Арбитражный суд Калининградской области

Рокоссовского ул., д. 2, г. Калининград, 236040

E-mail: info@kaliningrad.arbitr.ru

http://www.kaliningrad.arbitr.ru

Р Е Ш Е Н И Е

г. Калининград

Дело №

А21-10787/2022

«17»

ноября

2022 года 

 

«14» ноября 2022 года оглашена резолютивная часть решения 

Арбитражный суд Калининградской области в составе:

судьи

ФИО1, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО2,

 

рассмотрев в судебном заседании дело по иску: 

Администрации городского округа «Город Калининград» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Балтстройинвест» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)  о взыскании и включении в промежуточный ликвидационный баланс ООО «Балтстройинвест» задолженности по арендной плате по договору № 011876 на передачу в аренду городских земель от 25 ноября 2013 года за период с 01.01.2019 по 21.04.2020 в размере 1 172 286,97 руб., неустойки (по состоянию на 21.04.2020) в размере 91 256,01 руб.,

 

при участии:

от Администрации:

ФИО3 по доверенности,

от общества:

ФИО4 по доверенности;

установил:

Администрация городского округа «Город Калининград»  (далее – Администрация, истец) обратилась в арбитражный суд с иском, уточненным в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью «Балтстройинвест» (далее – ООО «Балтстройинвест», ответчик) о взыскании и включении в промежуточный ликвидационный баланс задолженности по арендной плате по договору № 011876 на передачу в аренду городских земель от 25 ноября 2013 года за период с 01.01.2019 по 21.04.2020 в размере 1 172 286,97 рублей, неустойки (по состоянию на 21.04.2020) в размере 91 256,01 рублей.

В судебном заседании представитель Администрации поддержал требования в полном объеме. 

Представитель ответчика возражал против удовлетворения иска, указал на невозможность использования земельного участка, неправомерность требования о включении в ликвидационный баланс.

Исследовав материалы дела и дав им оценку в соответствии со статьей 71 АПК РФ, суд пришел к следующему. 

Как следует из материалов дела, а также установлено вступившими в законную силу судебными актами по делам № А21-2284/2019 и № А21-3005/2019, 25 ноября 2013 года между Администрацией (арендодатель) и ООО «БалтСтройИнвест» заключен договор № 011876 на передачу в аренду городских земель (далее – договор) (в редакции соглашения № 011876-1 от 14.06.2016), по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду сроком на три года земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 39:15:151411:126 площадью 5058 кв.м. по просп. Ленинскому в Московском районе города Калининграда для строительства административно-делового центра с подземной автостоянкой. 

Договор и соглашения к нему зарегистрированы в установленном законом порядке. 

Срок действия договора – до 04.11.2016 г. 

Комитетом архитектуры и строительства Администрации городского округа 11.08.2016 г. обществу было выдано разрешение на строительство административно-делового центра с подземной автостоянкой сроком действия до 11.08.2018 г., в соответствии с представленной обществом проектной документацией.

Приказом от 31.10.2017 г. Служба государственной охраны объектов археологического наследия Правительства Калининградской области в состав памятника археологии «Участок культурного слоя города Кенигсберга, остатки древних укреплений г. Кенигсберга 1-й половины XX в.» включена вся территория спорного земельного участка.

31.10.2017 г. Службой государственной охраны объектов культурного наследия Правительства Калининградской области направлено в адрес общества предписание, согласно которому было необходимо приостановить выполнение работ на объекте, а также произвести ряд действий, в связи с выявлением в его границах объекта археологического наследия.

Общество, исполняя указанное, выполнило также ряд предписанных действий.

В результате, 19.01.2018 г. Служба охраны памятников согласовала разработанный проект обеспечения сохранности выявленного объекта археологического наследия, при этом, одновременно уведомив о возбуждении уголовного дела по ч. 2 ст. 243 УК РФ по факту уничтожения или повреждение объектов археологического наследия (№1-189/19, суд Московского района г. Калининграда) и назначении по нему историко-культурной археологической судебной экспертизы, в связи с чем, на территории выявленного объекта археологического наследия Участок культурного слоя города Кенигсберга, остатки древних укреплений г. Кенигсберга 1-й половины XX в.» осуществление каких-либо работ невозможно.

В своих письмах от 23.04.2018 № 3/187801729030 и от 05.07.2018 № 3/187803150320, а также в постановлении от 05.07.2018 об отказе в удовлетворении ходатайства старший следователь 2-го отдела СУ УМВД России по Калининграду ФИО5 указал на невозможность проведения любых видов работ на земельном участке в связи с тем, что это может повлечь срыв следственных действий в рамках уголовного дела № 11701270012022618. 

Решением по делу № А21-2284/2019  от 10.06.2019 г. суд обязал ООО «БалтСтройИнвест» возвратить Администрации городского округа «Город Калининград» земельный участок с кадастровым номером 39:15:151411:126, площадью 5058 кв.м. по проспекту Ленинскому в Московском районе в состоянии до его предоставления в аренду для строительства многоуровневой автопарковки с торговыми залами. 

Уголовное дело прекращено Постановлением судьи Московского района г. Калининграда Подуфалым О.А. 10.07.2019 г.

Ссылаясь на то, что общество направило уведомление об исполнении решения суда № А21-2284/2019  только 14.04.2020 г., акт возврата подписан 22.04.2020 г., а также указав на нахождение общества в стадии ликвидации, Администрация обратилась в суд с настоящим иском.

В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 611 ГК РФ установлено, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Из указанных правовых норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.

Юридически значимыми и подлежащими установлению по делу являются обстоятельства, касающиеся передачи арендатору арендованного имущества и возможности распоряжения им в целях, предусмотренных договором аренды.

Наличие земельном участке  указанных ограничений не были заранее известны арендатору и не могли быть обнаружены арендатором во время осмотра участка при заключении договора.

Как установлено судебными актами по делу А21-3005/2019, переданный ответчиком в аренду земельный участок с 31.10.2017 г. не мог быть использован обществу в соответствии с целью, определенной в договоре, ввиду его нахождения в зоне объекта археологического наследия; арендодатель при заключении договора аренды данного участка предоставил недостоверную информацию об объекте права аренды. 

При этом арендатор во исполнение договора аренды на протяжении нескольких лет осуществлял работы по подготовке документации для освоения участка, в том числе проектной документации в целях получения разрешения на строительство, провел соответствующие экспертизы.

Судами сделан вывод о недоказанности Администрацией факта пользования обществом земельным участком в спорный период ввиду установленного запрета на проведение на нем каких-либо работ, а также наличия объективных, не зависящих от воли арендатора обстоятельств невозможности строительства на спорном участке нежилого здания. 

В нарушение требований статьи 65 АПК РФ Администрация не представила объективных, достоверных и достаточных доказательств наличия у общества реальной возможности использования спорного участка и в рамках рассматриваемого дела. 

Согласно части 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Более того, исходя из преюдициальных актов, в период, заявленный по настоящему делу, общество не имело и права на использование земельного участка по назначению.

В данном случае исполнение решение суда №А21-2284/2019 не тождественно использованию земельного участка.

Более того, очевидно, что даже после прекращения уголовного дела, общество не могло одномоментно привести земельный участок, на котором ранее велись строительный работы на законных основаниях, в первоначальное состояние.

При этом данный вопрос касается исполнения судебного акта, а не договорного использования земельного участка.

При таких обстоятельствах суд пришел к выводу об отсутствии оснований для взыскания арендной платы и пеней с ответчика, который в спорный период не имел фактической возможности использовать земельный участок в целях, согласованных с арендодателем при заключении договора аренды.

Кроме того, 22.04.2022 года ООО «Балтстройинвест» опубликовано сообщение о ликвидации организации.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 63 ГК РФ, ликвидационная комиссия принимает меры по выявлению кредиторов и получению дебиторской задолженности, а также уведомляет в письменной форме кредиторов о ликвидации юридического лица. 

После окончания срока предъявления требований кредиторами ликвидационная комиссия составляет промежуточный ликвидационный баланс, который содержит сведения о составе имущества ликвидируемого юридического лица, перечне требований, предъявленных кредиторами, результатах их рассмотрения, а также о перечне требований, удовлетворенных вступившим в законную силу решением суда, независимо от того, были ли такие требования приняты ликвидационной комиссией. 

Промежуточный ликвидационный баланс утверждается учредителями (участниками) юридического лица или органом, принявшими решение о ликвидации юридического лица.

По смыслу положений пункта 2 статьи 63 ГК РФ в промежуточный ликвидационный баланс подлежат включению требования кредиторов, не оспариваемые сторонами, а также удовлетворенные вступившим в законную силу решением суда. 

Положениями пункта 1 статьи 64.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае отказа ликвидационной комиссии удовлетворить требование кредитора или уклонения от его рассмотрения кредитор до утверждения ликвидационного баланса юридического лица вправе обратиться в суд с иском об удовлетворении его требования к ликвидируемому юридическому лицу. 

В связи с чем, при изложенных обстоятельствах законом установлен специальный способ защиты кредитора при ликвидации юридического лица, предусматривающий рассмотрение в порядке искового производства его требований к ликвидируемому юридическому лицу. 

Доказательств обращения к ликвидационной комиссии не представлено.

Кроме того, заявленное требование не является бесспорным, ответчиком оспорено.

Учитывая изложенное, принимая во внимание установленное судом отсутствие оснований для взыскания арендной платы и пени, в удовлетворении иска следует отказать.

Руководствуясь ст.ст. 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  арбитражный суд 

Р  Е  Ш  И  Л  :

В удовлетворении иска отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд.

 

СудьяИ. ФИО6