АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, г. Владивосток, ул. Светланская, 54

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А51-15500/2017

г. Владивосток

14 февраля 2018 года

Резолютивная часть решения объявлена 07 февраля 2018 года. 

Полный текст решения изготовлен 14 февраля 2018 года.

  Арбитражный суд Приморского края  в составе судьи Шохиревой С.Т.,  при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску администрации городского округа Большой Камень (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Восток Сервис Бункер» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), обществу с ограниченной ответственностью «НАТЭК» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о взыскании 6 412 328,77 руб.,

          при участии в заседании:

стороны не явились, извещены;

установил:

администрация городского округа Большой Камень (далее – администрация) обратилась к обществу с ограниченной ответственностью «Восток Сервис Бункер» (далее – ООО «Восток Сервис Бункер») о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды от 17.10.2016 № 279/16 в размере 4 837 531,33 коп., пени за просрочку арендных платежей в размере 1 574 797,44 коп, всего 6 412 328,77 руб.

Определением суда от 25.08.2017 к участию в деле в качестве соответчика привлечено общество с ограниченной ответственностью «НАТЭК» (далее – ООО «НАТЭК»).

В судебном заседании 18.09.2017 суд в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) удовлетворил ходатайство истца об уточнении заявленных требований согласно которым истец просит взыскать с ООО «Восток Сервис Бункер» задолженность по арендной плате по договору арены от 17.10.2016 № 279/16 за период с 17.10.2016 по 03.07.2017 в размере 2 815 208 руб. 37 коп. пеню за просрочку арендных платежей в размере 2 054 530 руб. 78 коп., а всего 4 869 739 руб. 15 коп.; взыскать с ООО «НАТЭК» задолженность по арендной плате по договору арены от 17.10.2016 № 279/16 за период с 04.07.2017 по 31.12.2017 в размере 1 985 472 руб. 04 коп., пеню за просрочку арендных платежей в размере 83 389 руб. 83 коп., всего 2 068 861 руб. 87 коп. 

Истец, ответчики в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте проведения судебного заседания, в связи с чем суд в порядке статьи 156 АПК РФ рассматривает настоящее дело в отсутствие представителей указанных лиц по имеющимся материалам дела. 

ООО «Восток Сервис Бункер» исковые требования не признает, представило письменный отзыв в материалы дела, из которого следует, что 11.11.2016 между ООО «Восток Сервис Бункер» и ООО «НАТЭК» заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка №279/16 от 17.10.2016, согласно которому новым арендатором по договору аренды является ООО «НАТЭК». Полагает, что  обязанность ООО «НАТЭК» по оплате арендной платы за земельный участок наступила с 17.10.2016, согласно условиям заключенного договора перенайма от 11.11.2016. Ответчик считает, что истцом не представлены доказательства наличия негативных последствий у арендодателя, вызванных заключением договора перенайма, заявил ходатайство о снижении суммы неустойки в порядке статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

ООО «НАТЭК» представило письменный отзыв в материалы дела, из которого следует, что ООО «НАТЭК» принял на себя обязательства прежнего арендатора по внесению арендной платы, образовавшейся с 17.10.2016. Спора между сторонами договора перенайма от 11.11.2016 относительно объема передаваемых по договору прав и обязанностей арендатора не имеется, волеизъявление сторон договора направлено на перевод долга по арендной плате на нового арендатора. Ответчик заявил ходатайство о снижении суммы неустойки в порядке статьи 333 ГК РФ. 

Как установлено судом и подтверждено материалами дела, администрация (арендодатель) и ООО «Восток Сервис Бункер» (арендатор) заключили договор № 279/16 от 17.10.2016 аренды земельного участка с кадастровым номером 25:36:010102:1656 общей площадью 3000 м2, под строительство здания бизнес-центра,  на срок с 17.10.2016 по 17.10.2026 (далее – договор аренды).

10.11.2016 договор аренды зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество в установленном законом порядке.

В соответствии с пунктом 4.1. договора аренды арендная плата вносится арендатором ежегодно, за каждый год вперед не позднее 10 числа первого месяца текущего года. Сумма годовой арендной платы составляет 4 003 852,46 руб. 

Согласно абзацу 6 пункта 3.4 договора аренды арендатор обязан своевременно производить оплату в порядке и размерах, определенных в пункте 4 договора.

Согласно пункту 5.1. договора при неуплате арендатором платежей в установленные сроки начисляется пеня в размере 0,3 % с просроченной суммы за каждый день просрочки.

Администрация 14.04.2017 направила в адрес ООО «Восток Бункер Сервис» требование (претензию) № 04/16-934 о погашении задолженности в срок до 01.05.2017 в размере 6 412 328,77 за период с 17.10.2016 по 2017 года включительно, в том числе пени за период с 11.06.2018 по 18.04.2017 в размере 1 574 797,44 руб. 

Однако ООО «Восток Сервис Бункер» до настоящего времени свои обязательства не исполнил, денежные средства истцу не поступали.

11.11.2016 ООО «Восток Сервис Бункер» и ООО «НАТЭК» подписали договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 11.11.2016, в соответствии с условиями которого арендатор по договору аренды земельного участка № 279/16 от 17.10.2016 передает права и обязанности арендатора ООО «НАТЭК» сроком по 17.10.2026.

В пункте 7 договора от 11.11.2016 стороны согласовали, что обязанности оплате арендной плате у ООО «НАТЭК» возникают с момента заключения договора, арендные платежи исчисляются с 17.10.2016.

В соответствии с пунктом 9 договора от 11.11.2016 договор считается заключенным для третьих лиц и вступает в силу с даты его государственной регистрации и распространяет свое действие на отношения сторон возникшие с 17.10.2016.

Соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке. 

28.06.2017 ООО «Восток Сервис Бункер» уведомило администрацию о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № 279/16 от 17.10.2016. 

Как указывает истец обязательства по договору аренды в период действия, в части внесения арендной платы, исполнялись ответчиками не в полном объеме и с нарушением порядка и сроков установленных пунктом 4.1 договора аренды, в связи с чем образовалась задолженность в заявленном истцом размере.

Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения администрации с рассматриваемым исковым заявлением в арбитражный суд.

Оценив представленные доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, суд считает уточненный иск подлежащим частичному удовлетворению на основании следующего. 

Согласно пункту 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключённым, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. 

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. 

Согласно статье 164 ГК РФ сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренном статьей 131 настоящего Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ним. 

Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации (статья 433 ГК РФ). 

Рассматриваемый судом договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке.

Договор от 11.11.2016 о передаче прав и обязанностей по договору аренды зарегистрирован 04.07.2017 в установленном законом порядке.

В соответствии со статьями 606, 607 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). 

В силу пункта 1 статьи 65 ЗК РФ формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. 

Статьями 309, 310 ГК РФ установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства, требованиями закона и иных правовых актов, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. 

В силу статей 64, 71, 168 АПК РФ арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств. 

В соответствии с пунктом 2 статьи 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, если иное не установлено кодексом, другим законом или иными правовыми актами. 

Согласно пункту 5 статьи 22 ЗК РФ  арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется. 

При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются (пункт 9 статьи 22 ЗК РФ).

Как указано судом выше администрация и ООО «Восток Сервис Бункер» заключили договор № 279/16 от 17.10.2016 аренды земельного участка.

В соответствии с пунктом 4.1. договора аренды арендная плата вносится арендатором ежегодно, за каждый год вперед не позднее 10 числа первого месяца текущего года. Сумма годовой арендной платы составляет 4 003 852,46 руб.

Расчет размера арендной платы, установленной пунктом 4.1 договора аренды ответчиками не оспаривается.

Вместе с тем, 11.11.2016 ООО «Восток Сервис Бункер» и ООО «НАТЭК» заключили договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды № 279/16 от 17.10.2016. 

Фактическое использование арендованного земельного участка ответчиками в спорный период, подтверждается материалами дела и не оспаривается сторонами.

Факт наличия задолженности по договору и сумма основного долга, ответчиками не оспаривается.

Однако ООО «Восток Сервис Бункер» оспаривает отнесение истцом суммы основного долга и пени на его счет, в связи с заключением договора от 11.11.2016.

Суд отклоняет, данный довод ООО «Восток Сервис Бункер», на основании следующего.

ООО «Восток Сервис Бункер» переуступил ООО «НАТЭК» свои права арендатора в соответствии с нормами пункта 6 статьи 22 ЗК РФ.

Если замена арендатора в обязательстве, возникшем из договора аренды, происходит в результате перенайма, то стороны должны руководствоваться нормами гражданского законодательства об уступке требования и переводе долга. 

  В соответствии со статьей 391 ГК РФ такая сделка совершается по волеизъявлению прежнего и нового должников и кредитора с соблюдением требований к форме, предъявляемых к основной сделке. Перевод должником своего долга на другое лицо допускается с согласия кредитора и при отсутствии такого согласия является ничтожным.

В пункте 7 договора от 11.11.2016 стороны согласовали, что обязанности оплате арендной плате у общества с ограниченной ответственностью «НАТЭК» возникает с момента заключения договора, арендные платежи исчисляются с 17.10.2016.

В соответствии с пунктом 9 договора от 11.11.2016 договор считается заключенным для третьих лиц и вступает в силу с даты его государственной регистрации и распространяет свое действие на отношения сторон возникшие с 17.10.2016.

Ответчики не представили доказательств согласования с истцом перевода долга по договору аренды.

Следовательно, из совокупности указанных норм права, пункта 9 договора от 11.11.2016, следует, что ответчики согласовали перевод долга с ООО «Восток Сервис Бункер» на ООО «НАТЭК» с 04.07.2017, то есть с даты государственной регистрации договора.

Таким образом, исходя из изложенного выше, учитывая пункт 4.1 договора аренды, пункт 9 договора от 11.11.2016, суд распределяет сумму основного долга по договору аренды между ответчиками следующим образом: задолженность по арендным платежам в размере 2 815 208,37 руб. за период с 17.10.2016 по 03.07.2017 относит на ООО «Восток Сервис Бункер»; задолженность по арендным платежам в размере 2 015 472,04 руб. за период с 04.07.2017 по 31.12.2017 на ООО «НАТЭК».

Истцом также заявлены требования к ответчикам о взыскании  пени за просрочку арендных платежей в размере в размере 2 054 530 руб. 78 коп. – ООО «Восток Сервис Бункер», пеню за просрочку арендных платежей в размере 83 389 руб. 83 коп. – ООО «НАТЭК».

Согласно статьям 330, 331 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, которую должник обязан уплатить кредитору в случае ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения. 

Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке (статья 331 ГК РФ). 

Принимая во внимание, что договор аренды является заключенным, а условие о неустойке содержится в тексте договора, требование о письменной форме соглашения о неустойке (пени) сторонами выполнено.

В порядке статьи 65 АПК РФ ответчиками не представлены доказательства внесения арендной платы договору аренды в сроки предусмотренные договором.

Поскольку нарушение ответчиком обязательств по своевременному внесению арендной платы судом установлено к предпринимателю подлежит применению ответственность в соответствии с положениями статьи 330 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 5.1 договора аренды за нарушение сроков внесения арендной платы предусмотрена пеня в размере 0,3% с просроченной суммы за каждый день просрочки.

Судом установлено, что стороны настоящего спора путем подписания договора аренды приняли и признали подлежащими исполнению определенные в нем условия, в том числе в части мер ответственности за неисполнение (ненадлежащее исполнение) обязательства.

Следовательно, в силу положений статьи 8, пункта 2 статьи 307, пункта 1 статьи 425 ГК РФ с момента подписания договора, данные условия обязательны для сторон. Таким образом, суд установил, что имеет место просрочка исполнения обязательства, следовательно, имеются основания для взыскания пени.

Вместе с тем, произведенный истцом расчет неустойки в отношении ООО «Восток Сервис Бункер» судом проверен и признан неверным.

В случаях, когда обязательство не предусматривает срок его исполнения и не содержит условий, позволяющих определить этот срок, оно должно быть исполнено в разумный срок после возникновения обязательства. Обязательство, не исполненное в разумный срок, а равно обязательство, срок исполнения которого определен моментом востребования, должник обязан исполнить в семидневный срок со дня предъявления кредитором требования о его исполнении, если обязанность исполнения в другой срок не вытекает из закона, иных правовых актов, условий обязательства, обычаев делового оборота или существа обязательства (часть 2 статьи 314 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно п. 4.1. договора аренды  арендная плата вносится ежегодно за каждый год вперед не позднее 10 числа первого месяца текущего года.

Арендные платежи начинают исчисляться с 17.10.2016 (пункт 4.3. договора от 11.11.2016).

При неуплате арендатором платежей в установленные сроки начисляется пеня в размере 0,3 % с просроченной суммы за каждый день просрочки.

Договор вступает в силу с момента регистрации права аренды в порядке, установленном ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (пункт 7.1. договора аренды).

Согласно статье 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Исходя из буквального толкования пунктов 4.1., 4.2., 4.3. договора аренды, приложения к договору, следует, что годовая арендная плата в сумме 4 003 852,46 рублей начисляется за период аренды, начиная с 01.01.2017 за каждый календарный год.

Срок оплаты арендной платы за период с 17.10.2016 по 31.12.2016 договором не определён и должен определяться по правилам статьи 314 ГК РФ, согласно которой обязательство должно быть исполнено в течение семи дней со дня предъявления кредитором требования о его исполнении.

Требование об уплате задолженности по арендной плате получено ответчиком 25.04.2017, следовательно, пеня за просрочку исполнения обязательства по внесению арендной платы за период с 17.10.2016 по 31.12.2016  может быть начислена только с 02.05.2017.

Таким образом, суд исходя из изложенного выше, произвел самостоятельный расчет суммы пени, подлежащей взысканию с ответчика ООО «Восток Сервис Бункер» и определил её в размере 1 569 262,56 руб. за период с 02.05.2017 по 24.08.2017.  

Расчет неустойки в размере 83 389,83 руб. произведенный истцом в отношении ООО «НАТЭК» судом проверен и признан верным, принимая также во внимание, что договор аренды относится к реальным договорам.

Вместе с тем ответчиками заявлено о снижении неустойки, ввиду ее несоразмерности последствиям неисполнения обязательств.

Подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

Если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника (пункт 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 №7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств»). Согласно пункту 77 указанного Постановления от 24.03.2016 №7 снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункты 1 и 2 статьи 333 ГК РФ).

Степень соразмерности заявленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, в силу чего только суд вправе дать оценку указанному критерию, исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного дела, как того требуют положения статьи 71 АПК РФ.

Согласно определению Конституционного Суда РФ от 14.03.2001 №80-О снижение судом неустойки на основании статьи 333 ГК РФ является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, - на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в части первой статьи 333 ГК РФ речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

Бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 65 АПК РФ).

Наличие оснований для применения статьи 333 ГК РФ определяется судом самостоятельно исходя из установленных по делу обстоятельств. В качестве таких обстоятельств ответчик указал на высокий размер процента неустойки, по которому Управление произвело расчет.

При этом суд исходит из того, что размер неустойки, установленный договором, в размере 0,3 процента, что составляет более 100 процентов годовых соответственно, является чрезмерно высоким, то есть неправомерное пользование чужими денежными средствами в данном случае является значительно менее выгодным для должника, чем условия правомерного пользования. 

С учетом конкретных обстоятельств дела и периода просрочки со стороны ответчиков суд считает возможным взыскать с ООО «Восток Сервис Бункер» в пользу администрации пеню в сумме 520 000 руб.; с ООО «НАТЭК» пеню в сумме 30 000 руб., а в остальной части требований о взыскании неустойки отказать в связи с применением статьи 333 ГК РФ.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы истца по уплате государственной пошлине подлежат возмещению за счет ответчиков.

Поскольку истец как орган местного самоуправления на основании статей 105 АПК РФ, 333.37 НК РФ освобожден от уплаты государственной пошлины, она подлежит взысканию с ответчиков в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных требований без учёта применения статьи 333 ГК РФ.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Восток Сервис Бункер» в пользу администрации городского округа Большой Камень 3 335 208 руб. 37 коп., в том числе 2 815 208 руб. 37 коп. основного долга, 520 000 пени.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «НАТЭК» в пользу Администрации городского округа Большой Камень 2 015 472 руб. 04 коп., в том числе 1 985 472 руб. 04 коп. основного долга 30 000 руб., пени.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Восток Сервис Бункер» в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в размере 42 631 руб.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «НАТЭК» в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в размере 33 344 руб.

Исполнительные листы выдать после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.

Судья    Шохирева С.Т.