Пятый арбитражный апелляционный суд

ул. Светланская, 115, г. Владивосток, 690001

http://5aas.arbitr.ru/

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело

№ А24-2989/2021

г. Владивосток

25 января 2022 года

Резолютивная часть постановления объявлена 18 января 2022 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 25 января 2022 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего С.Б. Култышева,

судей Д.А. Глебова, Е.Н. Шалагановой,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2,

апелляционное производство № 05АП-8311/2021

на решение от 29.10.2021 судьи М.В. Карпачева

по делу № А24-2989/2021 Арбитражного суда Камчатского края

по иску Управления архитектуры и градостроительства администрации Петропавловск-Камчатского городского округа - муниципальное учреждение (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), Управления имущественных и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа - муниципальное учреждение (ИНН 

<

***>,                  ОГРН 

<

***>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО3 (ИНН 

<

***>, ОГРИП 312410126300059), индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРИП 313410103500066)

третье лицо: администрация Петропавловск-Камчатского городского округа (ИНН4101036106, ОГРН 

<

***>)

о признании отсутствующим права собственности индивидуального предпринимателя ФИО2, регистрационная запись №41:01:0010116:17964-41/014/2020-3 от 30.12.2020, на объект – гостевая автостоянка с кадастровым номером 41:01:0010116:17964, о признании договора купли-продажи от 15.12.2020, заключенного между индивидуальным предпринимателем ФИО3 и индивидуальным предпринимателем ФИО2, недействительным с момента заключения, о признании договора купли-продажи земельного участка от 18.02.2020 № 9-20 с кадастровым номером 41:01:0010116:15215, заключенным между Управлением архитектуры, градостроительства и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа - муниципальное учреждение и индивидуальным предпринимателем ФИО3, недействительным с момента заключения, об обязании индивидуального предпринимателя ФИО2 возвратить земельный участок с кадастровым номером 41:01:0010116:15215 Управлению имущественных и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа - муниципальное учреждение по акту приема-передачи свободным от любого распряженного на нем имущества,

при участии: от ответчика индивидуального предпринимателя ФИО2: ФИО4, по доверенности от 01.01.2022, сроком действия на 1 год, диплом о высшем юридическом образовании от 11.06.2010, паспорт.

от истцов, ответчика ФИО5, третьего лица: представители не явились,

УСТАНОВИЛ:

Управление архитектуры, градостроительства и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа – муниципальное учреждение обратилось с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО3 (далее – ИП ФИО6) и индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ИП Куйбида) о признании отсутствующим права собственности ИП Куйбиды, регистрационная запись №41:01:0010116:17964-41/014/2020-3 от 30.12.2020, на объект капитального строительства – гостевая автостоянка с кадастровым номером 41:01:0010116:17964, о признании договора купли-продажи автомобильной стоянки, заключенного между ИП ФИО6 и ИП Куйбидой, недействительным с момента заключения, о признании договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 41:01:0010116:15215 от 18.02.2020 №9- 20, заключенного между Управлением архитектуры, градостроительства и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа - муниципальное учреждение и ИП ФИО6, недействительным с момента заключения, об обязании ИП ФИО6 возвратить земельный участок с кадастровым номером 41:01:0010116:15215 истцу по акту приема-передачи свободным от любого расположенного на нем имущества.

В ходе рассмотрения дела судом первой инстанции принято изменение наименования истца на Управление архитектуры и градостроительства администрации Петропавловск-Камчатского городского округа - муниципальное учреждение (далее - Управление архитектуры); к участию в деле в качестве соистца привлечено Управление имущественных и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа - муниципальное учреждение (далее – Управление имущественных отношений); к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация Петропавловск-Камчатского городского округа (далее – Администрация).

Управление имущественных отношений уточнило требования в части даты договора купли-продажи, заключенного между ИП ФИО6 и               ИП Куйбидой, просило признать договор купли-продажи от 15.12.2020 недействительным с момента заключения, обязать ИП ФИО6 возвратить земельный участок с кадастровым номером 41:01:0010116:15215 Управлению имущественных отношений; указанные уточнения приняты судом в порядке статьи 49 АПК РФ.

Решением Арбитражного суда Камчатского края от 29.10.2021 исковые требования удовлетворены частично, суд признал отсутствующим зарегистрированное право собственности ИП Куйбиды, регистрационная запись № 41:01:0010116:17964-41/014/2020-3 от 30.12.2020, на объект – гостевая автостоянка с кадастровым номером 41:01:0010116:17964, признал недействительным договор купли-продажи земельного участка от 18.02.2020 № 9-20, заключенный между Управлением архитектуры, градостроительства и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа - муниципальное учреждение и ИП ФИО6, обязал ИП Куйбиду возвратить земельный участок с кадастровым номером 41:01:0010116:15215 Управлению имущественных отношений по акту приема-передачи свободным от любого расположенного на нем имущества. Также судом предоставлено истцу право освободить спорный земельный участок собственными силами с возложением расходов на ИП Куйбиду, в удовлетворении остальных требований отказано.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, ИП Куйбида обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Камчатского края от 29.10.2021 отменить. В обоснование жалобы заявитель указывает на то, что истцом избран ненадлежащий способ защиты, как невладеющим спорными объектами, настаивает, что является добросовестным приобретателем спорных земельного участка и сооружения, которое является объектом недвижимого имущества созданным в правомерном порядке, истцом проявлена надлежащая осмотрительность при проверке сведений ЕГРН при приобретении сооружения и земельного участка, приводит ссылки на положения Пленума ВС РФ, ВАС РФ №10/22, Постановление Конституционного суда РФ №6-П.

В канцелярию Пятого арбитражного апелляционного суда от Управления архитектуры поступил отзыв на апелляционную жалобу, который приобщен к материалам дела.

В судебном заседании представитель ИП Куйбиды поддержал доводы апелляционной жалобы, просил обжалуемое решение отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе, дополнительно полагал необходимым рассмотрение дела в суде общей юрисдикции в силу продажи и приобретения спорных объектов между ФИО7 и                ФИО2 как между гражданами, без указания статуса предпринимателей.

ИП ФИО6, истца, третьи лица, извещенные надлежащим образом о дате, времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителей в судебное заседание не обеспечили. Руководствуясь частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), суд рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие их представителей. 

Исследовав и оценив материалы дела, проверив в порядке статей 266-271 АПК РФ правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к следующему.

Согласно материалов дела, между Администрацией в лице Управления архитектуры и градостроительства администрации Петропавловск-Камчатского городского округа и ИП ФИО6 заключен договор аренды земельного участка от 15.11.2017 № 279/17, по которому арендатор принял в пользование земельный участок (кадастровый номер 41:01:0010116:15215), площадью 0,1349 га, расположенный по адресу (местоположение): 

<

...> вид разрешенного использования: земельные участки объектов хранения транспорта, автозаправочных комплексов, пунктов мойки автомобилей (автомоек), фактическое использование: для строительства объекта хранения транспорта – автостоянки, сроком 18 месяцев до 15.05.2019 (пункты 2.2 договора аренды).

Управление архитектуры, градостроительства и земельных отношений 16.07.2018 выдало предпринимателю разрешение на строительство автомобильных стоянок, 14.05.2019 разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Сооружение - автостоянка с кадастровым номером 41:01:0010116:17964 зарегистрировано на праве собственности за                      ИП Гусейновым 10.02.2020

Между Управлением архитектуры, градостроительства и земельных отношений и ИП ФИО6 заключен договор купли-продажи земельного участка от 18.02.2020 № 9-20, по которому земельный участок с кадастровым номером 41:01:0010116:15215 приобретен предпринимателем за 354 000 рублей.

Впоследствии, между ФИО5 и ФИО2 заключен договор купли-продажи земельного участка от 15.12.2020, по которому продан земельный участков с кадастровым номером 41:01:0010116:15215 (далее – спорный земельный участок) и сооружение (автостоянка) с кадастровым номером 41:01:0010116:17964 (далее – спорное сооружение,  автостоянка), цена приобретенного имущества составляет 850 000 рублей.

Право собственности ИП Куйбиды на спорные земельный участок и сооружение  зарегистрировано 30.12.2020.

Инспекция ГСН Камчатского края 22.12.2020 направила в адрес прокуратуры г. Петропавловска-Камчатского письмо № 1879/01-140-2, в котором сообщила о том, что сооружение - автостоянка не является объектам капитального строительства; устройство указанного в проектной документации покрытия относится к неотделимым улучшениям земельного участка (замощению, покрытию) относятся к вспомогательном виду разрешенного использования земельных участков и не являются объектами капитального строительства.

Прокуратурой г. Петропавловска-Камчатского в адрес главы                        г. Петропавловск-Камчатского 11.02.2021 направлено представление об устранении нарушений градостроительного законодательства при рассмотрении заявлений о выдаче разрешений на строительство автомобильный стоянок.

Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ, исследовав представленные в дело доказательства и оценив их по правилам статьи 71 АПК РФ, апелляционная коллегия приходит к следующему.

Судом первой инстанции обоснованно учтены положения части 1 статьи 4 АПК РФ, статей 12, 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), разъяснения пунктов 74, 75 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ».

Оценивая порядок предоставления земельных участков, находящихся в публичной собственности, в собственность за плату собственнику расположенных на них объектов недвижимости, судом первой инстанции отмечены положения  подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3, пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ, закрепляющие продажу соответствующих земельных участков без торгов и в качестве исключительного права лиц, выступающих собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

При этом, понятие недвижимости раскрыто в пункте 1 статьи 130 ГК РФ, представляя собой правовую категорию, характеризующуюся определенной совокупностью признаков.

Судом первой инстанции обоснованно отмечено, что согласно обязательным разъяснениям  пункта 38 Постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ» замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью.

Также, согласно разъяснений пункта 52 Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее Постановление Пленума №10/22) оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП. 

Принимая во внимание цели, задачи и полномочия суда, закрепленные частью 1 статьи 133, частью 1 статьи 168 АПК РФ, суд первой инстанции обосновано рассмотрел заявленное требование по существу, исходя из фактических правоотношений.

Истцам заявлены требования о признании недействительными договоров по последовательному переходу права собственности на спорные земельный участок и автостоянку к ИП ФИО6 и ИП Куйбиде, а также  требование о возврате земельного участка Управлению имущественных отношений.

Верным является вывод суда об отсутствии между истцами и ИП Куйбидой обязательственных отношений, исключающем применение последствий недействительности сделок в виде возврата переданного имущества (пункт 34 Постановления Пленума №10/22), при необходимости руководствоваться в данном случае положениями об основаниях и условиях заявления и удовлетворения виндикационного иска.

Удовлетворяя требование о признании недействительным договора купли продажи земельного участка от 18.02.2020, суд первой инстанции верно исходил из следующего.

Согласно представленным в ходе судебного заседаниям пояснениям, и имеющимся в деле доказательствам, автостоянка представляют собой плоскостной объект строительства с асфальтобетонным и бетонным покрытием.

Судом первой инстанции обосновано учтена динамика развития правового подхода оценки статуса улучшений земельного участка, последовательно  раскрытая в постановлениях Президиума ВАС РФ от 16.12.2008 № 9626/08, от 02.03.2010 № 14971/09, от 20.10.2010 № 6200/10, включая прежде всего возможность их самостоятельного хозяйственного использования либо при отсутствии такового, наличие либо отсутствие самостоятельных полезных свойств помимо обеспечения качества поверхности земельного участка. Такие сооружения рассматриваются в качестве улучшения того земельного участка, для обслуживания которого возведены, поэтому являются его неотъемлемой частью и следуют его юридической судьбе.

Спорная автомобильная стоянка в целом представляет собой асфальтобетонное и бетонное замощение. Доказательств того, что проектной документацией предусмотрено возведение стен, перекрытия и кровли не представлено. 

Судом первой инстанции обоснованно отклонен довод о том, что автомобильная стоянка является объектом недвижимости в связи с наличием фундамента, поскольку наличие отдельных элементов, обеспечивающих технологическую целостность спорной стоянки как плоскостного покрытия соответствующего земельного участка ввиду особенностей его грунтов, не является в данном случае единственным определяющим признаком, по которому объект может быть отнесен к недвижимости, применительно к приведенным руководящих разъяснениям Постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25. Также судом  правомерно отклонены ссылки на наличие разрешительных документов, поскольку создание спорной стоянки в условиях получения указанных документов, не изменяют правовую квалификацию данного объекта по существу, исходя из его характера, назначения и функциональных свойств.

Приведенные в жалобе доводы ИП Куйбиды об отнесении спорной автомобильной стоянки к объектам недвижимости сводятся к повторению ранее сформированной позиции о создании при строительстве спорного сооружения неразрывно связанного с землей фундамента с использованием ряда буронабивных свай, получившей оценку суда первой инстанции. 

С учетом изложенного, апелляционным судом не установлено оснований для вывода о том, что спорный объект является не только улучшенным покрытием земельного участка, выполненным с укреплением грунта перед созданием собственно покрытия, имеет самостоятельное функциональное назначение.

Поскольку спорная автомобильная стоянка не является недвижимым имуществом, у ИП ФИО6 по существу отсутствовало исключительное право на приобретение земельного участка в собственность по правилам статей 39.1, 39.3, 39.20 ЗК РФ, в связи с чем отчуждение спорного земельного участка из публичной собственности в собственность частного лица в отсутствие установленных законом оснований нарушает положения действующего законодательства, публичные интересы, а также интересы неопределенного круга лиц, и свидетельствует о ничтожности договора купли-продажи земельного участка от 18.02.2020 № 9-20.

Проверив выводы суда в части требования об обязании ИП Куйбиды возвратить спорный земельный участок, апелляционный суд приходит к следующему.

Как отмечалось, с учетом отсутствия между истцами и ИП Куйбида относительных гражданских правоотношений, защита нарушенного права в рассматриваемом случае предполагает реализацию положений законодательства, регулирующих основания подачи и удовлетворения виндикационный иск, для соблюдения баланса гарантий прав лица, чье право нарушено, и конечного приобретателя спорного имущества.

В соответствии со статьей 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Ввиду недействительности договора купли-продажи от 18.02.2020 № 9-20, последующее отчуждение земельного участка производилось неуправомоченным отчуждателем, в связи с чем является верным вывод суда первой инстанции, что владение ИП Куйбидой спорным земельным участком  нельзя признать законным.

Отклоняя возражения ИП Куйбиды о том, что она является добросовестным приобретателем, суд первой инстанции со ссылкой на разъяснения пункта 38 Постановления Пленума № 10/22 указал, что при совершении сделки ИП Куйбида должна была усомниться в праве контрагента по сделке на отчуждение имущества, поскольку спорная автостоянка объектом недвижимости не является, и действуя с разумной осмотрительностью и осторожностью, должна была проявить интерес к возможности приобретения права собственности на спорное имущество.

Учитывая длительность применения разъяснений абзаца 5 пункта 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25, данная позиция по существу поддерживается судебной коллегией.

Кроме того, по смыслу статьи 302 ГК РФ добросовестность приобретателя не имеет значения в случае выбытия имущества из владения собственника помимо воли.

Выбытие имущества помимо фактической воли собственника имеет место не только при хищении, но и в результате иных действий, например при реализации имущества, приобретенного на основании сделки с пороком воли (совершенной под влиянием насилия, обмана, стечения тяжелых обстоятельств).

 Первоначальным приобретателем земельный участок приобретен на основании договора, заключенного в соответствии со статьями 39.1, 39.3, 39.20 Земельного кодекса РФ Управлением архитектуры, градостроительства и земельных отношений и ИП ФИО6 как собственником объекта недвижимого имущества, расположенного на земельном участке, по льготной цене в исключительном порядке.

Указанные нормы права предполагают безусловную обязанность заключения публичным собственником договора купли-продажи земельного участка с собственником расположенных на нем объектов недвижимости при соблюдении порядка выкупа земельного участка, то есть не предусматривают свободно формируемое волеизъявление продавца на отчуждение земельного участка.

Учитывая установленное фактическое отсутствие на спорном земельном участке объектов недвижимости, принадлежащих приобретателю земельного участка, а следовательно и отсутствие обязанности публичного собственника заключить договор купли-продажи в порядке статьи 39.20, апелляционная коллегия приходит к выводу о заключении данного договора с фактическим пороком воли публичного собственника относительно отчуждения земельного участка из публичной собственности.

При указанных обстоятельствах спорный земельный участок по существу выбыл из владения собственника помимо его воли, в связи с чем позиция о наличии добросовестности ИП Куйбиды как лица, основывающего свою позицию перед приобретением на данных ЕГРН, не имеет правового значения для его истребования.

В силу изложенного, требование о возврате земельного участка удовлетворено правомерно.

В части требования о признании права на автостоянку отсутствующим коллегия приходит к следующему.

В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Как верно указал суд, иск о признании права отсутствующим на объект, не обладающий признаками недвижимой вещи, но права на который зарегистрированы как на недвижимость, является разновидностью негаторного иска (пункт 1 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 1 (2016), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 13.04.2016).

С учетом разъяснений указанного обзора, апелляционная коллегия отмечает следующее.

Поскольку спорный объект, права на который в ЕГРП зарегистрированы как на недвижимость, не обладает соответствующими признаками недвижимой вещи, сам факт государственной регистрации права собственности ответчика на такое имущество нарушает права собственника земельного участка, поскольку значительно ограничивает возможность реализации последним имеющихся у него правомочий.

Как установлено выше, спорная автостоянка является замощением, то есть частью земельного участка, имеющего своего собственника, права которого нарушаются оспариваемой государственной регистрацией, в подобной ситуации заявленное по делу требование следует считать разновидностью негаторного иска.

Таким образом, в рассматриваемом случае, требования истца связаны не с регистрацией права на объект, выбывший из его владения, а с регистрацией за ответчиком в ЕГРН права на улучшение земельного участка, не являющееся самостоятельным объектом недвижимости.

Учитывая недоказанность ограничений доступа на спорный земельный участок и его замощенную часть, принимая во внимание виндикационное требование о возврате самого земельного участка удовлетворено, для целей удовлетворения требования о признании отсутствующим права на спорную автостоянку не имеет правового значения вопрос о владеющем ею лице, в связи с чем соответствующий довод апелляционной жалобы отклоняется.

Поскольку спорная автостоянка объектом недвижимости не является, регистрация права собственности на нее нарушает права муниципального образования как собственника земельного участка, на котором она расположена, в связи с чем требование о признании отсутствующим указанного права также удовлетворено правомерно.

Предоставление истцу права освободить спорный земельный участок за счет средств бюджета Петропавловск-Камчатского городского округа с последующим взысканием с ИП Куйбиды понесенных расходов соответствует статье 174 ГК РФ.

Доводы представителя апеллянта о рассмотрении спора ненадлежащим судом подлежат отклонению, поскольку объективное наличие у ФИО5 и ФИО2 как сторон договора купли-продажи земельного участка от 15.12.2020 статуса индивидуальных предпринимателей, явное несоответствие предмета договора целям личного, семейного, домашнего использования,  отсутствие заявления соответствующих возражений в суде первой инстанции, свидетельствуют о наличии у настоящего спора необходимых критериев отнесения к спорам, относящиеся к компетенции арбитражных судов (статья 27 АПК РФ).

Судебные расходы сторон по уплате государственной пошлины распределены судом в соответствии со статьей 110 АПК РФ.

Суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что рассматривая настоящий спор, суд первой инстанции полно и всестороннее исследовал все существенные обстоятельства дела и дал им надлежащую оценку, правильно применил нормы материального и процессуального права. 

Основания для отмены судебного акта не установлены, доводы заявителя апелляционной жалобы не нашли своего объективного подтверждения.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса РФ, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Камчатского края от 29.10.2021 по делу №А24-2989/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Камчатского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

С.Б. Култышев

Судьи

Д.А. Глебов

Е.Н. Шалаганова