﻿﻿АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

24 декабря 2019 года

Дело №

А66-13164/2018

 

Резолютивная часть постановления объявлена 18 декабря 2019 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 24 декабря 2019 года.

 

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Преснецовой Т.Г., судей Захаровой М.В.,                 Рудницкого Г.М.,

рассмотрев 18.12.2019 в открытом судебном заседании кассационную жалобу администрации города Твери на решение Арбитражного суда Тверской области от 01.07.2019 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.09.2019 по делу № А66-13164/2018, 

 

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «Дом стекла», адрес: 170017, Тверская обл., г. Тверь, проезд Мелиораторов, д. 15а, ОГРН 1046900086496, ИНН 6901065212 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд Тверской области с иском к администрации города Твери, адрес: 170100, Тверская обл.,  г. Тверь, Советская ул., д. 11, ОГРН 1066950062717, ИНН 6901000920 (далее - Администрация), об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка площадью 5 436 кв.м с кадастровым номером 69:40:0200068:204, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка по адресу: г. Тверь, пр-д Мелиораторов,               д. 15а, по цене равной 2,5% от кадастровой стоимости земельного участка в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 14.1 Закона Тверской области                от 09.04.2008 № 49-ЗО «О регулировании отдельных земельных отношений в Тверской области», изложив пункт 2.1 договора в следующей редакции: «Цена Участка составляет 50 768 руб. 16 коп.».

Решением суда от 01.07.2019 требования удовлетворены, суд урегулировал разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи земельного участка, определив условие о выкупной цене в редакции, предложенной истцом, а именно, в размере 50 768 руб. 16 коп.

Постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда                от 11.09.2019 данное решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Администрация, ссылаясь на нарушение судами норм материального права, просит решение и постановление отменить и вынести новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований.

Податель жалобы полагает, что наличие у Общества права на выкуп земельного участка по льготной цене документально не подтверждено, поскольку из представленных им документов невозможно установить объекты недвижимости, который были отчуждены при приватизации из государственности собственности; полагает, что истцом пропущен тридцатидневный срок для представления протокола разногласий, что свидетельствует о нарушении процедуры урегулирования разногласий.

В отзыве на кассационную жалобу Общество просит отказать в ее удовлетворении и оставить судебные акты без изменения.

Лица, участвующие в деле и надлежаще извещенные о времени и месте судебного заседания, своих представителей в суд не направили, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не может служить препятствием для рассмотрения жалобы.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, на основании договора купли-продажи             от 22.03.2005 Общество приобрело в собственность корпус для стоянки автомашин площадью 1 288,9 кв.м, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 69:40:0200068:204, почтовый адрес ориентира: Тверская обл., г.Тверь, пр-д Мелиораторов, д.15а. Право собственности Общества на указанный объект недвижимости зарегистрировано 24.03.2005.

Судами установлено, что Комитет по управлению имуществом Тверской области 07.10.1992 утвердил план приватизации управления механизации и автотранспорта треста «Текстильспецпромстрой», согласно которому приватизация данного государственного предприятия осуществляется путем преобразования в акционерное общество открытого типа «Автомехцентр» (далее – АООТ «Автомехцентр»).

В связи с переходом прав собственности на объекты недвижимости, ранее принадлежавшие управлению механизации и автотранспорта треста «Текстильспецпромстрой», постановлением главы Администрации от 08.09.1992 № 492-3 в постоянное бессрочное пользование АООТ «Автомехцентр» предоставлен земельный участок площадью 34 597 кв.м под административно-бытовой корпус, ремонтные мастерские, гараж и складские помещения в промзоне «Лазурная».

Указанный объект был приобретен Лариным А.В. по договору купли-продажи от 20.08.2001, а затем отчужден им по договору купли-продажи                         от 03.12.2004 в пользу Чистяковой И.Л., которая, в свою очередь, на основании договора купли-продажи от 15.12.2004 продала его Желеву А.С., у которого Общество приобрело спорный корпус на основании договора купли-продажи                  от 22.03.2005, заключенного с Желевым А.С.

Как следует их выписки из Единого государственного реестра недвижимости по состоянию на 15.04.2016, государственная регистрация права собственности АООТ «Автомехцентр» на корпус для стоянки автомашин с кадастровым номером 69:40:0200068:218 произведена 29.05.2001.

Помимо этого АООТ «Автомехцентр» на основании договора купли-продажи от 06.05.1994 выкупило у Калининского управления механизации и автотранспорта треста «Текстильспецпромстрой» его имущество, расположенное по адресу: г. Тверь, пос. Элеватор, промзона «Лазурная», на общую сумму 2 867 000 руб., что подтверждается свидетельством о праве собственности АООТ «Автомехцентр» от 07.07.1994 № 138.

Постановлением главы Администрации от 27.10.1997 № 244 (в редакции постановления от 19.11.1997 № 2633) у АООТ «Автомехцентр» изъята часть земельного участка площадью 14 642,9 кв.м., а впоследствии в установленном законом порядке было зарегистрировано право постоянного (бессрочного) пользования АООТ «Автомехцентр» земельным участком под административно-бытовой корпус, ремонтные мастерские, гараж и складские помещения площадью 19 954,6 кв.м, расположенным по адресу: г. Тверь, промзона «Лазурная», что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 29.05.2001 серии 69-АА № 122185.

В соответствии с постановлением главы Администрации от 01.07.2002                 № 1645 Ларину А.В. как собственнику строений передана в аренду часть земельного участка площадью 5 609, 2 кв.м из земельного участка площадью 19 954,7 кв.м.

Таким образом, Общество является собственником недвижимого имущества – корпуса для стоянки автомашин площадью 1 288, 9 кв.м с кадастровым номером 69:40:02:00:068:0012:1/021198/37\10000\А, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 69:40:0200068:204, почтовый адрес ориентира: Тверская обл., г.Тверь, пр-д Мелиораторов, д.15а.

Общество, ссылаясь на принадлежность ему корпуса для стоянки автомашин площадью 1 288,9 кв.м, а также на положения подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), обратилось в Департамент управления имуществом и земельными ресурсами Администрации (далее – Департамент) с заявлением от 14.02.2018 № 4 о передаче ему в собственность без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 69:40:0200068:204 по адресу: Тверская обл., г.Тверь, проезд Мелиораторов, д.15а, на котором расположен принадлежащий ему объект недвижимости.

Департамент письмом от 07.03.2018 № 30/1204-и послал Обществу проект договора купли-продажи, в котором выкупная цена земельного участка определена в размере 304 608 руб. 98 коп.

Общество направило в адрес Департамента протокол разногласий к этому проекту, в котором ссылалось на то, что оно является собственником объекта недвижимости, ранее отчужденного из государственной собственности и расположенного на испрашиваемом земельном участке, и что цена продажи должна определяться по льготной цене в размере 2,5% кадастровой стоимости земельного участка, что составляет 50 768 руб. 16 коп. Данный протокол был приложен к письму от 07.05.2018 № 24.

Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском, ссылаясь на положения статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее -                 ГК РФ) и на отсутствие соглашения сторон по условиям договора купли-продажи.

Суд первой инстанции, исследовав представленные в материалы дела доказательства и руководствуясь статьями 217, 421, 422, 445, 446 ГК РФ, пунктом 1 статьи 39.20, подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ, признал доказанным факт отчуждения принадлежащего истцу недвижимого имущества в процессе приватизации государственного предприятия, в связи с чем посчитал, что в данном случае в силу  пункта 1 статьи 2 Федерального закона                             от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее - Закон № 137-ФЗ) выкупная цена не может превышать 2,5% кадастровой стоимости земельного участка. При таком положении суд удовлетворил требования и урегулировал возникшие между сторонами разногласия, приняв пункт 2.1 договора в предложенной истцом редакции.

Апелляционная инстанция согласилась с выводами суда и оставила решение без изменения.

Кассационная инстанция, исследовав материалы дела, изучив доводы кассационной жалобы, не находит оснований для ее удовлетворения и отмены принятых по делу судебных актов в связи со следующим.

Согласно пункту 1 статьи 39.20 ЗК РФ (в редакции, действующей после 01.03.2015), если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 Кодекса.

Согласно пункту 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии со статьей 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно правовой позиции, сформулированной в пункте 9 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3(2016), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.10.2016, граждане, коммерческие организации и индивидуальные предприниматели, являющиеся собственниками недвижимого имущества, выкупленного у публично-правового образования, имеют право приобрести в собственность земельный участок, на котором расположена эта недвижимость, на льготных условиях, предусмотренных пунктом 1 статьи 2 Закона № 137-ФЗ, независимо от того, приобрели ли они недвижимость непосредственно при приватизации или в результате последующих сделок. При этом критерием применения льготного режима выкупа земельного участка является субъект гражданского оборота или правовая судьба объекта недвижимости.

Из содержания пункта 1 статьи 2 Закона № 137-ФЗ следует, что субъектами применения льготного порядка расчетов за приватизируемые земельные участки выступают собственники зданий, строений, сооружений, находившихся ранее в государственной или муниципальной собственности.

При этом в соответствии с названной правовой нормой для приобретения земельного участка по льготной цене достаточно установить факт отчуждения недвижимого имущества в процессе приватизации государственных (муниципальных) предприятий, поскольку из буквального толкования данной нормы не следует, что субъектом приобретения земельного участка по льготной цене является первый приобретатель недвижимости.

Ограничительное толкование положения пункта 1 статьи 2 Закона                   № 137-ФЗ привело бы как к нарушению закрепленного в статье 19 Конституции Российской Федерации принципа равенства, так и к различному подходу по отношению к собственникам недвижимого имущества как субъектам права, находящимся в равном положении.

По смыслу данного законоположения и с учетом преследуемых законодателем общих целей правового регулирования любой собственник недвижимого имущества, выкупленного у государственного или муниципального образования, имеет право на приобретение в собственность земельного участка на льготных условиях независимо от того, приобрел ли он недвижимость непосредственно при приватизации или в результате последующих сделок.

Проанализировав приведенные правовые положения, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно признали, что объект недвижимости – корпус для стоянки автомашин площадью 1 288,9 кв.м, расположенный на испрашиваемом Обществом земельном участке, - ранее выбыл из государственной собственности в процессе приватизации государственного предприятия, в связи с чем стороны при определении цены спорного земельного участка должны были руководствоваться императивной нормой пункта 1 статьи 2 Закона № 137-ФЗ, выкупная цена подлежала определению в льготном порядке, а установление в договоре выкупной цены сверх размера, предписанного законом, противоречит указанным нормам.

При таком положении являются правомерными выводы судов первой и апелляционной инстанций о том, что у Администрации не имелось правовых оснований для отказа в заключении договора купли-продажи земельного участка на льготных условиях и выкупная цена земельного участка в рассматриваемом случае не может превышать 2,5% кадастровой стоимости земельного участка.

С учетом приведенных обстоятельств суд кассационной  инстанции считает, что в данном случае суды правильно применили правило, предусмотренное в пункте 1 статьи 2 Закона № 137-ФЗ, и обоснованно исходили из того, при приобретении Обществом спорного земельного участка его цена устанавливается в пределах 2,5% кадастровой стоимости земельного участка и составит 50 768 руб. 16 коп., исходя из кадастровой стоимости земельного участка в размере 2 030 726 руб. 52 коп. При таком положении удовлетворение исковых требований соответствует действующему законодательству и сложившейся правоприменительной практике.

Суд кассационной инстанции не усматривает оснований для иной правовой квалификации спорных правоотношений и оценки установленных по делу существенных обстоятельств.

Довод подателя жалобы о том, что истец не представил доказательств отчуждения из государственной собственности принадлежащего истцу объекта недвижимости, расположенного на испрашиваемом земельном участке, был исследован судами и обоснованно ими отклонен. Сопоставив имеющиеся в материалах дела план приватизации, постановления главы Администрации, данные технического паспорта на объект и сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости в отношении корпуса для стоянки автомашин, суды обоснованно посчитали, что в процессе приватизации принадлежащий Обществу объект недвижимости передан создаваемому акционерному обществу в составе иного имущества и факт отчуждения спорного недвижимого имущества в процессе приватизации государственного предприятия надлежащим образом подтверждается материалами дела.

Вопрос достоверности, относимости, допустимости и взаимной связи доказательств разрешается судом в каждом конкретном случае, исходя из обстоятельств дела, при этом определение круга допустимых и относимых доказательств входит в круг вопросов, рассмотрение которых не относится к компетенции суда, рассматривающего дело в порядке кассационного производства.

Суд кассационной инстанции отклоняет довод подателя жалобы о том, что нарушение Обществом срока возврат проекта договора купли-продажи является основанием для отказа в заключении указанного договора.

Подпунктами 1, 3 пункта 5 статьи 39.17 ЗК РФ предусмотрено, что уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 названного кодекса, либо осуществляет подготовку проектов договоров купли-продажи в трех экземплярах и их подписание и направляет проекты договоров для подписания заявителю.

Таким образом, в случае, если отсутствуют основания для отказа в предоставлении земельного участка, уполномоченный орган направляет заявителю подписанный договор купли-продажи.

Как установлено судами, заявление Общества о предоставлении в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером 69:40:0200068:204 содержало полный перечень документов, предусмотренных пунктом 1 статьи 39.17 ЗК РФ.

Суды правомерно исходили из того, что в данном случае неподписание Обществом направленного ему Департаментом проекта договора в установленный пунктом 7 статьи 39.17 ЗК РФ срок и направление Обществом предложения о заключении договора на иных условиях, касающихся размера выкупной цены и изложенных в протоколе разногласий, по истечении указанного тридцатидневного срока не лишают заявителя права на получение земельного участка в собственность. В данном случае заключение договора купли-продажи являлось для Администрации обязательным при отсутствии препятствий, перечисленных в статье 39.16 ЗК РФ. Сам по себе факт неподписания Обществом договора купли-продажи по цене, не соответствующей действующему законодательству, и его последующее обращение в суд с заявлением об урегулировании разногласий свидетельствуют об отсутствии неправомерного уклонения истца от подписания договора.

Приведенные Администрацией в кассационной жалобе доводы являлись предметом проверки и оценки судов первой и апелляционной инстанций, они получили надлежащую правовую оценку и правомерно были отклонены судами. Указанные доводы не свидетельствуют о нарушении судами норм материального права, а лишь указывают на несогласие с выводами.

При рассмотрении дела и вынесении судебных актов суды установили все существенные для дела обстоятельства и дали им надлежащую правовую оценку, выводы судов основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу, нормы материального права применены правильно. Нарушений норм процессуального права, которые могли явиться основанием для отмены обжалуемых судебных актов, кассационной инстанцией не установлено.

С учетом изложенного кассационная инстанция не находит оснований для отмены решения и постановления апелляционного суда и удовлетворения кассационной жалобы.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа 

 

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда Тверской области от 01.07.2019 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда                         от 11.09.2019 по делу № А66-13164/2018 оставить без изменения, а кассационную жалобу администрации города Твери – без удовлетворения.

 

Председательствующий

Т.Г. Преснецова

 

Судьи

 

М. В. Захарова

 

Г.М. Рудницкий