ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД 

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А http://13aas.arbitr.ru 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А21-16403/2023

17 октября 2025 года

г. Санкт-Петербург

 Резолютивная часть постановления объявлена 06 октября 2025 года  

Постановление изготовлено в полном объеме 17 октября 2025 года Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего Балакир М.В. судей Ракчеевой М.А., Целищевой Н.Е.  

при ведении протокола судебного заседания ФИО1 при участии: от истца: не явился (извещен) от ответчика: не явился (извещен) 

рассмотрев апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-15820/2024) Администрации городского округа «Город Калининград» на решение Арбитражного суда Калининградской области от 03.04.2024 по делу № А21-16403/2023 (судья Любимова С.Ю.), принятое по иску Администрации городского округа «Город Калининград» к обществу с ограниченной ответственностью «Дизайн-Сити» о взыскании  

установил:

Администрация городского округа «Город Калининград» (далее - Истец) обратилась в Арбитражный суд Калининградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Дизайн-Сити» (далее - Ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 26.10.2021 № 154/2021-А за использование земельного участка с кадастровым номером 39:15:140506:23 площадью 22170 кв.м за период с 06.10.2022 по 30.06.2023 в размере 1 616 860,68 руб. и пени по состоянию на 04.09.2023 в размере 117 866,32 руб.  

Решением Арбитражного суда Калининградской области от 03.04.2024 в иске отказано.  

Не согласившись с указанным судебным актом, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просил решение суда первой инстанции отменить, удовлетворить исковые требования.  

В обоснование апелляционной жалобы ответчик ссылался на то, что земельный участок с кадастровым номером 39:15:140506:23 весь спорный период находится в пользовании ответчика, арендную плату за него он не вносит, с  

требованиями об устранении препятствий в использовании земельного участка либо расторжении договора аренды в адрес Администрации арендатор не обращался.  

В судебное заседание представители сторон не явились, о дне слушания извещены надлежащим образом, причины неявки суду не сообщили.  

Согласно пункту 2 статьи 200 АПК РФ неявка лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о месте и времени судебного заседания, не является препятствием для рассмотрения дела по существу.  

О месте и времени судебного заседания стороны извещены надлежащим образом в порядке частей 1, 6 статьи 121, статей 122, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в апелляционном порядке.  

Как видно из материалов дела, ОООО «Дизайн-Сити» являлось арендатором земельного участка с кадастровым номером 39:15:140506:23, площадь 2,2170 га по ул. Набережная Генерала ФИО2 в Московском районе г. Калининграда по договору № 009954 на передачу в аренду городских земель от 16.06.2009 (далее – договор № 009954).  

Земельный участок был предоставлен под строительство водно-моторной базы отдыха, берегоукрепления, набережной общего пользования и причалом для маломерных судов (земельные участки для строительства объектов нежилого назначения).  

Срок аренды земельного участка установлен был до 01.09.2013.  

Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости от 05.09.2023 на указанном участке ООО «Дизайн-Сити», на основании разрешения на строительство № 39315000-325/2010 сроком действия до 01.08.2014, были построены и зарегистрированы на праве собственности следующие объекты незавершенного строительства:  

- «Водно-моторная база отдыха, берегоукрепление, набережная общего пользования и причал маломерных судов», Блок-секция № 6 с кадастровым номером 39:15:140506:77 степенью готовности 10%, площадью 206,7 кв.м.  

- «Водно-моторная база отдыха, берегоукрепление, набережная общего пользования и причал маломерных судов», Блок-секция № 4 с кадастровым номером 39:15:140506:78 степенью готовности 54%, площадью 514,5 кв.м.;  

- «Водно-моторная база отдыха, берегоукрепление, набережная общего пользования и причал маломерных судов», Блок-секция № 3 с кадастровым номером 39:15:140506:79 степенью готовности 54%, площадью 258,7 кв.м.  

По истечении срока действия договора № 009954, во исполнение решения Арбитражного суда Калининградской области от 17.06.2021 по делу № А21-2246/2021 между Администрацией (арендодатель) и Обществом (арендатор) 26.10.2021 заключен договор № 154/2021-А (в редакции соглашения от 10.01.2023, далее – договор № 154/2021-А) аренды земельного участка с кадастровым номером 39:15:140506:23 с видом разрешенного использования – под строительство водно-моторной базы отдыха, берегоукрепления, набережной общего пользования и причала для маломерных судов, для объектов общественно-делового значения. Земельный участок предоставлен для завершения строительства водно-моторной базы отдыха, берегоукрепления, набережной общего пользования и причала маломерных судов.  

Срок действия договора установлен до 06.10.2028. 

Арендатор, подписав договор, взял на себя обязательство выполнять все условия договора.  

В разделе 4 договора № 154/2021-А определена арендная плата, порядок платежей и ответственность арендатора при нарушении срока внесения арендной платы.  

Истец, указывая на то, что Общество ненадлежащим образом исполняло обязательства по договору № 154/2021-А начислил арендатору с 06.10.2022 по 30.06.2023 арендную плату в размере 1 616 860,68 руб. и пени по состоянию на 04.09.2023 в размере 117 866,32 руб.  

Наличие задолженности, оставление уведомления от 25.04.2023 об оплате задолженности без удовлетворения, послужило основанием для направления настоящего иска в суд.  

Решением Арбитражного суда Калининградской области от 03.04.2024 в иске Администрации было отказано.  

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, апелляционный суд пришел к выводу о том, что решение подлежит отмене ввиду следующего.  

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли является, в том числе и арендная плата.  

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.  

На основании статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.  

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (статьи 309 и 310 ГК РФ).  

Одним из способов обеспечения исполнения обязательств является неустойка (пункт 1 статьи 329 ГК РФ).  

Согласно статье 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.  

Расчет арендной платы произведен Администрацией на основании Порядка определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки ее внесения за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, утвержденного Постановлением Правительства Калининградской области от 15.05.2012 № 336 и Положения «О порядке определения размера арендной платы за землю, условий и сроков её внесения в городе Калининграде», утверждённого решением окружного Совета депутатов города Калининграда № 376 от 28.11.2007, исходя из кадастровой стоимости земельного участка и коэффициентов, определяемых по виду разрешенного использования земельного участка, - ставки арендной платы, установленными в спорные периоды.  

Исходя из разъяснений, изложенных в пункте 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ № 66 от 11.01.2002 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», в силу статьей 606, 611, 614 ГК РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении  

платежей за пользование этим имуществом. Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств.  

Учитывая вышеизложенное, истец должен доказать обстоятельство передачи Администрацией ответчику спорного земельного участка в состоянии, пригодном для использования этого земельного участка в целях договора от № 154/2021-А.  

Возражая против исковых требований общество указало, что Постановлением администрации от 04.03.2013 № 270 принят проект планировки с проектом межевания в его составе территории в границах наб. Ген. ФИО2 - наб. Ветеранов - реки Преголи в Московском районе г. Калининграда, согласно которому спорный земельный участок располагался в проектной зоне делового, общественного и коммерческого назначения.  

16.07.2013 Правительством Калининградской области принято постановление № 477 «О резервировании земель для государственных нужд Калининградской области», согласно которому земельный участок зарезервирован для государственных нужд Калининградской области в целях размещения инженерной и транспортной инфраструктуры для эксплуатации объекта «Стадион чемпионата мира ФИФА в городе Калининграде» сроком на 5 лет.  

Письмом от 14.10.2013 комитет муниципального имущества и земельных ресурсов администрации отказал в продлении договора аренды земельного участка.  

27.05.2014 письмом комитета архитектуре и строительства администрации обществу было отказано в выдаче разрешения на строительство.  

В соответствии с проектом планировки территории Московского и Ленинградского районов г. Калининграда, предназначенной для размещения стадиона на 45000 зрительских мест, финансирование строительства которого предусмотрено из федерального бюджета, утвержденным распоряжением Правительства Российской Федерации от 05.09.2014 № 1735- р, земельный участок расположен в нескольких зонах: в зоне планируемой застройки среднеэтажными жилыми домами до 7 этажей; в зоне планируемой застройки малоэтажными жилыми домами до 5 этажей; в зоне водных объектов; в зоне объектов пешеходной и транспортной инфраструктуры.  

10.09.2014 общество обращалось с заявлением о приостановлении строительства в ГАСН по Калининградской области, Губернатору Калининградской области, в связи с резервированием земельного участка.  

В ноябре 2014 года разработан проект межевания территории Московского и Ленинградского районов г. Калининграда, предназначенной для размещения стадиона на 45000 зрительских мест, финансирование строительства которого предусмотрено из федерального бюджета.  

Согласно Генеральному плану, утвержденному решением городского Совета депутатов Калининграда от 06.07.2016 № 225, земельный участок расположен в следующих функциональных зонах: жилая зона; зона застройки среднеэтажными жилыми домами.  

Согласно Правилам землепользования и застройки городского округа «Город Калининград», утвержденным решением городского Совета депутатов Калининграда № 339 от 25.12.2017, спорный земельный участок расположен в следующих территориальных зонах: ж/2-А - зона застройки среднеэтажными жилыми домами; ЖЗ- зона застройки малоэтажными жилыми домами; территория общего пользования.  

19.01.2021 уведомлением № 028-68/у-10-73 комитет муниципального имущества и земельных ресурсов администрации отказал обществу в предоставлении земельного участка без проведения торгов для завершения  

строительства и обратился в суд с иском об изъятии у общества построенных объектов путем продажи с публичных торгов.  

В свою очередь общество оспорило отказ администрации о предоставлении земельного участка для завершения строительства.  

Решением 17.06.2021 по делу № А21-2246/2021 суд признал незаконным уведомление Комитета муниципального имущества и земельных ресурсов администрации об отказе в предоставлении обществу земельного участка и обязал администрацию предоставить указанный земельный участок обществу для завершения строительства объектов сроком на три года.  

В связи с этим в рамках дела № А21-2817/2021 суд отказал администрации в изъятии незавершенных строительством объектов недвижимости общества.  

На основании решений Арбитражного суда Калининградской области от 17.06.2021 и от 03.06.2022 по делу А21-2215/2022 между сторонами заключен новый договор аренды в редакции соглашения от 10.01.2023.  

В 2022 году разработана документация по планировке территории, утвержденная Приказом Агентства по архитектуре, градостроению и перспективному развитию от 25.02.2022 № 104, согласно которой спорный земельный участок расположен в следующих зонах: в зоне планируемого размещения объектов капитального строительства зданий общественно-деловой застройки; в зоне планируемого размещения объектов капитального строительства зданий многоэтажной жилой смешанной застройки; в зоне планируемого размещения объектов капитального строительства зданий специализированной общественной застройки объектов среднего общего образования и объектов дошкольного образования.  

Из Градостроительного плана земельного участка от 16.01.2023 следует, что земельный участок расположен:  

- согласно Генеральному плану городского округа «Город Калининград» в нескольких функциональных зонах: «зона смешанной и общественно-деловой застройки»; «зона транспортной инфраструктуры»; «зона специализированной общественной застройки»,  

- согласно Правилам землепользования и застройки городского округа «Город Калининград» земельный участок имеет неполное вхождение в территориальную зону «О-5/8-o Общественно-деловая и коммерческо-торговая зона»; «Границы территориальной зоны не установлены и градостроительный регламент не распространяется»; «Ж-1/18-о Зона застройки многоэтажными жилыми домами» «0-2 Зона объектов социального назначения».  

Согласно письму Министерства градостроительной политики Калининградской области от 07.07.2023 № 4572-МГП обществу отказано в выдаче разрешения на строительство, по причине того, что отсутствует градостроительный план на земельный участок, а в представленном градостроительном плане не отображается место допустимого размещения объекта.  

Таким образом, суд первой инстанции, исследовав материалы дела, пришел к заключению о невозможности использования обществом предоставленного ему земельного участка в целях, предусмотренных в указанном договоре № 154/2021-А, поскольку разрешенный вид использования земельного участка не соответствует Генеральному плану и Правилам землепользования и застройки.  

Посчитав, что поскольку общество не может продолжать строительство по причине изменения функциональной и территориальной зоны, то обязанность вносить арендную плату отсутствует, суд первой инстанции отказал в иске Администрации к ООО «Дизайн-Сити».  

При этом судом первой инстанции при вынесения решения не учтены следующие обстоятельства.  

В соответствии со статьей 1 ЗК РФ одним из основных принципов земельного законодательства является принцип платности землепользования, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.  

При рассмотрении настоящего дела установлено, что на Участке расположены принадлежащие Обществу объекты незавершенного строительства с кадастровыми номерами 39:15:140506:77, 39:15:140506:78, 39:15:140506:79, на которые в 2012 году зарегистрировано право собственности Общества.  

В рамках дела № А21-2817/2021 Администрацией были заявлены требования об изъятии у Общества названных объектов незавершенного строительства, решением Арбитражного суда Калининградской области от 12.11.2021 по указанному делу в удовлетворении соответствующих требований Администрации было отказано.  

Согласно пункту 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.  

По смыслу приведенной нормы, а также учитывая положения статей 271, 287.3 ГК РФ, собственник объекта недвижимости, то есть объекта, имеющего прочную связь с землей, осуществляет использование земельного участка, на котором такой объект расположен, по крайней мере, в той его части, которая занята таким объектом (данный вывод отражен в Постановлении Арбитражного суда Северо-Западного округа от 04.08.2025 в рамках рассмотрения дела № А56-12097/2023).  

Делая вывод об отсутствии оснований для взыскания с Общества платы за землепользование, суд ссылался на принятые в отношении спорной территории документы территориального планирования и исходил из наличия препятствий в застройке всей площади Участка (22 170 кв.м), ранее предоставленного в аренду по Договору от 16.06.2009, однако, не исследовал и не оценил доводы Администрации о том, что в рамках дела № 3а-170/2023 Калининградским областным судом было рассмотрено административное исковое заявление Общества об оспаривании документов территориального планирования, мотивированное нарушением при их принятии прав Общества, и в удовлетворении этого заявления было отказано. При этом в решении Калининградского областного суда от 17.08.2023 по делу № 3а-170/2023 приведен вывод суда о недоказанности административным истцом того факта, что оспариваемые нормативные правовые акты в дальнейшем будут препятствовать формированию земельных участков под объектами незавершенного строительства с кадастровыми номерами 39:15:140506:77, 39:15:140506:78, 39:15:140506:79, отмечено, что площадь Участка 22 170 кв.м несоразмерна необходимой под эти объекты площади.  

По смыслу пункта 4 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.  

Исходя из установленного судом факта нахождения на спорном земельном участке принадлежащих Обществу объектов недвижимости (объектов незавершенного строительства), вывод суда первой инстанции об отсутствии  

оснований для начисления Обществу платы за землепользование по договору аренды, в отношении той части Участка, которая занята принадлежащими ему объектами недвижимости, не может быть признан соответствующим статье 1 ЗК РФ и имеющимся в деле доказательствам.  

Согласно материалам дела, на спорном земельном участке находятся незавершённые строительством объекты, на которые зарегистрировано право собственности:  

 - «Водно-моторная база отдыха, берегоукрепление, набережная общего пользования и причал маломерных судов», Блок-секция № 6 - 1 объект. Степень готовности - 10%, площадь застройки 203,2 кв.м (39:15:140506:77)  

- «Водно-моторная база отдыха, берегоукрепление, набережная общего пользования и причал маломерных судов», Блок-секция № 4 - 1 объект. Степень готовности - 54%, площадь застройки 514,5 кв.м (39:15:140506:78)  

- «Водно-моторная база отдыха, берегоукрепление, набережная общего пользования и причал маломерных судов», Блок-секция № 3 - I объект. Степень готовности - 54%. площадь застройки 258,7 кв.м (39:15:140506:79)  

Таким образом, общая площадь незавершенных строительством объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, составляет 976,4 кв.м.  

Арендная плата определяется по формуле: 

Ап=Кс*Кз, где Кс- кадастровая стоимость земельного участка, Кз- коэффициент определяем по категориям земли и виду разрешенного использования.  

Кс – 01.01.2020- 31.12.2022- 32 425 842 руб.; 01.01.2023-по н.вр.-73 988 827,80 руб.  

Данная кадастровая стоимость определена из площади земельного участка в размере 22 172 кв.м.  

Следовательно, учитывая, что площадь застройки составляет 976,4 кв.м., то кадастровая стоимость должна рассчитываться из данной площади и составит:  

01.01.2020- 31.12.2022- 32 425-842 руб./22 172*976,4=1 427 953 руб.  

01.01.2023- по настоящее время - 73 988 827,80 руб. /22 172*976,4=3 258 284,83 руб.  

Учитывая изложенное, задолженность по арендной плате, подлежащей взысканию за период с 06.10.2022 - 30.06.2023 составляет 35 786,59 руб.  

П.4.4 Договора арендатор обязан вносить арендную плату не позднее 10 дней по окончании каждого квартала, за 4 квартала до 10 декабря.  

За период с 11.12.2022-04.09.2023 размер неустойки составил 2 357,36 руб. Расчеты проверены судом апелляционной инстанции и признаны верными.  

На основании изложенного, поскольку выводы суда первой инстанции нельзя признать в полной мере соответствующими имеющимся в деле доказательствам, фактическим обстоятельствам спора и нормам материального права, обжалуемое решение подлежит отмене с принятием по делу постановления об удовлетворении исковых требований в части.  

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд  

постановил:

Решение Арбитражного суда Калининградской области от 03.04.2024 по делу № А21-16403/2023 отменить.  

Взыскать с общества с Общества с ограниченной ответственностью «Дизайн- Сити» в пользу Администрации городского округа «Город Калининград» задолженность по арендной плате по договору на передачу в аренду городских  

земель от 26.10.2021 № 154/2021-А за период с 03.10.2022-30.06.2023 в размере 35 786 руб. 59 коп. и пени за период с 11.12.2022-04.09.2023 в размере 2 357 руб. 36 коп.  

В остальной части в иске отказать. 

Взыскать с общества с Общества с ограниченной ответственностью «Дизайн- Сити» в доход федерального бюджета госпошлину в размере 667 руб. за рассмотрение апелляционной жалобы.  

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.  

Председательствующий М.В. Балакир Судьи М.А. Ракчеева  

 Н.Е. Целищева