именно: фактор престижности местоположения, интенсивность транспортных и пешеходных потоков.

Названные доводы судом отклонены как выражащие по существу несогласие с использованной экспертом методикой оценки, отличающейся от использованной в отчете ГУП ГУИОН. Вместе с тем, несостоятельность избранной экспертом методики расчета цены выкупаемого помещения материалами дела и контррасчетами не подтверждена, наличие в используемой методике существенных ошибок, выводящих итоговый результат за пределы допустимой погрешности оценки, судом не усматривается.

В частности, указание на то, что все аналоги в рамках сравнительного подхода расположены в «тихой» части Центрального района, ближайшее окружение которых представлено преимущественно жилой застройкой, кварталы месторасположения объектов-аналогов характеризуются отсутствием транзитных транспортных потоков не подтверждено документально и представляет собой субъективную оценку третьего лица.

Объект оценки представляет собой встроенное нежилое помещение офисного назначения, расположенное на 3 этаже. Вход в помещение осуществляется через парадную со стороны ул. Малая Морская. Открытый доступ в парадную отсутствует, вход через домофон. Исходя из назначения объекта исследования, планируемого использования и его расположения на 3 этаже ГУП ГУИОН не представил документов обосновывающих, как транзитные транспортные и пешеходные потоки могут влиять на рыночную стоимость спорного помещения.

Согласно пп. «в» п. 22 ФСО № 7 при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано.

В качестве допущенных экспертом нарушений ГУП ГУИОН указывает, что эксперт не приводит выборку объектов-аналогов, информация о которых ему была доступна при проведении экспертизы.

В качестве обоснования того, что эксперту была доступна информация о большем количестве объектов-аналогов, чем он привел в своем заключении, ГУП ГУИОН приводит выборку из базы аналогов, представленной на сайте СРО Ассоциации оценщиков «СПО».

Однако, поскольку эксперт не является членом СРО Ассоциации оценщиков «СПО», то доступ к данной базе аналогов у него отсутствует. В связи с этим, вывод ГУП ГУИОН о том, что Эксперту была доступна информация о большем количестве аналогов, чем было использовано в расчетах не обоснован.

С учетом изложенного, арбитражный суд приходит к выводу о том, что заключение ООО «ЛАБРИУМ-КОНСАЛТИНГ» №ИО-0518-32-А56-15625/2017 от 28.05.2018 позволяет с достоверностью установить рыночную стоимость объекта нежилого фонда.

В связи с такими обстоятельствами судом не усматривается оснований для назначения повторной судебной экспертизы.

В силу части 2 статьи 87 АПК РФ, статьи 20 Федерального закона от 31.05.2001 № 73 "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

По смыслу названных норм права повторная экспертиза назначается, если: выводы эксперта противоречат фактическим обстоятельствам дела, сделаны без учета фактических обстоятельств дела; во время судебного разбирательства установлены новые данные, которые могут повлиять на выводы эксперта; необоснованно отклонены ходатайства участников процесса, сделанные в связи с экспертизой; выводы и результаты исследований вызывают обоснованные сомнения в их достоверности; при назначении и производстве экспертизы были допущены существенные нарушения процессуального закона.

Представленное в дело заключение эксперта соответствует требованиям статей 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в нем отражены все предусмотренные частью 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения, оно основано на материалах дела, является ясным, противоречия в выводах эксперта отсутствуют.

Учитывая, что заключение эксперта содержит подробное описание выбора подходов и методов оценки рыночной стоимости, имеются достаточные обоснования, ссылка ответчика на наличие противоречий представляет собой субъективную оценку отдельных аспектов заключения эксперта и не опровергает его итоговый результат за пределами допустимой погрешности оценки.

Согласно ст. 110 АПК РФ, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

По смыслу названных законоположений, принципом распределения судебных расходов выступает возмещение судебных расходов лицу, которое их понесло, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу (пункт 1 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела»).

Учитывая, что разногласия сторон в отношении условий договора подлежат урегулированию судом в любом случае, тогда как непосредственно заявленные истцом требования удовлетворены не в полном объеме, судебные расходы по государственной пошлине подлежат оставлению на сторонах, их понесших.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

решил:

Урегулировать разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи объекта недвижимости, расположенного по адресу: 

<

...>, лит. А, пом. 9Н, площадью 469, 5 кв.м. с кадастровым номером 78:31:0001181:1251 установив цену продажи в размере 43 100 000 рублей без НДС.

Обязать Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга заключить с Обществом с ограниченной ответственностью "ФИО2 от Эколь" договор купли-продажи объекта недвижимости, расположенного по адресу: 

<

...>, лит. А, пом. 9Н, площадью 469, 5 кв.м. с кадастровым номером 78:31:0001181:1251 установив цену продажи в размере 43 100 000 рублей без НДС.

 

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

 

Судья                                                              Кротов С.М.