АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  КОСТРОМСКОЙ  ОБЛАСТИ

156961, г. Кострома, ул. Долматова, д. 2

http://kostroma.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

 

Дело № А31-6710/2022

г. Кострома

15 марта 2024 года

Резолютивная часть решения оглашена 20 февраля 2024 года.

Решение в полном объеме изготовлено 15 марта 2024 года.

 

Арбитражный суд Костромской области в составе судьи Кочетковой Екатерины Сергеевны, при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании исковое заявление заместителя прокурора Костромской области в интересах муниципального образования Межевского муниципального округа Костромской области в лице главы муниципального образования Межевского муниципального округа Костромской области к администрации Межевского муниципального округа Костромской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), обществу с ограниченной ответственностью Мясокомбинат «Звениговский» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о признании недействительными (ничтожными) пунктов 4.3.2, 4.3.3, 8.1, 8.2, 8.3 договора аренды земельного участка от 02.09.2022 № 957, 

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО2,

от ответчиков: не явились,

установил:

заместитель прокурора Костромской области в интересах муниципального образования Межевского муниципального округа Костромской области в лице главы муниципального образования Межевского муниципального округа Костромской области обратился в Арбитражный суд Костромской области с иском к администрации Межевского муниципального округа Костромской области, обществу с ограниченной ответственностью Мясокомбинат «Звениговский» о признании недействительными (ничтожными) пунктов 4.3.2, 4.3.3, 8.1, 8.2, 8.3 договора аренды земельного участка от 02.09.2022 № 957.

Истец исковые требования поддержал, представил дополнительные пояснения. Пояснения приобщены к делу.

Ответчики, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили. 

Администрация ранее представила отзыв, в котором возражала против удовлетворения иска.

Общество отзыва на иск не представило.

В соответствии со статьей 156 АПК РФ суд рассматривает спор в отсутствие ответчиков по делу. 

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, заслушав представителя истца, суд установил следующие обстоятельства.

На основании протокола от 23.08.2022 в соответствии со ст. 39.12 Земельного кодекса РФ между администрацией Межевского муниципального округа и ООО Мясокомбинат «Звениговский» заключен договор аренды земельного участка от 02.09.2022 № 957.

Согласно пункту 1.1 договора аренды предметом аренды выступает земельный участок категории земли населенных пунктов с кадастровым номером 44:11:080210:210, площадью 670 кв.м, разрешенное использование - магазины, местоположение участка: 

<

...>.

Согласно пункту 2.1 договора срок аренды участка устанавливается на 5 лет. 

Договор прошёл государственную регистрацию в установленном законом порядке, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 19.09.2022.

Согласно пункту 4.3.2 договора аренды арендатор имеет право при передаче участка в субаренду уведомить арендодателя в десятидневный срок. При этом на субарендатора распространяются все права и обязанности арендатора.

В силу пункта 4.3.3 договора аренды арендатор вправе передавать свои права и обязанности по договору с согласия арендодателя при условии его уведомления, если иное не установлено федеральными законами. В указанном случае ответственным по договору перед арендодателем становится новый арендатор, за исключением передачи прав в залог. При этом заключение нового договора не требуется.

Согласно пункту 8.1 договора аренды договор субаренды участка, а также договор передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору, заключенные на 1 (один) год и более, подлежат государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области и направляются арендодателю для последующего учета.

В пункте 8.2 договора аренды закреплено, что срок действия договора субаренды не может превышать срок действия договора.

В силу пункта 8.3 договора аренды договор субаренды участка прекращает свое действие при прекращении договора в связи с истечением срока его действия, досрочным расторжением договора или односторонним отказом от исполнения договора.

Истец полагает, что условия, согласованные сторонами в пунктах 4.3.2, 4.3.3, 8.1, 8.2, 8.3 договора аренды, не соответствуют законодательству и подлежат признанию арбитражным судом недействительными (ничтожными), как нарушающий явно выраженный запрет.

По мнению истца, наличие спорных пунктов договора аренды, предусматривающих возможность передачи прав и обязанностей по договору третьим лицам, предоставление участка в субаренду, противоречат публичному интересу, поскольку:

- позволяет в обход предусмотренной законом процедуры посредством проведения торгов фактически предоставлять земельный участок третьим лицам без проведения торгов, что влечет нарушение антимонопольного законодательства, снижение экономической выгоды муниципального образования, которая наступила бы в случае проведения торгов, ограничение конкуренции. В результате пользоваться земельным участком станет лицо, которое не принимало участие в торгах, не представляло в соответствующий орган1 местного самоуправления документов для участия в торгах, что запрещено законом, то есть в обход закона, что расценивается как злоупотребление правом (п. 3 ст.10 ГК РФ),

- создаст ситуацию, при которой на протяжении пяти лет, фактически распоряжаться земельным участком будет не орган местного самоуправления с соблюдением соответствующих публичных процедур, а арендатор в произвольном порядке,

- при предоставлении земельного участка без проведения торгов нарушаются права неопределенного круга хозяйствующих субъектов, которые могли бы претендовать на владение и пользование земельным участком,

- создает препятствия в организации и осуществлении муниципального земельного контроля, осуществляемого в соответствии сост. 72 Земельного кодекса РФ и иных нормативных правовых актов, в том числе осложняет ежегодное планирование проверок (в случае неоднократной смены арендатора участка создаст препятствия в организации проверок),

- согласно п. 4.1.3 спорного договора аренды арендодатель имеет право на возмещение убытков, причиненных ухудшением качества участка и экологической обстановки в результате хозяйственной деятельности арендатора. При смене арендаторов значительно затруднится решение вопроса, в том числе в судебном порядке, о возмещении ущерба в части доказывания и распределения бремени ответственности за состояние земельного участка,

- согласно п. 6.4 спорного договора в случае ликвидации арендатора права и обязанности сторон по настоящему договору прекращаются, соответственно земельный участок возвращается уполномоченному органу местного самоуправления. При незаконной смене лица на стороне арендатора возвращение участка не произойдет даже в случае ликвидации первоначального арендатора, чем экономический интерес муниципального образования будет нарушен.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ, арбитражный суд приходит к выводу, что иск подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Частью 1 статьи 4 АПК РФ предусмотрено, что заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Согласно статье 52 АПК РФ прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований.

Принимая во внимание субъектный состав спора, суд признает за истцом процессуальное право на предъявление заявленного иска.

Гражданские права могут быть защищены способами, установленными законом, в том числе, путем признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления (статья 12 ГК РФ).

На основании статьи 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно пункту 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В силу статей 166 (пункт 1) и 167 (пункт 1) ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Согласно статье 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 указанной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 1).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2).

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в постановлении от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснил следующее.

Ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность (пункт 74).

Под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы. Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов (пункт 75).

В пункте 7 статьи 448 ГК РФ определено, что если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.

Приведенное правило направлено на обеспечение соблюдения принципа конкуренции при проведении торгов и недопущение предоставления лицу, участвовавшему и особенно не участвовавшему в проведении торгов, необоснованных преимуществ; на исключение возможности для лица, не участвовавшего в торгах, стать стороной по договору в обход установленной процедуры, а в случае, когда проведение торгов предусмотрено законом, - в обход закона, что расценивается как злоупотребление правом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 этой статьи.

На основании статей 39.11 (пунктов 1, 9, 13 и 16) и 39.12 (пункта 14) Земельного кодекса Российской Федерации решение о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, принимается уполномоченным органом, в том числе по заявлениям граждан или юридических лиц. Аукцион является открытым по составу участников, за рядом исключений. По результатам аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяется ежегодный размер арендной платы.

В случае, если по окончании срока подачи заявок на участие в аукционе подана только одна заявка на участие в аукционе или не подано ни одной заявки на участие в аукционе, аукцион признается несостоявшимся. Если единственная заявка на участие в аукционе и заявитель, подавший указанную заявку, соответствуют всем требованиям и указанным в извещении о проведении аукциона условиям аукциона, уполномоченный орган в течение десяти дней со дня рассмотрения указанной заявки обязан направить заявителю три экземпляра подписанного проекта договора аренды земельного участка. При этом размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа по договору аренды земельного участка определяется в размере, равном начальной цене предмета аукциона.

ООО Мясокомбинат «Звениговский» являлся единственным участником аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 44:11:080210:210.

 

Протоколом от 20.04.2021 в соответствии с пунктом 14 статьи 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации данный аукцион признан несостоявшимся и комиссией принято решение о заключении договора с единственным участником. Признание в данном случае аукциона несостоявшимся не приравнивает к его непроведению, а подписание договора аренды земельного участка в соответствии с пунктом 14 статьи 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации, является результатом аукциона.

При этом из подпункта 1 пункта 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что заключение договора в таком порядке не дает арендатору права на заключение нового договора аренды без проведения торгов. Произвольная замена стороны в обязательстве в данном случае является недопустимой, поскольку фактически позволяет арендатору по своему усмотрению определить в качестве стороны договора иное лицо без учета требований, предъявляемых законом к участникам соответствующих правоотношений, в условиях, когда земельный участок не подлежит передаче арендатору без проведения торгов.

Возражая против удовлетворения иска, Администрация Межевского муниципального округа полагала, что к правоотношениям сторон по спорному договору подлежит применению норма пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, предусматривающая, что при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Суд приходит к выводу об ошибочности указанного довода, поскольку из пункта 2.1 договора аренды земельного участка следует, что он заключен на срок 5 лет, но не более, при этом норма пункта 7 статьи 448 ГК РФ является законодательным ограничением возможности передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в смысле положений нормы пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации.    

Учитывая изложенное, требование истца о признании недействительными (ничтожными) пункты 4.3.2, 4.3.3, 8.1, 8.2, 8.3 договора аренды земельного участка от 02.09.2022 № 957, заключенного между администрацией Межевского муниципального округа Костромской области и обществом с ограниченной ответственностью Мясокомбинат «Звениговский», подлежит удовлетворению. 

Согласно части 2 статьи 168 АПК РФ при принятии решения арбитражный суд решает вопрос о распределении судебных расходов.

Истец и Администрация Межевского муниципального округа Костромской области освобождены от уплаты государственной пошлины на основании статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, в связи с чем, в силу пункта 1 статьи 110 АПК РФ, разъяснений, изложенных в абзаце 4 пункта 9 постановления Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 года № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации»  судебные расходы по оплате государственной пошлины подлежат взысканию с одного ответчика в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд  

 

РЕШИЛ:

иск удовлетворить.

Признать недействительными (ничтожными) пункты 4.3.2, 4.3.3, 8.1, 8.2, 8.3 договора аренды земельного участка от 02.09.2022 № 957, заключенного между администрацией Межевского муниципального округа Костромской области (ИНН 

<

***>) и обществом с ограниченной ответственностью Мясокомбинат «Звениговский» (ИНН 

<

***>).

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Мясокомбинат «Звениговский» (ИНН 

<

***>) в доход федерального бюджета 3000 руб. государственной пошлины.

Исполнительный лист на взыскание государственной пошлины выдать по истечении 10 дней со дня вступления в законную силу решения суда в случае непредставления стороной сведений о добровольной уплате государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано во Второй арбитражный апелляционный суд в течение месячного срока со дня его принятия или в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что решение было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. 

Жалобы подаются через Арбитражный суд Костромской области.

 

Судья                                                           Е.С. Кочеткова