АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А20-4326/2018

г. Краснодар

07 октября 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 02 октября 2024 года

Постановление в полном объеме изготовлено 07 октября 2024 года

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мещерина А.И., судей Анциферова В.А. и Епифанова В.Е., в отсутствие в судебном заседании истца – местной администрации Эльбрусского муниципального района Кабардино-Балкарской Республики (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>),                  ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Капитал-Инвест» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), третьих лиц: местной администрации сельского поселения Бедык Эльбрусского муниципального района, конкурсного управляющего  ООО «Капитал-Инвест» ФИО1, ФИО2, извещенных о времени и месте судебного заседания путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу местной администрации Эльбрусского муниципального района Кабардино-Балкарской Республики на решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 12.01.2024 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.03.2024 по делу № А20-4326/2018, установил следующее.

Местная администрация Эльбрусского муниципального района Кабардино-Балкарской Республики (далее – администрация) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к ООО «Капитал-Инвест» (далее – общество) о взыскании долга по арендной плате в размере 1 486 907 рублей, а также о признании расторгнутым договора аренды земельного участка от 11.08.2016 № 5/2016 (уточненные требования; т. 6,                   л. 

<

...>).

Общество предъявило к администрации встречный иск, в котором просило признать отчет об оценке рыночной стоимости права аренды № 467.07/148-206 и размер арендной платы по договору аренды земельного участка от 11.08.2016 № 5/2016 недействительными, провести судебную экспертизу по оценке рыночной стоимости права аренды с использованием полных и достоверных данных, ранее предоставленных суду истцом; установить размер арендной платы по договору аренды земельного участка                    от 11.08.2016 № 5/2016 на основании результатов судебной экспертизы, содержащихся в заключении эксперта.

Решением Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 12.01.2024, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.03.2024, в удовлетворении искового заявления администрации в части взыскания задолженности отказано. В части признании договора аренды земельного участка от 11.08.2016 № 5/2016 расторгнутым, исковое заявление оставлено без рассмотрения. Встречные исковые требования общества удовлетворены частично. Установлен размер арендной платы по договору аренды земельного участка от 11.08.2016 № 5/2016 на основании результатов судебной экспертизы в размере 140 076 рублей в год. В остальной части в удовлетворении встречного искового заявления отказано. Судебные инстанции исходили из того, что размер арендной платы за участок должен быть определен на основании заключения судебной экспертизы. Выводы эксперта являются ясными, полными и не противоречат иным доказательствам, заключение соответствует требованиям закона, результаты судебной экспертизы не оспорены, ходатайство о проведении дополнительной либо повторной экспертизы не заявлено. Размер рыночной стоимости годовой арендной платы, установленной по состоянию на 11.08.2016, по результатам судебной экспертизы составляет 140 076 рублей. Поскольку размер арендной платы с 11.08.2016 по 11.04.2018 составляет 233 460 рублей и эта сумма внесена арендатором, основания для взыскания заявленного администрацией долга отсутствуют. По этим же основаниям подлежат удовлетворению требования общества об установлении размера арендной платы по договору аренды земельного участка от 11.08.2016 № 5/2016 на основании результатов судебной экспертизы. Оставляя без рассмотрения требование о признании договора аренды земельного участка расторгнутым, суды исходили из отсутствия направленного в адрес общества уведомления арендатора о расторжении договора аренды. Уведомления о необходимости внесения арендной платы не подтверждают факт соблюдения администрацией досудебного порядка урегулирования спора.

В кассационной жалобе администрация, ссылаясь на неправильное применение норм материального и процессуального права, а также на несоответствие сделанных судами выводов представленным в дело доказательствам, просит отменить решение и постановление, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Податель жалобы указывает, что вопрос о нарушении законодательства при определении первоначального размера арендной платы суды не разрешали. Судебные инстанции также не учли существующее разделение иска о судебном расторжении договора и иска о признании договора расторгнутым, как состоявшегося факта (абзац второй пункта 29 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.06.2021 № 18               «О некоторых вопросах досудебного урегулирования споров, рассматриваемых в порядке гражданского и арбитражного судопроизводства»; далее – постановление Пленума № 18).     

Стороны и иные участвующие в деле лица представителей в суд округа не направили, поэтому жалоба рассмотрена в их отсутствие (часть 3                                      статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации;                       далее – Кодекс).

Изучив материалы дела и доводы жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что решение и апелляционное постановление следует отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Как видно из материалов дела, 11.08.2016 местная администрация сельского поселения Бедык Эльбрусского муниципального района (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор № 5/2016 аренды земельного участка, расположенного в границах сельского поселения Бедык (т. 1, л. д. 54 – 63). 

В соответствии с пунктом 1.1 договора на основании постановления главы местной администрации сельского поселения Бедык Эльбрусского муниципального района                         от 02.06.2016 № 7 арендодатель предоставил арендатору во временное владение и пользование земельный участок, находящийся в неразграниченной государственной собственности, расположенный по адресу: Кабардино-Балкарская Республика, Эльбрусский район, с.п. Бедык, юго-западная сторона села, для добычи гипсового камня. Земельный участок имеет следующие характеристики: площадь 106 831 кв. м, кадастровый номер 07:11:1100000:2947, категория земель – земли населенных пунктов; разрешенное использование – для добычи гипсового камня. 

Срок аренды установлен с 11.08.2016 по 31.12.2021 (пункт 1.5 договора).                                В соответствии с пунктом 8.1 действие договора прекращается по истечении срока аренды земельного участка. Суды установили, что договор аренды прошел процедуру государственной регистрации.

Согласно пункту 3.2 договора арендная плата установлена на основании отчета об определении рыночной стоимости права аренды и составляет 1 079 450 рублей в год (отчет № 467.07/0148-2016, составленный Агентством независимой оценки и экспертизы).

Размер арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке досрочно и в случаях введения коэффициента индексации, в других случаях, предусмотренных нормативными правовыми актами Российской Федерации и Кабардино-Балкарской Республики (пункт 3.3 договора). 

Согласно пункту 3.4 договора арендная плата вносится арендатором с момента подписания договора и акта приема-передачи ежеквартально равными долями, составляющими в сумме годовую арендную плату, в течение срока действия договора, не позднее 15 числа первого месяца квартала, а в четвертом квартале не позднее 15 ноября текущего года.

В приложении № 2 к договору, указано, что расчет арендной платы произведен в соответствии с подпунктом «г» пункта 3 постановления Правительства Кабардино-Балкарской Республики от 18.05.2015 № 90-ПП, на основании отчета об определении рыночной стоимости арендной платы за земельный участок. 

Отчет об оценке приобщен к материалам дела (т. 2, л. д. 56 – 137). 

По акту приема-передачи от 11.08.2016 арендодатель передал арендатору земельный участок (т. 1, л. д. 61).

На основании пункта 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ                    «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (в редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 334-ФЗ) полномочия арендодателя по договору перешли к администрации (т. 1, л. д. 64 – 66). 

Администрация, ссылаясь на допущенную арендатором просрочку внесения арендной платы, обратилась с исковым заявлением в арбитражный суд.

Во встречном исковом заявлении общество просило признать недействительными отчет об оценке рыночной стоимости  арендной платы № 467.07/148-206 и размер арендной платы по договору, а также установить размера арендной платы по договору аренды                       от 11.08.2016 № 5/2016 в соответствии с заключением судебного эксперта (т. 3, л. 

<

...>).

Законность судебных актов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

В силу статей 606, 611 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации                (далее – Гражданский кодекс) обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора – в своевременном внесении установленной договором платы за пользование имуществом (арендной платы).

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1                          статьи 65 Земельного кодекса).

Исходя из пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса, по общему правилу, исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Вместе с тем, в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления (абзац второй пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса).

В данном случае земельный участок неразграниченной государственной собственности с кадастровым номером 07:11:1100000:2947 предназначен для добычи гипсового камня. Обществу выдана лицензия для добычи гипсового камня на участке недр, расположенном юго-западнее с. п. Бедык Эльбрусского района Кабардино-Балкарской Республики. Срок действия лицензии продлен до 31.12.2021 (т. 3,                                л. д. 16 – 21). 

В соответствии с пунктом 3 статьи 39.7 Земельного кодекса, если иное не установлено данным Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Согласно пункту 4 статьи 39.7 Земельного кодекса размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные для размещения объектов, предусмотренных подпунктом 2 пункта 1 статьи 49 Земельного кодекса, а также для проведения работ, связанных с пользованием недрами, не может превышать размер арендной платы, рассчитанный для соответствующих целей в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности.

В соответствии с пунктом 48 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации (утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.12.2019) размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности и предоставленные для проведения работ, связанных с пользованием недрами, не может превышать размер арендной платы, рассчитанный для соответствующих целей в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности. 

Приведенная правовая позиция высшей судебной инстанции применима и для случаев предоставления земельных участков неразграниченной государственной собственности для проведения работ, связанных с пользованием недрами.

Подпунктом «д» пункта 3 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582, установлено, что годовая арендная плата за земельные участки, предоставленные в аренду пользователю недр для ведения работ, связанных с пользованием недрами, составляет 2% от кадастровой стоимости земельного участка.

Постановлением Правительства Кабардино-Балкарской Республики от 18.05.2015 № 90-ПП утверждены Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Кабардино-Балкарской Республики или собственность на которые не разграничена (далее – Правила). Согласно подпункту «г» пункта 3 и пункту 4 Правил для рассматриваемого случая использования земельного участка арендная плата определяется на основании рыночной стоимости арендной платы, определяемой в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.  Порядок изменения арендной платы определен пунктами 12 и 14 Правил. 

При этом, поскольку земельный участок предоставлены обществу для ведения работ, связанных с пользованием недрами, определенный в соответствии с Правилами  размер арендной платы не может превышать размер арендной платы, рассчитанный для соответствующих целей в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности (2% от кадастровой стоимости земельного участка).

При производстве по делу в суде первой инстанции назначена судебная экспертиза, в соответствии с заключением которой рыночная величина годовой арендной платы за спорный земельный участок по состоянию на 11.08.2016 составляет 140 076 рублей (т. 4, л. д. 39 – 100).

В то же время при оценке заключения судебного эксперта судебные инстанции не приняли во внимание следующее. 

Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» (далее – Закон № 135-ФЗ), признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (статья 12 Закона № 135-ФЗ).

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной компетенцией (статья 13 Закона № 135-ФЗ).

Как разъяснено в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора. Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (пункт 1). В случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица, судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Кодекса. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 – 87 Кодекса). При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (пункт 2).

В соответствии с правовой позицией, сформулированной в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации                              от 28.12.2015 № 310-ЭС15-11302, признаваемый Законом № 135-ФЗ вероятностный характер определения рыночной стоимости предполагает возможность получения неодинакового результата оценки при ее проведении несколькими оценщиками, в том числе в рамках судебной экспертизы, по причинам, которые не связаны с ненадлежащим обеспечением достоверности оценки.

Таким образом, наличие разных отчетов об оценке рыночной стоимости размера арендной платы, выполненных с интервалом в несколько лет, само по себе не означает недостоверность использованной арендодателем методики определения арендной платы в отношении спорного земельного участка. Отчет независимого оценщика признается документом, содержащим сведения доказательственного значения. Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в судебном порядке не установлено иное. Достоверность отчета об оценке определяется выполнением его в соответствии с требованиями Закона № 135-ФЗ и Федеральными стандартами оценки. Если отчет об оценке не признан недостоверным, основания для принятия иной цены для целей заключения сделки (в рассматриваемом случае – для определения другого размера арендной платы) отсутствуют. 

В обжалуемых судебных актах не приведены выводы о нарушении при подготовке отчета об оценке № 467.07/148-2016, использованного арендодателем при определении размера арендной платы за земельный участок по договору, норм законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и Федеральных стандартов оценки. Иной отчет (иное заключение) об оценке, определяющий другую рыночную стоимость арендной платы за использование этого земельного участка, само по себе не может опровергать достоверность отчета независимого оценщика, в соответствии с которым определялся в спорный период размер арендной платы по договору. Вопрос о недостоверности рыночной стоимости арендной платы, ранее установленной отчетом об оценке № 467.07/148-2016, на разрешение эксперта не поставлен (т. 3, л. д. 107 – 110).

В отсутствие выводов о недостоверности примененного администрацией отчета об оценке у судов отсутствовали основания для ретроспективного изменения арендной платы по договору, в том числе с учетом положений абзаца 2 пункта 3 статьи 453 Гражданского кодекса. 

Кроме того, оставляя без рассмотрения иск администрации о признании договора аренды расторгнутым (прекращенным), судебные инстанции не приняли во внимание условия договора аренды, установленный Земельным кодексом порядок заключения договоров аренды публичных земельных участков (пункт 1 статьи 39.6), не проверили наличие у арендатора действующего основания для заключения нового договора аренды без проведения торгов (подпункт 20 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса), а также не учли разъяснения, приведенные в абзаце втором пункта 29 постановления Пленума № 18, согласно которым при обращении в суд с иском о признании договора расторгнутым соблюдение досудебного порядка урегулирования спора не требуется, поскольку такой иск является иском о признании, а не иском о расторжении договора (статья 450, пункт 1 статьи 450.1 и пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса). В данном случае обращение администрации иском о признании судом договора аренды расторгнутым (прекращенным) фактически направлено на достижение правовой определенности в правоотношениях сторон.

В силу статей 8 и 9 Кодекса суд обязан создать сторонам равные условия для реализации ими своих процессуальных прав (в том числе, на представление доказательств) в состязательном процессе и не вправе своими действиями ставить                  какую-либо из сторон в преимущественное положение, равно как и умалять права одной из сторон.

В соответствии с частью 1 статьи 64, статьями 71, 168 Кодекса арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.

Оценка требований и возражений сторон осуществляется судом с учетом положений статьи 65 Кодекса о бремени доказывания, исходя из принципа состязательности сторон, согласно которому риск наступления последствий не совершения соответствующих процессуальных действий несут лица, участвующие в деле (часть 2 статьи 9 Кодекса).

С учетом приведенных норм при рассмотрении первоначального иска администрации и встречных требований общества судам следовало проверить соответствие размера арендной платы по договору применимому нормативному регулированию, дать надлежащую оценку доводам общества о недостоверности условия договора о размере арендной платы, определить наличие (отсутствие) долга на стороне ответчика, а также условий для внесения изменений в договор аренды, определить наличие (отсутствие) оснований для признания договора расторгнутым (прекращенным). 

В постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции» указано, что мотивами для отмены судебных актов по основанию, предусмотренному частью 1                              статьи 288 Кодекса, могут быть, в частности, противоречия между выводами о применении нормы права и установленными судами фактическими обстоятельствами, неправильное определение судом характера спорного материального правоотношения, неисполнение судами обязанности по определению обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения спора (пункт 31).

Основаниями для отмены решения, апелляционного постановления являются несоответствие выводов фактическим обстоятельствам, установленным судами первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права (часть 1 статьи 288 Кодекса).

Поскольку содержащиеся в обжалуемых судебных актах сделаны без исследования и оценки совокупности представленных в дело доказательств, а в силу части 2                              статьи 287 Кодекса суд кассационной инстанции не наделен полномочиями по установлению дополнительных обстоятельств и исследованию доказательств, решение и постановление апелляционного суда необходимо отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции (пункт 3 части 1 статьи 287 Кодекса).

При новом рассмотрении суду следует устранить указанные недостатки, надлежащим образом рассмотреть доводы и возражения сторон, в том числе проверить соответствие размера арендной платы по договору применимому нормативному регулированию, дать надлежащую оценку доводам общества о недостоверности условия договора о размере арендной платы, определить наличие (отсутствие) долга на стороне ответчика, а также условий для внесения изменений в договор аренды, определить наличие (отсутствие) оснований для признания договора расторгнутым (прекращенным), после чего на основании полного и всестороннего исследования всех представленных сторонами доказательств и приведенных ими доводов разрешить заявленные требования в соответствии с нормами действующего законодательства.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 12.01.2024 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.03.2024 по делу                                      № А20-4326/2018 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                                                                                     А.И. Мещерин

Судьи                                                                                                                   В.А. Анциферов

                                                                                                                              В.Е. Епифанов