СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

улица Набережная реки Ушайки, дом 24, Томск, 634050, http://7aas.arbitr.ru

                                                                

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

город Томск                                                                                            Дело №А45-2125/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 17 марта 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме  19 марта 2021 года 

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего  

Усаниной Н.А., 

судей

Иващенко А.П.,  

ФИО1,      

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Гойник А.В. без  использования средств аудиозаписи рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу публичного акционерного общества  Национальный банк «ТРАСТ» (№07АП-12034/2018(197)) на определение от 25.01.2021 Арбитражного суда Новосибирской области по делу №А45-2125/2018 (судья Свиридова Г.В.) о несостоятельности (банкротстве) должника – общества с ограниченной ответственностью «Инвестком» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 630099, 

<

...>), принятое по заявлению ФИО2 о признании права собственности на квартиру и признании отсутствующим (прекратившим) обременение залога, 

с привлечением к участию по обособленному спору в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора: оОбщество с ограниченной ответственностью Производственно-техническая компания «Стройинвест», публичное акционерное общество Национальный банк «ТРАСТ».

В судебном заседании приняли участие: без участия.

                                                         УСТАНОВИЛ:

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью «Инвестком» (далее - должник, ООО «Инвестком») 19.10.2020 в Арбитражный суд

Новосибирской области обратился ФИО2 (далее - заявитель, ФИО2) с заявлением о признании права собственности на жилое помещение - однокомнатную квартиру № 18, расположенную в доме № 7 по ул. Вилюйская в г. Новосибирске и прекращении залога.

К участию в обособленном споре в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью Производственно-техническая компания «Стройинвест» и публичное акционерное общество Национальный банк «ТРАСТ» (далее - Банк «ТРАСТ» (ПАО), Банк).

Определением от 25.01.2021 Арбитражный суд Новосибирской области признал за ФИО2 право собственности на жилое помещение: однокомнатную квартиру №18, общей площадью 48,5 кв.м., расположенную на 3 этаже многоэтажного жилого дома по адресу: Новосибирская область, г. Новосибирск, Октябрьский район, ул. Вилюйская, дом 7, кадастровый номер 54:35:072205:2092, запись о регистрации права собственности за Обществом с ограниченной ответственностью «Инвестком» №54-54/001-54/001/804/2016-857/1 от 11.03.2016; признал отсутствующим (прекратившим) обременение залога по договору залога прав от 25.01.2013 №62699/22579/л в части залога на жилое помещение - однокомнатную квартиру №18, общей площадью 48,5 кв.м., расположенную на 3 этаже многоэтажного жилого дома по адресу: Новосибирская область, г. Новосибирск, Октябрьский район, ул. Вилюйская, дом 7, кадастровый номер 54:35:072205: 2092, запись о регистрации залога №54-54-01/090/2013-286/1 от 11.03.2016.

Не согласившись с принятым судебным актом, Банк «ТРАСТ» в поданной апелляционной жалобе просит отменить определение от 25.01.2021 полностью и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований ФИО2 в полном объеме.

В апелляционной жалобе ее подателем приведены доводы о том, что соглашение об уступке прав не прошло государственную регистрацию, является незаключенным, не влечет юридических последствий и к заявителю не перешли права участника долевого строительства; факт оплаты денежных средств не может являться установленным ввиду отсутствия в материалах дела доказательств отражения указанной суммы в бухгалтерском учете должника и дальнейшего их направления на финансирование строительства объекта долевого участия, а также наличия у заявителя финансовой возможности предоставить денежные средства; вывод суда об отсутствии необходимости получения согласия Банка на заключение соглашения об уступке не соответствует фактическим обстоя-

тельствам дела.

ФИО2 в представленном отзыве возражает относительно доводов апелляционных  жалоб.

Лица, участвующие в деле о банкротстве, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, своих представителей в суд апелляционной инстанции не направили, что согласно статье 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее- АПК РФ) не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Проверив в пределах, предусмотренных статьями  266, 268 АПК РФ, правильность применения судом норм материального права и соблюдение процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, изучив доводы апелляционной жалобы и поступившего на нее отзыва,  суд апелляционной  инстанции не находит основания для удовлетворения апелляционной жалобы.

Как установлено судом и следует из материалов дела, между обществом ПТК «Стройинвест» (застройщик) и обществом «Инвестком» (участник долевого строительства) заключен договор от 18.12.2012 (далее - Договор), по условиям которого участник долевого строительства принимает участие в долевом строительстве жилого дома с помещениями общественного назначения.

Между обществом ПТК «Стройинвест» (застройщик), обществом «Инвестком» (участник долевого строительства) и ФИО2 (правопреемник участника), заключено соглашение № 16/1-ВБ2 о передаче прав и обязанностей по договору участия в долевом строительстве № 1-ВБ2-Н от 18.12.2012, по условиям которого участник с согласия застройщика передает правопреемнику принадлежащее ему право требования к обществу ПТК «Стройинвест» по передаче в собственность по акту приема-передачи объекта долевого строительства - квартиры. Цена уступаемого права составила 1 900  000 руб.

25.06.2016 между ФИО2 (займодавец) и ООО «Инвестком» (заёмщик) заключено соглашение о предоставлении беспроцентного займа № 0016/1/0017, по условиям которого займодавец предоставил беспроцентный денежный заём в сумме, точно равной стоимости квартиры по соглашению, без каких-либо штрафных санкций, а именно 1 900 000 руб. 

Свои обязательства ФИО2 исполнил в полном объеме, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру №84 от 25.06.2016 на сумму 1 900 000 руб., а наличие финансовой возможности оплатить по соглашению представленными документами в материалы дела.

Жилой дом № 2 (по генплану) с помещениями общественного назначения по строительному адресу: Новосибирская область, г. Новосибирск, Октябрьский район, ул. Вилюйская, 5 стр. был введен в эксплуатацию, дому присвоен почтовый адрес: 

<

...>, оплаченной заявителем квартире №16/1 (строительный) был присвоен фактический номер 18, общая площадь стала 48,5 кв.м. 

Определением арбитражного суда от 29.01.2018 возбуждено производство по делу о несостоятельности (банкротстве) общества «Инвестком».

Определением арбитражного суда от 28.02.2019 в отношении общества «Инвестком» применены правила параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве).

Решением арбитражного суда от 04.04.2019 общество «Инвестком» признано несостоятельным (банкротом), открыта процедура конкурсного производства, исполнение обязанностей конкурсного управляющего возложено на ФИО3

Ссылаясь на исполнение условий по оплате стоимости квартиры, фактическое владение квартирой и регистрацию права собственности за должником, ФИО2 обратился в арбитражный суд с указанным заявлением.

Удовлетворяя заявление, суд первой инстанции исходил из того, что общество ПТК «Стройинвест» и общество «Инвестком» принадлежат к одной экономической группе аффилированных лиц, которые реализовали незаконную схему привлечения денежных средств граждан для строительства многоквартирного дома путем заключения с ними нескольких последовательных (параллельных) договоров без их государственной регистрации, являющихся фактически договором участия в долевом строительстве и предусматривающего в конечном итоге право на получение квартиры. В данном обособленном споре должник не передал Банку денежные средства, полученные от гражданина - участника долевого строительства в оплату стоимости квартиры, для погашения кредита и прекращения обременения жилого помещения в виде права залога.

Суд первой инстанции, признавая за ФИО2 право собственности на жилое помещение и отсутствующим (прекратившимся) обременение залога по договору залога прав, исходил из добросовестности приобретателя и возможности применения положений подпункта 2 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации и отсутствии оснований для возложения на них негативных последствий за недобросовестное  поведение  должника  является  правильным, воля сторон соглашения была направлена на привлечение денежных средств гражданина для долевого строительства многоквартирного дома и последующей передачи соответствующей квартиры в его адрес, свои обязательства по оплате прав на квартиру заявитель выполнил в полном объе-

ме.

Суд первой инстанции сделал выводы об исполнении гражданином всех обязательств участника долевого строительства, возможности применения положений подпункта 2 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса и отсутствии оснований для возложения на него негативных последствий за недобросовестное поведение должника.

Выводы арбитражного суда первой инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам, имеющимся в деле доказательствам и примененным нормам права.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон об участии в долевом строительстве) по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

На основании части 2 статьи 1 Закона об участии в долевом строительстве привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у них правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только названными в нем способами, то есть либо на основании договора участия в долевом строительстве (пункт 1), либо жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов (пункт 3).

В Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.12.2013, сформирована правовая позиция о том, что при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости)  и  последующей  передачей  жилого  помещения в  таком 

многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Закона об участии в долевом строительстве, независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Закона об участии в долевом строительстве, в том числе меры ответственности, им предусмотренные.

В силу пункта 1 статьи 11 Закона об участии в долевом строительстве уплата цены уступки прав требований по договору производится после государственной регистрации соглашения (договора) об уступке прав требований по договору в случае, если цедентом по соглашению (договору) об уступке прав требований по договору является юридическое лицо.

При этом юридическое лицо, являющееся цедентом по соглашению (договору) об уступке прав требований по договору, несет ответственность за несоблюдение предусмотренных частью 3 настоящей статьи требований к порядку уплаты цены уступки прав требований по договору в соответствии с законодательством Российской Федерации (пункт 4 статьи 11 Закона об участии в долевом строительстве).

С даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства в отношении застройщика, в ходе проведения процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства (подпункт 1 пункта 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве).

Поскольку судом  установлено, что на основании договора гражданин надлежащим образом исполнил обязанности участника долевого строительства по оплате застройщику стоимости квартиры; имеющиеся нарушения надлежащего оформления перехода права требования жилого помещения находятся в пределах компетенции признанного  судом  застройщиком  общества «Инвестком», являющим обязанным лицом перед Банком, поддержавшим схему финансирования строительства МКД, предложенную аффилированными выгодоприобретателями, заявление удовлетворено правомерно.

Аналогичная правовая позиция поддержана Определением Верховного Суда Российской Федерации от 16.05.2019 №309-ЭС19-4373(2) по делу №А50-31196/2016.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, отклоняются.

В силу  пункта 2 статьи 346 ГК РФ залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога. В случае отчуждения залогодателем заложенного имущества без согласия залогодержателя применяются правила, установленные подпунктом 3 пункта 2 статьи 351, подпунктом 2 пункта 1 статьи 352, статьей 353 Гражданского кодекса.

При этом в соответствии с разъяснениями, изложенными в абзаце втором пункта 68 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17.11.2015 №50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства», продажа заложенного имущества в отсутствие требуемого извещения и его приобретение лицом, которое не знало и не должно было знать о том, что имущество является предметом залога, в силу подпункта 2 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса влечет прекращение залога. В этом случае залогодержатель вправе требовать возмещения убытков с лица, на которое возложена обязанность предоставления информации об обременении имущества.

Вместе с тем, действие Закона об участии в долевом строительстве не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве. Указанные отношения регулируются Гражданским кодексом и законодательством Российской Федерации об инвестиционной деятельности. Передача гражданам прав путем уступки требования по договорам, которые заключены юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями и связаны с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) многоквартирных домов и после исполнения которых у граждан возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, не допускается (часть 3 статьи 1 Закона об участии в долевом строительстве).

Более того, основной целью принятия специальных правил о банкротстве застройщиков является обеспечение приоритетной защиты граждан - участников строительства как непрофессиональных инвесторов.  Применение  указанных  правил должно быть направлено на достижение данной цели, а не на воспрепятствование ей.

Граждане - участники долевого строительства являются экономически слабой стороной и лишены реальной возможности настаивать на изменении формы договора, его условий и порядка уплаты денежных средств, равно как и контролировать движение пе-

реданных застройщику денежных средств.

Доводы Банка о том, что гражданин, исполнивший все обязательства участника долевого строительства и являющийся, по сути, добросовестным приобретателем спорного объекта по договору участия в долевом строительстве, должен нести ответственность перед Банком за исполнение обязанностей застройщика, не соответствуют приведенным нормам права (Определении Верховного Суда Российской Федерации  от 16.04.2020 №304-ЭС19-23396(2) по делу №А45-2125/2018).

При таких обстоятельствах, суд пришел к правомерному  выводу о наличии совокупности условий для признания за заявителем права собственности на квартиру и признания обременения отсутствующим.

Несогласие заявителя апелляционной жалобы с оценкой обстоятельств дела, в том числе фактом оплаты гражданином стоимости жилого помещения должнику, и иное толкование им положений гражданского законодательства без учета специальных норм Закона об участии в долевом строительстве и Закона о банкротстве не является основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

Нарушений норм процессуального права, в том числе влекущих безусловную отмену судебного акта в силу части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьей 156, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд 

                                                                  ПОСТАНОВИЛ:

определение от 25.01.2021 Арбитражного суда Новосибирской области по делу №А45-2125/2018  оставить без изменения, а апелляционную жалобу публичного акционерного общества  Национальный банк «ТРАСТ» - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в  порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий одного   месяца   со дня вступления его законную силу, путем подачи кассационной жалобы через  Арбитражный суд  Новосибирской области.                                       

 

Председательствующий                                                                            Н.А. Усанина

Судьи                                                                                                          А.П. Иващенко 

                                                                                                                     ФИО1