АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, Республика Татарстан, г. Казань, ул. Красносельская, д. 20, тел. (843) 291-04-15

http://faspo.arbitr.ru   e-mail: info@faspo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Ф06-60086/2020

Дело № А06-6402/2019

г. Казань

03 августа 2020 года

Резолютивная часть постановления объявлена 29 июля 2020 года.

Полный текст постановления изготовлен 03 августа 2020 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Карповой В.А.,

судей Ананьева Р.В., Петрушкина В.А.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Сафроновой Т.В.,

при участии в судебном заседании с использованием системы видеоконференц-связи присутствующих в Арбитражном суде Астраханской области представителей:

истца – ФИО1 (доверенность от 30.01.2020),

ответчика – ФИО2 (доверенность от 27.07.2020),

третьего лица – ФИО1 (доверенность от 14.01.2020),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью «Интеграл» и общества с ограниченной ответственностью «ЦИТО»

на решение Арбитражного суда Астраханской области от 19.11.2019 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.01.2020

по делу № А06-6402/2019

по исковому заявлению Управления муниципального имущества администрации муниципального образования «Город Астрахань» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Интеграл» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о расторжении договора аренды земельного участка от 26.12.2007 № 459, с участием третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, муниципальное образование «Город Астрахань» в лице администрации муниципального образования «Город Астрахань»,

УСТАНОВИЛ:

Управление муниципального имущества администрации муниципального образования «Город Астрахань» (далее – истец) обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Интеграл» (далее – ООО «Интеграл») о расторжении договора аренды земельного участка от 26.12.2007 № 459.

Исковые требования мотивированы тем, что ответчик длительное время не выполняет условия аренды, земельный участок, предоставленный в аренду, не использует в соответствии с целевым назначением. Взяв на себя обязательства по строительству торгового комплекса, ответчик никаких мер по осуществлению строительства не принимает, земельный участок обществом до настоящего времени не освоен. 

Определением от 15.10.2019 к участию в деле, в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечено муниципальное образование «Город Астрахань» в лице администрации муниципального образования «Город Астрахань». 

Решением Арбитражного суда Астраханской области от 19.11.2019, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.01.2020, договор аренды земельного участка от 26.12.2007 № 45., заключенный между Управлением муниципального имущества администрации муниципального образования «Город Астрахань» и ООО «Интеграл», расторгнут.

В кассационной жалобе ООО «Интеграл» просит решение Арбитражного суда Астраханской области и постановление апелляционной инстанции отменить, принять новый судебный акт, по основаниям, изложенным в кассационной жалобе.

В кассационной жалобе общество с ограниченной ответственностью «ЦИТО» (далее – ООО «ЦИТО») просит решение Арбитражного суда Астраханской области и постановление апелляционной инстанции отменить, дело направить на новое рассмотрение.

Информация о принятии кассационных жалоб к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ в соответствии со статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Определением Арбитражного суда Поволжского округа от 21.04.2020 перенесена дата и время рассмотрения кассационной жалобы ООО «Интеграл» на 18.05.2020 на 14 часов 00 минут.

Определением Арбитражного суда Поволжского округа от 18.05.2020 судебное разбирательство по рассмотрению кассационной жалобы ООО «Интеграл»  отложено на 18.06.2020 на 11 часов 40 минут.

В порядке статьи 163 АПК РФ в судебном заседании Арбитражного суда Поволжского округа 18.06.2020 объявлен перерыв до 12 часов 00 минут 23.06.2020. Информация размещена на официальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Определением Арбитражного суда Поволжского округа от 23.06.2020 судебное разбирательство по рассмотрению кассационных жалоб ООО «Интеграл» и ООО «ЦИТО» отложено на 29.07.2020 на 10 часов 00 минут.

Определением Арбитражного суда Поволжского округа от 27.07.2020 произведена замена судьи Муравьева С.Ю. на судью Ананьева Р.В., в связи с пребыванием судьи Муравьева С.Ю. в очередном отпуске.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в порядке, предусмотренном главой 35 АПК РФ по доводам, изложенным в кассационных жалобах.

Как следует из материалов дела, постановлением администрации г. Астрахани от 26.12.2007 № 5418 ООО «Интеграл» предоставлен в аренду сроком на три года земельный участок с кадастровым номером 30:12:030451:0172, общей площадью 150 000 кв. м, расположенный по адресу: г. Астрахань, Советский район, ул. Аэропортовское шоссе, для строительства торгового комплекса. 

На основании постановления 26.12.2007 с ООО «Интеграл» был заключен договор аренды № 459 на срок с 26.12.2007 по 25.12.2010. 

Постановлением администрации г. Астрахани от 25.03.2010 № 1888 «О внесении изменений в постановление администрации г. Астрахани от 26.12.2007 № 5418» срок аренды был увеличен с трех до 15 лет.

30 марта 2010 года подписано дополнительное соглашение к вышеуказанному договору, срок аренды земельного участка продлен до 25.12.2022.

Пунктом 4.4.1 договора аренды предусмотрена обязанность арендатора выполнять условия договора в полном объеме. 

Пунктом 4.4.2. арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением.

22 августа 2008 года ООО «Интеграл» выдано разрешение на строительство объекта капитального строительства торговый комплекс 1-очередь строительства (работы подготовительного периода). 

Срок действия разрешения – до 22.12.2008, впоследствии был продлен до 16.03.2009 (т. 2 л.д. 32). 

02 марта 2018 года ответчику выдано разрешение на строительство торгово-развлекательного комплекса «АСТРАПАРК» сроком действия до 02.03.2019 (т. 2 л.д. 104).

В связи с окончанием срока действия разрешения на строительство и не освоением земельного участка, Управление муниципального имущества администрации муниципального образования «Город Астрахань» направило ООО «Интеграл» предупреждение об устранении в 30-дневный срок допущенных нарушений по не освоению земельного участка (т. 1 л.д. 25). 

16 мая 2019 года письмом за № 30-10-02-2313 ответчику была направлена претензия с предложением расторгнуть договор аренды в связи с не использованием земельного участка, не исполнением условий договора и не устранением допущенных нарушений, а также проект соглашения о расторжении договора аренды. 

10 июня 2019 года комиссия отдела обследований земельных участков и хранения землеустроительной документации управления муниципального имущества администрации муниципального образования «Город Астрахань» в лице начальника отдела и ведущего инженера провели обследование земельного участка с кадастровым номером 30:12:030451:0172, расположенного по адресу: ул. Аэропортовское шоссе в Советском районе города Астрахани, ориентировочной площадью 150 000 кв. м. 

По результатам визуального обследования установлено, что территория огорожена по периметру металлическим забором, заросла сорной и тростниковой растительностью, объекты движимого и недвижимого имущества не выявлены. (т. 1 л.д. 29). 

Указанное обстоятельство послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с исковым заявлением.

Арбитражный суд первой и апелляционной инстанции, удовлетворяя заявленные требования исходили из следующих норм права и мотивировали судебные акты тем, что по договору аренды от 26.12.2007, земельный участок передан в аренду для строительства торгового комплекса. Однако, согласно акту осмотра от 10.06.2019 земельный участок не освоен в соответствии с разрешенным использованием.

ООО «Интеграл» не использует земельный участок в целях, указанных в договоре и данное обстоятельство свидетельствуют о наличии оснований для расторжения договора аренды от 26.12.2007 № 459 в порядке статьи 450, статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статьи 22, статьи 42, статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ).

Такое поведение арендатора земельного участка находящегося в государственной собственности в течение длительного периода времени противоречит целям заключенного договора, а также основополагающим принципам эффективного и рационального использования земель.

Более того, ответчиком в материалы дела не представлено надлежащих доказательств невозможности использования земельного участка по целевому назначению.

Кроме того, совершенные обществом действия являются лишь подготовительными к строительству.

По своей правовой природе расторжение договора аренды земельного участка в связи с ненадлежащим исполнением обязательств по договору (по строительству объекта) представляет собой меру ответственности, применяемую к тем арендаторам, которые не принимают никаких разумных и адекватных действий для освоения земельного участка. 

В этом случае расторжение договора преследует цель возвращения публичному собственнику земель, которые не используются в результате бездействия арендаторов.

В рассматриваемом случае поведение ответчика привело к невозможности достижения перечисленных публичных целей.

Досудебный порядок урегулирования спора в части расторжения договора истцом был соблюден в соответствии со статьей 619 ГК РФ. 

В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. 

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», при применении арбитражными судам пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.

Статья 46 ЗК РФ устанавливает, что аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя, в частности, в случае: использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель.

Суды не приняли доводы ответчика, который указывал на отсутствие в договоре конкретного срока в течение которого должно быть произведено строительство, и проведение коммуникаций на участок и поэтому истец не доказал существенных нарушений условий договора со стороны арендатора и отсутствие признаков нарушений режима использования земельного участка. 

В соответствии с частью 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом (за исключением случая, предусмотренного частью 1.1 настоящей статьи), проектом планировки территории и проектом межевания территории (за исключением случаев, если в соответствии с настоящим Кодексом подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории не требуется), при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом (далее - требования к строительству, реконструкции объекта капитального строительства), или требованиям, установленным проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции линейного объекта, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом. 

Доказательством использования земельного участка для строительства по мнению ответчика является полученное в установленном порядке разрешение на строительство. 

Вместе с тем, срок действия разрешения на строительство, выданный ответчику, истек в марте 2019 года.

Таким образом, за 12 лет на земельном участке, находящемся в аренде у ответчика, торговый комплекс не построен, строительные работы объекта торгового комплекса еще не начинались. Что было подтверждено в судебном заседании представителем ответчика.

Между тем, поскольку ответчик не только не осуществлял строительство на спорном земельном участке, но и не приступил к началу осуществления строительных работ объекта, доводы изложенные в кассационных жалобах не являются основанием для отмены обжалованных судебных актов, поскольку право отказаться от договора аренды земельного участка вытекает из специального нормативно-правового регулирования земельных отношений, оно прямо предусмотрено законом (пункт 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).

Реализация Управлением муниципального имущества администрации муниципального образования указанного права в силу закона не означает нарушение условий расторгнутого договора.

В соответствии с пунктом 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (в редакции Федерального закона от 12.12.2011 № 427-ФЗ) заключенный до 1 января 2011 года для целей строительства, реконструкции объекта недвижимого имущества договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, может быть расторгнут досрочно в одностороннем порядке соответствующим органом государственной власти или органом местного самоуправления в случае указанных в настоящем пункте существенного нарушения условий договора аренды такого земельного участка и (или) существенного изменения обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении.

Пункт 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» распространяется на договоры, которые заключены до дня вступления в силу Федерального закона от 12.12.2011 № 427-ФЗ «О внесении изменений в статьи 2 и 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» и обязательства сторон по которым не исполнены на день его вступления в силу.

Договор аренды такого земельного участка считается расторгнутым по истечении одного месяца со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о расторжении данного договора.

До истечения указанного месячного срока сторона по договору вправе направить в орган государственной власти или орган местного самоуправления письменные возражения по вопросу расторжения договора. 

В случае получения органом государственной власти или органом местного самоуправления указанных возражений до истечения указанного месячного срока договор считается расторгнутым со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о подтверждении ранее принятого решения о расторжении договора.

Существенным нарушением условий данного договора, по которому допускается его расторжение в одностороннем порядке органом государственной власти или органом местного самоуправления, является:

неисполнение обязательств по строительству, реконструкции объекта недвижимого имущества в срок, предусмотренный данным договором, или при отсутствии такого срока в данном договоре в срок, на который выдано разрешение на строительство, реконструкцию этого объекта, в случае, если строительная готовность объекта недвижимого имущества на последний день такого срока составляет менее чем сорок процентов общего объема его строительства, реконструкции, предусмотренного утвержденной в установленном законодательством Российской Федерации порядке проектной документацией;

отсутствие по истечении пяти лет со дня заключения данного договора разрешения на строительство, реконструкцию объекта недвижимого имущества, строительство которого предусмотрено данным договором, в случае, если в данном договоре не предусмотрен срок окончания строительства, реконструкции этого объекта.

Существенным изменением обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при заключении договора аренды земельного участка, по которому допускается его расторжение в одностороннем порядке органом государственной власти или органом местного самоуправления, является расторжение иного договора, заключенного с органом государственной власти или органом местного самоуправления, государственным или муниципальным учреждением либо унитарным предприятием и предусматривающего строительство, реконструкцию объекта недвижимого имущества на таком земельном участке, арендованном в соответствии с данным договором. 

В этом случае договор аренды земельного участка считается расторгнутым со дня расторжения указанного договора, за исключением случаев, если продолжение действия договора аренды земельного участка предусмотрено в соглашении о расторжении указанного иного договора.

Расторжение договора аренды земельного участка в связи с иными существенными нарушениями условий данного договора и (или) существенным изменением обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении, осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и земельным законодательством.

Поскольку ООО «Интеграл» до настоящего времени к освоению земельного участка не приступило, суды посчитали, что расторжение в одностороннем порядке договора аренды правомерно. 

Кроме того требования о расторжении соответствуют пункту 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

Данные правовые выводы, изложены в определении Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2015 № 308-ЭС15-11405, от 19.01.2015 № 305-ЭС14-7411, от 05.10.2015 № 305-ЭС15-12662. 

С учетом вышеизложенного суды обосновано не приняли доводы ответчика о не подлежащим удовлетворению заявленных требований о расторжении договора аренды земельного участка.

Судебная коллегия, рассмотрев кассационную жалобу ООО «ЦИТО» считает, что производство по данной кассационной жалобе подлежит прекращению, исходя из следующего.

Принятие судебных актов в отношении лиц, не привлеченных к участию в деле, влечет возникновение у них права, предусмотренного статьей 42 АПК РФ, на обжалование таких судебных актов в порядке кассационного производства.

При этом следует принимать во внимание, что в жалобе должно содержаться обоснование того, каким образом оспариваемым судебным актом непосредственно затрагиваются права или обязанности заявителя.

Согласно статье 42 АПК РФ лица, не участвующие в деле, о правах и обязанностях которых арбитражный суд принял судебный акт, вправе обжаловать этот судебный акт по правилам, установленным названным Кодексом. Такие лица пользуются правами и несут обязанности лиц, участвующих в деле.

Судебный акт может быть признан вынесенным о правах и обязанностях лица, не привлеченного к участию в деле, в случае, если этим актом в отношении предмета спора устанавливаются права не привлеченного лица, либо на это лицо возлагаются какие-либо обязанности.

В силу пункта 4 части 4 статьи 288 АПК РФ принятие судом решения, постановления о правах и об обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле, в любом случае является основанием для отмены решения, постановления арбитражного суда.

В определении Конституционного Суда Российской Федерации от 22.03.2012 № 558-О-О указано, что критерием при определении законодателем лиц, имеющих право обжаловать судебные акты, является существо допущенных арбитражным судом при вынесении судебного акта нарушений норм процессуального права - принятие решения о правах и об обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле.

Исходя из изложенного, лицо, не участвовавшее в деле, должно обосновать, каким образом оспариваемыми судебными актами непосредственно затрагиваются его права или обязанности, а судебный акт может быть признан вынесенным о правах и обязанностях лица, не привлеченного к участию в деле, лишь в том случае, если им устанавливаются права этого лица относительно предмета спора либо возлагаются на это лицо какие-либо обязанности.

Наличие заинтересованности в исходе дела само по себе не является основанием для отмены или изменения принятого по делу судебного акта.

Из текста оспариваемых судебных актов не усматривается, что судом принято решение о каких-либо правах или об обязанностях ООО «ЦИТО».

Наличие обязанности ООО «Интеграл» по выполнению требований действующего земельного законодательства не нарушает права ООО «ЦИТО» как осуществляющего охранную деятельность по договору с ООО «Интеграл».

При таких обстоятельствах отсутствуют основания для отнесения ООО «ЦИТО» к лицам, указанным в статье 42 АПК РФ.

С учетом изложенного производство по кассационной жалобе подлежит прекращению применительно к пункту 1 части 1 статьи 150 АПК РФ.

Иных нарушений норм процессуального права, которые могли явиться основанием для отмены обжалуемых судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного кассационная инстанция не находит оснований для отмены решения и постановления апелляционного суда и удовлетворения кассационной жалобы ООО «Интеграл».

На основании изложенного и руководствуясь статьями 150, 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

производство по кассационной жалобе общества с ограниченной ответственностью «ЦИТО» на решение Арбитражного суда Астраханской области от 19.11.2019 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.01.2020 по делу № А06-6402/2019 прекратить.

Решение Арбитражного суда Астраханской области от 19.11.2019 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.01.2020 по делу № А06-6402/2019 оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Интеграл» – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, предусмотренные статьями 291.1, 291.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Постановление в части прекращения производства по кассационной жалобе может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в порядке статьи 291 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судьяВ.А. Карпова

СудьиР.В. Ананьев

В.А. Петрушкин