ДВЕНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

410002, г. Саратов, ул. Лермонтова д. 30 корп. 2 тел: (8452) 74-90-90, 8-800-200-12-77; факс: (8452) 74-90-91,

http://12aas.arbitr.ru; e-mail: info@12aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело №А57-2925/2019

г. Саратов

12 декабря 2019 года

Резолютивная часть постановления объявлена 06 декабря 2019 года

Полный текст постановления изготовлен 12 декабря 2019 года

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Цуцковой М.Г.,

судей Дубровиной О.А., Шалкина В.Б., 

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2

на решение Арбитражного суда Саратовской области от 14 августа 2019 года по делу № А57-2925/2019, 

по иску департамента муниципального имущества администрации Волгограда, (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), г. Волгоград,

к индивидуальному предпринимателю ФИО2,  (ОГРНИП 314645028700027, ИНН 

<

***>), г. Саратов,

третьи лица: Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и

картографии» г. Москва, ФИО3,

о взыскании задолженности по арендной плате и пени,

при участии в судебном заседании:

- индивидуальный предприниматель ФИО2, по паспорту,

- представитель индивидуального предпринимателя ФИО2 – Залесная С.А., по доверенности от 08.11.2018, 

в отсутствие представителей департамента муниципального имущества администрации Волгограда, Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», ФИО3, извещенных о времени и месте судебного заседания надлежащим образом в соответствии со статьей 186 АПК РФ,

УСТАНОВИЛ:

В Арбитражный суд Саратовской области 08.02.2019 г. обратился Департамент муниципального имущества администрации Волгограда, г. Волгоград (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2, г. Саратов (ОГРНИП 314645028700027, ИНН 

<

***>) о взыскании задолженности по арендной плате за период с 22.09.2017 г. по 28.12.2017 г. в сумме 225480,42 руб., неустойки за период с 22.09.2017 г. по 28.12.2017 г. в размере 12078,32 руб.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 14 августа 2019 года по делу № А57-2925/2019 с индивидуального предпринимателя ФИО2, г.Саратов (ОГРНИП 314645028700027, ИНН 

<

***>) в пользу Департамента муниципального имущества администрации Волгограда, г. Волгоград (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) взыскана задолженность в сумме 225480 (Двести двадцать пять тысяч четыреста восемьдесят) рублей 42 копейки, неустойку в размере 12078 (Двенадцать тысяч семьдесят восемь) рублей 32 копейки.

С индивидуального предпринимателя ФИО2, г.Саратов (ОГРНИП 314645028700027, ИНН 

<

***>) в доход федерального бюджета Российской Федерации взыскана государственная пошлина в размере 7751 (Семь тысяч семьсот пятьдесят один) рубль 00 копеек.

Индивидуальный предприниматель ФИО2 обратился в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, просит состоявшийся по делу судебный акт отменить по основаниям, изложенным в жалобе, в иске отказать в полном объеме. 

В соответствии со статьей 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации от департамента муниципального имущества администрации Волгограда поступили возражения на апелляционную жалобу, департамент просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения. 

В судебном заседании индивидуальный предприниматель ФИО2 поддержал позицию по делу.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились. О месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом в соответствии со статьей 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие надлежащим образом извещенных лиц, участвующих в деле.

Проверив законность обжалуемого судебного акта в соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), судебная коллегия установила следующие обстоятельства.

Администрацией Волгограда (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Аливекс» (арендатор) заключен договор аренды № 3899 от 27.08.2001 земельного участка (кадастровый № 34:34:020033:9), площадью 1673 кв.м. расположенного по адресу: г. Волгоград, Краснооктябрьский район, ул. Автомагистральная, северо-западней развязки 2-й продольной магистрали, для эксплуатации контейнерной автозаправочной станции сроком на один год. В соответствии со сведениями из справки МУ «Городской информационный центр» № 369/т от 17.07.2000, адрес станции автозаправочной контейнерной, находящейся на спорном земельном участке стал: 

<

...>.

Правообладатель городской округ город-герой Волгоград.

Согласно сведениям из ЕГРН ФИО2 с 22.09.2017 является собственником нежилого здания, площадью 145.7 кв.м. (кадастровый № 34:34:020032:396), находящегося на земельном участке, площадью 1673 кв.м. (кадастровый № 34:34:020033:9), расположенного по адресу: 

<

...>.

Истец, ссылаясь на разъяснения в п. 25 Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в ред. от 25.12.2013), статьи 552 ГК Российской Федерации, 35 ЗК Российской Федерации и статьи 25.5 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», указывая, что при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды), обратился в суд с настоящим иском о взыскании платы за землю в виде арендной платы за период с 22.09.2017 по 28.12.2017 в сумме 225480,42 руб., неустойки в размере 0,1% за каждый день просрочки от суммы платежей, подлежащих перечислению арендодателю в порядке, установленном п.2.9. Договора в размере 12 078,32 руб.

Возражая против удовлетворения исковых требований, ответчик указывает следующее.

Приведенный истцом в иске договор расторгнут, между истцом и ответчиком никогда не было договорных отношений, истцом выбран ненадлежащий способ защиты и в исковом заявлении не указано, в чем заключается нарушение его права. По мнению ответчика, департамент хочет дважды взыскать арендную плату, в том числе и с ФИО2, не имея с ним договорных отношений. Кроме того указывает, что истец для расчета использует формулу, которая Волгоградским областным судом была признана незаконной, соответствующие пункты Порядка расчета арендной платы за земельные участки, собственность на которые не разграничена, были отменены. Между тем, арендная плата должна определяться на основании рыночной стоимости права аренды земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством об оценочной деятельности. В прежней редакции документа расчет арендной платы был предусмотрен на основании рыночной стоимости самих участков.

Дополнительно ответчик ссылается на решение Волгоградского областного суда по делу №3а-79/2019, которым суд удовлетворил административный иск о снижении кадастровой стоимости спорного земельного участка, а также решение Волгоградского областного суда по делу №3а-15/2018, которым суд признал недействующими со дня вступления решения суда в законную силу подпункт 1.5.7, пункта 1.5, абзац четвертый пункта 1.14, пункт 2.5 Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, предоставленные в аренду без торгов, утвержденного постановлением Администрации Волгоградской области от 22 августа 2011 года №469-п (в редакции постановления Администрации Волгоградской области от 20 марта 2017 года №135-п «О внесении изменений в постановление администрации Волгоградской области от 22 августа 2011 года № 469-п «Об утверждении порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, предоставленные в аренду без торгов»). Кроме того, как указывает ответчик, ФИО2 обращался в Департамент с заявлением о предоставлении участка под зданием, но получил отказ.

Аналогичные доводы нашли свое отражение в апелляционной жалобе.

Суд первой инстанции, оценив имеющиеся в деле доказательства в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, руководствуясь ст. ст. 606, 610, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), разъяснениями п. 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», установив факт наличия у ответчика прав и обязанностей по договору аренды земельного участка №3899 от 21.08.2001 и неисполнения ответчиком обязательств по оплате арендных платежей, пришел к выводу о наличии оснований для взыскания задолженности по арендной плате с ИП ФИО2 в пользу Департамента муниципального имущества администрации Волгограда за период с 22.09.2017 по 28.12.2017 в сумме 225 480 руб. 42 коп.

Проверив в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения арбитражным судом норм материального и соблюдение норм процессуального права, соответствие выводов суда о применении норм права установленным им по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам и, исходя из доводов апелляционной жалобы и возражений относительно нее, суд апелляционной инстанции пришел к следующим вводам.

Согласно сведениям из ЕГРН ФИО2 с 22.09.2017 (дата государственной регистрации права) является собственником нежилого здания, площадью 145.7 кв.м. (кадастровый № 34:34:020032:396), находящегося на земельном участке, площадью 1673 кв.м. (кадастровый № 34:34:020033:9), расположенного по адресу: 

<

...> (том 1 л.д. 43).

Основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском послужило пользование ответчиком земельным участком с кадастровым номером 34:34:020033:9 и отсутствие платежей за пользование земельным участком, на котором находится принадлежащий ответчику в спорный период на праве собственности объект недвижимости.

Из материалов дела усматривается, что здание приобретено ФИО2 на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 31.08.2017, заключенного с ООО «Радуга» (л.д.35-36 т.4).

25.10.2017 Департамент подготовил ответ на запрос конкурсного управляющего ООО «Радуга» о расторжении договора аренды от 27.08.2001 г. № 3899 земельного участка с кадастровым № 34:34:020033:9. В ответе указано о невозможности расторжения данного договора, ввиду, того что с 22.09.2017г арендатором земельного участка с кадастровым № 34:34:020033:9, в связи с покупкой находящегося на нем объекта недвижимости, расположенного по адресу: 

<

...>, в силу прямого указания закона является ФИО2 (л.д.17-18 т.3).

Из выписки из ЕГРН о переходе права на объест недвижимости 25.07.2019г (л.д. 91 -93 т.4) усматривается, что здание с кадастровым №34:34:020032:396 на земельном участке с кадастровым номером № 34:34:020033:9 переходило в собственность от одного владельца к другому, в том числе среди правообладателей объекта значатся: ООО «Аливекс», ООО «ГазОйл», ФИО4, ООО «Радуга», ФИО2.

В соответствии с выпиской из ЕГРН ФИО2 с 22.09.2017 по 28.12.2017 являлся собственником нежилого здания с кадастровым №34:34:020032:396.

Кроме того, 19.10.2017 в Департамент муниципального имущества администрации Волгограда обратился ФИО2 с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов земельного участка площадью 1673 кв.м., с кадастровым номером 34:34:020033:9, для целей использования земельного участка: нежилое торгово-административное здание с кадастровым № 34:34:020032:396, расположенного по адресу г. Волгоград, Краснооктябрьский район, ул. Автомагистральная, 1а (л.д.10 т.3).

Основанием для предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов указана такая категория, как собственник здания, сооружения, помещений в них и (или) лица, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или на праве оперативного управления, обратившиеся за получением в аренду земельных участков, на которых расположены эти здания, сооружения (пп. 9 п.2. ст.39.6 ЗК РФ), что подтверждается выпиской из ЕГРН от 18.10.2017, предоставленной ФИО2

Таким образом, ФИО2 подтверждает свое право владения нежилым административным зданием с кадастровым № 34:34:020032:396, расположенным на земельном участке. 

Иных объектов на земельном участке согласно сведениям ЕГРН не значится.

Довод заявителя жалобы о наличии на земельном участке других объектов капитального строительства, материалами дела не подтвержден. 

В соответствии с частью 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и частью 2 статьи 271, статьей 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.

Переход права собственности на объекты недвижимости и, соответственно, права пользования земельным участком, считается состоявшимся с момента государственной регистрации на отчужденный объект недвижимости (статья 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Право собственности на объект недвижимости, находящийся на земельном участке с кадастровым номером № 34:34:020033:9, расположенном на земельном участке, площадью 1673 кв.м. по адресу: 

<

...>, зарегистрировано за ответчиком 22.09.2017.

Таким образом, государственная регистрация права собственности на объект недвижимости возлагает обязанности по содержанию недвижимого имущества (включая плату за пользование земельным участком, занятым зданием) на собственника на основании статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Учитывая дату регистрации права собственности на приведенные выше объекты недвижимости за ФИО2 (22.09.2017) и дату их отчуждения (28.12.2017), суд пришел к обоснованному выводу о доказанности факта пользования земельным участком в спорный период.

Судом установлено, что между истцом и предыдущим правообладателем объекта недвижимости ООО «Аливекс» заключен Договор аренды земельного участка № 3899 от 21.08.2001.

В силу п. 1.1. договора, срок договора составляет один год. Изменениями к договору стороны продлили срок действия договора до 26.06.2003г.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п.2 ст. 621 ГКРФ).

С учетом изложенного, Договор аренды земельного участка между истцом и ООО «Аливекс» №3899 от 21.08.2001 г., считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

При этом, довод ответчика о том, что распоряжением Администрации Волгограда 27рз от 29.01.2008 г. указано расторгнуть договор аренды №3899 от 27.08.2001 с ООО «Аливекс» на земельный участок с кадастровым № 34:34:020033:0009 и заключить с ООО «ГазОйл» договор аренды №3899 от 27.08.2001 г на земельный участок № 34:34:020033:0009 по адресу 

<

...>, обоснованно признан судом несостоятельным.

Согласно части 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Расторжение договора происходит по соглашению сторон, либо по требованию одной из сторон в судебном порядке.

Действующее гражданское законодательство не предусматривает прекращения договора аренды в связи с изданием распоряжения структурным подразделением органа местного самоуправления, в связи с чем договор аренды №3899 от 27.08.2001 не может считаться прекращенным на основании распоряжения Администрации Волгограда 27рз от 29.01.2008.

Кроме того, в подтверждение того, что договор аренды №3899 от 27.08.2001 является действующим, в материалы дела представлены копии изменений к договору (л.д.20-26 т.3).

В материалы дела также представлена выписка из ЕГРН от 26.02.2016г. (л.д.80-81 т.2) о переходе прав на объект недвижимости, выписка из ЕГРН от 28.12.2018г. (л.д.78-79 т.2) и выписка из ЕГРН от 22.07.2019г об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости. Из данной выписки следует наличие ограничения прав и обременение объекта недвижимости в виде аренды.

Из положений пункта 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» следует, что по смыслу статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и ст. 25.5 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды). Переход такого права при отчуждении одного или нескольких объектов недвижимости из принадлежащего продавцу множества таких объектов означает возникновение множественности лиц в правоотношении, которым связан продавец таких объектов с собственником земельного участка. В частности лица, приобретшие в собственность помещения во вновь возведенных нежилых зданиях, с момента государственной регистрации перехода права собственности на помещения приобретают право на земельный участок, которое принадлежало продавцу помещений в здании.

В силу правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.10.2009 № 8611/09, поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Перемена лица в обязательстве происходит в силу закона, и покупатель недвижимого имущества становится стороной договора аренды земельного участка, заключенного собственником участка с прежним собственником недвижимости. Независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка, покупатель объекта недвижимого имущества обязан вносить арендную плату за пользование земельным участком с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Таким образом, покупатель объекта недвижимости, находящегося на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на эту недвижимость приобретает право пользования земельным участком и обязанность вносить плату за пользование земельным участком в силу прямого указания закона.

Учитывая единство земельного участка и объектов недвижимости, расположенных на нем, суд пришел к обоснованному выводу, что при приобретении права собственности на здание на основании договора купли-продажи от 31.08.2017 г., ответчику перешли права и обязанности по договору аренды земельного участка №3899 от 21.08.2001 г.

В соответствии со статьей 1 и 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно пункту 2.4 Договора (с изменениями) арендная плата вносится ежемесячно равными частями до 10 числа текущего месяца.

С учетом положений статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации стороны в договоре аренды соглашением об изменении к договору от 11.10.2011г. определили пункт 2.8 следующего содержания: «размер арендной платы является определяемой и подлежит исчислению в каждом случае централизованного увеличения (уменьшения) величин показателей, используемых для ее расчета, в результате принятия соответствующих нормативно-правовых актов органами государственной власти РФ, Волгоградской области, органами местного самоуправления г. Волгограда» (л.д.22 т.3).

Период взыскания задолженности по арендной плате по настоящему иску составляет с 22.09.2017 по 28.12.2017.

В соответствии с п.2.1.11. Решения Волгоградской городской Думы от 19.04.2017 №56/1623 «Об утверждении Порядка расчета арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности Волгограда и предоставленные в аренду без торгов» арендная плата за земельные участки, не указанные в подпунктах 2.1.1,2.1.4. 2.1.6, 2.1.10 настоящего пункта, разделе 3 настоящего Порядка, рассчитывается по следующей формуле: А = С х Р, где

С - рыночная стоимость земельного участка, определяемая на основании результатов оценки, проведенной в соответствии с законодательством об оценочной деятельности -8368346 руб. (согласно отчету № 52_7036зу/2017 об оценке земельного участка.);

Р - ключевая ставка Центрального банка Российской Федерации, действующая на начало календарного года, в котором принято решение о предоставлении земельного участка.

В соответствии с Решением Волгоградской городской Думы от 19.04.2017г. №56/1623 «О внесении изменений в решение Волгоградской городской Думы от 16.07.2013 №79/2438 «Об утверждении Порядка расчета арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности Волгограда и предоставленные в аренду без торгов» перерасчет размера арендной платы за вышеуказанные земельные участки по договорам, заключенным до вступления в силу настоящего решения, осуществляется с применением ключевой ставки Банка России, действующей по состоянию на 01 января 2017г.».

Таким образом, сумма годовой арендной платы составляет: 83683460 руб.= 8368346*10%.

По расчету истца сумма задолженности по арендной плате на основании п. 2.1.11 Порядка расчета арендной платы, утвержденного решением Волгоградской городской Думы от 16.07.2013 N 79/2438 (в редакции решения от 19.04.2017 N 56/1623) за период с 22.09.2017 по 28.12.2017 составляет  225 480,42 руб.

Между тем, решением Волгоградского областного суда от 30.03.2018 по делу N 3а-281/2018 признан недействующим со дня вступления решения суда в законную силу пункт 2.1.11 Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности Волгограда и предоставленные в аренду без торгов, утвержденного решением Волгоградской городской Думы от 16.07.2013 N 79/2438 «Об утверждении Порядка расчета арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности Волгограда и предоставленные в аренду без торгов» (в редакции решения от 19.04.2017 N 56/1623).

При этом суд общей юрисдикции пришел к выводу, что оспариваемые нормы Порядка расчета арендной платы, утвержденные решением Волгоградской городской Думы от 16.07.2013 N 79/2438, в редакции решения от 19.04.2017 N 56/1623, не соответствуют принципу экономической обоснованности и одному из общеобязательных принципов определения регулируемой арендной платы - принципу запрета необоснованных предпочтений.

Апелляционным определением Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда РФ от 05.09.2018 N 16-АПГ18-12 данное решение оставлено без изменения.

Таким образом, администрация произвела расчет арендной платы по ставкам, установленным решением Волгоградской городской Думы от 16.07.2013 N 79/2438, в редакции решения от 19.04.2017 N 56/1623, признанным судом недействующим и не подлежащим применению.

В соответствии с положениями части 3 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле.

Департамент муниципального имущества администрации Волгограда полагает, что до даты вступления в законную силу решения Волгоградского областного суда от 30.03.2018 по делу №3а-281/2018 расчет размера арендной платы должен быть произведен исходя из рыночной стоимости земельного участка. 

В силу части 5 статьи 215 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации решение суда по административному делу о признании нормативного правового акта не действующим полностью или в части вступает в законную силу по правилам, предусмотренным статьей 186 настоящего Кодекса, т.е. течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Действительно, из решения Волгоградского областного суда от 30.03.2018 по делу №3а-281/2018 следует, что пункт 2.1.11 Порядка расчета арендной платы, утвержденного решением Волгоградской городской Думы от 16.07.2013 N 79/2438, в редакции решения от 19.04.2017 N 56/1623, признан недействующими со дня вступления в законную силу решения суда. 

Вместе с тем, вопреки доводам истца, указанное не может служить основанием его применения с целью расчета арендной платы в спорный период.

Отклоняя доводы Департамента, судебная коллегия исходит из следующего.

В соответствии с пунктом 10 Обзора судебной практики Верховного суда Российской Федерации N 2 (2016), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 06.07.2016, если нормативный акт, устанавливающий расчет регулируемой арендной платы, признан решением суда недействительным и имеется ранее принятый нормативный акт, регулирующий аналогичные отношения, расчет арендной платы на основании признанного недействительным нормативного акта является незаконным.

Пункт 1 ст. 424 ГК РФ предоставляет кредитору возможность требовать исполнения договора по установленной законом цене, но только в том случае, когда соответствующий правовой акт о ее установлении не признан судом противоречащим закону. Иное толкование этой нормы означало бы, что кредитор может получать незаконно установленную цену.

Как указано в определении Верховного суда Российской Федерации от 14.04.2016 N 309-ЭС15-16627, согласно абзацу второму статьи 13 ГК РФ в случае признания судом недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления нарушенное право подлежит восстановлению или защите иными способами, предусмотренными статьей 12 названного Кодекса.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.09.2010 N 6171/10 сформулирована правовая позиция, согласно которой признание нормативного акта недействующим с момента вступления в силу решения суда не должно препятствовать лицу, которое по незаконному нормативному акту было обязано осуществлять платежи, полностью восстановить нарушенное этим актом субъективное право, а также не должно предоставлять возможность лицу, являющемуся получателем платежей на основании данного нормативного акта, получать их за период до момента вступления в силу решения арбитражного суда о признании нормативного акта недействующим.

В постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 06.12.2017 N 37-П отмечено, что положения абзаца тринадцатого статьи 12 ГК РФ и части 2 статьи 13 АПК РФ направлены на правильное применение законов и иных нормативных правовых актов при рассмотрении арбитражными судами дел, при этом именно реализация полномочий арбитражным судом отказать в применении нормативного правового акта, противоречащего нормативному правовому акту большей юридической силы, в конкретном деле имеет особое значение.

В силу части 2 статьи 13 АПК РФ арбитражный суд, установив при рассмотрении дела несоответствие нормативного правового акта иному имеющему большую юридическую силу нормативному правовому акту, в том числе издание его с превышением полномочий, принимает судебный акт в соответствии с нормативным правовым актом, имеющим большую юридическую силу.

Из разъяснений, изложенных в пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 50 «О практике рассмотрения судами дел об оспаривании нормативных правовых актов и актов, содержащих разъяснения законодательства и обладающих нормативными свойствами» следует, что суд, установив, что оспариваемый нормативный акт или его часть противоречат нормативному правовому акту, имеющему большую юридическую силу, руководствуясь пунктом 1 части 2, пунктом 1 части 4 статьи 215 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, признает этот нормативный правовой акт не действующим полностью или в части со дня его принятия или иного указанного судом времени. Если нормативный правовой акт до принятия решения суда применялся и на основании этого акта были реализованы права граждан и организаций, суд может признать его не действующим полностью или в части со дня вступления решения в законную силу.

Поскольку положения пункта 2.1.11 Порядка расчета арендной платы, утвержденного решением Волгоградской городской Думы от 16.07.2013 N 79/2438, в редакции решения от 19.04.2017 N 56/1623, противоречат принципам, закрепленным в постановлении Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации», в частности принципу запрета необоснованных предпочтений, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что решение Волгоградской городской Думы от 16.07.2013 N 79/2438, в редакции решения от 19.04.2017 N 56/1623, не подлежит применению при расчете арендной платы за спорный период времени.

Поскольку оспариваемые в административном порядке пункты нормативного акта, определяющего размер платы по данному спору, вошли в противоречие с постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582, имеющего большую юридическую силу с момента их принятия, вне зависимости от указания в решении Волгоградского областного суда даты, с которой признан недействующим такой оспариваемый акт, арбитражный суд в пределах предоставленной законом компетенции, при разрешении спора, вправе исключить его применение со дня принятия такого нормативно-правового акта, принимая во внимание, что оспаривание нормативного акта в самостоятельном порядке носит дополнительный (вспомогательный) характер.

При таких обстоятельствах подлежат отклонению судом апелляционной инстанции доводы истца о том, что решением Волгоградского областного суда от 30.03.2018 по делу № 3а-281/2018 подпункт 2.1.11 решения Волгоградской городской Думы от 16.07.2013 N 79/2438, в редакции решения от 19.04.2017 N 56/1623 признан недействующими со дня вступления решения суда в законную силу, в связи с чем подлежит применению при расчете арендной платы за спорный период.

Истцом в материалы дела представлен информативный расчет задолженности на основании Решения Волгоградской городской Думы от 16.07.2013 N 79/2438 «Об утверждении Порядка расчета арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности Волгограда и предоставленные в аренду без торгов» 

А = КСЗУх Кви х Кдп х Ккан х Ки, где:

КСЗУ - кадастровая стоимость земельного участка – 14 532 715,26 руб. (действовала в период с 22.09.2017 до 28.12.2017)

Кви - коэффициент вида функционального использования земельного участка - 0,015 (п.1.5. приложения 1, Постановления Администрации Волгоградской области от 22.08.2011 №469-п).

Кдп - коэффициент в зависимости от назначения объектов, расположенных на земельном участке из категории земель населенных пунктов -3,3 (п. 8.1. Решение Волгоградской городской Думы от 19.04.2017 N 56/1622 «Об утверждении значений коэффициента категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов и значений коэффициента дифференциации в зависимости от назначения объектов, расположенных на земельном участке из категории земель населенных пунктов, применяемых при определении размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в городском округе город-герой Волгоград»).

Ккан - коэффициент категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов для данной категории арендатора не установлен, в связи с чем. принят равным 1.

Ки - В соответствии с п. 1 ст. 1 Федерального закона от 19.12.2016 N 415-ФЗ «О федеральном бюджете на 2017 год и на плановый период 2018 и 2019 годов» уровень инфляции в 2017 году не превышает 4,0 %. (или - 1,04).

Таким образом, сумма годовой арендной платы по договору за 2017 год составила: с 22.09.2017 до 28.12.2017

748 144,18руб. = 14 532 715,26 *0,015*3,3* 1*1,04.

В соответствии с выпиской из ЕГРН ФИО2 с 22.09.2017 по 28.12.2017 являлся собственником нежилого здания (кадастровый № 34:34:020032:396), находящегося на земельном участке площадью 1673 кв.м. (кадастровый № 34:34:020033:9). Таким образом, в периоде взыскания есть не полные месяцы, поэтому, в соответствии с п. 2.6.Договора за неполный месяц арендная плата исчисляется из расчета 1/30 месячной арендной платы за каждый день пользования землей.

Сентябрь - 748 144,18/12/30*9=18703,62 рублей

Октябрь 748 144,18/12=62345,35 рублей

Ноябрь 748 144,18/12=62345,35 рублей

Декабрь 748 144,18/12/30*28=58 189,04 рублей

Таким образом, арендная плата за период с 22.09.2017 по 28.12.2017 составила: 18703,62+62345,35+62345,35+58 189,04 = 201 583,36 рублей.

Расчет судом проверен, признан правильным.

Возражая в отношении кадастровой стоимости земельного участка 14 532 715,26 руб., ответчик ссылается на решение Волгоградского областного суда №3а-79/2019 о пересмотре кадастровой стоимости.

Кроме того, ответчиком в суде апелляционной инстанции заявлено ходатайство о назначении судебной экспертизы с целью установления стоимости права аренды земельного участка с кадастровым № 34:34:020033:9, площадью 1673 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, в период с 22.09.2017 по 28.12.2017.

В соответствии с пунктом 4 статьи 18 Федеральный закон от 03.07.2016г. №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» в случае изменения кадастровой стоимости в порядке, установленном статьей 22 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января года, в котором в суд или комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия) подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Таким образом, применение новой кадастровой стоимости земельного участка может быть только с 1 января 2018 года, поскольку из решения по делу №3а-79/2019 следует дату подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 26.12.2018.

При указанных обстоятельствах, решение Волгоградского областного суда №3а-79/2019 о пересмотре кадастровой стоимости не может быть применено к периоду взыскания с ФИО2 (период взыскания с 22.09.2017 по 28.12.2017). На период взыскания кадастровая стоимость земельного участка составляла 14 532 715,26 рублей, что подтверждается выписками из ЕГРН.

При этом, договором определено, что размер арендной платы является определяемой и подлежит исчислению в каждом случае централизованного увеличения (уменьшения) величин показателей, используемых для ее расчета, в результате принятия соответствующих нормативно-правовых актов, а также, что арендатор самостоятельно производит расчет арендной платы (п.2.8 с изменениями).

При таких обстоятельствах, с учетом конкретных обстоятельств дела, ходатайство ответчика о назначении судебной экспертизы на предмет установления стоимости права аренды земельного участка  с кадастровым № 34:34:020033:9, площадью 1673 кв.м., за период с 22.09.2017 по 28.12.2017, удовлетворению не подлежит. 

Таким образом, исковые требования о взыскании задолженности по арендной плате за период с 22.09.2017 по 28.12.2017 подлежат удовлетворению на сумму 201 583,36 рублей. В остальной части в удовлетворении исковых требований следует отказать. 

Истцом также заявлено требование о взыскании с ответчика неустойки за период с 22.09.2017 по 28.12.2017 в размере 12078 рублей 32 копейки.

Как установлено судом, в соответствии с пунктом 2.4 Договора (с изменениями от 11.10.2011г.) арендная плата вносится ежемесячно равными частями до 10 числа текущего месяца.

Согласно пункту 2.9 Договора в случае невнесения арендной платы в установленный Договором срок, арендатор уплачивает Арендодателю неустойку в размере 0,1% за каждый день просрочки от суммы платежей, подлежащих перечислению Арендодателю.

Поскольку ответчиком допущена просрочка исполнения денежного обязательства, предусмотренного договором аренды, требование истца о взыскании неустойки является обоснованным.

Ответчик факт нарушения установленных обязательств по внесению арендной платы не опроверг, доказательств своевременной оплаты, доказательств оплаты начисленной суммы в суд не представил.

В ходе рассмотрения дела судом первой инстанции ответчиком о применении норм статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и снижении неустойки не заявлено, доказательств несоразмерности размера неустойки последствиям нарушения обязательства суду не представлено.  Оснований для снижения неустойки судом не установлено. 

Заявление ответчика о применении ст. 333 ГК РФ, заявленное в суде апелляционной инстанции, не может быть принято судом, поскольку согласно абзацу 6 пункта 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции» в силу части 7 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации новые требования, которые не были предметом рассмотрения в суде первой инстанции, не принимаются и не рассматриваются судом апелляционной инстанции (не могут быть приняты и рассмотрены требования о снижении размера неустойки, которые не были заявлены в суде первой инстанции).

Поскольку ходатайство о снижении неустойки ответчиком в суде первой инстанции не заявлялось, доказательств несоразмерности заявленной суммы последствиям нарушенного обязательства ответчиком в суд первой инстанции не представлено, то оснований для применения статьи 333 ГК РФ суд апелляционной инстанции не усматривает.

Суд апелляционной инстанции произвел перерасчет неустойки с учетом суммы задолженности 201 583,36 рублей. По расчету суда неустойка за период с 22.09.2017 по 28.12.2017 составляет 10 740,02 руб. В остальной части во взыскании неустойки следует отказать.

По результатам рассмотрения апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу, что судом первой инстанции не правильно применен материальный закон, регулирующий спорные правоотношения относительно расчета стоимости арендной платы, что является основанием для отмены судебного акта на основании пункта 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Решение Арбитражного суда Саратовской области от 14 августа 2019 года по делу № А57-2925/2019 подлежит отмене, апелляционная жалоба индивидуального предпринимателя ФИО2 – частичному удовлетворению.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  суд апелляционной инстанции относит стороны пропорционально удовлетворенным требованиям.

Руководствуясь статьями 110, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 14 августа 2019 года по делу № А57-2925/2019 отменить. Принять по делу новый судебный акт.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2, г. Саратов (ОГРНИП 314645028700027, ИНН 

<

***>) в пользу Департамента муниципального имущества администрации Волгограда, г. Волгоград (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) задолженность по арендной плате за период с 22.09.2017 по 28.12.2017 в сумме 201 583 руб. 36 коп., неустойку за просрочку арендных платежей за период с 22.09.2017 по 28.12.2017 в размере 10 740 руб. 02 коп.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2, г. Саратов (ОГРНИП 314645028700027, ИНН 

<

***>) в доход федерального бюджета Российской Федерации государственную пошлину по исковому заявлению в размере 6 928 руб.

Взыскать с Департамента муниципального имущества администрации Волгограда, г. Волгоград (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2, г. Саратов (ОГРНИП 314645028700027, ИНН 

<

***>) судебные расходы по оплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы в размере 319 руб.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий     М.Г. Цуцкова

Судьи:     О.А. Дубровина

 

 В.Б. Шалкин