АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, г. Владивосток, ул. Октябрьская, 27

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А51-4979/2023

г. Владивосток

05 ноября 2024 года

Резолютивная часть решения объявлена  28 октября 2024 года . 

Полный текст решения изготовлен  05 ноября 2024 года.

Арбитражный суд Приморского края в составе судьи   Понкратенко М.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Федосеевой Е.И., рассмотрев в  судебном заседании дело по исковому заявлению  Управления имущественных и земельных отношений городского округа ЗАТО город Фокино   (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)  к  обществу с ограниченной ответственностью «Порт»  (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

третьи лица: Министерство имущественных и земельных отношений Приморского края, ФИО1

о взыскании арендной платы и пени, 

при участии в заседании представителя истца: ФИО2, доверенность от 24.01.2024, удостоверение, диплом,

установил:

Управление муниципальной собственности городского округа ЗАТО город Фокино обратилось в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Порт» о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 25.11.2014 №8/сх в размере 6 296 652 рублей 12 копеек основного долга и пени в размере 5 813 535 рублей 42 копейки, а всего 12 110 187 рублей 57 копеек.

Судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (АПК РФ) приняты уточнения исковых требований, согласно которым истец просит взыскать задолженность по договору аренды земельного участка №8/сх от 25.11.2014 в размере 2389979 рублей 81 копейка, задолженность по уплате пени 1411323 рубля 75 копеек, а всего 3801303 рубля 56 копеек.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены ФИО1, Министерство имущественных и земельных отношений Приморского края.

Ответчик, третьи лица в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте проведения судебного заседания в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  (АПК РФ), в связи с чем, суд в порядке статьи 156 АПК РФ рассматривает настоящее дело в отсутствие указанных лиц. 

Истец на заявленных требованиях настаивал, пояснил, что в связи с ненадлежащим исполнением ответчиком принятых на себя обязательств по внесению арендных платежей по договору аренды, образовалась задолженность, на которую начислена пеня.

Ответчик по исковым требованиям возражал, полагает, что к расчету арендной платы подлежит применению Постановление №75-па, заявил об истечении срока исковой давности.

Министерство имущественных и земельных отношений представил в материалы дела письменный отзыв, по тексту которого, поддержало позицию истца

Рассмотрев материалы дела, суд установил следующее.

25.11.2014 Управлением муниципальной собственности городского округа ЗАТО город Фокино и ФИО1 был заключен договор аренды земельного участка №8/сх, в соответствии с условиями которого арендодатель сдал, а арендатор принял в пользование на условиях аренды на период с 25.11.2014 по 25.12.2055 включительно земельный участок с кадастровым номером 25:35:020101:301, имеющий площадь 6257341+- 21888 кв.м. Разрешенное использование участка: для сельскохозяйственного использования согласно кадастровому паспорту земельного участка. Местоположение участка: установлено относительно ориентира, расположенного в пределах участка. Ориентир городской округ ЗАТО город Фокино, мыс Голый. Участок находится  примерно в 1800 м от ориентира по направлению на северо-восток.

Пунктом 2.1 договора установлено, что ежемесячная арендная плата за аренду земельного участка составляет 27 636 рублей 59 копеек, что в год составляет 331 639 рублей 07 копеек.

Арендная плата вносится арендатором в местный бюджет ежемесячно до первого числа месяца, следующего за расчетным (пункт 2.3 договора).

В силу пункта 2.6 договора арендная плата устанавливается, изменяется каждый календарный год (01.01-31.12) (в случае изменения коэффициентов функционального использования в городском округе ЗАТО город Фокино (ставок арендной платы) либо, с изменением кадастровой стоимости данного земельного участка, без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений (дополнений) в договор и доводится до сведения арендатора путем опубликования в средствах массовой информации или направления ему соответствующего уведомления и расчета. Изменением арендной платы производится не более одного раза в год.

В случае неуплаты арендной платы в установленный договором срок арендатор уплачивает арендодателю неустойку просрочки в размере 0,1% от суммы задолженности по арендной платы, неуплаченной в установленные договором сроки за каждый день просрочки.

30.08.2019 между ФИО3 и обществом с ограниченной ответственность «Порт» заключено соглашение о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды №8/Сх земельного участка от 25.11.2014.

Договор аренды от 25.11.2014 №8/сх, соглашение о передаче прав и обязанностей зарегистрированы в установленном законом порядке.

В связи с ненадлежащим исполнением арендатором обязательств по внесению арендной платы, образовалась задолженность, на которую была начислена неустойка в соответствии с условиями договора, которую истец претензией № 839 от 07.12.2022 потребовал от ответчика в двухнедельный срок с момента получения настоящей претензии погасить. 

Оставление ответчиком указанного требования без ответа и без удовлетворения послужило основанием для обращения с настоящим иском в суд.

В процессе рассмотрения дела ответчик заявил о пропуске исковой давности. Признав заявление ответчика обоснованным,  истец уточнил исковые требований, исключив период задолженности, срок исковой давности по которой истек.

Арбитражный суд, исследовав материалы дела, считает исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Фактически по спорному договору между сторонами сложились обязательственные отношения по договору аренды, регулируемые главой 34 «Аренда» Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ).

Статьей 309 ГК РФ установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно статье 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. 

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

На основании пункта 1 статьи 607 ГК РФ  в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).      

В силу статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Пунктом 7 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (ЗК РФ) закреплен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации

В силу статьи 65 ЗК РФ формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В соответствии с пунктом 4 статьи 22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды.

Между сторонами сложился спор относительно применения коэффициента функционального использования. Так истец, при расчете арендной платы, руководствуется Решением Думы городского округа ЗАТО город Фокино Приморского края от 24.12.2015 №301-МПА «Об утверждении порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности городского округа ЗАТО город Фокино».

Истец применяет ставку арендной платы в размере 0,014 с использованием повышающего коэффициента 20, установленного  пунктом 2 Приложения к решению Думы  №301-МПА за земельные участки земель сельскохозяйственного назначения (использования) расположенные в зонах транспортной инфраструктуры, не переведенные в категорию Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения (кадастровые квартала 25:35:000000 и 25:35:020101).

Возражая по иску, ответчик указывает на необходимость применения ставки 0,3%, установленной Решением Думы городского округа ЗАТО г. Фокино от 14.10.2005 №91, а также положения абзаца седьмого пункта 4 Постановления №№75-па.

В подтверждение своей позиции ответчик ссылается, в том числе на подписанный сторонами акт сверки задолженности, в соответствии с которым на апрель 2020 года сторонами подтверждена переплата со стороны арендатора.

Между тем, ответчиком не учтено следующее.

Как следует из материалов дела, спорный земельный участок относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена, представлен ответчику в аренду без проведения торгов.

Пунктом 2.6 спорного договора установлено, что арендная плата устанавливается, изменяется каждый календарный год (в случае изменения коэффициентов функционального использования в городском округе ЗАТО город Фокино (ставок арендной платы) либо, с изменением кадастровой стоимости данного земельного участка) без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений (дополнений) в настоящий договора и доводится до сведения арендатора путем опубликования в средствах массовой информации или направления ему соответствующего уведомления и расчета.

С учетом пункта 2.6 договора следует признать, что стороны согласовали применение к арендным отношениям ставок арендной платы, действующих в муниципальном округе ЗАТО город Фокино.

Правила расчета арендной платы за земельные участки всех категорий земель, находящиеся в собственности городского округа ЗАТО город Фокино, передаваемые в аренду гражданам, индивидуальным предпринимателям и юридическим лицам, определяются Решением Думы городского округа ЗАТО г. Фокино от 24.12.2015 №301-МПА «Об утверждении порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности городского округа ЗАТО город Фокино».

Расчет арендной платы за использование спорного земельного участка подлежит расчету исходя из пункта 2 указанного решения  и осуществляется по формуле:

А = К x Сап, где: 

А - размер арендной платы за пользование земельного участка, рублей в год; 

К - кадастровая стоимость передаваемого в аренду земельного участка, определяемая в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации; 

Сап - ставка арендной платы за пользование земельного участка. 

При этом, ставка арендной платы рассчитывается по формуле: 

Сап = Кфи x Ктер x Кп x Кпв, где: 

Кфи - коэффициент функционального использования; 

Ктер - территориальный поправочный коэффициент; 

Кп - коэффициент понижающий; 

Кпв - коэффициент повышающий. 

Из договора аренды следует, что спорный земельный участок представлен для сельскохозяйственного использования, аналогичный вид разрешенного использования указан в выписке из ЕГРН.

Пунктом 1.11 Приложения №1 Порядку расчета арендной  платы за земельные  участки, находящиеся в муниципальной собственности городского  округа ЗАТО город Фокино для указанного вида функционального использования земли установлен КФИ 0,014.

Спорный земельный участок находится в границах г. Фокино, в связи с чем к арендным отношениям применятся территориальный коэффициент 1, установленный Приложения №2 к порядку.

Понижающий коэффициент в данном случае не применяется, ввиду отсутствия оснований, установленных Приложения №2 к порядку.

Так как земельный участок расположен в кадастровом квартале 25:35:020101 и имеет целевое назначение сельхозпроизводство, применению подлежит повышающий коэффициент 9, установленный Приложения №2 к порядку.

Решением Думы городского округа ЗАТО Фокино от 29.12.2020 № 236-МПА «О внесении изменений в решение Думы городского округа ЗАТО город Фокино от 24.12.2015 № 301-МПА «Об утверждении порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности городского округа ЗАТО город Фокино» таблица 3 «Величины повышающего коэффициента, применяемого при расчете арендной платы за землю в городском округе ЗАТО город Фокино» Приложения № 2 дополнена пунктом 2 следующего содержания: земельные участки земель сельскохозяйственного назначения (использования) расположенные в зонах транспортной инфраструктуры, не переведенные в категорию Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения (кадастровые квартала 25:35:000000 и 25:35:020101) – 20.

 Как установлено судом, в соответствии с Правилами землепользования и землеустройства, утвержденными решением Думы городского округа ЗАТО Фокино от 06.11.2015 №286-МПА «Об утверждении Правил землепользования и застройки городского округа ЗАТО город Фокино Приморского края» территория земельного участка с кадастровым номером 25:35:020101:301 расположена в территориальной зоне: зона транспортной инфраструктуры.

Решением Думы городского округа ЗАТО г. Фокино Приморского края от 29.10.2015 №282-МПА «О внесении изменений в решение думы городского округа ЗАТО город Фокино от 28.02.2013 №22-МПА «Об утверждении генерального плана городского округа ЗАТО город Фокино «Приморского края» внесены изменений в части положения о территориальном планировании, где применительно к населенным пунктам, входящим в состав городского округа ЗАТО Фокино размещены параметры функциональных зон, а также свержения о планируемых для размещения в них объектов регионального значения, объектов местного значения. В результате внесения изменений в решение Думы, в Генеральном плане категория земель земельного участка с кадастровым номером 25:35:020101:301 изменена на категорию земли промышленности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федеральный закон от 21.12.2004 № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую»  для перевода земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую заинтересованным лицом подается ходатайство о переводе земель из одной категории в другую или ходатайство о переводе земельных участков из состава земель одной категории в другую в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на рассмотрение этого ходатайства.

Между тем, ООО «Порт», являясь арендатором спорного земельного участка, действий по изменению категории спорного земельного участка не предприняло, что не исключает применение к спорным арендным отношением пункта 2 Таблицы Величины повышающего коэффициента, применяемого при расчете арендной платы за землю в городском округе ЗАТО город Фокино» Приложения № 2 

Из материалов дела усматривается, что 01.01.2015 кадастровая стоимость спорного земельного участка составлял 23 903 042 рублей 62 копейки, с 01.01.2020 - 8 322 263 рублей 53 копейки.

С учетом изложенного расчет арендной платы за спорный земельный участок должен производится исходя из кадастровой стоимости земельного участка, ставки арендной платы, рассчитанной из прямо установленных коэффициентов. коэффициент функционального использования; 

Проверив представленный расчет основного долга, исходя из ставки арендной платы, рассчитанной по формуле, установленной Решением Думы №301-МПА, признав его арифметически верным и обоснованным, суд приходит к выводу о наличии задолженности по арендной плате в размере 2 389 979 рублей 81 копейка, которая подлежит взысканию с ответчика.

Суд отклоняет доводы ООО «Порт» о необходимости расчета арендной платы исходя из абзаца 7 пункта 4 постановления Администрации Приморского края от 11.03.2015 № 75-па «О порядке определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Приморского края, предоставленных в аренду без проведения торгов», а также из ставки 0,3%, поскольку при наличии действующего муниципально-правого акта, прямо устанавливающего формулу расчета ставки арендной платы для земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, применению подлежат нормы МПА.

Доводы ООО «Порт» о наличии подписанного акта-сверки между сторонами, что по мнению ответчика, подтверждает отсутствие задолженности по арендной плате, применение формулы расчёта исходя из кадастровой стоимости земельного участка, ставки 0,3% х2, также не принимается судом во внимание, ввиду регулируемого характера арендной платы за земельные участки, необходимости расчета арендных платежей, исходя из нормативно установленного порядка.

Также истцом заявлены требования о взыскании с ответчика пени в размере  1 411 323 рубля 75 копеек за период с 02.04.2020 по 30.11.2022.

В силу пункта статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В статье 606 ГК РФ предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

Пунктом 2.10 договора предусмотрено, что в случае неуплаты арендной платы в установленный договором срок арендатор уплачивает арендодателю неустойку просрочки в размере 0,1% от суммы задолженности по арендной платы, неуплаченной в установленные договором сроки за каждый день просрочки.

Судом установлено, материалами дела подтверждено, что ответчиком нарушены условия договора в части срока внесения арендных платежей, повлекшие начисления пени на сумму задолженности, которая предусмотрена договором.

Истец представил в материалы дела справочный расчет неустойки, составленный с учетом статей 191, 193 ГК РФ, постановления Правительства РФ от 03.04.2020 №439, Постановления Правительства РФ от 28.03.2022 №497, суд признает его обоснованным, считает требование о взыскании неустойки подлежащими удовлетворению в заявленном размере –1 411 323 рубля 75 копеек.

Судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны (часть 1 статьи 110 АПК РФ).

Государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины (часть 3 статьи 110 АПК РФ).

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Порт» (ИНН 

<

***>) в пользу Управления муниципальной собственности городского округа ЗАТО город Фокино (ИНН 

<

***>) 2389979 рублей 81 копейка основного долга и пени в размере 1411323 рубля 75 копеек.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Порт» (ИНН 

<

***>) в доход федерального бюджета 42 007 рублей государственной пошлины.

Исполнительные листы выдать после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и  в Арбитражный суд Дальневосточного округа  в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу.

 

Судья                                                                                      Понкратенко М.В.